Gestaltungsmöglichkeiten bei der Modernisierungsumlage

[Jon]

Hallo zusammen,

im neuen alten MFH steht mittelfristig der Austausch der Heizung an. Aktuell verbaut ist eine Gaszentralheizung mit zentraler Warmwasserbereitung, Bj. 1982. Laut Heizi völlig intakt, es gäbe auch noch Teile dafür, da sich wohl seit einigen Jahren Händler auf die Versorgung solch älterer Anlagen mit Ersatzteilen spezialisiert haben (vermutlich momentan die einzige Wachstumsbranche....). Schorni verweist auf allgemeines Alter und darauf, dass seiner Meinung nach das Haus gegenwärtig viel anders als durch Verbrennen von Energieträgern nicht zu beheizen sei, angesichts dessen, was da gerade beschlossen werden soll, ein Austausch in diesem Jahr vielleicht nicht die blödeste Idee ist.

Folgende Rahmensituation:

Das Haus ist vollvermietet und ich habe es neu erworben, bin also voll in der 15 %-Grenze drin. Neue Heizung soll laut Angebot rd. 20.000 Euro kosten, Wohnfläche 530 qm, verteilt auf 8 Wohnungen. Die 15 %-Grenze wird locker eingehalten. Eine Wohnung steht zur Zeit leer, eine Partei hat einen Staffelmietvertrag (die ist wohl raus aus der Nummer), die anderen sechs Parteien haben "normale" Mietverträge. Erhöhungen der Miete gab es die letzten 20 Jahren nur bei Mieterwechsel, in Bestandsverträgen nicht.


Modernisierungsumlage:

Nach meiner Beschäftigung mit dem Thema ergeben sich für mich zwei Varianten. Entweder die Umlage im vereinfachten Verfahren, d.h. ich trage 30 % als Instandhaltung selbst oder die Umlage mit Hilfe einer Schätzung der (zukünftigen) Instandhaltungskosten. Ich vermute, ohne nachgerechnet zu haben, dass Variante 2 nicht zu meinen Gunsten ausgeht, wenn jmd. Drittes die zukünftigen Instandhaltungskosten einer 40 Jahre alten Heizung "schätzt"...

Einfach ausgedrückt, sehe ich es richtig, dass ich mit dem vereinfachten Verfahren in diesem Fall (und gefühlt auch oft in anderen Fällen) besser fahre, alleine schon der möglichen Diskussion wegen, wie hoch die Instandhaltung anzusetzen sei? Das Haus hat Modernisierungsbedarf, Fenster und Dach sind völlig intakt aber original, das wird die nächsten 20 Jahre ein Thema.

Habe ich es richtig verstanden, dass ich im vereinfachten Verfahren quasi für fünf Jahre "gedeckelt" bin auf 10.000 Euro Modernisierungskosten pro Wohnung? Spielt das Flächenverhältnis der Wohnungen untereinander eine Rolle, es sind Wohnungen von rd. 30 qm bis rd. 90 qm vorhanden?

Dann käme ich in diesem Fall auf 20.000 Euro (Gesamtmaßnahme) - 6.000 Euro (Instandhaltung) = 14.000 Euro (umlagefähige Modernisierung) / 8 Wohnungen = 1.750 Euro pro Wohnung, und wäre somit weit entfernt von den 10.000 Euro pro Wohnung innerhalb von fünf Jahren. Ist die Rechnung korrekt?

Die Mieten liegen unterhalb von 7,00 Euro, d.h. Kappungsgrenze bei 2,00 Euro. 14.000 Euro / 530 qm / 12 Monate = 0,18 Euro/qm/Monat


Normalerweise versuche ich immer bei Mieterwechsel Modernisierungen vorzunehmen und entsprechend einzupreisen, das ist im 8-Parteienhaus aber nicht besonders praktikabel.


Gerne würde ich zeitnah die Ankündigungsschreiben versenden, damit die Widerspruchsfrist beginnt und die Maßnahme anschließend beauftragt werden kann.


Vielen Dank und viele Grüße aus dem wenig frühlingshaften Südwesten
Jon

 

[Andres]

Entweder die Umlage im vereinfachten Verfahren, d.h. ich trage 30 % als Instandhaltung selbst oder die Umlage mit Hilfe einer Schätzung der (zukünftigen) Instandhaltungskosten.

Nicht ganz. Es geht nicht um die zukünftigen Kosten, sondern um eine Schätzung, welcher Anteil der aktuell durchgeführten Maßnahme als Modernisierung zu betrachten ist. Eine Gasheizung durch eine gleichwertige andere Gasheizung auszutauschen, ist keine Modernisierung. Der Katalog steht in § 555b BGB, Nr. 2 und 7 berechtigen nicht zur Mieterhöhung wegen Modernisierung.

