Gemeinschaftseigentum

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von fewopa, 26.09.2010.

  1. fewopa

    fewopa Neuer Benutzer

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    Hi
    Habe mich gerade bei Ihnen registriert, da ich wenig in der Suche finden konnte, denn

    ich habe da mal ein kleines Problem:

    Wir haben vor einigen Jahren ein Ferienhaus mit Garten auf Pachtland (99 Jahre) gekauft. Damit sind wir Mitglied in einer Interessengemeinschaft von weiteren (20) Ferienhausbesitzern geworden, die von einem Verwalter vertreten wird. Die Ferienhausanlage besteht aus den Parzellen, wo auch das Haus darauf steht und unterschiedlich großen Gärten, wofür auch induviduell unterschiedlich hohe Pachtgebühr bezahlt wird, sowie Gemeinschaftsflächen. (z.B. Parkplatz, Müllabstellplatz eingefaßt in einer parkähnlichen Umrandung, inklusive der Zugangswege zu den einzelnen Ferienhäusern) In jüngster Zeit wurde mir in einer Versammlung mitgeteilt, daß mein Garten kein Sondereigentum ist, sondern ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum gehört, so daß ich immer fragen muß, was und wie ich diesen Garten gestalte. In der Teilungserklärung wird aber immer von "Sondereigentum soundsoviel vontausend" gesprochen.
    Bedarf es irgendwie einer besonderen Eintragung oder Vermessung oder wie auch immer, um dieses rund um mein Ferienhaus grenzende und mit Zaun umrandetes Pachtgelände als "mein Sondereigentum" zu bewerten?
    Ich bin völlig konsterniert seitdem ich die Auskunft erhielt, daß ich zwar die Pacht für meinen Garten bezahle, aber jeder Erbbaupächter im rechtlichen Sinne morgen mit seinem Gartenstuhl in meinem Garten auftauchen könnte um mit Freunden zu grillen.....was ich ja dann auch machen dürfte - laut Auskunft des Verwalters....

    Mit besten Dank im voraus für Ihre Antworten
     
  2. AdMan

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  3. #2 gato311, 28.09.2010
    gato311

    gato311 Neuer Benutzer

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    Dumme Frage:

    Wie gehen Pacht und "Sondereigentum" zusammen. Letztes klingt ja eher nach Wohnungseigentum.
    Hier gehts aber gar nicht um Eigentum?!

    Gruß
     
  4. fewopa

    fewopa Neuer Benutzer

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    Hi
    Die Frage kann ich nicht beantworten :?
    Das Ferienhaus (mein Eigentum) steht auf "Erbbaupachtgelände"
    Für das Haus habe ich an den Vorbesitzer eine Kaufsumme gezahlt, an den Landverpächter zahle ich monatlich Pacht. Laufzeit der Pacht war (ab 1975) 99 Jahre, laut Pachtvertrag nach Ablauf verlängerbar. Das Gelände ist also gepachtet und das Haus ist Eigentum...oder was wollten Sie wissen?
    Es gibt aber ringsum die Ferienhäuser Parkplatz und Park - das ist Gemeinschaftseigentum (anteilmäßig in meiner und der der Anderen Pacht umgelegt - also berechnet) - aber das Stück wo mein Ferienhaus darauf steht (600 qm) war ich immer der Ansicht ist Sondereigentum - aber laut Auskunft unseres Verwalters = siehe Fragestellung oben!
    Gruß A.
     
  5. #4 gato311, 28.09.2010
    gato311

    gato311 Neuer Benutzer

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    Ahh, ErbbauR, § 30 WEG gibt die Antwort.
    Danach kann man als Erbbauberechtigter auch ne WEG gründen...
    Alles in Butter...

    Check nochmal genau die TE. Wenn da die Gärten als "Sondereigentum" ausdrücklich zugewiesen sind, z.B. über den ggf. beiliegenden Plan.

    Sondereigentum müsste auch im Wohnungsgrundbuch eingetragen sein.
    Problem: Meines Wissens sind reine Grundstücksflächen nicht sondereigentumsfähig (eigentlich heisst das nicht zu Wohnzwecken dienende SE auch Teileigentum, aber egal).

