Gemeinschaftsantennenanlage

[Schmidtchen]

Guten Abend ihr Wissenden,
ich bin gerade ziemlich überfordert und wäre für einen Tipp sehr dankbar.

Wir haben ein Haus mit 40 Wohneinheiten in ländlicher Umgebung im Familienbesitz. Vor 20 Jahren hat der damalige Eigentümer die Installation einer Gemeinschaftsantenne beauftragt. Seitdem wird monatlich eine Nutzungsgebühr an den Betreiber entrichtet, rund 7 Euro pro Wohnung und Monat, also 280 Euro monatlich.
Die Gebühren wurden im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt und das hat bislang wunderbar funktioniert.

Nun habe ich aber gehört, dass die Umlage über die Betriebskostenabrechnung spätestens ab Mitte 2024 nicht mehr erlaubt ist.

Es geht ja immerhin um über 3300 Euro jährlich, die wir bezahlen müssen, aber eben in Zukunft unter Umständen nicht mehr von den Mietern bezahlt bekommen oder zumindest nicht in Gänze.

Kann mir jemand erklären, wie die Mieter Fernsehprogramme ohne diese Antennenanlage empfangen können? Ich vermute, dass etliche der jungen Mieter die Antenne nicht nutzen und dann künftig auch nicht mehr bezahlen möchten. Wahrscheinlich kann man ja auch übers Internet fern sehen?

Aber was mache ich mit den älteren Mietern, die technisch ähnlich bewandert sind, wie ich? Was kann ich denen sagen, bzw. was muss ich unternehmen und an Kosten tragen, damit Fernsehen weiter allen zur Verfügung steht, aber eben auf Rechnung der Mieter?
Ich kann ja schlecht jährlich 3300 Euro zahlen, wenn dann ggf. nur noch 10 Mieter Interesse daran haben und bereit sind dafür zu zahlen.

Darf ich den Vertrag kündigen und den Mietern zumuten sich eigenverantwortlich um ihren Empfang via internet zu kümmern oder welche Möglichkeiten gibt es ansonsten?

Macht es Sinn in der anstehenden Betriebskostenabrechnung darum zu bitten, mir mitzuteilen, falls weiterhin Interesse an der Nutzung der Antennenanlage besteht, damit ich abschätzen kann, wieviele Mieter zukünftig bereit sind zu zahlen?
Und wenn das ganze zu unrentabel wird, wie lange vorher muss ich die Mieter über das Abschalten der Anlage informieren, wie lange benötigt man, um den Fernsehempfang übergangslos sicherzustellen?

Wäre nett, wenn mir jemand das richtige/sinnvolle Vorgehen erklären könnte.

LG
Frau Schmidtchen

 

[Andres]

Die Gebühren wurden im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt und das hat bislang wunderbar funktioniert.

Ob ich die Gegenleistung für die 60.000 bis 70.000 €, die hier über die Jahre geflossen sind, als "wunderbar" bezeichnen würde, weiß ich nicht. Aber richtig, das hat bisher so funktioniert.

Nun habe ich aber gehört, dass die Umlage über die Betriebskostenabrechnung spätestens ab Mitte 2024 nicht mehr erlaubt ist.

Konkret heißt es in § 2 Nr. 15 lit. a BetrKV: "bis zum 30. Juni 2024 außerdem das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen".

Bis zum 1.7.2024 sind diese Kosten daher noch umlagefähig, danach nicht mehr. Wartungskosten (die eher nicht entstehen dürften) und der Betriebsstrom wären weiterhin umlagefähig.

Kann mir jemand erklären, wie die Mieter Fernsehprogramme ohne diese Antennenanlage empfangen können?

Zunächst die naheliegende Antwort: Mit einer Antennenanlage gleicher Art, die der Vermieter zur Verfügung stellt. Mir ist nicht ganz klar, welche exakte Leistung der Anbieter bei solchen DVB-T-Anlagen erbringt, aber ich gehe davon aus, dass damit zukünftig für die Mieter die öffentlich-rechtlichen Programm in SD kostenlos (jenseits des Rundfunkbeitrags, der aber ohnehin anfällt) und die übrigen (ÖR in HD und private) verschlüsselt (ca. 100 € jährlich) zu empfangen sind.

