Gesamtrücklagen stark negativ - Folgen für neuen Eigentümer

Diskutiere Gesamtrücklagen stark negativ - Folgen für neuen Eigentümer im Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hi, nehmen wir mal an man möchte eine Immobilie kaufen die Teil einer WEG ist. Kaufpreis extrem niedrig, keine negativen Hausgeldrücklagen vom...

  1. Lulz

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    Hi,

    nehmen wir mal an man möchte eine Immobilie kaufen die Teil einer WEG ist.
    Kaufpreis extrem niedrig, keine negativen Hausgeldrücklagen vom Voreigentümer vorhanden, Eigentum wird Schuldfrei verkauft. Laut Jahresabrechnung fehlen aber eine halbe Million an Hausgeldrückzahlungen der anderen Eigentümer. 200.000€ wurden bereits als nichtmehr einforderbar deklariert.

    Was bedeutet dies für den neuen Eigentümer, sollte man vom Kauf Abstand halten? Kann der jeweilige Anteil dieser Summe vom neuen Eigentümer direkt eingefordert werden?

    Ich hoffe ich habe mich verständlich ausgedrückt und danke für jede Info.

    Beste Grüße
     
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  3. #2 immobiliensammler, 02.02.2017
    immobiliensammler

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    Ich würde mir den Erwerb in einer solchen Anlage gut überlegen, das ist z.B. typisch für Privatisierungsobjekte, welche durch Strukturvertriebe unters Volk gebracht wurden. Da ist dann halt eben jeder zweite Eigentümer inzwischen in der Privatinsolvenz.

    Jetzt spielen wir einfach mal durch, es kommt eine sagen wir Dachsanierung für 1 Mio, es gibt 100 Eigentümer mit gleichen Größen, also müsste jeder eine Sonderumlage von 10.000 Euronen zahlen. Wenn jetzt die Hälfte nicht zahlt, dann müssen die übrigen 50 Eigentümer je 20.000 Euro zahlen, haben zwar einen Anspruch gegen die anderen, aber wenn bei denen nichts zu holen ist???

    Dieses Rechenbeispiel kannst Du jetzt mit beliebigen Größen durchrechnen (also z.B. nur 10 % zahlen), aber erschrick nicht beim Ergebnis!

    Gleiches gilt natürlich, wenn Nachzahlungen an Hausgelder nicht gezahlt werden, dann müssen diese Kosten ja in irgendeiner Form auch aufs Konto, also praktisch durch Sonderumlagen von den anderen Eigentümern! Da ist die Hoffnung nur, dass irgendwann alle fraglichen Wohnungen in der Zwangsversteigerung gelandet sind und die Zweiterwerber dann zahlungskräftiger sind!
     
  4. Lulz

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    Danke für die Antwort!

    Es sind genau genommen 170 Eigentümer.
    Girokonto +20.000€ , Sparkonto: 280.000€

    Der Betrag ist lt. Makler und Verwaltung durch die ehemalige Verwaltung entstanden. Lt. den letzten Jahresabrechnungen auch gut zu sehen das die Rücklagen von 80.000€ auf 280.000€ in einem Jahr gestiegen sind.

    Zum Beispiel: 1 Mio für eine Dachsanierung? Ist das realistisch?
    Heist Sonderumlage das der Betrag sofort bezahlt werden muss?
     
  5. #4 immobiliensammler, 02.02.2017
    immobiliensammler

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    Nein, die 1 Mio war nur ein Beispiel, kommt halt auf das Objekt an, aber bei einer Anlage mit 170 WE würde ich das evtl. sogar noch für zu niedrig erachten. Und ja, wenn die Sonderumlage beschlossen wird ist diese relativ kurzfristig (normalerweise 1 Monat) fällig
     
  6. Gecko

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    Nur zum Bedenken - 280k sind bei 170 Parteien auch "nur" 1.6k pro Partei.

    Hast du die Möglichkeit an die Zahlen oder Jahreberichte für die letzten 5-10 Jahre zu kommen? Da sollte man eher sehen wie dort der Hase läuft.
     
  7. #6 Lulz, 02.02.2017
    Zuletzt bearbeitet: 02.02.2017
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    Danke für die Tipps,

    wenn meine Rechnungen stimmen, lohnt sich der Kaufpreis selbst wenn nur 20% der Eigentümer zahlungsfähig sind.

    Die Berichte hat uns der Makler evtl. vorenthalten da diese vermutlich stark negativ sind. Werde aber darauf beharren diese zu erhalten.

    Gibt es den Fall, dass die Eigentümerversammlung beschließt, das sich eine Instandhaltung des Gebäudes nicht mehr rentiert und dieses abgerissen werden soll? Was geschieht in diesem Falle mit dem Wert/Besitz der Immobilie?
     
