Geldgeschenke an Enkelkinder

Diskutiere Geldgeschenke an Enkelkinder im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo Vermieter Gemeinde, hier mal ein Gedankenspiel: 1.Tochter kauft Wohnung von der Mutter (250t€ bei einem Objektwert von ca. 450t€)...

  1. #1 Buddha20, 19.11.2018
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    Hallo Vermieter Gemeinde,

    hier mal ein Gedankenspiel:

    1.Tochter kauft Wohnung von der Mutter (250t€ bei einem Objektwert von ca. 450t€)
    2.Tochter bekommt Miete (66% der Warmmiete) von der Mutter
    3. Tochter macht übers Jahr im Cash Flow einen Verlust von -3600 € nach Abzug aller Kreditkosten und BK plus Steuerrückerstattungen.
    4. Die Mutter zahlt diesen Verlust durch Geldüberweisungen (nicht als Miete) zu je 100 € im Monat an die drei Enkelkinder der Tochter(in Summe also 3600 p.a., auf jeweils separate Konten auf Namen der Enkelkinder)
    5. Die Tochter stoppt jegliche Zahlungen an die Enkelkinder und spart sich hierüber 3600 € im Jahr. Hierdurch kann der negative CF von Ziffer 3 wieder kompensiert werden.

    Die Konten der Enkelkinder werden hierbei nicht angefasst. Die Geldbeträge bleiben vollumfänglich auf den Konten der Kinder.

    Die Frage, die ich mir stelle ist: Kann man bei den Zahlungen der Oma an die Kinder von einer Scheinmiete ausgehen, um einen steuerlichen Verlust zu bekommen, obwohl diese Zahlungen ja nicht an die Tochter gehen, sondern auf separate eigene Konten der Enkelkinder, die nicht engetastet werden.

    Ich bin gespannt auf eure Antworten!
     
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  3. Andres

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    Natürlich kann man das, vor allem wenn die Geschichte so erzählt wird. Für mich ist allerdings schon fraglich, ob das FA die Zusammenhänge von 3 bis 5 erkennt.
     
  4. Duncan

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    Punkt 3, sprich der negative Cashflow wird dem FA ziemlich schnell auffallen. Den wird das FA sicher auch im ersten und zweiten Jahr so durchwinken, aber spätestens ab dem dritten Jahr gehe ich davon aus, das sich da mal ein Mitarbeiter ransetzt und ergründen will was das auf sich hast und die Frage nach einer Gewinnerziehlungsabsicht stellen. Diese wird bei der Vermietung von Wohnraum zwar grundsätzlich unterstellt, wenn aber wiederholt und absehbar keine Gewinne erzielt werden...

    Spätestens wenn es einem der FA-Beamten so komisch wird, dass er anfängt Konten anzufragen und sich ggf. mit Kollegen zusammen setzt wird auch was gefunden werden, was dem FA missfällt. Und sei es nur die Verneinung von Werbungskosten. In dem "Katalog exzentrischer Hobbys" dürfte eine solche Vermietung nicht allzu weit unten stehen.
     
  5. #4 Buddha20, 19.11.2018
    Buddha20

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    Hallo Duncan,

    erst einmal danke für deine Antwort. Die Prüfung der Einkunftserzielungsabsicht, kurz EEA hatte ich noch nicht bedacht. Ich habe daraufhin Mal recherchiert. Auf folgender Website wurde ich dann fündig:

    www.google.de/amp/s/www.haufe.de/amp/steuern/finanzverwaltung/wann-verfolgt-der-vermieter-eine-einkunftserzielungsabsicht_164_273818.html

    Da die Vermietung auf "Dauer" angelegt ist, habe ich demnach keine Probleme und die EEA wird nicht geprüft.

    Bezüglich der Antwort von @Andres: Demnach glaubst du , dass das FA hier nichts unterstellen wird hinsichtlich einer Scheinmiete.
     
  6. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    Steuern sparen um jeden Preis?

    zu 1, könnte man als evtl. Steuerpflichtige Schenkung betrachten
    zu 2+3 wenn die Tochter das Objekt für 55 % vom Wert erwirbt und für 66% (der üblichen?) Miete vermietet, woher ensteht dann der Verlust?
    bzw. 66% von was ist gemeint?
    zu 4, ist auch eine Schenkung
    zu 5, besteht eine Verpflichtung der Mutter zur Zahlung an ihre Kinder?
    Und wie sichert sich die Oma ihr Wohnrecht?
    Gibt es noch mehr Kinder? Ist das ein vorweggenommes Erbe? ...? ...?

