Geht das so weiter?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Lejero, 17.02.2016.

  1. Lejero

    Lejero Benutzer

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    Hallo zusammen,

    bin jetzt fast 2 Jahre Besitzer eines 10 Parteien MFH, und nachdem wie das in der Zeit gelaufen ist, muss ich doch mal bei erfahrenen Vermietern nachfragen, ob das immer so weitergeht, oder ob es eben nur ein ruppigerer Start war:
    • Relativ schnell Stress mit einem Mieter, Abmahnung, Kündigung, zum Glück rausgezogen, uns aber verklagt wegen unrechtmäßiger Kündigung und leider teilweise recht bekommen, danach Sanierung Wohnung
    • Ein Mieter wegen Scheidung ausgezogen, führte zu mehreren Monaten Mietausfall beim anderen Mieter, dann zum Glück komplett ausgezogen, Sanierung Wohnung

    • Größerer Wasserschaden wegen defektem Anschluss, nach einigem hin und her hat Versicherung doch übernommen, Mietminderungen für alle Betroffenen

    • Wasserschaden aufgrund Riss von Dachterrasse in Wohnung drunter, neue Dachterrasse

    • Abwasserrohrleitungen defekt, vorsorglich komplett auf einer Hausseite getauscht

    • Nach durchgesetzter Mieterhöhung zahlt Mieter überhaupt nicht mehr, aktuell volles Programm mit Abmahnung, Kündigung und Räumungsklage. Netterweise jetzt auch noch unbekannte Mitbewohner in der Wohnung, Ende nicht absehbar.
    Zusammenfassend: (ungeplant) hoher Mietausfall, (ungeplant) hohe Anwalts- und Gerichtskosten, (ungeplant) hohe Instandhaltungskosten. Das verdirbt mir langsam die Laune, und ich frage mich ob ich nicht lieber Aktien von Deutsche Wohnen oder ähnlichem hätte kaufen sollen ;)

    Ich verstehe jetzt auch langsam, warum manche hier im Forum so zynisch sind bzw. bei schönen Business Case Planungen hysterisch zu Lachen anfangen ;)

    Außerdem werde ich NIE an Hartz IV vermieten, alle 3 Kündigungs- und Mietausfallthemen waren mit eben jenen, die ich beim Kauf des Hauses übernommen habe. Hoffentlich ist jetzt Ruhe wenn ich den letzten der 3 geräumt habe. Habt ihr ähnlich schlechte Erfahrungen mit HartzIV gemacht?

    Geht das aus eurer Erfahrung so weiter? Also ich meine in ähnlich hoher Frequenz? (das man an den Themen zwangsläufig früher oder später vorbei kommt ist klar, ich dachte nur nicht alles in so kurzer Zeit und im 2 Monats Rhythmus ;) ). Sonst tue ich mir das glaube ich nur noch bis zur Steuerfreiheit in 8 Jahren an…

    Viele Grüße,

    Lejero
     
  2. AdMan

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  3. #2 AJ1900, 17.02.2016
    Zuletzt bearbeitet: 17.02.2016
    AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Na ja, Prognosen für die Zukunft sind schwer, nicht wahr? Ich kann nur sagen, das das was du geschrieben hast, schon irgendwo das tägliche Brot eines Vermieters ist. Vieleicht ballt sich bei dir gerade einiges zusammen. Andererseits mit Baumängeln, Sanierung usw. muss man immer rechnen, das nehmen viele gar nicht für voll, vor allem was das kostet.
    Und querulantische Mieter sind eigentlich auch Alltagsgeschäft. So wie ich aber herauslese geht dein Weg aber in die richtige Richtung. Trotzdem, wenn man sich nicht selbst in die Tasche lügt, ist es echt schwer damit Geld zu verdienen, zumindest in dem Maßstab und im Sinne von "mehr Geld als vorher".
     
  4. #3 Goldhamster, 17.02.2016
    Goldhamster

    Goldhamster Erfahrener Benutzer

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    Hallo Lejero,

    in der Tat:
    die beiden beiden Sachen, die ich meide: HarzIV und Altbau. Und dann noch in Kombination :tröst

    Ich vergleiche den Erwerb von Gebrauchtimmobilien gerne mit dem Kauf von Gebrauchtwagen.

    Und bei beiden weis der Eigner oft nur zu gut, warum er verkauft.