  8. Gecko

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    Magst du deine Rechnung hier einstellen?

    Oder allgemein, wie viel Zahlst du denn grob pro QM Wohnfläche in welcher Stadt/Lage?
     
  9. #8 immobiliensammler, 02.02.2017
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    Und ergänzend: Was bekommst Du pro Monat/qm an Kaltmiete?
     
  10. #9 Lulz, 02.02.2017
    Zuletzt bearbeitet: 02.02.2017
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    Entschuldigt, nicht 5% sondern 1/5 :) (20%)

    Leverkusen

    Kaufpreis beträgt 43K(reiner Kaufpreis+Makler), 77m² = 559€/m²
    Ich rechne so
    170 Parteien (25% zahlungsfähig = 34)
    500.000 negativen Rücklage

    Wohnung in dieser Größe + Zustand kostet am günstigsten bei Immobilienvergleichen ~ 90K

    90K-43K = 47K Differenz
    500K €/ 34 Parteien = 14.800€ ~ 15K

    47K + 15K = 62K €

    Steinigt mich bitte nicht wenn das zu viel von mir erwartet ist.
    Ich muss dazu sagen das bei den 90K € Vergleichsimmobilien natürlich nicht die Gegend und mein Gefallen an den Wohnungen berücksichtigt ist ,das ja eigentlich auch einen Wert hat und ich nicht weis ob diese nicht auch negative Rücklagen haben..

    Die Miete ist Kalt derzeit bei 400€. Ich möchte die Wohnung aber zur Eigennutzung :)
     
  11. #10 immobiliensammler, 02.02.2017
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    Dann - mit dem Aspekt Eigennutzung - würde ich sagen rechnet sich das; meine Rechnung Pi*Daumen wäre ganz einfach:

    43.000 + Grunderwerbsteuer + Notar etc. wären also gerundet (für die einfachere Rechnung) 50.000, ist sicher auch etwas Luft bei

    50.000 bei angenommener Vollfinanzierung (oder eben Eigenkapitalverzinsung) gehe ich wieder vereinfacht von 6 % aus (also z.B. 3 % Zinsen und 3 % Tilgung), wären also 3.000 Euro p.A., oder 250 Euro im Monat

    Sprich wenn nichts großes passiert bleiben bei 400 Euro Miete und 250 Euro an die Bank (incl. Tilgung) monatlich 150 übrig. Jetzt würde ich sagen das Risiko ist die Neuvermietung, aber wenn das Ziel sowieso Eigennutzung ist fällt das weg. Sprich wenn Dir die Wohnung taugt und Du dadurch mindestens 250 (inkl. Verwaltung evtl. 300) Euro Miete sparst geht die Rechnung auf.

    Und je nach Tilgungssatz ist das Darlehen eben in geraumer Zeit erledigt und Du wohnst mietfrei, eine der besten Altersvorsorgen die es gibt.
     
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  12. Gecko

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    Mmmm, ich denke das sieht gar nicht mal so schlecht aus. Leverkusen kenne ich jetzt vom Markt her überhaupt nicht, aber ich nehme mal an, dass es sich nicht um ein "Ghetto"-Gebiet dort handelt. Aber ich denke, wenn du Eigennutzung machen willst, dass dann die Gegend auch in Ordnung ist.

    Mit gefällt die Größe der Wohnung, auch für eine spätere Vermietung. Der Qm-Preis liegt mit ~550€ auch in Ordnung. Wenn der Marktwert von Wohnungen um die 90k liegt, dann gefällt mir das noch besser. Allerdings würde ich mich wundern, warum die Wohnung dann für den halben Marktwert angeboten wird.

    Die zu geringe Rücklage und mögliche Nachforderungen können ein sehr guter Grund sein, aber möglicherweise kann da auch noch mehr im Schilde sein.
    Hast du mal unten an den Briefkästen/Klingel geschaut, wie es mit Leerstand aussieht?
    Mich würde auch interessieren, wie der Wartungszustand des Hauses ist: Heizungsanlage (Art und Baujahr), Aufzug (Wartungen gemacht?), Dach (wahrscheinlich Flachdach, oder? Die sind oft anfällig für Staunässe)
     
  13. Lulz

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    Ja Flachdach, wurde saniert, Aufzug wurde letztes Jahr Tüvgerecht gewartet und abgenommen, Gasheizung von 2012, neue Fenster(2015), 4. OG von 8. Was evtl auf mich zu kommt ist ein Wechsel der Wasserrohre (Baujahr 1970)


    Sieht recht gut vermietet aus, man weis aber nie ob das evtl Makler das Ganze bearbeitet haben..
    Was evtl andere Käufer abhält ist wie du sagst die Rücklagen und evtl das derzeit viele ausländische Mitbürger Mieter sind und es evtl laut ist im Haus. Das stört mich aber persönlich nicht da ich selbst recht laut bin und kein Schichtarbeiter...