    Bei solchen Steuervermeidungskonstrukten sollte man einen oder besser 2 Steuerberater konsultieren, und genügend Rücklagen bilden für den Fall das einem der Konstrukt um die Ohren fliegt.
    :rofl der war gut.
    Die Gewinnerzielungsabsicht wird immer dann geprüft wenn Verluste entstehen, das FA wird auch dann nicht einschlafen wenn auf Dauer Verluste erwirtschaftet werden.
    Der erste Steuerbescheid ohne Gewinn aus der Vermietung wird schon unter Vorbehalt der Prüfung der Gewinnerzielungsabsicht erteilt werden.

    Ferdl
     
  7. Andres

    Andres
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    Ich glaube, dass das FA nichts bemerken wird - das ist ein himmelweiter Unterschied. Wie das FA den Sachverhalt beurteilen würde, wenn es davon Kenntnis erlangen würde, mag ich nicht beurteilen. Dass in der Gesamtschau aller Umstände (also auch solcher, von denen das FA nur Kenntnis erlangt, wenn jemand "petzt") hier eindeutig ein Umgehungsgeschäft vorliegt, wird ja hoffentlich niemand bestreiten wollen ...


    Das ist zutreffend. Der erste Schritt ist also der Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags. Solange dann keine konkreten Tatsachen gegen die auf Dauer angelegte Vermietung sprechen, wir Einkünfteerzielungsabsicht unterstellt.


    Sicher, aber der Freibetrag ist 400.000 € in 10 Jahren, also (noch) kein Problem.


    Freibetrag 200.000 € in Jahren bei Zahlungen von 12.000 €, wieder jeweils in 10 Jahren. Wenn Oma nicht noch wesentlich mehr springen lässt. ist auch das völlig unkritisch.
     
  8. #7 taxpert, 20.11.2018
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    schon
    Das nennt man abgekürzter Zahlungsweg und ist daher eindeutig der Mutter als Mieteinnahme zuzurechnen. Legt man diese Zahlungen dem FA gegenüber nicht offen (selbst wenn man selber die Meinung vertritt, das es keine Miete ist!), befindet man sich schnell im Bereich des §370 AO, mindestens jedoch im Bereich des §378 AO!

    Teilentgeltlicher Erwerb! Wie @Andres schon gesagt hat, löst der hier -momentan!- keine ErbSt aus. Ist aber natürlich für Berechnung der AfA-Höhe und des AfA-Volumens von Bedeutung!

    Vgl. BMF-Schreiben vom 8.10.2004! Wobei Rz.13 (Totalüberschussprognose bei weniger als 75% und mehr als 56% der ortsüblichen Miete ab VZ 2012 überholt ist! V+V-Einkünfte sind insoweit gegenüber den anderen Einkunftsarten steuerlich begünstigt!

    Natürlich steht es andererseits jedem frei, seine vertraglichen Verhältnisse so zu gestalten, wie man es möchte! Damit das Ganze überhaupt eine Chance hat, steuerlich anerkannt zu werden, müssen die einzelnen Rechtsgeschäfte sauberst von einander getrennt werden! So darf die teilentgeltliche Überlassung nicht an die verbilligte Miete geknüpft sein und die verbilligte Miete nicht an die Schenkungen an die Enkelkinder.

    Als Folge hat natürlich keiner der Beteiligten eine Rechtssicherheit für die Zukunft! So kann die Oma jederzeit die Zahlungen an die Enkel einstellen, da es sich ja um freigebige Zuwendungen handelt! Andererseits ist die Oma diejenige, die bei dieser Konstellation am meisten zu verlieren hat! Sie hat sich zwar durch die teilentgeltliche Übertragung entreichert, kann jedoch nicht verhindern, dass die Tochter die Miete im Rahmen des mietrechtlichen Rahmens bis zur ortsüblichen Miete erhöht, die Wohnung bei entsprechender mietrechtlicher Begründung kündigt oder die Wohnung an fremde Dritte verkauft, weil der neue Lover das Geld für den Pferdehof in Hintertupfingen braucht! Und ganz ehrlich ... 20 Jahre Prüfererfahrung haben mir gezeigt, dass der Weg von der glücklichen Persil-Familie hin zum zerstrittenen Haufen häufig sehr kurz, schnell und nicht vorhersehbar ist!


