Generelle Fragen zur Vermietung

Dieses Thema im Forum "Immobilienmarkt /Investments" wurde erstellt von modiano, 25.09.2012.

  1. #1 modiano, 25.09.2012
    modiano

    modiano Neuer Benutzer

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    Guten Tag,

    ich bin neu hier im Forum und habe noch keine Erfahrung auf dem Gebiet.

    Habe einige generelle Fragen was das vermieten von Immobilien angeht:

    1.) Fallen auf meine Mieteinnahmen die 25% Abgeltungssteuer an oder wird das anders versteuert?

    2.) Kann man Wohnungen auch profitabel vermieten wenn man handwerklich nicht begabt ist und immer jemanden engagieren müsste?

    3.) 1 Zimmer Eigentumswohnung zum Kauf in Stuttgart mit 18 qm (ScoutId 66578717)

    Kann mir hier jemand erklären warum die Wohnung so teuer vermietet ist?
    Das ergibt ja eine Wahnsinnsrendite.

    4.) Kann man bei einer Fremdfinanzierung anfallende Zinsen von den Steuern absetzen/verrechnen?

    5.) Welche Möglichkeiten habe ich wenn ein Mieter nicht bezahlt?

    6.) Ist es erlaubt Verzugszinsen zu berechnen wenn der Mieter im Rückstand ist?
     
  2. AdMan

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  3. #2 Pharao, 25.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 25.09.2012
    Pharao

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    Hi,

    hier mal was Wiki zur Abgeltungssteuer sagt: "Die Abgeltungsteuer ist in Deutschland eine Quellensteuer auf Kapitalerträge und Veräußerungsgewinne"

    Natürlich geht das oder glaubst du das jeder Vermieter handwerklich begabt ist und/oder alles selber macht ? Hängt aber natürlich auch etwas davon ab, wie gut du deine Immobilie vermietet bekommt und wie oft du hier Handwerker benötigst.

    Erstmal ist das nur eine Warmmiete die da angegeben wurde, da gehen also noch die NK & die Heizung ab. Und laut Suchmaschine kann man in der Preisklasse auch in schöneren Häusern wohnen ! Ich mein ja nur, weil wenn ich mir das Bild vom Haus angucke, ich will da nicht freiwillig wohnen .....

    Bedenke bitte auch, das du nur eine Wohnung von den vielen dann hast bzw welche Nachteile Eigentumswohnungen haben können, gerade wenn da was von "Objektzustand Renovierungsbedürftig" steht !

    Auch die Zwangsversteigerung macht das m.E. nicht besser, wenn du in dem Gebiet garkeine Ahnung hast !

    Im Fall der Fälle ==> Einklagen vor Gericht. Kann dauern bis man einen säumigen Mieter wieder raus bekommt und auch kein 100% Schutz, das es später was zu holen gibt.
     
  4. #3 lostcontrol, 26.09.2012
    lostcontrol

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    die wohnung wird per nachtspeicheröfen beheizt - das wird also wohl eben NICHT über den vermieter laufen sondern über den stromvertrag des mieters, gleiches gilt für die warmwasserbereitung, die erfolgt auch über strom.
    was dann allerdings mit "warmmiete" gemeint ist bleibt ungeklärt, da gibt's ja auch verschiedene definitionen (ob mit oder ohne "kalte" betriebskosten).

    ansonsten: die wohnung liegt ziemlich zentral in stuttgart, da sind die mieten schon ganz schön hoch, ich find's zwar auch für ein derartiges haus reichlich teuer, aber im stuttgarter zentrum ist's halt teuer.

    ich jedenfalls würd sowas schon aufgrund der winz-grösse nicht kaufen - da ist ja jedes WG-zimmer (auch in stuttgart zentral) grösser und billiger...
     
  5. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    :?

    Hi,
    ups, daran hab ich garnicht gedacht in dem Moment wo ich Warmmiete gelesen hab. Hast aber recht, in der Regel ist der Strom nicht mit enthalten.
     
  6. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    Hallo, wie kann man denn die Rendite berechnen wenn der tatsächlichen Kaufpreis nicht bekannt ist?
    habe ich da was überlesen, es heißt ja nur:
     
  7. #6 modiano, 27.09.2012
    modiano

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    Ich gehe davon aus dass man Sie unter dem geschätzten Wert bekommt.

    Leider weiß ich nicht genau wieviel Geld man in so eine Wohnung stecken müsste was die Renovierung angeht.

    Darf man denn in Deutschland Verzugszinsen berechnen?