    Die Wohnung sollte Innen ebenfalls etwas renoviert werden, Tapeten ab, neue Böden, neue Fliesen im Bad usw, also eher Schönheitmakel

    Ghetto würde ich die Gegend nicht nennen, die Bewohner der Gebäudekomplexe sind aber auch nicht die reichsten.
    Ansonsten ist es recht schön, auf einem Hügel und nahe Köln.

    Das denke ich mir eben auch, zumal mir ein solches Risiko lieber ist als gleich in München o.ä. meine erste Immobilie mit 300K+ zu kaufen...
     
  14. Gecko

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    Also das hört sich doch alles gar nicht so schlecht an. Mein Bauchgefühl sagt "zuschlagen"...
     
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  15. jorgk

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    Such mal nach Bergheim (auch nahe Köln). Da gibt es schöne Gegenden (mit normalen Preisen, a la Kauf zu 1000-1200 €/m2, bei bis 7€ Miete/m2), aber auch Bezirke (v.a. Hochhäuser [bei Dir war's auch 8. Stock] und Wohnsiedlungen; Wohnkomplex Ahe oder so ähnlich) die kann man praktisch als abgeschrieben ansehen - seit Jahren sind die Immopreise dort vollkommen im Keller und es wird eher immer schlimmer. Willst Du Dir das antun? Ich würde nicht in so was investieren. Es lohnt sich erst dann, wenn entweder einige Eigentümer zusammen kommen, oder der große Investor erscheint, damit die Grundstruktur wieder zum Funktionieren kommt (z.B. das Hausgeldzahlungen wieder regelmäßig rein kommen).
    Meine Meinung.
     
  16. #15 BHShuber, 03.02.2017
    BHShuber

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    Hallo,

    ohne diese Versammlungsprotokolle scheidet die Immobilie dann gänzlich aus, es besteht ohnehin bereits das Risiko, dass es aufgrund der Minderrücklage bei Instandhaltungen jedesmal zu Sonderumlagen kommen wird, d. h. wenn es ganz dumm läuft ein Faß ohne Boden.

    So billig kann dieses Loch gar nicht sein, dass man hier überhaupt einen Gedanken daran verschwenden sollte.

    Gruß
    BHShuber
     
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  17. Lulz

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    Danke für deine Ansicht, klar muss man auch bedenken.

    Aber soweit ich das sehen konnte gehen die Wohnungen gut weg und man konnte hören das es gut bewohnt ist. Von großen Investoren
    war keine Rede, aber die neue Hausverwaltung macht einen guten Eindruck und scheint sich auch darum zu kümmern das alle Rückstände der Alt-Eigentümer eingefordert werden.

    Zu Sonderumlagen für Sanierungen sollte es so schnell nicht kommen, immerhin sind ja neue Rücklagen vorhanden... Klar sollte ein sehr großer Umbau gemacht werden müssen kann es dazu kommen...


    Ich denke das ist nun ein Thema das zu verschiedenen Meinungen führen wird, bitte bleibt sachlich.

    Die fehlenden Protokolle habe ich beim Makler eingefordert und warte auf deren Eingang
     
  18. #17 BHShuber, 03.02.2017
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    Hallo,

    ich kann bisher nichts unsachliches erkennen.

    Zugegeben, vor einigen Jahren wurden auch hier im elitären Süden noch solche Buden zum Verkauf angeboten, es war jedes mal ein Draufzahlgeschäft für die Käufer und neue Eigentümer, ausschließlich aus dem Grund heraus, dass die Wohnungen billig unters Volk gebracht wurden.

    Jetzt gibt es solche Objekte kaum bis gar nicht mehr, wir sind hier sehr verwöhnt was das betrifft.

    Stehen und Fallen wird das mit der neuen Hausverwaltung bedenken sollte man durchaus, dass die Einforderung der ausstehenden Hausgeldzahlungen zuallererst von der jetztigen Gemeinschaft vorfinanziert werden muss, denn niemand zahlt das ausser eben die, die gerade Eigentümer sind.

    Das aber muss jeder für sich entscheiden.

    Gruß
    BHShuber
     
  19. #18 Newbie15, 03.02.2017
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    Für mich passt das alles nicht zusammen bzw. in gewisser Weise geschönt auf dem Papier schon. Hab ich selbst nämlich schon so gesehen. Ist aber nur meine Theorie:

    Stand 31.12.2016 280 000 € Rücklagen und 20 000 € auf Girokonto (oder sogar 31.12.2015, da die Hausgeldabrechnung incl. IHR 2016 noch gar nicht vorliegt)
    Offene Hausgelder stand heute : 500 000 €

    Macht also am Ende womöglich keine 280 000 € vorhandene Rücklagen, sondern ein sattes Minus von 220 000 € Stand heute. Wenn nicht noch mehr, da ggf. aus dem letzten Jahr noch mehr Hausgelder fehlen. Die müssen nun irgendwo her kommen. Die Versorger und Dienstleister müssen ja nun auch noch bezahlt werden.

