Gemeinschaftlicher Erwerb von Immobilien

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von Dennis87, 25.03.2016.

  1. #1 Dennis87, 25.03.2016
    Dennis87

    Dennis87 Neuer Benutzer

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    Hallo und guten Morgen,

    mein Geschäftspartner und ich, beide selbstständig mit einem Einzelunternehmen, planen die gemeinschaftliche Anschaffung mehrerer Immobilien. Aktuell haben wir ein Angebot für eine kleine Halle, die wir gerne gemeinsam erwerben möchten.
    Da die Halle vermietet ist und wir diese auch nicht für unserer Firmen benötigen, planen wir die Anschaffung "privat", würden also den Kaufpreis 50/50 aus unserem Privatvermögen stemmen. Der Kaufpreis ist inkl. MwSt.

    Wir würden die Miete und ggf. weitere privaten Gelder - aber immer 50/50 und ohne Finanzierungen nutzen, um weitere Objekte zu erwerben.

    _ ist die Idee so durchdachf? Der Aspekt des Streits kann dabei ignoriert werden, da er uns bekannt ist...

    Wie verhält es sich bei Insolvenz einer Person, wenn ja dem Anderen, der nicht insolvent wäre, ja auch an jedem Objekt immer 50% gehören?
    Was passiert im Todesfall?

    Können wir die 2% jährlich in dieser Konstellation absetzen?
    Wir lassen uns aktuell vom Steuerberater beraten, hätten aber gerne eine "2. Meinung".

    Erstmal vielen Dank.
     
  2. AdMan

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  3. Duncan

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    offensichtlich nicht, sonst hättest du nicht noch so viele offene Fragen.
    Das kann sich schneller ändern als euch lieb ist. Der Fall ist zwingend zu berücksichtigen!
    ein Punkt für die vertragliche Vereinbarung unter euch, wie auch der von euch gewählten Gesellschaftsform, weil ihr unweigerlich zwingend eine solche bildet, auch wenn es auch nicht bewusst ist. Hier ein Punkt der weiter zu durchdenken ist.
    siehe eins zuvor.
    du meinst die Afa?
    ein guter Gedanke, ein RA für Gesellschaftsrecht und auch Erfahrung im Erbrecht wäre interessant.
     
  4. #3 Dennis87, 25.03.2016
    Dennis87

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    Ja, wir meinen die Afa.
    Fragen wir doch mal andersrum - was ist empfehlenswert, wenn wir die Anschaffung gemeinsam planen?
     
  5. #4 immobiliensammler, 25.03.2016
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    Die Frage ist halt die Haftungsverteilung, ohne weitere vertragliche Regelungen haftet Ihr gesamtschuldnerisch, also jeder für alle Verpflichtungen (und das ist nicht gleich zu setzen mit Schulden). Wenn Ihr ohne vertragliche Regelungen eine Immobilie gemeinschaftlich kauft dann seid Ihr nämlich automatisch eine GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) mit den entsprechenden Regelungen des BGB; diese können zwar abbedungen werden aber dafür bedarf es eben eines Vertrages.

    Die anderen praktikablen Möglichkeiten sind eben UG, GmbH oder GmbH & Co. KG. Einen Fachanwalt für Gesellschaftsrecht einzuschalten wurde ja oben schon geraten!

    Stefan
     
  6. Duncan

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    Ich würde die Immobilie nicht selbst erwerben, sondern über eine Firma/Gesellschaft (GbR, GmbH(& Co. KG), KG, ...).
    Die Anteile daran können euch dann zu 50/50 gehören, aber auch andere Aufteilungen und eine Änderung der Anteilsinhaber sind möglich.
    Welche Form für euch und eure geplante Zukunft sinnvoll ist kann man nur im Einzelfall entscheiden.
    Hier dann auch die Frage sind Kinder da, sollen/wollen/können die übernehmen/weiterführen...
    Auch dran denken, nächste Woche kannst auf der Straße überfahren werden, dass sollte deine Familie nicht auch noch finanziell nieder ziehen, deinen Partner aber auch nicht unbedingt. Haftung, Dokumentations- und Berichtspflichten (und der damit verbundene Aufwand) sind dann auch noch zu bedenken.
    ...
     
  7. #6 Dennis87, 25.03.2016
    Dennis87

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    Das bedeutet also, dass wir alle Eventualitäten vorab vertraglich regeln können?

    Können wir den Vertrag der GbR auch nach dem Erwerb der ersten Immobilie unterschreiben?

    Was wird z.B. die Anschrift der GbR sein? Wird diese so, wie das normale Gewerbe, beim Gewerbeamt angemeldet?
    Können wir mit der einen GbR nachher auch weitere Immobilien erwerben? Ja, oder?

    Termin beim Steuerberater steht bereits, findet nach Ostern statt.

    Insbesondere interessiert mich, was mit den Anteilen des 2. geschieht, wenn der Andere in die Insolvenz müsste, enteignet werden kann er doch kaum, oder?!


    Danke für eure Hilfe
     
  8. #7 Dennis87, 25.03.2016
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    Ich habe 2 Kinder, bin verheiratet.
    Er ist verheiratet, aber keine leiblichen Kinder.

    Die Immobilien sollen nicht finanziert werden, nicht verkauft werden. Sollte einer versterben, sollen die normalen erben, also kinder/frau den anteil (50%) erben und die mieten dazu ausgezahlt bekommen.
     
