Gemeinde will den Straßenbeitrag erhöhen

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von alp, 15.10.2015.

  1. alp

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    Werte Experten,

    meine Gemeinde erhebt Straßenbeiträge für die Instandhaltung der Straßen im Ort. Sind in einem Haus mehrere Wohneinheiten vorhanden, wird der Hausbeitrag nach Miteigentumsanteilen auf die Wohneinheiten umgelegt. Ist im Haus ein Gewerbe angemeldet, erhöht sich der Beitrag um 10%.

    Ein Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus hat ohne Genehmigung der Miteigentümer ein Gewerbe angemeldet. Die Gemeinde will nun den Straßenbeitrag um 10% erhöhen und auf alle Wohneinheiten anteilig umlegen.

    1. Wie können sich übrigen Eigentümer dagegen wehren?
    2. Sind solche Straßenbeiträge auf Mieter umlegbar?

    Danke
     
  2. AdMan

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  3. #2 BHShuber, 15.10.2015
    BHShuber

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  4. Syker

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    Hallo alp

    Deine Geschichte betrifft mehrere Vertragsverhältnisse und somit auch Rechtsgebiete.
    Relativ einfach ist m.E. das Mietverhältnis M und VM. Sofern wirksam vereinbart ist die Umlage der Abgaben über die Betriebskosten möglich.

    Etwas schwieriger ist das WEG-intern. Die Frage ob ein Miteigentümer oder auch der Mieter eines Miteigentümers ein Gewerbe anmelden darf oder ob die WEG das verbieten darf sollte in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung beantwortet werden.
    Sofern das zulässig ist wäre die nächste Frage ist der Abgabenbeitrag so aufgeschlüsselt das die Erhöhung dem Gewerbe zugeordnet werden kann oder wird komplett erhöht?
    Bei einer kompletten Erhöhung um 10% werden bei unverändertem Verteilerschlüssel die anderen Miteigentümer m.E. unverhältnismäßig belastet. Eine weitere Frage wäre noch, wenn nun ein zweites Gewerbe angemeldet wird, wird dann wieder um 10% erhöht?

    VG Syker
     
  5. #4 BHShuber, 16.10.2015
    BHShuber

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    Hallo Syker,

    Zitat von dem von mir geposteten Link:

    3. Straßenausbaubeiträge sind keine umlegbaren Betriebskosten

    Was im Wohnraummietrecht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden darf, ergibt sich aus der Betriebskostenverordnung (BetrKV) und den Vereinbarungen im Mietvertrag. In die Betriebskosten, angesichts ihrer Höhe auch als „zweite Miete“ bezeichnet, können nach § 2 Nr. 1 BetrKV die „laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks“ einbezogen werden8. Hierbei müssen zwei Tatbestandsmerkmale erfüllt sein. Zum einen muss es sich um „öffentliche Lasten“ handeln und zum anderen müssen diese „laufend“ entstehen. Zwar sind Straßenausbaubeiträge kraft Gesetzes öffentliche Lasten, weil sie aber nur einmalig zu zahlen sind, fehlt es am Merkmal „laufend“. „Laufende“ Kosten müssen mit einer gewissen Regelmäßigkeit anfallen. Kosten einer nur einmaligen Maßnahme sind deshalb nicht als Betriebskosten umlagefähig9. An einer solchen Regelmäßigkeit fehlt es den Straßenausbaubeiträgen. Auch vereinbarte Zahlungsmodalitäten wie Stundung oder Ratenzahlung ändern hieran nichts. Selbst wenn der Beitrag in Form einer Rente in max. zehn Jahresraten zu zahlen ist, ändert dies an dessen „Einmaligkeit“ nichts.


    Ich gehe also nicht davon aus dass Straßenausbaubeiträge vom Grundsatz her schon mal wirksam vereinbart werden können uns somit auch die Umlage nicht möglich ist.

    Gruß

    BHShuber
     
  6. Andres

    Andres
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    Hier scheint es sich aber nicht um einen Beitrag zum Bau sondern um einen Beitrag zur Instandhaltung zu handeln. Die Formulierung der Fragestellung legt auch nahe, dass es sich um einen regelmäßigen Beitrag handelt.
     