    In den USA wird mit Immobilien meines Erachtens eine höhere Rendite erzielt, warum ist das so?
     
  8. #7 Tobias F, 27.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 27.09.2012
    Tobias F

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    Wem willst Du denn, und auf welcher Rechtsgrundlage, Verzugszinsen berechnen?
     
  9. #8 Pharao, 27.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 27.09.2012
    Pharao

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    Hi,

    das Mindesgebot wirst du wohl oder übel bieten müssen, wenn du an dieser Wohnung interessiert bist bzw darauf hoffen das keiner bietet und das evtl diese Wohnung beim nächsten Versteigerungstermin günstiger angeboten wird. Allerdings gibt es da auch meines Wissens Regeln, nur kenn ich mich damit nicht so aus. Und sollte es wirklich ein Schnäppchen oder für jemanden die Traumwohnung sein, dann wird mit Sicherheit irgendjemand mitbieten.

    Das kann dir wohl keiner sagen, da auch keine Bilder von der Wohnung im Netz waren oder irgendeine Beschreibung, ect und somit wird es ein munteres Ratespiel, was ggf. da gemacht werden muss oder nicht bzw was die Kosten angeht.

    Außerdem kannst du auch eine "schrottige" Wohnung vermieten bzw anbieten, nur wirst du wahrscheinlich dann weniger Mietinteressenten haben oder evtl auch weniger Miete verlangen können, ect.

    Das größere Problem sehe ich aber in "Objektzustand Renovierungsbedürftig", denn du hast nur eine von den vielen Wohnungen da. Und je nach dem wie voll der Topf ist oder wie leer, kann das auch noch mal zusätzlich dich Geld kosten, den du hast nur eine Stimme.

    Dann kauf dir in den USA eine Immobilie .... Sorry, ist mir doch egal wie das dort gehandhabt wird. Ich kenn auch Länder da ist die Schulbildung besser oder das Steuerrecht, ect.

    Meines Wissens "ja", aber wir haben bis Dato immer darauf verzichtet dies zu berechnen. Fängt ja schon damit an, welcher Zinssatz und dann für wieviel Tage, ect. Ist mir zu umständlich und außerdem gehe ich immer davon aus, das wenn der Mieter mal in Verzug ist, das dies ein Einzelfall bleiben wird. Außerdem kann`st ja die Mahngebühr drauf hauen oder ein Inkassobüro einschalten.
     
  10. #9 modiano, 27.09.2012
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    Dem Mieter selbstverständlich. Bin kein Anwalt und rechtlich auch nicht überdurchschnittlich bewandert, aber dadurch dass wir die Miete erst später erhalten entgehen uns ja auch Zinsen durch das Geld das wir hätten anlegen können.
     
  11. #10 Pharao, 27.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 27.09.2012
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    Hi,

    von welchen Unsummen von Mietschulden reden wir hier und zu welchen Zinssatz kannst du das zu Zeit anlegen bei deiner Bank ?

    Da Mahnst du lieber ab und kassierst für weniger Aufwand die Mahngebühr ....


    Und ja Sorry an alle, das ich mich hier wieder Wiederhole mit meiner Meinung ......
     
  12. #11 Christian, 28.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 28.09.2012
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Nee, dafür brauchste dich nicht entschuldigen.
    Kann eh nicht ernst gemeint sein, wenn du das immer wieder aufs neue machst.

    Der Fragesteller hat Tobias Frage, wem er denn Zinsen berechnen will, beantwortet. Auf deinen Beitrag, deine Argumente und deine Meinung ist er (und auch niemand anderes) überhaupt nicht eingegangen.
    Was soll dann die Wiederholung?

    Gruß,
    Christian
     
  13. Jobo45

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    Soll dieser Tread auch wieder durch Beiträge die nichts mit der Sache zu tun haben aufgeblasen werden !
    Zumindest hat Pharao zum Thema in diesem Tread wesentlich mehr beigetragen, als diese Belehrung.
     
  14. #13 modiano, 03.10.2012
    modiano

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    Muss den Thread nochmal hochholen, da mir noch einige Fragen eingefallen sind:

    1.) Ist es korrekt dass ich Wohnungen die bei einer Zwangsversteigerung verkauft werden davor nicht besichtigen darf?

    2.) Wie genau muss das Einkommen aus Mieterträgen denn nun versteuert werden?

    3.) Muss man ein Gewerbe anmelden wenn man vorhat Wohnungen günstig zu erwerben und dann für einen guten monatlichen cashflow zu vermieten?