Die Modernisierung liegt vor allem darin, dass du ein Brennwertgerät bekommen wirst. Zur Schätzung des Modernisierungsanteils müsste man sich also überlegen, was eine Heizung auf dem aktuell vorhandenen Niveau heute kosten würde. Die Differenz zur tatsächlichen Heizung sind die Modernisierungskosten.

Ich vermute, ohne nachgerechnet zu haben, dass Variante 2 nicht zu meinen Gunsten ausgeht, wenn jmd. Drittes die zukünftigen Instandhaltungskosten einer 40 Jahre alten Heizung "schätzt"...

Die Schätzung wird von dir selbst vorgenommen, aber der Mieter kann natürlich Zweifel äußern, ggf. klärt das dann ein Richter unter Zuhilfenahme eines Gutachters. Es gibt Maßnahmen, bei denen der Modernisierungsanteil erkennbar höher als bei 70 % liegt, z.B. bei einer Fassadendämmung. Bei einer Heizung finde ich das vereinfachte Verfahren allgemein ziemlich vorteilhaft für den Vermieter - wenn man es anwenden darf!

Habe ich es richtig verstanden, dass ich im vereinfachten Verfahren quasi für fünf Jahre "gedeckelt" bin auf 10.000 Euro Modernisierungskosten pro Wohnung?

Ja. Modernisierungserhöhungen sind trotzdem noch möglich, sofern die Kappungsgrenze noch nicht erreicht ist, aber es wäre dann eben der genaue Anteil der Modernisierung durch Schätzung statt Pauschalierung zu ermitteln.

Spielt das Flächenverhältnis der Wohnungen untereinander eine Rolle, es sind Wohnungen von rd. 30 qm bis rd. 90 qm vorhanden?

Die Aufteilung von einheitlich entstandenen Kosten muss "angemessen" sein, § 559 Abs. 3 BGB. Ultimative Gerechtigkeit ist nicht geschuldet, ein Ausgleich ist vor allem dann wichtig, wenn die verschiedenen Wohnungen ganz eindeutig erkennbar unterschiedlich von der Maßnahme profitieren. Ich würde diese Modernisierung nach beheizter Wohnfläche (ggf. auch Gesamtwohnfläche) verteilen.

Dann käme ich in diesem Fall auf 20.000 Euro (Gesamtmaßnahme) - 6.000 Euro (Instandhaltung) = 14.000 Euro (umlagefähige Modernisierung) / 8 Wohnungen = 1.750 Euro pro Wohnung, und wäre somit weit entfernt von den 10.000 Euro pro Wohnung innerhalb von fünf Jahren. Ist die Rechnung korrekt?

Man könnte vielleicht auch zu gleichen Teilen auf jede Einheit verteilen, auch wenn ich davon nicht besonders begeistert bin. Dann wird halt am Ende nicht durch 8 geteilt, sondern mit (Wohnfläche/Gesamtwohnfläche) multipliziert, aber im Grundsatz stimmt die Rechnung. Auch mit 90 von 530 m² landest du ja erst in den mittleren 2000ern.

Die Mieten liegen unterhalb von 7,00 Euro, d.h. Kappungsgrenze bei 2,00 Euro. 14.000 Euro / 530 qm / 12 Monate = 0,18 Euro/qm/Monat

Bei Verteilung nach Wohneinheiten wäre das ein bisschen anders zu rechnen, aber das ist schon wieder egal, weil wir erkennbar weit von der Kappungsgrenze entfernt sind.

Noch ein Punkt: Wenn du beabsichtigst, eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete durchzuführen, bei der die ortsübliche Vergleichsmiete auch tatsächlich (wenigstens beinahe) erreicht wird, würde ich das vor der Modernisierung tun. Auf die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 wird die Modernisierung sowieso nicht angerechnet, aber wenn nach der Modernisierung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht wird, hätte man sich die Modernisierung auch sparen können. Lieber erhöht man zuerst bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und kann dann mit einer Modernisierung sogar noch höher kommen.

Ob das in deinem Objekt so überhaupt relevant ist oder die Mieten nicht ohnehin jenseits von Gut und Böse sind, musst du selbst entscheiden.

 

[Jon]

Die Modernisierung liegt vor allem darin, dass du ein Brennwertgerät bekommen wirst. Zur Schätzung des Modernisierungsanteils müsste man sich also überlegen, was eine Heizung auf dem aktuell vorhandenen Niveau heute kosten würde. Die Differenz zur tatsächlichen Heizung sind die Modernisierungskosten.

Wie schätze ich denn einen Preis für eine Heizung, die es so gar nicht mehr gibt? Gibts dazu Erfahrungswerte, was realistisch ist? Für mich ist das ein wenig stochern im Nebel. Das würde doch nur ziehen, wenn ich NICHT das vereinfachte Verfahren nutze, oder?

Ich lese in §559c BGB sinngemäß, Grenzen: 30 % / fünf Jahre / 10.000 Euro pro Wohnung und die Sache ist geritzt.

