Gemeinschaftseigentum Haus Nebenkosten

[sleepijoe]

Hallo liebe Community,

folgende Frage bzgl. Weiterbelastung Nebenkosten.

Folgender Fall.
Person A & B haben Gemeinschaftseigentum Einfamilienhaus.
Die Personen trennen sich und Person B zieht aus.
Person A zahlt mtl. eine Nutzungsentschädigung an Person B

Person A möchte nun die Kosten, die mit den Gemeinschaftseigentum zusammenhängen,
für Jahr 2021 & 22 an Person B anteilsmäßig in Rechnung stellen.
Klar ist, dass Person A keine Verbrauchskosten in Rechnung stellen darf.

Person B ist selbst Vermieter und kennst sich deshalb mit Nebenkosten sehr gut aus.
deshhalb kann Person A nur die Kosten in Rechnung stellen, die auch vor Gericht Bestand hat,
da Person B gerne klagt.

Folgende Nebenkosten des Gemeinschaftseigentum wären aus Sicht Person A Gesetzeskonform:
1. Grundsteuer
2. Gebäudehaftpflichtversicherung
3. Schornsteinfeger ? ja/nein ?
4. Niederschlagwasser & Mülltonnen wohl nicht, da Verbrauchskosten
5 Gartenwasser ? (trockeneer Sommer, ohne Wasser wäre Garten kaputt)

Kennt sich hier jemand aus, welche der 4 genannten Punkte in RG gestellt werden können?

An Reparatur und Renovierungskosten sind ca 800 € angefallen. in fast 2 Jahren verhältnismäßig gering
Es wurde von Person A nur das Notwendige gemacht, kein Schnickschack und selbst durchgeführt, da handwerklich begabt.
Person B weigert sich im Nachgang , hier Kosten zu übernehmen, da sie vor jeder Kleinstreparatur gefragt werden will
und erst nach zustimmung ihrerseits sich an Kosten beteildigen will.

Person A hat kein Interesse wegen jeden Kleinkram eine Diskussion zu führen und repariert,
weil es einfach sein muss, um Schäden an Gemeinschaftseigentum zu vermeiden.

Hat Person A trotzdem das Recht, die Kosten für Reparatur & Renovierung anteilsmäßig in Rechnung zu stellen ?
Kann er vielleicht sogar seinen Zeitaufwand in RG stellen und mit welchen Stundensatz ?

Ich betone nochmals, dass Person A nur die Kosten in Rechnung stellen darf, die vor Gericht auch Bestand hätten, leider.

Über fachlich fundierte Auskünfte, die mir weiterhelfen, würde ich mich sehr freuen.

Viele Grüße

 

[Andres]

Sind bzw. waren A und B Eheleute? Scheidung? Falls ja, ist das Verfahren bereits vollständig abgeschlossen? Sind dabei Vereinbarungen getroffen worden?

Sofern wirklich nur eine allgemeine Bruchteilsgemeinschaft vorliegt, ist ...

Person A möchte nun die Kosten, die mit den Gemeinschaftseigentum zusammenhängen,
für Jahr 2021 & 22 an Person B anteilsmäßig in Rechnung stellen.

... dieser ganze Gedankengang m.E. grundlegend falsch. So funktioniert das nicht.

Die Bruchteilsgemeinschaft ist in §§ 741 ff. BGB geregelt. Insofern sind sowohl A als auch B zu gleichen Teilen ...

• berechtigt, die Früchte aus der Gemeinschaft zu ziehen (§ 743 BGB) und
• verpflichtet, die Lasten und Kosten aus der Gemeinschaft zu tragen (§ 748 BGB).

Aber das passiert ja nicht. Stattdessen zieht derzeit A sämtliche Früchte (nämlich die Nutzung der Immobilie) und B nicht. Darüber würde man normalerweise eine geeignete privatrechtliche Vereinbarung schließen, die auch die Kostentragung regelt. Daher auch meine Frage nach der Scheidung, denn genau solche Dinge werden dort normalerweise geregelt (und es gibt besondere Bestimmungen hinsichtlich der Ehewohnung). Eine solche Vereinbarung würde normalerweise enthalten, dass sämtliche Betriebskosten von A getragen werden und B eine Nutzungsentschädigung erhält.

