Gemeinschaftseigentum Instandhaltung-/Instandsetzung Kostentragung

Diskutiere Gemeinschaftseigentum Instandhaltung-/Instandsetzung Kostentragung im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo miteinander! Erbitte höflich von Euch Hinweise und Informationen, ob Euch neuere und zudem abweichende Rechtsprechungen zu obiger Thematik...

  1. #1 Fremdling, 18.07.2017
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    Hallo miteinander!
    Erbitte höflich von Euch Hinweise und Informationen, ob Euch neuere und zudem abweichende Rechtsprechungen zu obiger Thematik bekannt sind. Dazu mein bisheriger "gefühlter Wissensstand":
    1. Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten für Teile des Gemeinschaftseigentums im Bereich des Sondereigentums, welches in der Regel im alleinigen Gebrauch der jeweiligen Sondereigentümer liegt, werden im Rahmen einer Vereinbarung (oft: Teilungserklärung) zunehmend auf die betreffenden Sondereigentümer übertragen. Die Idee dahinter ist u.a. eine Motivation zum pfleglichen Umgang mit den Gewerken, da unsachgemäßer und/oder zerstörerischer Gebrauch nicht mehr aufgaben- und kostenmäßig auf die Allgemeinheit abgewälzt werden soll. Bei rechtsgültiger Pflichtenübertragung wurde entschieden, dass damit auch die Pflicht zur Kostentragung übergeht.
    2. Ist lediglich die Instandhaltungspflicht übertragen, scheint die Instandsetzung weiter Angelegenheit der Gemeinschaft und das mit allen Konsequenzen (Beschluss, Auftragsvergabe, Kostentragung).
    3. Sofern im Gemeinschaftsinteresse genaue Vorschriften für Instandhaltung/Instandsetzung geregelt sind, werden Pflichten und Kostentragung konsequenterweise auch weiter bei der Gemeinschaft gesehen.
    Obige Regelungen betreffen z.B. Fenster, Rollladen, Balkon- und Terrassentüren, Wohnungsabschlusstüren, etc.

    Selbstverständlich muss bei Erneuerung der Gewerke (Sonderform der Instandsetzung) unter dem Aspekt eines einheitlichen äußeren Erscheinungsbildes identischer oder zumindest sehr ähnlicher Ersatz geschaffen werden. Kann sich ein WEG-Verwalter im Fall Nr.1 komplett aus den Vorgängen raushalten (wäre ja angenehm!) oder hat er irgendwie geartete Mitwirkungspflichten?

    Schon mal herzlichen Dank für Eure Antworten!
     
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  3. #2 Fremdling, 19.07.2017
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    Ähm, versuche es mal "knackiger" :122::

    Sind den mit einer WEG-Verwaltung vertrauten unter Euch aktuelle Rechtsprechungen bekannt, die eine Regelung (z.B. in Teilungserklärung) zu Instandhaltungs-/Instandsetzungspflichten des Sondereigentümers am Gemeinschaftseigentum (z.B. Fenster) incl. Kostentragung gekippt haben?

    Würdet Ihr Euch bei der WEG-Verwaltung in vorgenannten Fällen komplett aus den Vorgängen raushalten und die Instandhaltung/Instandsetzung allein den verpflichteten Sondereigentümern überlassen?

    Dank für Antworten!
     
  4. #3 Fremdling, 01.08.2017
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    Würde mich schon mal interessieren, wie Ihr denkt.

    Würde mich auch "sicherer" fühlen, wenn jemand von Euch quittieren würde, dass die von mir geschilderten Regelungen aktuell (noch) nicht durch neuere Rechtsprechung "gekippt" sind oder mir ansonsten halt einen Hinweis auf widersprechende Urteile posten würde. - DANKE!
     
  5. Andres

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    Nein, ist mir nicht bekannt. Das letzte, was mir ungefähr zu diesem Themenkomplex einfällt, ist dass die Umdeutung einer Zuweisung zum Sondereigentum nicht ohne weiteres in eine Kostentragungspflicht umgedeutet werden darf - das ist aber schon sehr ungefähr ...


    Keinesfalls, genau das Gegenteil. Schließlich handelt es sich immer noch um Gemeinschaftseigentum, für dessen Erhaltung der Verwalter zuständig ist.
     
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  6. Jobo45

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    habe im Fall des Balkons was gefunden:

    http://www.fibucom.com/instandhaltu...gentum-und-was-ist-gemeinschaftseigentum.html

    Die Sondereigentumsfähigkeit erstreckt sich dabei aber im wesentlichen nur auf den Balkonraum. Soweit es sich um die konstruktiven und die der Sicherheit dienenden Bestandteile handelt, stehen diese Balkonteile im Gemeinschaftseigentum (BayObLG, Beschluss vom 17.12.1993, 2Z BR 105/93, dort zur Dachterrasse).

