Gemeinsames Haus vermieten: wie Eigenkapitalquote berücksichtigen?

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  1. #1 hausbesitzer2014, 09.08.2019
    hausbesitzer2014

    hausbesitzer2014 Neuer Benutzer

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    Liebe Vermieter,

    bin neu hier im Forum und hoffe hier auf kompetente Leute zu stoßen, die mir bei meiner Frage weiterhelfen können.

    Ich habe 2014 gemeinsam mit meiner Freundin ein Haus gekauft und wir stehen zu je 50% im Grundbruch, ebenso haben wir beide gemeinsam das Bankdarlehen unterschrieben. Nun ist unsere Beziehung leider in die Brüche gegangen und wir haben entschieden, uns zu trennen. Nun stellt sich natürlich die Frage, wie es mit dem Haus weitergeht. Sie möchte das Haus auf keinen Fall alleine übernehmen, da sie das nicht finanzieren könnte. Alleine im Haus wohnen zu bleiben würde mich finanziell ebenfalls überfordern (ich müsste sie ja Auszahlen, zudem müsste ich ab sofort die mtl. Rate des Darlehens alleine stemmen, das Haus ist schließlich noch nicht abbezahlt).

    Ein Verkauf des Hauses steht für uns aktuell nicht zur Debatte, zumal eine recht hohe Vorfälligkeitsentschädigung fällig wäre. In der Zukunft (ca. 2025) wäre ein Verkauf denkbar, zu diesem Zeitpunkt ist das Haus voraussichtlich abbezahlt.

    Im Partnerschaftsvertrag (wir sind unverheiratet...) haben wir 2014 festgelegt, dass ich im Falle eine Hausverkaufs bei Trennung 90.000 € mehr vom Verkaufspreis erhalte als sie. Dies ist der Betrag an von mir mehr eingebrachtem Eigenkapital.

    Beispielrechnung:
    Hausverkauf für 450.000€ --> sie erhält 180.000€, ich erhalte 270.000€.

    Den Fall einer Vermietung haben wir im Partnerschaftsvertrag damals leider nicht berücksichtigt.
    Nun frage ich mich: wie könnten wir das Haus gemeinsam vermieten und die Mieteinnahmen fair untereinander aufteilen, so dass mein höherer Eigenkapitalanteil berücksichtigt wird, jeder also "soviel Mietanteil bekommt wie ihm vom Haus gehört"? Hat hiermit jmd. Erfahrung?

    Hier noch einige Fakten zusammengefasst:
    - Grundbuch: wir stehen beide mit 50% drin
    - Bankdarlehen: gemeinsam aufgenommen
    - Bankdarlehen sollte ca. 2025 vollständig getilgt sein, dann wäre das Haus also uns.
    - Kaufpreis des Hauses 420.000 €
    - eingebrachtes Eigenkapital Freundin 15.000€, Eigenkapital von mir 105.000€
     
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  3. Andres

    Andres
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    Gar nicht. Offensichtlich liegt Fairness im Auge des Betrachters:
    • Fair wäre es, sich wenn schon nicht an den nicht einschlägigen Wortlaut dann doch wenigstens an den Geist der Vereinbarung zu halten: Ihr macht halbe/halbe bis das Haus verkauft wird, dann findet der vereinbarte Ausgleich für den höheren EK-Einsatz statt.
    • Ebenfalls fair wäre es, wenn unter den völlig veränderten Rahmenbedingungen (faktisch ist das nun eine Geldanlage) die Erträge so verteilt werden, wie die anfängliche Einlage: 7:1 für dich. Die Lasten natürlich auch.
    • Und falls ihr bisher die Lasten nicht jeweils hälftig getragen habt, sondern z.B. im Verhältnis eurer Einkommen, liegt auch in dieser Richtung eine "faire" Aufteilung.


    Fachanwalt für Familienrecht, z.B. der, der den Partnerschaftsvertrag errichtet hat ... man wird ja noch hoffen dürfen. :rolleyes: Der sollte zumindest die Rechtslage erläutern können, egal ob sie nun fair ist oder nicht. Besser mal zwei dieser Spezialisten suchen, denn die Grenzen des Parteiverrats sind fließend.