Ist so etwas passiert? Falls ja, mit welchem Inhalt? Falls nein, warum nicht bzw. kann man das nicht nachholen?

Person B weigert sich im Nachgang , hier Kosten zu übernehmen, da sie vor jeder Kleinstreparatur gefragt werden will
und erst nach zustimmung ihrerseits sich an Kosten beteildigen will.

Das sind eigentlich zwei Fragen, nämlich einerseits nach der Zustimmung und andererseits nach den Kosten. Zu den Kosten gilt das bereits gesagte: Grundsätzlich im Verhältnis der Bruchteile (und das sind i.d.R. gleiche Teile) zu tragen. Hinsichtlich der Zustimmung gibt es zwei Möglichkeiten:

• Die Maßnahme ist "zur Erhaltung des Gegenstands notwendig", dann darf sie von jedem Teilhaber ohne Zustimmung vorgenommen werden, § 744 BGB.
• Andernfalls erfolgt die Verwaltung durch Vereinbarung oder durch Beschluss, § 745. Es gibt einen Anspruch darauf, dass "eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung" stattfindet, d.h. B darf auch bei wesentlichen Schäden, die nicht den Bestand der Immobilie gefährden, nicht einfach die Zustimmung verweigern. Die Zustimmung ist aber einzuklagen - im Prinzip ist das wie in einer WEG.

Noch ein Hinweis: Grundsätzlich (d.h. wenn er nicht durch Vereinbarung eingeschränkt wurde) besteht in einer Bruchteilsgemeinschaft ein Aufhebungsanspruch. Sich mit dem/der Ex über irgendwelchen Mist zu streiten, ist einer der besten Wege, sich selbst nachhaltig unglücklich zu machen. Auch wenn deine unmittelbaren Probleme durch eine geeignete Nutzungsvereinbarung irgendwie lösbar sind, halte ich es für eine wirklich schlechte Idee, diese Konstruktion dauerhaft zu erhalten.

Über fachlich fundierte Auskünfte, die mir weiterhelfen, würde ich mich sehr freuen.

In einem Forum bekommt du Meinungen, bestenfalls von fachlich interessierten Laien. Eine Rechtsberatung können (und dürfen) wir hier nicht leisten. Da hier schon auf den Rechtsweg hingewiesen wird, wäre es wohl sehr in deinem Interesse, dich zeitnah mit einem Anwalt zu beraten, wie sich die Rechtslage genau darstellt und was man ggf. unternehmen möchte, um das ganze Konstrukt auf eine bessere Grundlage zu stellen. Bei Sachwerten wie einer Immobilie können erfolglose Selbstversuche richtig teuer werden und das muss nicht sein.

 

[jorgk]

Statt Rosenkrieg.

 

[sleepijoe]

Hallo Andres, hallo Community,

vielen Dank für den sehr ausführlichen Kommentar,
Mittelfristig soll in der Tat eine andere Lösung her ohne Streit , die das regelt, die gibt es leider derzeit nicht,
Es wurde lediglich die Nutzungsentschädigung beziffert ohne Ausschuß z.b. Grundsteuer/Gebäudeversicherung etc
sowie Erhaltungs/Renovierungsmaßnahmen.

Kurzfristig muss ich jedoch die Kosten in Rechnung stellen, die auch gerichtlich Bestand haben.
Andres nennt richtigerweise § 744 & 745 BGB, in der bei einer Bruchteilgemeinschaft
Person A & B sind geschieden und eswurden wie gesagt dazu keine Vereinbarungen getroffen.

Deshalb bitte nochmals die Frage, welche Kosten vor Gericht Bestand haben dürften:

1. Grundsteuer
2. Gebäudehaftpflichtversicherung
3. Schornsteinfeger ? ja/nein ?
4. Niederschlagwasser & Mülltonnen wohl nicht, da Verbrauchskosten
5 Gartenwasser ? (trockeneer Sommer, ohne Wasser wäre Garten kaputt)
6 Renovierungsarbeiten

Was würdet ihr zwecks Weiterbelastung an Person B berechnen ?