    Auch hier zeigt die Erfahrung, dass die Wege, wie das FA über solche Konstrukte informiert wird, so mannigfaltig sind, dass es im Normalfall immer mindestens einen Weg gibt, an den man nicht gedacht hat!

    taxpert
     
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  9. Ferdl

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    Danke für die Info.
     
  10. #9 Goldhamster, 20.11.2018
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    Hallo,
    es gibt bei den verschiedensten Gewerben Möglichkeiten, Dreiecksgeschäfte mit dem Ziele der Steuerminimierung zu gestalten.
    Nicht nur bei der Vermietung.

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  11. #10 Melanie123, 20.11.2018
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    Neben den anderen Antworten möchte ich sicherheitshalber noch hinzufügen, dass in direkter Linie (Tochter kauft von Mutter) keine Grunderwerbssteuer anfällt. Somit spart man nur die Notar- und Grundbuchamtkosten, also max. 4000€, hat aber dafür die geringere AfA. Scheint mir in den seltensten Fällen Sinn zu machen.
     
  12. #11 Newbie15, 20.11.2018
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    Naja, die Tochte spart 200 000 € Kaufpreis. Je nach Finanzsituation der Tochter wäre eine Finanzierung des kompletten Betrags evtl bei der Bank nicht durchgegangen, weil die monatliche Belastung zu hoch wäre. Die Bank interessiert nämlich nicht, ob im Nachgang eine Schenkung von 200 000 € erfolgt und so die Reduzierung der monatlichen Belastung durch Tilgung eines Teils des Darlehens möglich wäre. Dazu dann der wesentlich schlechtere Beleihungsauslauf, die höheren Zinsen aufgrunddessen,... Die Rechnung wird umfangreich. Es ist sicherlich richtig, dasss man die deutlich reduzierte Afa berücksichtigen sollte und das oft außen vor bleibt, aber es gibt noch einige Faktoren mehr, die man vor Abschluss eines solchen Projektes berücksichtigen muss.
     
  13. #12 Melanie123, 20.11.2018
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    Jein. Das ist nur dann der Fall, wenn die Tochter die Absicht hat, die Mutter mit diesem Konstrukt über den Tisch zu ziehen. Ja, das gibt es.
    Ich wurde von meinen Eltern (=Mutter und Stiefvater) in einem ähnlichen Konstrukt (verkauften mir ihr selbstgenutztes 1-Fam-Haus zum 42-fachen der Nettokaltmiete in einer dubiosen Nacht- und Nebelaktion) über den Tisch gezogen. Ihnen auch nach dem Eintritt meiner Volljährigkeit in finanziellen Dingen zu vertrauen war der größte Fehler meines Lebens. Dazu schrieb auch @taxpert etwas.
    Wenn sich hingegen alle Beteiligten klar über die Situation sind, d.h. eine faktische Schenkung von 200k€ und eben dieses so gewollt ist, gibt es durchaus sinnvolle Möglichkeiten, das auch rechtssicher zu machen.

    Die Bank interessiert, wie hoch der Darlehensbetrag ist, den die Tochter aufnimmt.
    Wenn wir von einer Schenkung von 200 k€ ausgehen, so muss diese ja nicht im Nachgang erfolgen. Gleichzeitig oder vorgelagert käme in Betracht.
    Sofern der Freibetrag von 400 k€ einer Schenkung bereits ausgereizt wäre oder aufgrund besonderer Umstände offen bleiben soll, käme auch ein Darlehen (Mutter an Tochter) ohne Grundbuchsicherung in Betracht. Das sollte aber juristisch und steuerrechtlich abgeklärt werden.
     
  14. #13 taxpert, 20.11.2018
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    Zwar ist es möglich und auch wahrscheinlich, dass die AfA sowohl in Höhe als auch in Volumen durch den teilentgeltlichen Erwerb niedriger ausfällt als bei vollentgeltlichem Erwerb, aber Prognosen lassen sich auf Grund der vorliegenden Informationen nicht machen!