  7. #6 BHShuber, 16.10.2015
    BHShuber

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    Hallo Andres,

    selbst dann nicht umlagefähig, siehe hier:

    ZITAT:

    In fünf Bundesländern können anstelle der relativ hohen einmaligen Beiträge auch jährlich wiederkehrende Straßenausbaubeiträge verlangt werden. Aber auch diese jährlichen Beitrage erfüllen nicht den Begriff der „laufenden öffentlichen Lasten“ i.S. des § 2 Nr.1 BetrKV. Nach dieser Vorschrift sind auf die Mieter nur solche Leistungen umlegbar, die durch den jeweiligen Eigentümer aus dem Grundstück zu erbringen sind, in erster Linie die Grundsteuer, aber auch sonstige grundstücksbezogene Abgaben wie Zweitwohnungssteuer oder Deichabgaben11. Solchen laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks sind regelmäßig wiederkehrende Straßenausbaubeiträge aber nicht gleichzustellen. Denn auch die regelmäßigen Straßenausbaubeiträge sind keine grundstücksbezogenen steuerlichen Lasten, sondern führen im Ergebnis zu einer Qualitätserhöhung der Grundstücke.

    Über Straßenausbaubeiträge wird der Aufwand der Kommunen für gesetzlich definierte Straßenbaumaßnahmen refinanziert. Insoweit handelt es sich um öffentliche Abgaben, denen eine konkrete Gegenleistung gegenübersteht, die dem Grundstückseigentümer in Form einer Wertsteigerung und Anhebung der Wohnqualität zugute kommt. Das hat aber mit Betriebskosten nichts zu tun13. Vielmehr gehören die Beiträge nach § 5 Abs. 2 II. BV als Erschließungskosten zu den Kosten des Baugrundstücks14. Damit entfällt jedwede Abwälzung derartiger „Lasten“ auf die Mieter15. Allgemein kann man sagen, dass Betriebskosten dann entstehen, wenn es objektbezogene Kosten aus der ordentlichen Bewirtschaftung sind.



    Eine Umlage der Straßenausbaubeiträge ist auch nicht als „sonstige Betriebskosten“ i.S. von § 2 Nr. 17 BetrKV möglich. Denn darunter fallen nur solche Kostenarten, die sich aufgrund einer technischen oder wirtschaftlichen Weiterentwicklung beim Betrieb eines Wohngebäudes notwendigerweise ergeben und die inhaltlich den Kostenarten der Nrn. 1-16 vergleichbar sind.



    Gruß

    BHShuber
     
  8. alp

    alp Benutzer

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    Vielen Dank für die Antworten.

    Wie würdet Ihr das Ansinnen der Gemeinde werten, nicht die zum Gewerbe angemeldete Wohneinheit alleine mit dem 10%-Aufschlag zum Straßenausbaubeitrag zu belasten (Verursacherprinzip?), sondern das ganze Haus?

    Im Ergebnis sollen auch unbeteiligte Eigentümer zur Kasse gebeten werden, die von der Gewerbeanmeldung nicht mal wussten. Bei der Anfrage in der Gemeinde, was ist das für ein Gewerbe und wer es betreibt, wurde auf Datenschutz verwiesen. Also man darf in der WEG Kuckuckseier legen und die Gemeinde ordnet das gemeinsame Brüten an. Ist es rechtens?
     
  9. Andres

    Andres
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    Normal. Die übliche Denkweise dabei ist: Durch den Beitrag wird der Grundstückseigentümer belastet. Wie der Eigentümer das in seiner jeweiligen Rechtsform weiterverteilt, ist der Gemeinde (nicht ganz unberechtigt) egal.


    Was erwartest du darauf für eine Antwort? "Oh, wenn Sie nicht wussten, dass der Verkauf von Kaugummis der Umsatzsteuer unterliegt, dann machen wir mal eine Ausnahme." Wie ihr den Informationsfluss in eurer Gemeinschaft organisiert, bleibt euch überlassen.


    Das Gewerberegister ist nicht öffentlich, Auskünfte werden nach Ermessen des Gewerbeamts erteilt. Eine angemessene Begründung für das Ersuchen wäre dabei sicher hilfreich.


    Da die Frage von Syker nach den Regelungen in Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung bisher unbeantwortet geblieben ist, gehe ich davon aus, dass es keine solchen Vereinbarungen gibt. Die Anmeldung eines Gewerbes ist damit zulässig. Was soll also der Aufstand? Hätte man das nicht gewollt, hätte man eben die Gemeinschaftsordnung geeignet gestalten müssen.

    Dass die Kommunalpolitik zu blöd ist, mit den bestehenden Steuern (die ja ganz nebenbei eine gezielte Belastung des Gewerbes erlauben würden) auszukommen, ist nicht der Fehler des Gewerbetreibenden. Solange ihr in der Gemeinschaft keine Vereinbarung habt, die die Verteilung solcher Kosten nach Verursachung erlaubt, bin ich ehrlich gesagt ganz froh, dass die Gemeindeverwaltung sich nicht an deiner Hexenjagd beteiligt.
     
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