  9. #8 immobiliensammler, 25.03.2016
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    Das sagt Euch am besten ein Steuerberater/Rechtsanwalt!

    Nur meine Meinung:
    - Der Vertrag sollte wohl vor dem Erwerb der ersten Immobilie gemacht sein, wenn die GbR Immobilie kaufen soll dann muss der sogar notariell beglaubigt sein (verlangt später das Grundbuchamt)
    - Die Anschrift der GbR kann jede sein, die Ihr wollt, also die GbR hat ein Büro in der Immobilie, oder der Sitz der GbR ist bei einem von Euch in der Wohnung oder im Betrieb (das kann interessant sein wenn man ein bestimmtes Finanzamt zuständig haben will)
    - Eine Gewerbeanmeldung ist nicht nötig, außer die GbR kauft in so einem Ausmass, dass ein Gewerbebetrieb vorliegt oder verkauft entsprechend weiter dass hier die Grenze zum Gewerbebetrieb überschritten wird, auch z.B. wenn die GbR selbst noch Photovoltaik betreibt
    - Die GbR kann jederzeit weitere Immobilien erwerben, eventuell gründet man aber auch für jede Immobilie eine eigene GbR (spart später evtl. Grunderwerbsteuer beim Weiterverkauf)
    - Zur Insolvenz sind alle vertraglichen Regelungen möglich die einen so einfallen (Vertragsfreiheit), gängig ist dass bei Insolvenzverfahren der Gesellschafter ausscheidet und der Anteil dem anderen zuwächst

    Stefan
     
  10. Duncan

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    Nein, aus naheliegenden Gründen nur die die bedacht wurden, durch euch oder eure Berater, das Leben kann durchaus noch mehr Fälle finden...
    ja, aber gründen tut ihr mit Kauf durch konkludentes Handeln, der Vertrag ist damit schon entstanden mit den gesetzlichen Regelungen, Abweichungen von diesen sollten zum Zwecke der Nachweisbarkeit in einer Vertragsurkunde festgehalten werden. Ggf. wird dann eine Grundbuchberichtigung nötig.
    Die, die ihr festlegt.
    soll diese denn ein Gewerbe ausüben?
    ja, die GbR ist teilrechtsfähig und der Gesellschaftszweck lässt sich auch ändern. Hier ist der Einzelfall entscheidend.
    Eure Frageliste sollte schon mind. ein DIN A4- Blatt füllen, kennt der StB eure Situation?
    Die Anteile sind ganz normales Vermögen und werden auch wie solches behandelt, je nach Gesellschaftsform gibt es ein paar Möglichkeiten.
    Du musst überlegen ob du wirklich mit Frau und Kindern des anderen die Gesellschaft fortführen willst/kannst. Die können sich auch ändern.

    Die GbR ist vielleicht die einfachste Gesellschaftsform, aber ob die für euch optimal ist lasse ich mal ausdrücklich offen.
     
  11. #10 Dennis87, 25.03.2016
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    Das einzige Problem, welches ich genauso sehe, ist, wenn einer verstirbt und man sich dann mit den Erben auseinander setzen muss, wenn Entscheidungen getroffen werden müssen.
    Aber auch für den Fall könnte man ja Möglichkeiten in den Vertrag einbauen.
     
  12. Andres

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    Ist bereits endgültig gesichert, dass ihr vorsteuerabzugsberechtigt seid? Andernfalls wäre das eine nette Renditebremse ...


    Nicht könnte, sondern man muss. Andernfalls wird die GbR bei Tod eines Gesellschafters nämlich aufgelöst.


    Wenn man sich zu zweit aus der Spardose eine Immobilie leisten kann, dann würde ich mich ernsthaft fragen, ob sich nicht jeder einzeln eine Immobilie kauft. Lieber eine zeitlich begrenzte "Partnerschaft" mit der Bank als die ewige Dauerbaustelle der Gesellschaft.
     
    Syker gefällt das.
  13. #12 Dennis87, 25.03.2016
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    Oder muss - daran soll es nicht scheitern.
    Ja, das mit der mwst ist geklärt.

    Ich kann also die adresse der gbr frei aussuchen, diese muss nirgendwo "eingetragen" werden?
    Kontoeröffnung geht dann auf beide und wir können vertfügen, dass wir nur gemeinsam z.b. Überweisen können?
     
  14. Duncan

    Duncan
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    Na ganz frei auch nicht. Die Gesellschaft muss am Rechtsverkehr teilnehmen können. Sie sollte also zumindest einen Briefkasten haben der regelmäßig kontrolliert wird. Ein Briefkasten kann für mehrere natürliche wie juristische Personen dienen.
    Die Adresse der Gesellschaft kann sich z.B. im Grundbucheintrag wiederfinden.
    gerade letzteres würde ich vermeiden wollen. z.B. für den Fall, dass einer der Gesellschafter im Urlaub oder krank ist sollte die Gesellschaft ungestört vom anderen weitergeführt werden können. Die Absicherung untereinander und die entsprechenden (notariellen) Vollmachten ist ein Kapitel für den Gesellschaftsvertrag.
     
  15. #14 Dennis87, 25.03.2016
    Dennis87

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    Vielen Dank erstmal, einiges ist mir jetzt schon klarer.
     
  16. #15 BHShuber, 26.03.2016
    BHShuber

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    Hallo,

    siehe auch das Thema Bruchteilsgemeinschaft in dem anderen Thread von dir!

    Gruß
    BHShuber
     
Thema:

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