Stattdessen könnte der Vermieter natürlich auch eine andere zentrale Anlage bereitstellen. Satellit wäre die naheliegende Lösung, allerdings sind dafür Änderungen an der Verkabelung erforderlich: Bei einem solchen Gebäude würde man einige Verteiler in Busform verkabeln müssen, von dort aus geht es sternförmig zu den Anschlussdosen weiter. Ob man in eine solche Technologie noch weiter investieren möchte ... ich weiß es nicht. Die gute Nachricht ist: Der Empfang von ÖR und privaten in HD kostet "nichts" (Betriebsstrom, Rundfunkbeitrag). Regionale Sender sind wahrscheinlich nicht verfügbar, viele Mieter werden zusätzliche Set-Top-Boxen benötigen.

Theoretisch könnte der Vermieter ein zentral empfangenes Signal auch IP-basiert verteilen, aber vor allem in einem Gebäude dieser Größe halte ich das für unpraktisch. Auch hier entsteht die Problematik mit den STBen.

Weiter besteht die Möglichkeit, dass der bisherige Anbieter für die Zukunft ein angepasstes Gebührenmodell anbietet, also keine feste Gebühr pro Einheit, sondern etwas auf Anforderung der Mieter. Die haben ja auch ein gewisses Interesse, die bereits vorhandene Anlage weiterzubetreiben, also einfach mal ansprechen. Beim Kabelfernsehen (bei dem man als Vermieter im Prinzip das gleiche Problem hat, wenn man keine eigene Anlage betreibt) ist das absehbar die Zukunft. Nebenbei: Ihr habt ein Sonderkündigungsrecht für den bestehenden Vertrag, § 230 Abs. 5 TKG.

Soweit die zentralen Lösungen, jetzt die dezentralen:

Die Mieter können Fernsehen auch über ihre Internetanschlüsse beziehen (IPTV). Das ist für die Mieter mit Kosten verbunden (ca. 5-10 €/Monat, zusätzlich zu den Kosten des Internetanschlusses), für den Vermieter nicht. Voraussetzung ist eine gewisse Bandbreite (die Telekom empfiehlt z.B. 6 MBit/s pro HD-Programm), wer eine Mediathek oder Netflix bedienen kann, schafft auch IPTV, allerdings ...

Aber was mache ich mit den älteren Mietern, die technisch ähnlich bewandert sind, wie ich?

... ist das eine Sorge, die man durchaus teilen kann.

Außerdem kann sich jeder Mieter natürlich auch selbst mit DVB-T versorgen. Im Ergebnis läuft das auf die obigen Ausführungen hinaus, nur ist zusätzlich noch für jeden Mieter eine Antenne erforderlich. Je nach Signalqualität am Standort, ist das zwischen sehr einfach (kleine Zimmerantenne) und nahezu unmöglich (keine geeignete Monatageposition für große Außenantenne verfügbar).

Weiter kann sich jeder Mieter eine eigene Sat-Schüssel besorgen. Das sieht halt nach Assi-Siedlung aus und während eine DVB-T-Außenantenne mit gutem Willen noch unauffällig anzubringen sein mag, ist das bei Satellit deutlich schwieriger, vor allem wenn auf 40 Balkonen dann 40 Schüsseln hängen. Allgemein ist die Montage von Außenantennen durch Mieter nicht meine erste Wahl. Da werden einige ziemlich rücksichtslos durch alles bohren, was sich ihnen in den Weg stellt, während andere die Fensterdichtungen und schlimmstenfalls auch ganze Fensterflügel mit ungeeigneten Kabeldurchführen töten.

Darf ich den Vertrag kündigen und den Mietern zumuten sich eigenverantwortlich um ihren Empfang via internet zu kümmern oder welche Möglichkeiten gibt es ansonsten?

Das Sonderkündigungsrecht habe ich oben erwähnt, aber das gilt nicht gegenüber den Mietern! Aus meiner Sicht ist die Frage, worauf die Mieter nun eigentlich Anspruch haben, noch nicht so richtig geklärt. Das wird wohl auch erst nach dem 1.7.2024 passieren - wenn überhaupt.