    GOLDHAMSTER
     
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  5. dots

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    In dem einen Punkt kann ich nur sagen: Selbst Schuld. Du kannst nicht erwarten, dass sich die Mieter jemandem gegenüber korrekt verhalten, wenn derjenige sich auch nicht korrekt verhält.
    Oder bist du der Meinung, dass die Mieter fälschlicherweise (teilweise) Recht bekommen haben?

    Irgendwer (Andres? Duncan?) hat hier mal sinngemäß geschrieben: Für Vermieter gibt es keine ungeplanten Kosten.
    Sowas kann immer mal passieren, dafür sollte man entsprechend Geld im Hintergrund haben.
    Und wenn du in den ersten 2 Jahren relativ viel in Instandhaltung gesteckt hast, ist die Wahrscheinlichkeit groß, daß in den nächsten 8 Jahren in den Bereichen eher Ruhe ist. Die neue Dachterasse wird in den nächsten 8 Jahren wahrscheinlich eher weniger Kosten verursachen, so daß du die Kosten nciht auf 2, sondern auf 10 oder mehr Jahre verteilen musst.
    Das ist das selbe wie oben: 2 Jahre Stress, 8 Jahre Ruhe -> im Schnitt 10 (oder 20) normale Jahre.

    Das hängt ganz stark von deinem Geschick, deiner Mentalität ab.
    Wenn du die 3 Problem-Mieter durch 3 Riesen-Problem-Mieter ersetzt, weil du z.B. möglichst schnell weitervermieten möchtest (oder musst), dann schon. ;)
    Wenn du dich weiterhin illegal verhältst und dadurch vor Gericht (teilweise) verlierst, dann wahrscheinlich auch. (Bevor der Aufschrei kommt: Vielleicht hast du dich ja gar nicht illegal verhalten, vielleicht auch nur aus Unwissenheit, vielleicht habe ich da was falsch gedeutet)
     
  6. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Nun ja, aus der Tatsache heraus , das es ein Urteil gab das keinem 100% recht gegeben hat, würde ich nicht automatisch schließen das da irgend was "illegal" war. Auch das ist doch eher der Normalfall als die Ausnahme.
     
  7. #6 ImmerPositiv, 17.02.2016
    ImmerPositiv

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    Hallo,

    So etwas kann schnell passieren und letztendlich tun sich Schwachstellen gern erst auf wenn man Eigentümer mit mitgekauften Mietern geworden ist.

    Bisher haben wir das nicht so heftig erfahren müssen, GsD, ich kenne ähnliches von anderen VM die sich auch die Haare getauft haben und manchmal am liebsten alles verkauft hätten.

    Ich versuche Deine Situation mal so zu sehen :

    Schwachstellen am Haus wurden jetzt behoben und saniert bzw repariert und/oder Instand gesetzt.

    Die seltsamen Mieter sind bald alle raus, wenn ich das jetzt richtig gelesen habe.

    Die Wohnungen kannst oder hast Du nach den Auszügen saniert und renovieren und kannst sie dann neu vermieten ...ist doch auch sehr positiv schon mal.

    Wir haben auch alle Häuser mit Mietern überwiegend gekauft, da mein Mann selbst in der Baubranche tätig ist hat er sofort gesehen was gemacht werden muss ...es traten hier und da aber auch unerwartete Schäden auf, so ist das nicht.

    Die Mieter die mitgekauft wurden aus einem Haus waren auch nicht so die tollsten ...aber so nach und nach zogen sie aus bzw haben wir Ihnen nahegelegt auszuziehen.

    Jede leere Whg haben wir dann sofort saniert und renoviert ....somit War das Haus nach einer Zeit auCh von den Whg her Topp und seither sehr gut vermietet mit Guten Mietern die schon viele Jahre dort wohnen (es sind Hartz4 leg dabei, Rentner, Angestellte)

    Genau so verläuft es mit einem anderen MFH mit mitgekauften Mietern , da werden auCh die Whg saniert etc wenn ein Mieter auszieht ... jetzt steht mittlerweile nur noch eine Whg in dem Haus an die irgendwann saniert wird.

    Eine weitere sanieren wir gerade, da zieht im Mai ein neuer Mieter ein. Auch in dem Haus haben wir Hartzler, Angestellte...soweit ohne größere Probleme.