    4.) Oben wurde bereits von einer Mahngebühr gesprochen, in welcher Form wird diese dann abgerechnet? Schickt ihr eurem Mieter einfach ne Rechnung?
     
  15. #14 lostcontrol, 03.10.2012
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    meines wissens nach nicht.

    da gibt's 'n extra abschnitt in der steuererklärung "einnahmen aus vermietung und verpachtung" (hier gerne abgekürzt als "aus VV").

    nein.

    ja. meistens läuft's aber darauf raus dass das dann entweder in der endabrechnung von der kaution abgezogen wird oder eben bei der betriebskostenabrechnung mit drauf steht zusätzlich.
     
  16. #15 Syker, 03.10.2012
    Zuletzt bearbeitet: 04.10.2012
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    Hallo zusammen,

    Du darfst schon besichtigen,
    aber du hast keinen Anspruch darauf.
    Also wenn der bisherige Eigentümer nicht mitspielt,
    was vermutlich in den meisten Fällen so ist,
    dann hast du halt pech gehabt.


    wie losti:
    Gewerbeanmeldung nicht erforderlich


    Ich glaube dies ist ein sehr heikeles Thema.
    Meiner Meinung nach müssten Mahngebühren vorher vertraglich vereinbart worden sein.


    VG Syker
     
  17. #16 lostcontrol, 03.10.2012
    lostcontrol

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    vielleicht hätte ich erwähnen sollen dass bei uns mahngebühren im mietvertrag drin stehen. zumindest in den mietverträgen die nachfolgemodell vom alten standardmietvertrag des bundesministeriums der justiz sind.
    ich muss gestehen dass ich das in den anderen mietverträgen die wir benutzt haben jetzt erst extra nachschauen müsste.
    werd beim nächsten mietvertrag explizit drauf achten, stehen ja schon wieder zwei neue an.
     
  18. #17 immodream, 03.10.2012
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    Hallo Lostcontrol,
    da in unseren Einheitsmietverträgen auch die Mahngebühr erwähnt wird, trage ich der Form halber immer einen Betrag ein.
    Leider haben die Mieter, die nicht willens sind Miete zu zahlen, weder die Miete noch die Mahngebühren gezahlt.
    Allen Mietern, die sich freiwillig bei mir melden, weil sie arbeitslos geworden sind , das BAFÖG noch nciht bewilligt hat oder eine neue Arbeitsstelle gefunden haben werde ich nicht noch eine Mahngebühr berechnen.
    Grüße
    Immodream
     
  19. #18 immodream, 03.10.2012
    immodream

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    Hallo Modiano,
    überschüssige Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung müssen ganz normal versteuert werden.
    Es gibt keinen Freibetrag.
    Wenn du also deinen persönlichen Steuersatz kennst, kannst du dir deine Steuern für die Mieteinnahmen leicht errechnen.
    Denke bitte noch an die Steuerprogression.
    Bei Zwangsversteigerungsobjekten ist es oft so, das die Mieter oder Besitzer nicht einmal den Gutachter geschweige denn einen Interessenten hereinlassen.
    Du ersteigerst also wie bei der Versteigerung der gefundenen Koffer am Flughafen eine Katze im Sack.
    Grüße
    Immodream
     
  20. #19 lostcontrol, 03.10.2012
    Zuletzt bearbeitet: 03.10.2012
    lostcontrol

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    so halte ich das auch.
    mieter die ankündigen, dass es ausnahmsweise ein bisschen später wird etc. berechne ich selbstverständlich keine mahngebühren, ich mahne da auch nicht ab, ich bin ja mensch und nicht computer-programm oder maschine. in meinen augen ist das 'ne frage des gegenseitigen "anstands" mir als vermieterin das zu sagen, und in den letzten jahren hatte ich glücklicherweise das vergnügen dass das auch gut geklappt hat (und selten bis garnicht vorkam).

    p.s.:
    aber ich kenn auch jede einzelne wohnung bis auf den letzten bodenspalt genau und ich such meine mieter selbst aus.
     
  21. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo zusammen


    Ahh...
    Also lag ich mit dem Hinweis gar nicht so schlecht.

    Ich frage mich grad warum in meinem MV vom H&G Nds die Mahngebühren fehlen ... :erschreckt004:
    Darauf hin mal in einen MV von meinen Eltern geschaut,
    Herausgeber ist Zweckform 5 Euro Mahngebühr zuzgl. 5 % Zinsen über Basiszins.

    In diesem Sinne hoffe ich keine Mahnung schreiben zu müssen... :64:


    VG Syker
     
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