Meine persönliche Meinung ist, dass der Vermieter (so lange keine ausdrückliche vertragliche Festlegung erfolgt ist) keine bestimmte Empfangstechnik dauerhaft gewährleisten muss. Das gilt insbesondere in solchen Fällen, in denen der Vermieter das gar nicht mehr tun kann. Egal wie die Wohnung bei Vertragsschluss ausgestattet sein mag - dass die erste Generation von DVB-T oder der analoge Fernsehempfang oder das analoge Telefon abgeschaltet wurde, konnte der Vermieter ja auch nicht verhindern. Dass es im Haus eine zentrale Empfangsinfrastruktur für Fernsehen gibt, halte ich aber schon für eine zugesicherte Eigenschaft der Mietsache.

Konkret führt mich diese Meinung zu diesen Schlussfolgerungen:

• Der Vermieter kann nicht einseitig den Empfang einstellen und den Mietern sagen, dass sie sich nun eben selbst kümmern müssen. In irgendeiner Form wird er einen zentralen Empfangsweg sicherstellen müssen. Ich denke, dass das auch im Interesse des Vermieters ist.
• Ich halte es aber durchaus für zumutbar, dass die Mieter ohne eine zusätzliche Anmeldung o.ä. den zentralen Empfang über die Hausanlage nicht mehr nutzen können. Die Kosten dafür dürften m.E. auch die bisher entstehenden Kosten maßvoll übersteigen - das ist ohnehin absehbar.
• Außerdem halte ich es für zumutbar, dass sich die Signalart ändert, auch wenn das womöglich dazu führt, dass Mieter neue oder zusätzliche Geräte brauchen. Ich würde dieses Szenario gerne vermeiden, weil ich lästige Diskussionen befürchte.
• In jedem Fall bleibt noch die Möglichkeit, mit jedem Mieter einzelne Vereinbarungen zu schließen, wie es zukünftig weitergehen soll. Das dürfte nur bei 40 Wohneinheiten zum ultimativen Chaos führen, weil natürlich nie im Leben eine einheitliche Lösung zu erreichen ist.

Wie gesagt, alles meine persönliche Meinung. Was Gerichte dazu sagen, wird man abwarten müssen.

Macht es Sinn in der anstehenden Betriebskostenabrechnung darum zu bitten, mir mitzuteilen, falls weiterhin Interesse an der Nutzung der Antennenanlage besteht, damit ich abschätzen kann, wieviele Mieter zukünftig bereit sind zu zahlen?

Zuerst würde ich mir überlegen, was ich selbst eigentlich will. Kommen gewisse einmalige Kosten für mich in Betracht? Welche Vorschläge hat der bisherige Anbieter? Was ist im Haus technisch und praktisch möglich?

Und wenn das ganze zu unrentabel wird, wie lange vorher muss ich die Mieter über das Abschalten der Anlage informieren, wie lange benötigt man, um den Fernsehempfang übergangslos sicherzustellen?

Wie gesagt, ich gehe davon aus, dass "unrentabel" kein Argument ist. In irgendeiner Form dürfte auch zukünftig über eine Hausanlage der Fernsehempfang zu gewährleisten sein. Wenn die Wasserleitungen kaputt sind, kann man ja als Vermieter auch nicht sagen: "Die Erneuerung wäre unrentabel - also mache ich sie nicht."

Zur Zeitachse: Die Mieter weniger als 3 Monate vorab konkret zu informieren, was passieren wird, halte ich für eine Katastrophe mit Ansage. Wenn vorab noch Abstimmungen erforderlich sind, ist noch mehr Zeit einzuplanen. Ich würde sofort mit eigenen Überlegungen beginnen - eigentlich hätte man damit schon 2021 anfangen können ...

Die technische Umsetzung geht von "sofort" (bisherige Anlage wird ohne technische und höchstens mit organisatorischen Änderungen weiterbetrieben) bis "paar Monate" (technische Änderungen an der Verteilung plus Wartezeit auf Elektriker).

 

[Schmidtchen]

Vielen Dank, Andres, für die sehr ausführliche und hilfreiche Antwort.