    Was ich damit sagen möchte, es wird besser wenn man dann auch die richtigen Mieter findet...diesen kann man leider nicht vor den Kopf gucken ...viele Hartzler bezahlen pünktlich ihre Miete oder es wird vom Amt überwiesen, man kann auch Pech mit Mietern haben die in Lohn und Brot stehen ...

    Was wir von Anfang an gemacht haben, Rücklagen gebildet bei jedem Haus für evtl.Mietausfall, Leerstand, Sanierungen usw.

    In dem zuletzt gekauften Haus hatten wir im letzten Jahr die *Seuche*, Thermen wagen defekt und mussten repariert werden, dann hatten wir auch einen größeren Wasserschaden (das ging über die Versicherung, da waren 2 Whg.betroffen) und 6x Abflussrohr Verstopfungen, da denkt man auch was los ist ...aber es gehört dazu, kein Neubau, keine nagelneuen Thermen usw.

    Aber bisher ist Ruhe und es soll bitte auch so bleiben ...das übliche Spielchen mit Mietern hat man hier und da auch, bisher ließ sich das alles so regeln bis auf eine Sache die nächste Woche vor Gericht ist.

    Anfänglich habe ich mir auch einen Kopf gemacht und meinen Mann bald angebetet alles zu verkaufen , so hatte ich die Faxen dicke...

    Dann habe ich angefangen ruhiger zu werden, mir nicht mehr tagelang den Kopf zu zerbrechen über Sachen und Situationen die in dem Moment eben so waren ...das hat mir auch nicht geholfen mir deswegen Nächte um die Ohren zu hauen oder mies gelaunt zu sein deswegen ...also umdenken angesagt so lebt sich doch ruhiger.

    Unterm Strich ist vermieten nicht immer einfach und manchmal kommt wirklich alles aufeinander ...aber es wird ruhiger behaupte ich mal, ich kann nur empfehlen das man bei sich bleibt und evtl.Probleme mit Mietern oder mit dem Haus an sich nicht mit in den Feierabend, Wochenende oder Urlaub nimmt, das sollte nicht den Tag und die Nacht bestimmen, das macht mürbe.

    LG
     
  8. Andres

    Andres
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    Für 2 Jahre und 10 Parteien ist das ein bisschen viel, andererseits finde ich den Vergleich von Goldhamster sehr passend: Es ist wie mit Gebrauchtwagen so, dass es immer Mängel gibt - man sieht sie nur nicht sofort. Außerdem liegt man beim ersten Kauf unverhältnismäßig oft daneben. Du darfst schon davon ausgehen, dass du in den letzten Jahren diverse Versäumnisse des Voreigentümers ausgebügelt hast.

    Die gute Nachricht: Nach 2 Jahren ist es zu früh, um ein Zwischenfazit zu ziehen.


    Dann weißt du jetzt, warum ich bei Fragen zu geplanten Immobilienprojekten und der damit verbundenen Rendite so oft den Vergleich mit klassischen Spar- und Anlageformen auspacke: Als Vermieter hast du mehr Arbeit, mehr Ärger und musst daher auch mehr Rendite erwirtschaften. Sonst landest du schnell bei einem wirtschaftlichen Ergebnis, das schlechter als Tagesgeld plus in der Freizeit Zeitungen austragen ist.


    Nicht so schlecht wie 3 von 3, aber grundsätzlich ja: Wenn man praktisch nichts mehr zu verlieren hat, ist das selten gut für den angemessenen Umgang mit fremdem Eigentum. Was soll auch passieren?
     
  9. Lejero

    Lejero Benutzer

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    Danke für euer Feedback, das lässt ein bisschen (vorsichtig) optimistischer in die Zukunft blicken ;)

    @dots: so eindeutig mit illegal ist es leider nicht, Anwalt war sicher das es eine korrekte Kündigung ist. Vielleicht fälschlicherweise, aber deswegen hole ich mir eben einen Experten, weil ich es zumindest aktuell noch nicht 100% beurteilen kann.
     
  10. Pitty

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    Größerer Wasserschaden wegen defektem Anschluss, nach einigem hin und her hat Versicherung doch übernommen, Mietminderungen für alle Betroffenen
    Wasserschaden aufgrund Riss von Dachterrasse in Wohnung drunter, neue Dachterrasse
    Abwasserrohrleitungen defekt, vorsorglich komplett auf einer Hausseite getauscht

    Das sind für mich sachen, die nichts mit dem normalen Wohnverhalten zu tun haben. Das ist schon vor dem Kauf gewesen und muss nach und nach abgearbeitet werden.