    Ich glaube, Ihr überseht beide, dass es ja auch AfA für den unentgeltlich erworbenen Teil gibt. Es ist für die AfA aber ein großer Unterschied, ob die Mutter die ETW vor 50 Jahren erworben hat oder erst vor zwei Jahren für 500.000 €! Dazwischen ist alles möglich!

    taxpert
     
  15. #14 Melanie123, 20.11.2018
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    Danke taxpert, ich lerne viel und gerne von Dir. Wenn es um meine Angelegenheiten geht, immer gerne mit den entsprechenden Rechtsgrundlagen zum Nachlesen. Hier interessieren mich eher erst einmal die grundsätzlichen Zusammenhänge.
    Beim Anfangspost des TE , das ja als Gedankenexperiment gedacht war, ging ich eher davon aus, dass er sich des teil(un)entgeltlichen Geschäftes nicht (ganz) bewusst war. Z.B. indem er einfach den Marktpreis niedriger kalkuliert, also davon ausgeht, dass es kein unentgeltliches Geschäft, sprich Schenkung gibt. In dem Fall (und wenn es dem FA nicht auffiele) gäbe es für die 200 k€ ja gar keine AfA. Darauf bin ich eingegangen.

    Was mich irritiert und meine Frage an Dich ist, wann und inwiefern und warum die bisherige AfA der Mutter eine Rolle spielt.
    Normal scheint mir zu sein, dass die AfA auch beim Kauf innerhalb der Familie neu beginnt.
    Trifft Deine Einschätzung nur auf den unentgeltlichen Teil zu? Evt. deshalb, weil sich die Schenkung an der Erbschaft orientiert, ist das also die Begründung? Daran hatte ich tatsächlich nicht gedacht. Oder ist es noch anders?
    Macht es da einen Unterschied, ob (und welche) Vorgehensweise gewählt wird?
    1. die Schenkung von 200 k€ im Vorfeld erfolgt
    2. in dem Notarvertrag gleichzeitig erfogt
    3. es keine Schenkung, sondern nur ein Darlehen der Mutter (ohne Grundbuchsicherung) an die Tochter gibt?
     
  16. Bovary

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    Zum einen das. Zum anderen macht man sich auch über lange Zeit angreifbar oder drastischer ausgedrückt: erpressbar.
     
  17. Pitty

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    Ein Darlehensvetrag muss mit Zinsen sein, die die Mutter wieder als Einnahmen angeben muss.

    Am Ende verrennt man sich da in etwas. So etwas sollte man mit dem Steuerberater besprechen.
     
  18. #17 immobiliensammler, 20.11.2018
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    Das bestreite ich entschieden, gibt es dafür eine Rechtsgrundlage?

    Mal ein Beispiel: Unser Kämmerer hier in der Gemeinde bekommt seit geraumer Zeit Angebote für Darlehen, bei denen er 0,2 % Zinsen p.A. für die Darlehensaufnahme gutgeschrieben bekommt. Ist der Darlehensvertrag dann ungültig?
     
  19. #18 taxpert, 21.11.2018
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    Soweit Kauf, also entgeltliche Übertragung vorliegt, stimmt das auch so!

    Für den unentgeltlich übertragenen Teil gilt die Fußstapfenteorie. Die Tochter tritt als Rechtsnachfolgerin in die Position der Mutter ein. Damit bleiben die anteiligen ursprünglichen AHK als AfA-Bemessungsgrundlage, das verbliebene anteilige AfA-Volumen und der Anschaffungs-/Herstellungszeitpunkt (§23 EStG!) maßgeblich!

    Die vorherige Schekung würde funktionieren, wenn sie deutlich vor dem Kauf der Immo liegt, nicht zweckgebunden ist und das Geld auch wirklich fließt. Oma läuft also Gefahr, dass die Tochter das Geld lieber in Vegas verzockt!
    Zeitgleich mit oder im notariellen Vertrag über den Kauf würde nicht anerkannt.
    Ein solches Darlehen zwischen nahen Angehörigen müsste fremdüblich sein. Und natürlich muss auch hier das Geld tatsächlich fließen!

    Vom rein zivilrechtlichen Standpunkt aus hast Du natürlich recht! Aus steuerlicher Sicht kann ein zinsloser Kredit jedoch problematisch werden.

    Zum einen wird bei Verträgen unter nahen Angehörigen auf den Fremdvergleich geachtet. Im Beispiel soll ja ein Darlehen über 200.000 € OHNE Besicherung im Grundbuch ausgereicht werden! Das wäre also kein Immo- sondern ein Konsumentendarlehen, dass man sicherlich nicht unter 5% Zins bekommt! Von daher wird dieses zinsfreie Darlehen steuerlich wahrscheinlich nicht anerkannt, was aber nicht heißt, dass es zivilrechtlich nicht entstanden ist!

    Der zweite steuerliche Haken bei zinslosen Darlehen ist §6 Abs.1 Nr.3 EStG, der hier aber nicht greift und nur den Darlehensnehmer betrifft.

    taxpert
     
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