Gestaltung Heizkostenabrechnung Zweifamilienhaus

Diskutiere Gestaltung Heizkostenabrechnung Zweifamilienhaus im Abrechnungs-/Umlagmaßstab Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Liebe Community, nach ein paar schlaflosen Nächten als angehender Vermieter, möchte ich gerne auf das Wissen der Experten hier zurückgreifen und...

  1. Kris89

    Kris89 Neuer Benutzer

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    Liebe Community,

    nach ein paar schlaflosen Nächten als angehender Vermieter, möchte ich gerne auf das Wissen der Experten hier zurückgreifen und erhoffe mir, Klarheit in die Sache zu bringen, die mir zur Zeit viele Fragen und wenig Antworten beschert:

    Ich wohne in Kürze in einem Zweifamilienhaus, die Wohnung im EG bewohnen wir als Vermieter, das OG unsere zukünftigen Mieter. Das Haus ist ein Altbau mit einem Heiz-/Wasserkreislauf und einer Zentralheizung (Gas, mit Zähler „ins Haus“), die sich auch für die Warmwasseraufbereitung verantwortlich zeichnet. Es gibt keine Wasseruhren für beide Wohneinheiten und bisher auch keine HKV an den Heizkörpern (die ich aber plane). Das hier die HeizVO ausgeschlossen werden kann, ist mir bewusst. Ich möchte mit dem mir vorhanden aber natürlich so transparent und fair wie möglich abrechnen.

    Ist es mit dieser Konstellation aus HKV und „mehr nicht“ möglich, sauber die Heizkosten und Warmwasserkosten zu ermitteln und auf Mieter und Vermieter zu unterteilen? Kann man also durch die HKV nach Verbrauch abrechnen und die Warmwasserkosten nach bspw. Personen im EG und OG abrechnen? Oder wie ist hier der Verteilerschlüssel bestenfalls zu wählen?

    Oder habe ich was übersehen und fehlt mir etwas, müsste ich ggf überall Zähler verbauen.

    Ich hoffe ich konnte klarmachen, was die Problematik ist und hoffe sehr, von euch hierzu ein paar Infos und Tipps zu bekommen, die ein wenig Licht ins Dunkel bringen. Ich habe viel versucht so rauszubekommen, jedoch bin ich bisher erfolglos geblieben.

    Ich danke euch vorab!

    VG
    Kris
     
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  3. #2 Newbie15, 14.01.2018
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    Wie sieht denn der Energieverbrauch des Hauses aus? Bei uns im 3-Fam-Haus betragen die Kosten der Verbrauchserfassung und Abrechnung ca. 1/3 der Energiekosten. Eigentlich überhaupt nicht wirtschaftlich, aber halt vorgeschrieben. Deshalb würde ich wirklich gut überlegen, darauf zu verzichten, wenn das Haus nicht einen utopisch hohen Verbrauch hat.
     
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  4. Kris89

    Kris89 Neuer Benutzer

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    Moin,

    Das ist meine Befürchtung. Verbrauch sind ca. 40.000kWh/Jahr für Heizen und Warmwasser bei 2 Personen im EG unten und 1 Person im OG. Energieausweis 147kWh/qm pro Jahr, also im Rahmen für ein Haus von 1978 mit knapp 250qm Wohnfläche.

    ....schwierig...
     
  5. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Das ist so!
    Deshalb gibt es ja im Zweifamilienhaus die Möglichkeit anders abzurechnen.
    Am besten auf qm Fläche.

    Nur wenn du die Erfassung der Energiemengen der Wohnungrn über Wärmemengenzählereinbau ernöglichen könntest, wäre das bedenkenswert.
     
  6. #5 Newbie15, 14.01.2018
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    Gut, bei uns ist es ca. 25-30 000 kWh, da ist das Verhältnis noch extremer mit 5 Warmwasser-, 4 Kaltwasser- und 4 Wärmemengenzählern. Trotzdem gehe ich davon aus, dass sich das für euch nicht wirklich rechnen wird, den Verbrauch zu erfassen. Da müsste der Mieter schon arg verschwenderisch sein.
     
  7. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    40000 kwh kommen mir auch etwas hoch vor.
    hatte beim 6 Familienhaus so um die 80 - 90 Tausend Baujahr Anfang der 70er.
     
  8. #7 immobiliensammler, 14.01.2018
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    Auch von mir die Meinung: Lass es (so mietvertraglich möglich) sein und rechne nach m² ab. Ihr braucht (mindestens, sofern die Wasserkreisläufe schon im Keller getrennt sind) 1 Wärmemengenzähler für Ermittlung Kosten Warmwassererwärmung, 2 Kaltwasserzähler, 2 Warmwasserzähler und HKV an jedem Heizkörper. Wenn die Wasserkreisläufe nicht sauber getrennt sind kann es auch ein Zähler an jeder Entnahmestelle (Bad, Küche, etc.) sein.

    Alles in allem würde ich für Miete und Abrechnung mit rund 100 - 200 Euro im Jahr kalkulieren, die dann anteilig ja auch der Mieter mitbezahlt!
     
  9. #8 sara, 14.01.2018
    Zuletzt bearbeitet: 14.01.2018
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    denke das ist doch erheblich mehr. :?
    ohne Zählermiete wurde für die Ablesung und Abrechnung im 6 Fam. Haus 2013, 555,00 € in Rechnung gestellt.
    Für 100 Euro macht das wohl kein Abrechnungsdienstleister.
     
  10. #9 immobiliensammler, 14.01.2018
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    Hallo Sara,

    weiß nicht wo Du Kunde bist, ich habe gerade die übliche Vorschuss-Rechnung für ein Fünf-Familienhaus überwiesen, waren 210 Euro, dazu kommt erfahrungsgemäß nach der Abrechnung (je nach Zusatzkosten) noch mal eine Rechnung über ca. 50 Euro.
     