    Nebenbei: Euch ist bewusst, dass ein typisches Selbstnutzerobjekt (wie eben ein "Haus", egal welche genaue Bauform das nun sein mag) oft einen schlechteren Verkaufserlös erbringen wird, wenn es vermietet ist? Ein Käufer müsste den Mieter ja erst einmal kündigen, bevor er selbst einziehen kann. Auch diese Lösung ist also nicht kostenlos, zumindest nicht garantiert.

    Und ein sauberer Schnitt, nach dem man getrennte Wege geht, hat auch einen Wert ...
     
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  4. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Das würde ich auch bevorzugen. Verkauf, wenn niemand das Haus übernehmen kann oder möchte.
    Denn wie Andres schon geschrieben hat ist der Verkaufserlös mit Mietern drinnen niedriger, also ist es wohl ein Rechenexempel ob die Vorfälligkeitsentschädigung evtl. sogar niedriger sind?
    Allerdings kommt bei höherem Erlös auch die Spekulationssteuer auf den Mehrerlös.

    Habt ihr denn da schon genaue Zahlen zur Vorfälligkeitsentschädigung des Darlehens?
    Bis 2025 sind ja nur noch 6 Jahre.
    Außerdem weißt du nicht wie Mieter mit eurem Eigentum umgehen und wie es bei einem evtl. Auszug auch in dieser Zeit dann aussieht.
     
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  5. baldu2

    baldu2 Neuer Benutzer

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    wie wäre es mit der Alternative, das Haus zu verkaufen, den verbleibenden Kredit auf ein neues (günstigeres Objekt) zu übertragen(vorher mit der Bank reden)
    Also dieses neue Objekt mit dem verbliebenen Kredit und ggf. durch den Kauf frei gewordenem eigenen Barmitteln zu erwerben.
    Somit ist der andere raus nach einem Verkauf(bekommt seine Bareinzahlung + ggf. pos. Mehrertrag ausgezahlt und der andere muss zwar umziehen, hat aber wieder ein Eigentum/Vorsorge... und kann es auch stemmen.
    Eine Umfinanzierung des Kredites kostet zwar auch etwas, ist aber sicherlich eine zu bedenkende Alternative zu jeden zukünftigem Ärger und den sonst anstehenden Kosten der Trennung..
     
  6. #5 hausbesitzer2014, 10.08.2019
    hausbesitzer2014

    hausbesitzer2014 Neuer Benutzer

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    Danke dir, Andres, für die klare und ausführliche Antwort!
    Das mit dem sauberen Schnitt ist sicher richtig....wäre langfristig wahrscheinlich die beste Lösung....nur das Durchringen hierzu fällt erst einmal schwer!
    Den Partnerschaftsvertrag haben wir damals selbst formuliert, unterschrieben und jeder hat 1 Version. Ein Anwalt war damals nicht im Spiel, da meine Freundin das nicht wollte ("das müssen wir doch so regeln können, finde einen Anwalt dazu befremdlich..."). Das ist natürlich suboptimal, um es mal vorsichtig zu formulieren....du hast hier offenbar schon einen guten Riecher gehabt ;-) Und dank dir für den Hinweis bzgl. Verkaufserlös bei Mietern....

    Genaue Zahlen bzgl. Höher der Vorfälligkeitsentschädigung habe ich bisher nicht, außer, dass es mehrere 10tsd Euro sind. Da der Wert unserer Immobilie seit 2014 gestiegen ist, sollte sich das aber ausgleichen....hierzu müsste ich aber mal mit meiner Bank sprechen, wobei wir da als gemeinsame Darlehensnehmer nur gemeinsam auftreten sollten. Ich wollte daher erstmal die Dinge für mich sortieren, bevor ich mit meiner Freundin und solchen Ideen dort aufkreuze....

    Wow. Gute Idee. An eine solche Option hatte ich noch gar nicht gedacht....damit sollte ich mich echt mal befassen.
    Danke für den Hinweis!!!
     
  7. Duncan

    Duncan
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    und genau da beginnt der Punkt wo Anwälte wichtig werden. Die Trennung von Emotionen und Fakten. Sie wird sicher nichts befremdliches daran finden, das man zur Gründung einer GbR mit einer zu erwartenden Bilanzsumme im 6stelligen Bereich einen Rechtsbeistand und einen Steuerberater konsultiert. Bis auf die Hinzuziehung entsprechender Fachleute war es aber genau das, was ihr gemacht habt...
     