    Es könnte aber auch ein Sondernutzungsrecht vorliegen. Auch dann kann nicht jeder im Garten rumstapfen.

    Kann man so schwer sagen, ohne die TE gesehen zu haben...
     
  6. fewopa

    fewopa Neuer Benutzer

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    Hi @gato311
    Danke für Deine Antwort!

    ..da war ich wohl um einen Zacken zu langsam :pc
    Ok - genau so ist es - und das ist ja das Problem: Der Verwalter meint, mein Stück Pachtland liegt leider gerade auf der anderen Ecke des gepachteten Geländes - kleiner Scherz! - aber es gibt einen Lageplan, wo die jeweiligen Grundstücksgrenzen gezeichnet sind - aber laut Verwalter, ist nur die komplette Ferienhaussiedlung amtlich vermessen. In der Teilungserklärung steht aber z. B. bei mir: Sondereigentum 61/1000 bezeichnet mit einer Nummer, in meinem Fall bin ich NR.17 = deshalb meine Frage: muß mein Stück Pachtland wirklich amtlich vermessen sein oder reicht die Betitelung in der TE "Sondereigentum" - ich kann es nicht besser ausdrücken - oder ist das so jetzt verständlicher?
    Und "Sondernutzungsrecht" oder "Sondereigentum" wo liegt der juristische Unterschied? In der TE steht nirgends etwas von Sondernutzungsrecht - serwohl aber etwas von Sondereigentum....

    Gruß A.
     
  7. #6 gato311, 28.09.2010
    gato311

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    SondernutzungsR ist Gemeinschaftseigentum, dass Dir zur alleinigen Nutzung überlassen wurde.
    Wenn in der TE Dir ein Fleck Sonderiegtnum wirklich zugewiesen wurde, das geht aber nicht, kann man das ev. zumindest als Bestellung eines SNR auslegen. Das ginge auch ohne Eintragung, gibt aber ev. Problem mit der Durchsetzung gegenüber hinetrher eintretenden Eigentümern, die von dem SNR nichts wussten, wenn es nicht eingetragen ist.

    Dieses 61/1000 bezeichnet nur den quantitativen Umfang Deines Miteigentumsanteils. Die Lage ergibt sich daraus noch nicht... Verweist die TE nicht möglicherweise auf irgend einen Plan?
     
  8. RMHV

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    In der Teilungserklärung steht vermutlich nicht "Sondereigentum 61/1000" sondern Miteigentum 61/1000 verbunden mit dem Sondereigentum an Einheit Nr. 17.

    In einer WEG gibt es Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum ist die Wohnung oder hier das Haus. Ein Teil des Grundstücks kann niemals Sondereigentum sein. Das Grundstück ist immer Gemeinschaftseigentum. Hier kommt noch der Sonderfall dazu, dass es sich um Erbpacht handelt und das Grundstück damit fremdes Eigentum ist und es schon aus diesem Grund unmöglich ist, einem Wohnungseigentümer Eigentum an einem Teil des Grundstücks zu übertragen.

    Sondernutzungsrecht bedeutet, dass der Berechtigte den zugewiesenen Bereich allein und unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer nutzen darf. Er wird aber nicht Eigentümer.
     
  9. #8 gato311, 28.09.2010
    gato311

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    Sorry, hatte das mit Nr. 17 überlesen.

    "Miteigentum 61/1000 verbunden mit dem Sondereigentum an Einheit Nr. 17"

    Das würde Sinn machen.

    Zum Plan: Dass der amtlich vermessen sein muss, wüßte ich nicht. Die Zuordnung muss aber eindeutig sein.
     
  10. RMHV

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    Der Aufteilungsplan ist selbstverständlich nicht amtlich vermessen.
     
  11. fewopa

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    Hi -
    und danke für Eure Auskünfte :top

    Auszug aus meiner Teilungserklärung - Zitat:

    Das Erbbaurecht wird hiermit gemäß § 8 , 30 WEG in Wohnungserbaurechte derart aufgeteilt, daß mit jedem Erbaurechtsanteil Sondereigentum nach Maßgabe des von der Kreisbaubehörde des Kreises *** genehmigten und beigefügten Aufteilungsplanes verbunden ist, nämlich
    a)....bis t)
    für mich :
    q) Erbbaurechtsanteil von 61/1000 verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit NR. 17 bezeichneten Wohnung.

