Generelle Fragen zur gewerblichen Vermietung von einer Privatperson...

Diskutiere Generelle Fragen zur gewerblichen Vermietung von einer Privatperson... im Mietvertrag über Gewerberäume Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Hallo - ich bin Privatperson und möchte meine Einliegerwohnung zukünftig nicht mehr privat vermieten, sondern gewerblich. Meine Fragen: -...

Duckstein

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Hallo -

ich bin Privatperson und möchte meine Einliegerwohnung zukünftig nicht mehr privat vermieten, sondern gewerblich.

Meine Fragen:
- Bislang (bei Privatpersonen) habe ich bzgl. der Nebenkosten immer die Bruttobeträge abgerechnet. Muss ich nun zukünftig bei den Nebenkosten-Vorauszahlungen und der Nebenkostenabrechnung immer die Nettobeträge plus gesonderter Mehrwertsteuer angeben?
- Muss ich die so erhaltenen Mehrwertsteuerbeträge dann auch in einem bestimmten Turnus (vermutlich bei meiner Einkommensteuer) ans FA abführen (Umsatzsteuervoranmeldungen)? In welchem Turnus?
- Wo finde ich einen entsprechenden gewerblichen Mietvertrag als Vordruck?
- Was gibt es sonst noch zu beachten?

Vielen Dank für eine Hilfestellung –

Marc
 

RMHV

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ich bin Privatperson und möchte meine Einliegerwohnung zukünftig nicht mehr privat vermieten, sondern gewerblich.

Es geht nicht darum, ob der Vermieter privat oder gewerblich handelt. Die Vermietung von Grundstücken, darunter fallen auch Räume, ist nach § 4 Nr. 12. a) UStG von der Umsatzsteuer befreit. Dabei spielt es keine Rolle, ob Wohn- oder Gewerberäume vermietet werden. Der Vermieter kann allerdings nach § 9 UStG auf die Steuerbefreiung verzichten. Dazu muss der Mieter allerdings zwingend ein Unternehmer sein, der die Mietsache ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.


Meine Fragen:
- Bislang (bei Privatpersonen) habe ich bzgl. der Nebenkosten immer die Bruttobeträge abgerechnet. Muss ich nun zukünftig bei den Nebenkosten-Vorauszahlungen und der Nebenkostenabrechnung immer die Nettobeträge plus gesonderter Mehrwertsteuer angeben?

Wenn tatsächlich nach § 9 UStG optiert wurde, trifft das genau so zu.

- Muss ich die so erhaltenen Mehrwertsteuerbeträge dann auch in einem bestimmten Turnus (vermutlich bei meiner Einkommensteuer) ans FA abführen (Umsatzsteuervoranmeldungen)? In welchem Turnus?
Das hängt von der Höhe der abzuführenden Steuer ab.
 

icke

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Braucht man dafür nicht eine baubehördliche Umnutzungsgenehmigung ???
Meine, dass man nicht so einfach eine Wohnung in ein Gewerbe umnutzen darf, grübel...

LG,
Icke
 

Duckstein

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Besser mit MwSt. bei anteiliger NK-Berechnung...!?

Vielen herzlichen Dank, RMHV, für die schnellen und aussagefähigen Antworten. :-)

Dann werde ich es vorziehen, meine Einliegerwohnung - wie auch bislang - ohne Umsatzsteuer zu vermieten. Weil's halt einfacher ist.

Jedoch: Unter Teurer, aber häufiger Fehler bei gewerblicher Vermietung – Steuerberater Wachenheim | fand ich den folgenden Hinweis:

"Umgekehrt gilt: Vermieten Sie umsatzsteuerfrei (was auch bei Gewerbeflächen jederzeit Ihr gutes Recht ist), sind auch Stromlieferungen vom Vermieter an den Mieter zwingend umsatzsteuerfrei. Falls das E-Werk also nicht direkt an den Mieter liefert, verliert der Vermieter den Vorsteuerabzug aus den Stromrechnungen. (BMF, 21.07.09, IV B 9 – S 7168/08/10001, BStBl. I 09, 821)"

Da die gesamte Einliegerwohnung jedoch leider nicht über entsprechende Zähler separat erfasst werden kann (das hätte ich gleich dazu schreiben sollen!), kann keine direkte Berechnung eines Versorgers an den Mieter erfolgen. Alles wird bei uns nach einem Schlüssel (qm oder Personen) umgelegt. Also muss ich doch auf die "Mehrwertsteuer-Schiene" gehen, da ich ansonsten die 19% jeweils verliere.

Sehe ich so richtig, oder?

Beste Grüße -

Marc
 

RMHV

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... Also muss ich doch auf die "Mehrwertsteuer-Schiene" gehen, da ich ansonsten die 19% jeweils verliere.

Sehe ich so richtig, oder?

Nein... Die Vorsteuer ist keinesfalls verloren, sondern Teil der Betriebskosten, die vom Mieter - anteilig - zu zahlen sind.
 

weigela

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Braucht man dafür nicht eine baubehördliche Umnutzungsgenehmigung ???
Meine, dass man nicht so einfach eine Wohnung in ein Gewerbe umnutzen darf, grübel...
richtig. ob man 'ne "umnutzungsgenehmigung" braucht weiss ich zwar nicht, aber man kann nicht so einfach mal eben 'ne privatwohnung zur gewerbefläche machen, das muss schon offiziell abgekaspert werden, ob das überhaupt erlaubt ist.
hier bei uns hängt das unter anderem von der zahl der vorhandenen stellplätze ab.
aber halt auch vom gewerbe.
und je nach gewerbe muss man auch beachten, ob da nicht irgendwelche sonderkisten anfallen, z.b. haben frisöre, wäschereien und ähnliche betriebe ja gewisse auflagen bezüglich des abwassers usw.

ich würd auf jeden fall auf nummer sicher gehen und erstmal beim zuständigen bauamt nachfragen.
 

Duckstein

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Merci

...vielen Dank für die Antworten.

Marc
 
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