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  8. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Jeder hat 50 Prozent Anteil, so erhält jeder 50 Prozent die Miete. Da brauchen Anwälte nichts klären. Beim Verkauf erhältst Du Deinen mehr eingezahlten Anteil raus. Ich würde nur schon einmal schriftlich festhalten, dass Ihr das Haus vorzeitig verkauft, wenn die größte Vorfälligkeitszinsen erträglich sind. Entweder mit Prozentsatz oder Stichtag fest halten.

    Haus nur befristet vermieten. Da man sonst einen schlechteren Kaufpreis erzielt. Zudem wie bereits erwähnt behandeln Mieter das Haus nie wie man selber. Man sollte einen größeren Betrag für Renovierungen ansparen.
     
  9. #8 ehrenwertes Haus, 11.08.2019
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    Weil das die einzig denkbare Lösung ist, oder warum geht das nur so?
    Was spricht gegen eine Aufteilung der Miete im Verhältnis der Finanzierungsanteile?

    Schadet aber nicht, sich über die unterschiedlichen Varianten mit rechtlichen und steuerlichen Aspekten beraten zu lassen, oder?
    Eine Frage ist ja auch wie die Verwaltung des EFH sinnvoll gelöst werden kann.

    Prima Idee. Mit welcher Begründung? Verkaufsabsichten reichen nicht.

    Was durchaus auch besser sein kann für ein Haus, als die Eigennutzung von Eigentümern, die es nicht finanzieren können. Oder von welchem nicht vorhandenen Geld werden dann Reparaturen bezahlt?
     
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  10. #9 taxpert, 12.08.2019
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    Hier noch ein paar Argumente, die für den schnellen, harten Schnitt sprechen:

    Könnt Ihr eine längere Zeit die Finanzierung stemmen, wenn die Miete ausbleibt (Leerstand, säumige Mieter)?

    Was ist, wenn in ein oder zwei Jahren einer von Euch sich mit einem neuen Partner etwas aufbauen will und deshalb die Immo veräußern will/muss und der andere weigert sich?

    Jetzt ist die Veräußerung wegen Eigennutzung noch steuerfrei! Wird nur einen Tag vermietet, fällt ggf. nicht nur Vorfälligkeitsentschädigung an, sondern auch Steuer, §23 EStG! Da kann warten zum Pyrrhussieg werden!

    Eure Vereinbarung hinsichtlich des Eigenkapitals sieht zwar schön aus, wird aber aller Wahrscheinlichkeit nach zum Streit führen! "Sauber(er)" wäre die Berechnung, dass aus dem Verkaufserlös zunächst das Darlehen abbezahlt wird, dann der jeweilige Eigenkapitaleinsatz und der verbleibende Rest durch zwei geteilt wird. Auch das wäre nur dann "fair" wenn die gesamten Kosten (Zins, Tilgung, Unterhalt, etc.) bisher tatsächlich zu jeweils 50% getragen wurden! Hat einer von Euch in den vergangenen Jahren einen höheren Anteil an den anfallenden Kosten getragen, wäre derjenige benachteiligt. Deshalb wäre auch eine Aufteilung der Mieten (und natürlich Koste!) nach dem Eigenkapitalschlüssel nicht zwingend fairer als 50/50!

    taxpert
     
  11. sara

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    also das verstehe ich nun nicht.
    Warum sollte der jeweilige Eigenkapitaleinsatz durch 2 geteilt werden?
    Das gibt's ja noch nicht mal beim Zugewinnausgleich bei Scheidungen.
    Das jeweilige Eigenkapital kann doch nach Abzug Darlehen wie vereinbart nach der Einlage ausgezahlt werden (wenn der Verkaufserlös darüber ist) und der Rest dann hälftig geteilt.
     
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  12. #11 SaMaa, 12.08.2019
    Zuletzt bearbeitet: 12.08.2019
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    Ich glaube @taxpert meinte :

    dann der jeweilige Eigenkapitaleinsatz (anteilmäßig verteilt) und (danach) der verbleibende Rest durch zwei geteilt wird.
     
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  13. sara

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    steht aber so nicht da!
    Denken kann ich mir auch alles mögliche...
     
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  14. SaMaa

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    Sorry, ich habe heute meinen „ Fantasie & Schneegestöbertag“.
    Da passiert das schon mal ;)
     
  15. #14 taxpert, 12.08.2019
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    Ja, beim nochmaligen durchlesen festgestellt, unglücklich formuliert!
    Aber richtig interpretiert!

    taxpert
     
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