 

[Andres]

Hier ausführlich erklärt:

Immobilie | Nutzung | Entschädigung

Wann gibt es Nutzungsentschädigung für das Überlassen der ehelichen Wohnung oder Eigenheim

www.familienrecht-ratgeber.com

Es wurde lediglich die Nutzungsentschädigung beziffert ohne Ausschuß

Nach meinem Verständnis (und ich bin definitiv nicht ausreichend fit im Familienrecht, um hier mehr als eine völlig unverbindliche Meinung zu äußern) kommt das effektiv einer "Warmmiete" gleich. Allerdings werden die umlagefähigen Betriebskosten bei der Ermittlung des Einkommens für den Unterhalt anders behandelt als die nicht umlagefähigen Erhaltungskosten. Während im ersten Moment also alles hälftig geteilt wird, dürfte das später bei der Bestimmung des Unterhalts wieder teilweise "rückabgewickelt" werden.

Deshalb bitte nochmals die Frage, welche Kosten vor Gericht Bestand haben dürften:

Vielleicht findest du ja noch jemanden, der es weiß, aber ich wiederhole mich: Die Sache gehört zu einem Anwalt. Eigentlich hätte das schon im Rahmen der Scheidung geklärt werden sollen (ich halte das für ein erhebliches Versäumnis), aber wenn es nicht passiert ist, muss es eben jetzt sein. Deine intuitive Herangehensweise bringt nichts - so funktioniert das nicht.

Die Positionen 1 bis 5 sind jedenfalls umlagefähige Betriebskosten, genau wie der ganze Rest der Liste aus § 2 BetrKV. Position 6 gehört nicht zu den Betriebskosten. Abhängig davon, was da genau "renoviert" wurde, ist das Teil der Erhaltung des Gebäudes oder schlicht Teil der persönlichen Lebensführung.

 

[taxpert]

Deshalb bitte nochmals die Frage, welche Kosten vor Gericht Bestand haben dürften:

Das Problem ist, dass es sich hier NICHT um eine mietrechtliche Frage handelt! Da es bei diesem Forum um ein Forum rund um den Themenkreis "Vermietung" handelt, kannst Du hier nicht auf Schwarmwissen, sondern tendenziell nur Wissen/Erfahrungen von Einzelnen zurückgreifen. Es wäre wahrscheinlich geschickter diese Frage z.B. in einem Forum für Familien- oder Scheidungsrecht (falls es so etwas gibt!) zu stellen, da deutlich mehr Personen vertreten sind, die in ähnlichen Situationen waren.

taxpert

 

[sleepijoe]

Hallo taxpert, Hallo Andre, hallo Community

genau das habe ich getan, diese Frage in Forum Famile etc, da hat mich jedoch hier in diesem Forum verwiesen
da es um Betriebs/Nebenkosten handelt, deshalb bin ich hier gelandet.

Andre, schön dass du Pos.1-5 als umlagefähige Betriebskosten ansiehst.
Klar ist deine Meinung unverbindlich.
Ich werde das Thema an meine Anwältin weiterleiten müssen, die ist aber derzeit sehr beschäftigt,
Brauche eigentlich kurzfristig Klarheit

 

[Ferdl]

Andre, schön dass du Pos.1-5 als umlagefähige Betriebskosten ansiehst.

Umlagefähig bedeutet in dem Zusammenhang, dass diese Kosten, sofern sie in einem Mietverhältnis anfallen, auf den Mieter/Bewohner umlegbar sind, bzw. durch diesen zu tragen sind. Ich habe den leisen Verdacht, dass dies nicht so ganz angekommen war.

 

[sara]

Ich habe auch mal Google bemüht...
Aber sicher gab es doch für die Nutzungsentschädigungsberechnung eine Grundlage die auch die Hausnebenkosten betreffen.
Das kann dir dann auch nur dein Anwalt beantworten.

Ob überhaupt und was genau.
Bei den Reparaturen sehe ich das wie Andres. Also wenn du deine Wände neu gestaltest ist das dein Bier. Bei Substanzerhaltung wird geteilt.