  11. Kris89

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    Erstmal euch allen großen Dank für zahlreiche hilfreiche Antworten und Erfahrungen.

    Blöde Frage nochmal:

    Kann ich Heizkostenverteiler anbringen und den Rest so belassen? Sprich Heizung nach Verbrauch/Verhältnis EG/OG und Warmwasser nach Personen abrechnen oder geht selbst dieser „Zwitter“, um wenigstens den großen Block Heizkosten nach Verbrauch zu erfassen nicht?

    Wäre diese Variante mietvertraglich und abrechnungsseitig möglich?

    Danke nochmal!

    VG
    Kris
     
  12. Berny

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    Hallo Kris89,
    kannste mal das Rohrnetz des Hauses zeichnerisch hier wiedergeben?
     
  13. sara

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    Nur mit Heizkostenverteiler ist es nicht getan. Du benötigst auch noch Wärmemengenzähler.

    Vergiss den Aufwand.
     
  14. Kris89

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    Ist alles ein Rohrnetz, welches für jede Abnahmestelle eine Steigleitung hat, die durch alle Küchen, Bäder dann durchgeht.

    Wärmemengenzähler wäre einer an der Steigleitung direkt aus der Erdgastherme für Warmwasser ausreichend, wenn wie angeführt alles ein Rohrnetz ist mit nur einer Warmwasserleitung aus der Therme abgehend?
     
  15. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Wie auch immer man sich zum Thema verbrauchsabhängige Abrechnung entscheiden mag... Personenzahl ist der dümmste aller denkbaren Umlageschlüssel. Als Vermieter muss man mit dem Klammerbeutel gepudert sein um sich das ohne Not selbst anzutun.
     
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  16. #15 Kris89, 14.01.2018
    Zuletzt bearbeitet: 14.01.2018
    Kris89

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    ...doofe Frage aber wieso genau in dem genannten Kontext (woanders sicher nachvollziehbar)? Warmwasser nach Personen klingt für mich als Frischling erstmal näher an der Realität als Warmwasser nach qm. Heizung nach qm macht für mich dann natürlich schon eher Sinn, da abhängig davon in gewisser Weise.
     
  17. #16 immobiliensammler, 14.01.2018
    immobiliensammler

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    Weil die Umlage nach Personenzahl immer Streit produziert. Gut, wenn Du selbst im Haus wohnst und auch verständige Mieter hast mag das funktionieren, ansonsten kommt der Streit, ob der Freund jetzt ständig da wohnt oder nicht, ob die alleinlebende Mutter noch für drei Kinder die Wäsche macht (und damit den Wasserverbrauch hoch treibt) und und und .....

    Ich mache (bei mir sind die Problemobjekte die ohne Wasserzwischenzähler) die Abrechnung auch nur ungern nach Personenzahlen, sondern nach qm. Einmal hat eine Mieterin (ältere Frau) dagegen geklagt mit dem Argument, sie sähe nicht ein für eine 100 qm-Wohnung, in der sie alleine lebt mehr Wassergeld zu bezahlen als die 4 köpfige-Familie im gleichen Objekt in einer 80 m²-Wohnung. Kommentar des Richters in der Verhandlung (wörtlich): Man muss es sich halt leisten können, alleine auf 100 m² zu leben. Fand ich gut!
     
  18. dots

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    Willst du jeden Tag protokollieren, wer das Haus betritt, wer wieder rauskommt? Willst du festlegen, wer Besuch ist und wer nicht? Und wird der Mieter deine Entscheidung, dass der nette Junge Mann, der ein halbes Jahr zu Besuch war, kein Besuch, sondern Bewohner war, akzeptieren?

    Selbst wenn du alles kameraüberwachst, wirst du nie zweifelsfrei feststellen können, wie viele Personen wie lange in der Wohnung gewohnt haben. Damit ist dann schon die "Datenbasis" für deine Heizkostenabrechnung tendentiell mehr falsch als richtig, die Abrechnung ist dann natürlich auch falsch.

    (Heizkosten-)Abrechnungen müssen nicht fair und/oder gerecht sein, sie müssen korrekt (= unter anderem vertrags- bzw. vereinbarungsgemäß) sein.
    Selbst mit z.B. diesen Mess-Dingern an den Heizkörpern ist das nicht mehr als eine Schätzung, gerecht ist das selbst damit quasi nie.
     
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  19. Kris89

    Kris89 Neuer Benutzer

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    Also Ich lese jetzt mal aus den Antworten heraus:

    Heizung und Warmwasser lieber nach Wohnfläche, als nach Personen.

    Der Aufwand hier irgendwie der Verbrauchsmessung ansatzweise gerecht zu werden wäre: teuer, aufwendig und daher nicht zu empfehlen in meinem Fall.

    Aus meiner persönlichen Sicht in der jetzigen Situation hätte Abrechnung Warmwasser nach Personen Vorteile, da wir zu zweit in der größeren Wohnung leben, oben zu dritt in der kleineren. Oben wird es keine „Vergrößerung“ geben.
     
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  21. dots

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    Dann liest du fasch.

    Richtig wäre: Auf keinen Fall nach Personen.
    Auf gar keinen Fall.
    Es sei denn, du möchtest gerne Probleme und Streit haben.
     
  22. Kris89

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    Guten Morgen zusammen,

    Danke für eure deutlichen aber gut gemeinten und vor allem hilfreichen Tipps und Erfahrungen. Ich bin der Empfehlung gefolgt und werde mit dem Mieter auf Quadratmeter abrechnen.

    VG
    Kris
     
Thema: Gestaltung Heizkostenabrechnung Zweifamilienhaus
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