    Ein mir vorliegender Plan weißt eingezeichnete Grundstücksabgrenzungen auf mit der eingezeichneten Bezifferung - in meinem Fall NR.17.

    Ist nun mein Garten Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum - oder ist es Sondernutzungsrecht - besser gefragt: kann ich meinen Garten gestalten wie ich will oder muß ich jeden fragen - z. b. ob ich ein Biotop anlegen darf, ob ich eine Sitzterrasse bauen darf, ob ich einen Windschutzaufstellen darf - ect. ect. ...?

    Gruß A.
     
  12. #11 gato311, 28.09.2010
    gato311

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    Und die Grundstücksabgrenzungen auf dem Plan umfassen auch Deinen Garten?

    Wie halten das eigentlich die anderen Eigentümer mit ihren Gärten?
     
  13. RMHV

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    Der Aufteilungsplan konkretisiert das Sondereigentum. Da das Grundstück aber keinesfalls Sondereigentum sein kann, gibt es soweit auch nichts zu konkretisieren. Ein Sondernutzungsrecht ist nicht vereinbart. Nach den hier vorliegenden Informationsstand muss das Grundstück Gemeinschaftseigentum sein.

    So lange sich alle darüber einig sind, dass jeder Wohnungseigentümer auf "seiner" Fläche machen kann was er will, kein Problem auf. Ansonsten beschließt die Gemeinschaft über die Nutzung von Gemeinschaftseigentum mit Mehrheit.
     
  14. fewopa

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    Hi

    @gato
    Ja - die einzelnen "Parzellen" sind mit Linien eingezeichnet. In den "Parzellen" steht die jeweilige Nummer und eine qm-Angabe - bei mir 618qm, beim Nachbar 360qm usw.

    Wie halten es die Anderen? Naja - die Einen machen was sie wollen und scheren sich wenig um die "gute Nachbarschaft" (die Nerven habe ich leider nicht!!!!), die Anderen lassen alles so wie es vor 30 Jahren war und das gefällt auch nicht jeden...
    Deshalb will ich ja wissen - was ist mein Recht und wo lasse ich es lieber sein, wenn es auch schwer fällt....

    @RMHV
    klingt ja nicht sooo gut für mich - und verstehen, wenn da steht Sondereigentum und es aber gar keins sein kann - kann ich als Laie es sowieso nicht.
    Aber diesbezüglich noch eine Folgefrage auf Deine Antwort:
    Wenn ich (und auch alle Anderen) schon fragen muß, bist Du sicher, daß in diesem Fall "Mehrheitsbeschluß" reicht...? Wäre ja wenigstens ein kleiner Trost!! Die meißten möchten doch Neuerungen und diverse Annehmlichkeiten gestalten - leider aber eben nicht Alle....
    Gruß A.
     
  15. RMHV

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    Wäre ich mir nicht sicher, dass ein Mehrheitsbeschluss ausreicht, hätte ich es nicht so geschrieben. Mehrheitsbeschluss war allerdings nicht der vollständige Inhalt und die Unterschlagung von Teilen führt möglicherweise zu beträchtlichem Verdruß.

    Ich hatte geschrieben "...beschließt die Gemeinschaft über die Nutzung von Gemeinschaftseigentum mit Mehrheit". "Nutzung" betrifft den vorhandenen Gegenstand. Bauliche Veränderungen fallen nicht unter "Nutzung". Ein Blick ins Wohnungseigentumsgesetz - speziell § 22 WEG - sollte weitere Erkenntnisse bringen.

    Rudimentäre Kenntnisse des WEG muss man eigentlich von jedem Wohnungseigentümer erwarten. :tuschel
     
  16. fewopa

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    @alle

    Vielen Dank für die Hilfe und Hinweise!

    Gruß A.
     
Thema: Gemeinschaftseigentum
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