"Berücksichtigungsfähige Hauslasten, die in die zu treffende Neuregelung einzubeziehen sind, sind in erster Linie Zins- und Tilgungsleistungen. Streitig ist, inwieweit sonstige Grundstückskosten und -lasten einzubeziehen sind. Nach der Rechtsprechung des BGH sind die verbrauchsunabhängigen Grundstückskosten wie Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Reparaturkosten von beiden Miteigentümern zu tragen und daher in die Neure- gelung einzubeziehen (BGH FamRZ 00, 351, 354). Demgegenüber sind ver- brauchsabhängige Kosten wie Heizung, Strom, Gas, Schornsteinfeger, Müllabfuhr und Wasser allein von dem Ehegatten zu tragen, der im Hause wohnen bleibt. Zunehmend wird jedoch in den unterhaltsrechtlichen Leitlinien und in der Rechtsprechung (OLG Braunschweig FamRZ 96, 1216) und Literatur (Wendl/Gerhard § 1 Rn. 236 a) die Auffassung vertreten, dass eine Differenzierung zwischen verbrauchsunabhängigen und -abhängigen Nebenkosten untauglich sei, da Aufwendungen für Grundsteuer und Gebäudeversicherung mittlerweile weitgehend auf Mieter umgelegt werden."

Das im Miteigentum stehende Familienheim: Nutzungsentgelt, Lastentragung und Unterhalt

Erwerben Eheleute eine Eigentumswohnung oder ein Hausgrundstück als Familienheim, wird das Eigentum daran meist in Form des Miteigentums begründet. Beim Scheitern der Ehe sind ...

www.iww.de

 

[sleepijoe]

Hallo Liebe Community,

Person A hat nun der Person B die o.g. Miteigentümerkosten anteilsmäßig in 01/2023 in Rechnung gestellt
für die Jahre 2021-2023.

Person B meinte nun, dass die Kosten aus 2021 bereits verjährt sind.
Frage: Ist das wirklich so ?

 

[immobiliensammler]

Hallo Liebe Community,

Person A hat nun der Person B die o.g. Miteigentümerkosten anteilsmäßig in 01/2023 in Rechnung gestellt
für die Jahre 2021-2023.

Person B meinte nun, dass die Kosten aus 2021 bereits verjährt sind.
Frage: Ist das wirklich so ?

Wenn es um eine Betriebskostenabrechnung aus einem Mietverhältnis ginge hätte Person B recht. Hier geht es aber ja wohl um die Abrechnung innerhalb einer Eigentümergemeinschaft (in welcher (Rechts-)Form auch immer).

 

[sleepijoe]

A & B sind natürliche Person, soviel zur Rechtsform.
Es wird eine mtl. Nutzungsentschädigung gezahlt für Miteigentumanteil, keine Miete
Ist die Forderung aus 2021 wirklich verjährt ?

 

[immobiliensammler]

A & B sind natürliche Person, soviel zur Rechtsform.
Es wird eine mtl. Nutzungsentschädigung gezahlt für Miteigentumanteil, keine Miete
Ist die Forderung aus 2021 wirklich verjährt ?

Es geht bei Rechtsform nicht um die Personen A + B sondern um die Rechtsform der Grundstücksgemeinschaft (GbR, Bruchteilsgemeinschaft, Erbengemeinschaft etc etc.).

Die Antwort steht in #11

 

[sleepijoe]

Es handelt sich bei der Grundstückgemeinschaft um eine Bruchteilgemeinschaft natürlicher Personen, also keine GBR etc.
Wenn ich # 11 richtig interpretiere, würde die Gemeinschaftskosten 2021 nicht verjährt sein.

Ich finde dazu leider nichts im Netz, auf welcher § o.Ä. es sich begründet, deshalb wäre ich über Tipps dankbar.

 

[immobiliensammler]

Ich finde dazu leider nichts im Netz, auf welcher § o.Ä. es sich begründet, deshalb wäre ich über Tipps dankbar.

Meines Erachtens die allgemeine Verjährungsregelung, da die Abweichung für Mieterabrechnungen (Nebenkosten) hier wohl nicht gilt.

 

[Ferdl]

Es handelt sich bei der Grundstückgemeinschaft um eine Bruchteilgemeinschaft natürlicher Personen, also keine GBR etc.

Da dir, anscheinend, wirklich jegliche Kenntnisse fehlen, solltest du dich evtl. von einem Anwalt aufschlauen lassen.
Dein Problem besteht, meiner Meinung nach, in einem grundsätzlichen Nichtvermögen deine rechtliche Situation zu erfassen. Das ist nicht schlimm. Dumm wäre dann nur, einfach mal, irgendwas, zu machen.