Geldfluss in einer Immobilie

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Sgt_Tenzer, 28.08.2016.

  1. #1 Sgt_Tenzer, 28.08.2016
    Sgt_Tenzer

    Sgt_Tenzer Neuer Benutzer

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    Moin alle miteinander,
    ich bin momentan gerade dabei mich ein wenig ins Thema "Immobilie als Kapitalanlage" reinzufuchsen und habe geplant mir ein kleines MFH zuzulegen. Daher habe ich in der letzten Zeit einen echt hohen Input an Informationen was den Geldfluss innerhalb einer Immobilie angeht bekommen. Nun habe ich momentan ein bisschen das Gefühl von dem Thema erschlagen zu werden und fühle mich leicht verwirrt. Daher brauche ich Hilfe aus der Community um alles mal in eine Gesamtübersicht einzuordnen.
    Bei Beantwortung folgender Fragen habe ich festgestellt, dass ich noch leicht verwirrt bin :16::

    Welche Faktoren muss ich von der Kaltmiete noch runterrechnen (Instandhaltungsrücklage, Steuern...)?
    Was für Ausgaben kann ich auf den Mieter abwälzen und welche muss ich als Vermieter tragen (Nebenkosten etc.)?
    Was für eine Rolle spielen Steuern und welche Steuern fallen wofür und in welcher Höhe bei einer Vermietung/ Renovierung an?
    Um welche Aufgaben (in finanzieller Sicht) kümmert sich eine Hausverwaltung und lohnt sich überhaupt eine bei einem kleinen MFH?

    Ich hoffe meine Fragen sind nicht all zu schwammig formuliert :D
    Wünsche euch allen noch ein schönes Restwochenende und einen guten Start in die neue Woche :)
     
  2. AdMan

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  3. #2 immodream, 28.08.2016
    immodream

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    Hallo,
    wir sprechen eigentlich von der sogenannten Nettomiete.
    Wenn die Wohnung vermietet ist , werden im Normalfall die Nebenkosten wie auch die Heizkosten vom Mieter getragen.
    Normalfall heißt z. B. die Wohnung ist mit einem Mietvertrag vermietet, in dem steht, das der Mieter die Nebenkosten trägt.
    Manchmal gibt es noch Uraltmietverträge, in denen steht, das z. B. der Mieter nur die Hausbeleuchtung oder Wasser oder Müllgebühren trägt.
    Dann darf der neue Hauskäufer diese Nebenkosten selber bezahlen .
    Normalfall heißt auch die Wohnung ist vermietet. Sonst darfst du neben den nicht gezahlten Nettomieten auch noch die Nebenkosten für die nicht vermietete Wohnung von den Nettomieten der anderen Wohnungen bezahlen.
    Wenn du selber ein Mehrfamilienhaus erwirbst, mußt du selber für eventuelle Instandhaltungen Geld zurück legen.
    Das wirkt sich steuertechnisch erst dann aus, wenn du das zurückgelegte Geld für Reparaturen ausgibst.
    Steuertechnisch ist das ganz einfach .
    Bruttoeinnahmen ( Nettomiete incl. aller Nebenkosten ) abzüglich Nebenkosten, abzüglich Abschreibung , abzüglich getätigter Reparaturen ergeben Summe X als Einnahmen.
    Wenn du z. B. bisher 50 000 € zu versteuerndes Einkommen hast und bei der Vermietung bleiben dann 20 000 € über, gehst du in die Steuertabelle und siehst , welche Steuern du bei 70 000 € zahlen mußt.
    Dann weißt du , was übrig bleibt.
    Ob sich eine Hausverwaltung lohnt, hängt davon ab, wieviel Ahnung du zum Thema Vermietung hast.
    Wahrscheinlich nicht viel.
    Man kann natürlich alles selber machen und durch seine Fehler lernen ( so hab ich das gemacht ).
    Ist dann ähnlich wie bei einer schlechten Hausverwaltung.
    Es gibt nicht die Lösung oder das Patentrezept.
    Grüße
    Immodream
     
  4. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Wieso...?
     
  5. #4 immobiliensammler, 28.08.2016
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    Weil das vertraglich so geregelt ist. Ich musste auch etliche Inklusivmietverträge übernehmen, da erfolgt überhaupt keine Nebenkostenabrechnung, mit der Miete ist alles abgegolten. Dann gibt es noch die diversen Differenzierungen, wie von Immodream beschrieben, dass nur bestimte Kosten umgelegt werden können.

    Zur Aufstellung von Immodream ergänzend noch (Thema steuerliche Rechnung): die gezahlten Zinsen nicht vergessen!
     
  6. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    "Weil das vertraglich so geregelt ist."
    - Wo, zwischen welchen Parteien?

    "Ich musste auch etliche Inklusivmietverträge übernehmen, ..."
    - Hier hiess es jedoch von Immo: "Manchmal gibt es noch Uraltmietverträge, in denen steht, das z. B. der Mieter nur die Hausbeleuchtung oder Wasser oder Müllgebühren trägt." - Ist doch ein deutlicher Unterschied, oder?
     
  7. #6 immobiliensammler, 28.08.2016
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Nö, ich habe Immo so verstanden, dass nicht zwingend alle - eigentlich umlagefähigen - Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden könne, das kommt eben auf den Vertrag an. Dazu mein Beispiel mit den Inklusivmietverträgen, genauso geht auch sein Beispiel mit den Mietverträgen, in denen nicht alle Positionen umgelegt werden, sondern nur bestimmte.

    Und weil das vertraglich so geregelt ist bezog sich auf den (fiktiven) abgeschlossenen Mietvertrag, der ja kraft Gessetz auf den neuen Eigentümer übergeht.
     
  8. Berny

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    Mach' es doch nicht so kompliziert! Bei VM-Wechsel übernimmt der neue VM alle MVs ohne Änderungen, nur der VM-Name und Bankverbindung wechselt.
     
  9. #8 immobiliensammler, 28.08.2016
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    Genau, und damit übernehme ich auch die evtl. nachteiligen MV-Vereinbarungen des Vorbesitzers. Das also zu Deiner Frage: "Wo, zwischen welchen Parteien" das denn vertraglich geregelt sei!
     
  10. Berny

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    Die übernimmst Du als Erwerber/VM-Nachfolger zwangsweise.
     
  11. #10 immobiliensammler, 28.08.2016
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    Genau das hatte Immodream geschrieben (#2) und ich Dir dann auf Deine Nachfrage nochmals erklärt (#4).

    Darauf kam dann folgende Nachfrage:

    Daher eben gerne noch einmal die Erklärung, aber es freut mich, dass Du es jetzt laut Deinem letzten Post auch begriffen hast.

    :005sonst:
     
  12. Pitty

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    :148:
     
  13. Berny

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    Trittbrettfahrer/innen sind immer "gern" gesehen.
     
  14. #13 Akkarin, 29.08.2016
    Akkarin

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    Berny spaltet Korinther. Immo schrieb: "lt. MV zahlt der Mieter nur die Hausbeleuchtung. DIESE Kosten zahlt dann der Käufer", obwohl er eigentlich alle anderen zahlt und genau diese als einzige nicht.
     
  15. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Richtig, die taten es bereits in biblischen Zeiten...
     
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