    Zwingend zum Gemeinschaftseigentum zählen:

    • die Bodenplatte (OLG Hamm 16.09.1988, Az.: 26 U57/88, ZMR 1989, 99),
    • das Balkongitter (OLG Düsseldorf 09.08.1991, Az.: 22 U20/91, ZMR 91, 486),
    • Balkongeländer (BayObLG 25.09.1996, Az.: 2Z BR79/96, WE 1997, 156),
    • die Balkonbrüstung einschließlich Deck- und Kronenbleche (BayObLG 30.03.1990, Az.: 2Z BR 31/90, WE 1990, 138),
    • die Balkontür
    • die Balkonfenster (ausgenommen die Innenseiten)
    • die Balkondecken
    • die Isolierungsschichten auf der Balkonplatte
    • Balkonstützen
    • Balkontrennmauer
    Sondereigentumsfähig sind:

    • der Balkonraum als solcher,
    • der begehbare Boden-/Plattenbelag (BayObLG, Beschluss vom 05.05.1993, 2Z BR 29/93,
    • der Innenanstrich einer Balkontüre,
    • der Innenputz und Anstrich der Brüstung,
    • Pflanzentröge.
    Ist in der Teilungserklärung z.B. die Isolierschicht dem Sondereigentum zugewiesen, ist diese Klausel nichtig, ggf. aber in eine Kostentragungslast des einzelnen Sondereigentümers umzudeuten (OLG Hamm 13.08.1996, Az.: 15 W 115/96, NJWE-MietR 1997, 114).
     
  7. #6 Fremdling, 02.08.2017
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    @Andres und @Jobo45, zunächst ganz herzlichen Dank!
    Damit werde ich mal die rechtliche Situation schlicht weiter so sehen, wie sie mir bisher "gefühlt bekannt" vorkam. ;)
    Eben hier ist mir die konkrete Konsequenz der unbestrittenen Zuständigkeit in der ganz praktischen Umsetzung nicht so klar.
    1. Sollte sich an einem der Gewerke Reparaturbedarf (z.B. gerissene Rollladenaufhängung, hängende/schleifende Balkontür, etc.) ergeben, wofür der Sondereigentümer die Pflichten (Instandhaltung und Kostentragung) in der Teilungserklärung auferlegt bekam, würde ich mich als Verwalter am liebsten ganz aus dem Akt raushalten. Der Sondereigentümer kann den gesamten Ablauf von Auftragsvergabe über Terminabstimmung bis zur Rechnungsbegleichung doch bilateral mit einem Auftragnehmer seines Vertrauens organisieren, sofern keine persönlichen Gründe dagegen sprechen. Im Falle meiner Einschaltung produziere ich doch nur einen m.E. unnötigen Mehraufwand und erhöhe ggf. sogar noch das Risiko von Abstimmungswirrwar.
    2. Und sollte gar ein Gewerk (z.B. Wohnungseingangstür, Rollladenpanzer, etc.) komplett neu angeschafft werden (Sonderform der Instandsetzung), da eine Reparatur unmöglich oder grob unwirtschaftlich wäre, bedürfte es doch meines Einsatzes auch nicht, solange sichergestellt ist, dass der Sondereigentümer identischen bzw. gleichartigen Ersatz beschaffen wird, womit das äußere Erscheinungsbild erhalten bleibt.
    Was übersehe ich z.B. bei den beiden obigen Beispielen bei meiner "Verwalter-Ressourcen-schonenden Faulheit"?
    :122: :unsicher014: :shame
    Bestenfalls kann ich da eventuelle Versäumnisse rund um die Thematik Auftragsvergabe, Abnahme, Gewährleistung & Co. als originäre Verwalter-Aufgabe erahnen oder vermuten. Wer hilft nochmals?
     
  8. Andres

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    Nichts, es ist nur so, dass ich nicht lesen kann. :wand:

    Ich hatte bisher nur die Kosten im Sinn, nicht die Maßnahme selbst. Das macht die Frage leichter: Mir ist nicht einmal ansatzweise irgendeine Entscheidung bekannt, die eine solche Abwälzung grundsätzlich ablehnen würde. Ganz im Gegenteil hat das LG Hamburg (318 S 133/13, Volltext unter dem Blogbeitrag) sogar festgestellt, dass die Gemeinschaft durch solche Festlegungen in der Gemeinschaftsordnung die Zuständigkeit für diese Maßnahmen auch komplett abgeben kann. In diesem Fall kann sie dann nicht mehr durch Mehrheitsbeschluss eine bestimmte Ausführungsart vorgeben, selbst wenn sich dadurch das äußere Erscheinungsbild ändert. Solche Beschränkungen hätten ebenfalls in die Gemeinschaftsordnung aufgenommen werden müssen.
     
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  9. #8 Fremdling, 02.08.2017
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    @Andres, ein supi-Danke! Auch für den Link!
    Damit ist meine "Faulheit" b.a.w. legitimiert; zumindest bis zu einem potentiellen Richterspruch der Zukunft, der das mal wieder anders beurteilt.....
    :005sonst:
     
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