    Das ganze käme für mich nur in Frage, wenn:
    - genug Eigenkapital da ist, ne plötzliche Sonderumlage aufgrund von Insolvenz der WEG im 5-stelligen Bereich zu tragen (man muss damit rechnen, dass auch Eigentümer, die bisher die Hausgelder gezahlt haben, diese Summe von 15 k, die du oben nennst, nicht gleich zahlen können. Also schlimmstenfalls für jeden zahlungsfähigen, der sein Eigentum behalten will, noch mehr)
    - ich alle Zahlen offengelegt bekomme, was Stand heute Fakt ist. Was hat wer noch zu bekommen, welche Zahlungen sind offen, bei Gericht eingefordert...

    Ansonsten ist das ein völlig unkalkulierbares Fass ohne Boden. Außerdem sollte man sich bewusst sein, dass es wohl nicht zu größeren Instandhaltungen kommen wird in den nächsten Jahren, weil es einfach nicht finanzierbar ist. Ggf. geht das dann auch an die Bausubstanz.

    Wenn nach all der Prüfung die Sache noch positiv aussieht, dann kann man das überlegen. Wir haben selbst etwas mit einigem Instandhaltungsstau gekauft, weil der Preis entsprechend niedrig war. Die Rücklagenbildung ist hoch bzw. Sonderumlagen können trotzdem kommen. Wenn man das vorher großzügig einkalkuliert hat, ist das in meinen Augen auch ok.
     
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  20. #19 PHinske, 03.02.2017
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    Hallo Lulz,

    ich würde wahrscheinlich in deiner Situation versuchen, Kontakt mit den Beiratsleuten zu bekommen.
    Davon würde ich mir einen Eindruck über die Dimension des Problems bei den (anderen) Betroffenen versprechen.

    Wenn es wirklich funktionierenden Beirat gibt, sollte der auch Hand in Hand mit der Verwaltung arbeiten und entsprechende aktuelle Kenntnisse haben.

    Wenn die Vorverwaltung bzgl. älterer Hausgeldrückstände durch Untätigkeit Verjährungen verschuldet haben sollte, wäre hier ein Ansatzpunkt für Schadenersatzforderungen gegen diese Verwaltung. Es hieß ja "200.000€ wurden bereits als nichtmehr einforderbar deklariert."

    Den Eingangssachverhalt musste ich mehrfach lesen, um ihn zu verstehen.

    Ich übersetze daher mal "eine halbe Million an Hausgeldrückzahlungen der anderen Eigentümer" mit "Hausgeldrückstand" = nicht gezahltes fälliges Hausgeld.

    Außerdem "keine negativen Hausgeldrücklagen vom Voreigentümer vorhanden" mit "keine Hausgeldrückstände des jetzigen Eigentümers".

    Die Überschrift "Gesamtrücklagen stark negativ" habe ich überhaupt nicht kapiert.

    Die Kenntnis der Protokolle von Eigentümerversammlungen ist unverzichtbar.
    So viele Jahre zurück wie irgend möglich!

    MfG PHinske
     
  21. #20 BHShuber, 03.02.2017
    BHShuber

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    Hallo,

    richtig geht an die Substanz und ging bereits an die Substanz da ja aufgrund der Negativinstandhaltung hier schon mal einige Jahre nichts getan wurde, das kommt aber erst in den nächsten Jahren zum Vorschein und wie du schon sagt es birgt ein unkalkulierbares Risiko, dass die Wohnung dann wenn man alles zusammenzählt, doppelt bezahlt wurde.

    Das sind aber lediglich Szenarien wie es sein könnte, es könnte auch anders kommen, was mich dabei am meisten stört ist die Tatsache dass die jetzige Gemeinschaft wirtschaftlich für die Versäumnisse aus der Vergangenheit aufkommen muss, bei so hohem Saldo auf dem Instandhaltungskosten und eventuell gerichtliches Einfordern von den alten Eigentümern, kann man schon im Kopf überschlagen, was alleine dafür aufgewendet werden muss.

    Anwälte arbeiten nicht kostenlos und die Verwaltung muss zu einem bestimmten Zeitpunkt Anwälte einschalten.

    Gruß
    BHShuber
     
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Gesamtrücklagen stark negativ - Folgen für neuen Eigentümer

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