 

[dabescht]

Sieh das mal positiv: Es ist eine einmalige Gelegenheit zu neuen, aktuellen und für dich vorteilhaften Mieverträgen zu kommen. Vielleicht mit Staffelmeite, Index oder was auch immer.

Ich würde dazu mit jedem Mieter sprechen und ihm erklären, dass das nicht mehr geht wie bisher. (Merkel, rot-grün oder die EU ist schuld etc...)

Ich würde tatsächlich selbst die paar tausend € in eine eigene Anlage investieren und dann angemessen die Miete mit neuem Vertrag erhöhen. Wer nicht will hat ab 2024 dann halt kein Empfang mehr.

Wenn du das mal kalkulierst, kann das ein super Geschäft sein.

 

[jorgk]

Wer nicht will hat ab 2024 dann halt kein Empfang mehr.

Wenn du das mal kalkulierst, kann das ein super Geschäft sein.

Klar, weil die Mieter dann zurecht die Miete mindern dürften
weil kein Empfang über die "zentrale Empfangsinfrastruktur" mehr möglich ist?

Dass es im Haus eine zentrale Empfangsinfrastruktur für Fernsehen gibt, halte ich aber schon für eine zugesicherte Eigenschaft der Mietsache.

 

[dabescht]

Klar, weil die Mieter dann zurecht die Miete mindern dürften
weil kein Empfang über die "zentrale Empfangsinfrastruktur" mehr möglich ist?

Und die 7 Euro evtl. Mietminderung würden dich abschrecken?
Was wäre deine Lösung?

 

[Andres]

Und die 7 Euro evtl. Mietminderung würden dich abschrecken?

Die Minderung wird nicht bei 7 € liegen. Selbstverständlich kann der Vermieter zusätzlich zu einer Mietminderung von wohl 5-10 %, wenn tatsächlich keine Empfangsmöglichkeit mehr besteht, auch die (nicht mehr vorhandenen) Betriebskosten nicht mehr umlegen. Als kleiner Bonus wird die Mietminderung aber von der Warmmiete berechnet.

Davon abgesehen bleibt dem Mieter dann aber auch noch das Recht zur Selbstvornahme gegen Kostenersatz. Vielfach eine eher theoretische Option (ich denke, dass das auch in diesem Fall so sein wird), aber sollte es doch dazu kommen, ist das sicherlich auch nicht im Interesse des Vermieters.

 

[dabescht]

in meinem Szenario bestünde aber eine Empfangsmöglichkeit

 

[Andres]

in meinem Szenario bestünde aber eine Empfangsmöglichkeit

Nein, eine Vertragsänderung zu verlangen, ist keine "Möglichkeit" in diesem Sinn.

 

[dabescht]

Hm, sehe ich nicht so. Wenn der Mieter keine neuen Vertrag abschließen möchte, kann man das nicht erzwingen. Er hat aber dann trotzdem eine Empfangsmöglichkeit (z.B. neue Gemeinschaftssatelittenalage) die ich ihm im worts case (wobei ich es ggfl. sogar auf einen Rechtstreit ankommen lassen würde, so sicher bin ich mir nämlich nicht, dass das eine zugesicherte Eigenschaft der Mietsache ist. Außerdem könnte ein langwiriger Rechtstreit, während es kein TV-Empfang gibt, vielleicht auch zu einem Auszug des Mieters führen, wer weiß...) zähneknirschend zur Verfügung stellen würde.
Es ist ggfl. lediglich die Technik geändert worden. Wie z.B. wenn ich die Heizung von Gaszentral auf Pelletzentral ändere. Meines Erachtens kann er deshalb die Miete nicht mindern. Aber das siehts du ja genauso.

 

[dots]

Er hat aber dann trotzdem eine Empfangsmöglichkeit

Aber nicht innerhalb dieses einen laufenden Vertrages, dessen Bestandteil die Empfangsmöglichkeit war und noch ist.

 

[Ferdl]

@dabescht deine Holzhammermethode kann und wird bei einem Grosteil der Mieter funktionieren, aber es reicht ein Mieter wo dir Licht ans Fahrrad legt und der Schuss geht nach hinten los.