    Du musst es so sehen, es kann nur besser werden. Und wenn das Haus hübsch ist, bekommst Du auch anständige Mieter rein.
     
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  11. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    ein bischen ungünstig ist m.E. bei Hauskauf mit Mietern, das du zwar vieles vorab abchecken kannst (sei es in welchem Zustand die Immobilie ist oder die einzelnen Mietverträge oder wie die Nachfrage vor Ort so aussieht, ect.), aber dir ein "Bild" von deinen Mietern kannst du dir letztlich nicht wirklich machen. D.h. hier hast du keinen Einfluss drauf, wen du alles mit übernehmen musst. Ansonsten steckt man eben nicht drinnen, was für unerwartet Kosten gelegentlich auf einen zukommen. Kann genauso gut sein, das morgen die Heizungsanlage den Geist aufgibt und die Mieter dann ggf zu Recht 100% Mietminderung geltend machen.

    Ob du dein Geld hättest lieber anderweitig anlegen sollen, darüber hättest du dir vorab Gedanken machen müssen. Vermieter sein macht i.d.R. einfach mal insgesamt mehr arbeit, als wenn ich irgendwelche Aktien mir zulege. Allerdings muss man ehrlicher Weise auch sagen, mit Aktien kann man zwar durchaus super Gewinne einfahren, aber man kann auch alles verlieren von heut auf Morgen. D.h. im schlimmsten Fall ist dein gesamter Einsatz weg, das ist bei einer Immobilie doch eher unwahrscheinlich. Hat also alles Vor- & Nachteile, je nach dem wie Risikobereit man ist bzw. welche Ziele man verfolgt und aufs falsche Pferd kann man grundsätzlich fast überall setzen.

    Allerdings wenn ich lese, das du bei einem Mieter nur teilweise Recht bekommen hast, dann musst du dir ggf. den Vorwurf gefallen lassen, das dein Verhalten evtl. auch nicht ganz richtig war, wobei man das jetzt aber nicht Pauschalisieren sollte, weil vor Gericht und auf hoher See .......

    Ich möchte hier ausdrücklich mal erwähnen, das es auch anständige Alg2-Empfänger gibt, die pfleglich mit der Mietsache umgehen und die keinen Ärger machen!

    Aber wenn`s um die Risikobewertung geht, also letztlich ob man im Fall der Fälle auf Geld sitzen bleibt, da sind einkommensschwache Mieter jetzt nicht die beste Wahl, denn einem Nachten kann man eben nicht in die Tasche greifen, egal wie arg das Recht auf Vermieterseite seinen mag. D.h. aber jetzt nicht, das der super gut verdienende Prof.Dr.Dr. Schlagmichtod ein "besser" Mieter seinen muss, den "richtig" Ärger kann dir dem Grunde nach jeder Mieter machen. Lediglich ist hier der Unterschied, wenn ich vor Gericht gegen den gutverdienenden gewinne, dann werde ich sehr wahrscheinlich auch mein Geld sehen. Das Prozesse führen aber trotzdem viel Zeit & und noch viel mehr Nerven einen kosten, das lässt sich nicht vermeiden.

    Grundsätzlich kann ich dir nur anraten, gerade weil du jetzt ja 3 freie Wohnungen hast, mache dir selber ein Bild vom Mietinteressenten, überprüfe die ggf. auch entsprechend und entscheide dann selber mit wem du dich ("ewig") binden willst und mit wem nicht. Wichtig auch, lese dich ein in das Thema Mietvertrag! Ansonsten versuche das ganze jetzt positiv zu sehen, jetzt wissen deine verbliebenen Mieter wenigstens, das du kein Problem hast auch mal was durchzuziehen mit Anwalt und Gericht. Das kann durchaus ein Vorteil sein, auch wenn`s ein teurer Spaß war den man sich evtl. gerne erspart hätte.


     
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  12. #11 BHShuber, 17.02.2016
    BHShuber

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    Hallo,

    willkommen im Vermieterleben, ob das so weitergeht vermag niemand zu sagen, wichtig für dich halte dein Gebäude und Wohnungen in Ordnung, höre auf dein Bauchgefühl bei den Mietinteressenten, nach einigen Jahren wird das ein wenig leichter, man wächst mit den Erfahrungen.

