Geringe Miete wegen Eingenleistung & Staffelmiete mit großen Schritten

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von Hamburger, 28.09.2011.

  1. #1 Hamburger, 28.09.2011
    Hamburger

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    Hallo liebe Forum-Gemeinde,

    nachdem sich der Titel schon schwierig anhört hoffe ich, dass Ihr mir helfen könnt bei meinem interessanten Problem:

    Ich habe gerade ein Haus gekauft, das ich vermieten möchte. Ein befreundetes Paar mit Kind ist sehr interessiert, allerdings können sie sich kurzfristig keine höhere Miete leisten, da die Frau zur Zeit noch im Mutterschutz ist, was sich in etwa einem Jahr ändert, so dass sie dann wieder ein zweites Gehalt dazuverdient.

    Allerdings sind sie bereit, einen sehr grossen Teil der notwendigen Renovierung zu übernehmen (Vater ist Rentner und Malermeister).

    Nun steht die Idee im Raum, am Anfang eine sehr niedrige Miete anzusetzen, die deutlich unter der ortsüblichen Miete liegt (z.B. 900 statt 1.300). Darüber soll quasi über z.B. zwei Jahre einiges der Renovierungsarbeiten "abgegolten" werden. Anschliessend soll eine Staffelmiete eine Anhebung auf das Vergleichsniveau bringen. Also als Beispiel:

    Jahr 1 - Miete 900 EUR
    Jahr 2 - Miete 900 EUR
    Jahr 3 - Miete 1.100 EUR
    Jahr 4 - Miete 1.300 EUR

    Ich habe nun zwei Sorgen:
    1. Wird mir das Finanzamt aufs Dach steigen, weil ich eine vergleichsweise viel zu geringe Miete verlange? Ab wann "beschweren" die sich? Und was wäre die Konsequenz?

    2. Die Mietsteigerung ist (prozentual gesehen) natürlich happig, aber im Vorwege andererseits im Mietvertrag fixiert. Ist das trotz allem rechtens, oder kann mir das zum Verhängnis werden?

    Danke für Eure Hilfe & viele Grüße aus Hamburg
     
  2. AdMan

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  3. #2 Papabär, 28.09.2011
    Zuletzt bearbeitet: 28.09.2011
    Papabär

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    Hallo Cheese... äh - Hamburger, :hallo (Man, ich krieg´ schon wieder Hunger)

    1. keine Ahnung - aber ich denke, daß es da kein Problem gäbe.
    2. Hier sollte es kein Problem geben, die 20%ige Kappungsgrenze gilt bei Staffelmieten nicht.

    Ich würde aber mal überlegen, ob man im Mietvertrag nicht von vorneherein die volle Miete vereinbart - und mit einer separaten (ggf. handschriftlichen!) Zusatzvereinbarung dann eine monatliche Zahlung an den Mieter für die Renovierungsarbeiten zur Verrechnung mit der laufenden Miete.

    Wenn die sonst nach 4 Jahren wieder ausziehen und alles sieht so aus wie zuvor, dann hätteste ja nichts gewonnen ... und dem Finanzamt dürfte so ´ne Zusatzvereinbarung auch besser gefallen.
     
  4. #3 Hamburger, 28.09.2011
    Hamburger

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    Moin Papabär,

    OK - aber mal abgesehen, dass das Finanzamt die Zusatzvereinbarung besser finden könnte: Was ist denn mein Vorteil von der Zusatzvereinbarung? Inwiefern stehe ich denn nach den 4 Jahren mit Deiner Lösung besser da?

    Ich steh da wohl etwas auf dem Schlauch...

    Gruß,
    Chee...eeh...Hamburger
     
  5. #4 Papabär, 28.09.2011
    Zuletzt bearbeitet: 28.09.2011
    Papabär

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    Naja, der BGH ist ja seit einigen Jahren fleißig dabei, formularmäßige Endrenovierungsklauseln zu kippen.

    Wenn Du nun nach - sagen wir mal 3 Monaten - feststellst, daß die Renovierungen nicht voranschreiten, dann bist Du immer noch an die niedrige Mietstaffel gebunden ... und ob eine derzeit evtl. brauchbare Endrenovierungsklausel in 4 Jahren noch gültig ist, kann Dir niemand sagen.

    Bei einer separaten Vereinbarung kann diese wegen Nichterfüllung dann ggf. zwar für ungültig erklärt werden ... der eigentliche Mietvertrag (mit der vollen Miete) bliebe jedoch bestehen.

    Stichwort Kaution:
    Was gefällt Dir besser ... 3 x 900,- € oder 3 x 1.300,- € ?
     
  6. #5 Hamburger, 29.09.2011
    Hamburger

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    OK, jetzt hab ich's verstanden - danke!
     
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