    Zugegeben, gefeit für manche Fehler ist keiner auch nach 30 Jahren nicht.

    Gruß

    BHShuber
     
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  13. #12 ImmerPositiv, 17.02.2016
    ImmerPositiv

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    ....ganz genau, vorallem auch der Schlusssatz. ..ich lerne auch immer noch dazu und das regelmäßig :-)))

    LG
     
  14. Berny

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    Hallo,
    Du bist übrigens nicht Besitzer, sondern (wahrscheinlich) Eigentümer.
    Davon mal abgesehen: Ich hatte vor 15 Jahren ein 5erMFH Altbau übernommen und anfangs insgesamt 7 Rechtsstreite gehabt, alle gewonnen. Einen ~6000€-Titel haben wir inzwischen weggeheftet...:013sonst:
    Fast täglich war ich im Haus für Reparaturen oder diverse Mieterangelegenheiten. Nach zwei Jahren "lief" es.:007sonst:
     
  15. #14 immodream, 17.02.2016
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

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    Hallo Lejero,
    was du schilderst ist bei mir nicht gerade ein Dauerzustand .Manchmal ist monatelang verdächtige Ruhe. In 2015 hatte ich mit einem Mieter ( Räumungsklage, 15 Monate keine Miete gezahlt, hat auch noch Wasserschaden in der darunterliegenden Wohnung verursacht und beim Auszug sämtliche Türen verkratzt , Waschbecken und WC demoliert ) ähnlichen Streß.
    Mein Sohn hatte, nachdem ich ihm ein Haus übergeben habe, 6 Mal an den Weihnachts- und Silvesterfeiertagen die Kellerabwasserrohre verstopft.
    Er hat mir ja leid getan , aber da mußten wir durch. Und seit drei Jahren ist Ruhe und die Rohrreinigungsmaschine steht Gottseidank in der Ecke.
    Mich erreichen manchmal wochenlang keine Mieteranrufe und dann bricht an wenigen Tagen ( möglichst Freitagnachmittag, Ostermontag oder Pfingstmontag , wenn man gerade bei schönen Wetter den Grill angemacht hat ) alles über einen herein.
    Das ist wie beim Autokauf, egal ob neu oder gebraucht, bei einigen Fahrzeugen kommt am Anfang des Besitzes auch eine Reparatur nach der anderen.
    Aber irgendwann ist dann durchrepariert.
    So lange muß man in allen fällen durchhalten.
    Grüße
    Immodream
     
  16. Lejero

    Lejero Benutzer

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    Danke für eure Erfahrungen, bringt bei mir den Puls wieder ein bisschen runter ;)
     
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  17. Nero

    Nero Erfahrener Benutzer

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    Das kannst du jetzt auch .
    Wenn man Altlasten übernimmt, die andere verursacht haben, ist das Endergebnis eben nicht schick.

    Du hast aber jetzt schon fast alles hinter dich gebracht und überstanden.

    Bald hast Du selbst alleine das Heft und das Glück in der Hand.
    Dabei alles erdenklich Gute!
     
  18. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Besitzer ist = Eigentümer oder?

    Ja, so kann es gehen, Anfangs muss man echt aufarbeiten.

    Bei unseren Rentner brannte mal am Sonntag eine Steckdose vom Toaster. Da haben die Mieter Klingeldraht verlegt um Geräte zu betreiben. Mein Mann hat den halben Tag Strippen in der Wohnung neu gezogen. Der war total sauer. Kaum gekauft, schon fast abgebrannt. So ist es, wenn Mieter alleine sich an so etwas machen.
     
  19. Berny

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    Nöö.
     
  20. Pharao

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    Hi,

    wenn du dir eine Immobilie kaufst, bist du der Eigentümer der Immobilie, was aber nicht bedeutet, das du gleichzeitig auch der Vermieter seinen musst. Wenn du zB eine Wohnung dieser Immobilie dann vermietest, dann ist der Mieter der Besitzer dieser vermieteten Wohnung. Und wenn du zB auch selber in einer Wohnung dieser Immobilie wohnst, dann bist du Eigentümer der Immobilie und Besitzer dieser selbstgenutzten Wohnung ;)



     
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  21. Pitty

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    Wieder etwas dazu gelernt. Danke
     
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