Der Katalog steht in § 555b BGB, Nr. 2 und 7 berechtigen nicht zur Mieterhöhung wegen Modernisierung.

Erfüllt der Austausch der Heizung nicht gerade § 555b Nr. 2 BGB?

Die Schätzung wird von dir selbst vorgenommen, aber der Mieter kann natürlich Zweifel äußern, ggf. klärt das dann ein Richter unter Zuhilfenahme eines Gutachters.

Die waren mit "Dritten" gemeint, das wäre am Ende ein Gutachterstreit, indem es um ein paar Prozent hoch oder runter ginge, das möchte ich mir tunlichst ersparen.

Ich würde diese Modernisierung nach beheizter Wohnfläche (ggf. auch Gesamtwohnfläche) verteilen.

Das habe ich auch genauso vor, ich hatte aber § 559c BGB so verstanden, dass die 10.000 Euro pro Wohnung gelten, was ja in einer 30 qm Wohnung erheblich mehr Potential bietet als auf 90 qm, was man ja bei zukünftigen Modernisierungen, Stichwort: Fenster, strategisch nutzen kann.

Noch ein Punkt: Wenn du beabsichtigst, eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete durchzuführen, bei der die ortsübliche Vergleichsmiete auch tatsächlich (wenigstens beinahe) erreicht wird, würde ich das vor der Modernisierung tun. Auf die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 wird die Modernisierung sowieso nicht angerechnet, aber wenn nach der Modernisierung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht wird, hätte man sich die Modernisierung auch sparen können. Lieber erhöht man zuerst bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und kann dann mit einer Modernisierung sogar noch höher kommen.

Ob das in deinem Objekt so überhaupt relevant ist oder die Mieten nicht ohnehin jenseits von Gut und Böse sind, musst du selbst entscheiden.

Das Thema geht mir auch durch den Kopf. Es ist absehbar so, dass von aktuell sieben bewohnten Einheiten mittelfristig drei bis vier einen Mieterwechsel haben werden (wegen Alter, Trennung, etc.), teilweise innerhalb des Objekts.

Ich persönlich glaube, dass es einfacher ist, bei den Mieterwechseln höhere Mieten durchzusetzen, auch innerhalb des Objektes, weil unterm Strich immer noch günstiger, als sich auf einen Krieg einzulassen um netto 150 Euro mehr rauszuholen.

Ich denke, dass bereits die Modernisierungsumlage die Motivation sich zu verändern bei dem ein oder anderen erhöht, bspw. wird die 90 qm Wohnung alleine bewohnt, realistisch betrachtet geht diese weit über die finanziellen Möglichkeiten des jetzt Alleinmieters hinaus, diese Erkenntnis reift dort auch seit einigen Wochen. Eine andere Bewohnerin ist in den 90ern, da wird alles zum Härtefall. Da es bisher keinerlei Ausfälle gab und die Hausgemeinschaft funktioniert würde ich sagen "never change a running system", weil absehbar sowieso Wechsel anstehen.

Ggf. würde ich dann auch bei den Wechseln wohnungsweise Badezimmer und/oder Fenster modernisieren. Das hätte den Charme, mich nicht im Nachhinein mit den Mietern über die Umlage unterhalten zu müssen, würdest du das auch so sehen, wenn es passt oder siehst du keinen Vorteil?

 

[Andres]

Wie schätze ich denn einen Preis für eine Heizung, die es so gar nicht mehr gibt?

Aus der Hüfte.

Gibts dazu Erfahrungswerte, was realistisch ist? Für mich ist das ein wenig stochern im Nebel. Das würde doch nur ziehen, wenn ich NICHT das vereinfachte Verfahren nutze, oder?

Richtig, vor allem die Sache mit dem Nebel. Die Frage für mich ist, ob ich glaube, dass die Mieter eine höhere Quote beanstanden. Bei den Beträgen, um die es hier geht, habe ich auf diese Überlegung keine Lust.

Erfüllt der Austausch der Heizung nicht gerade § 555b Nr. 2 BGB?

Ja, aber erfüllt eben auch Nr. 1.

Die waren mit "Dritten" gemeint, das wäre am Ende ein Gutachterstreit, indem es um ein paar Prozent hoch oder runter ginge, das möchte ich mir tunlichst ersparen.

Dann ist das vereinfachte Verfahren der richtige Weg.

Das habe ich auch genauso vor, ich hatte aber § 559c BGB so verstanden, dass die 10.000 Euro pro Wohnung gelten, was ja in einer 30 qm Wohnung erheblich mehr Potential bietet als auf 90 qm, was man ja bei zukünftigen Modernisierungen, Stichwort: Fenster, strategisch nutzen kann.

Bei Fenstern ist im Gegensatz zur Heizung (weitgehend) eine direkte Zuordnung möglich. Wenn da strategisch vorgehen möchte, kommt z.B. die Frage auf, ob die kleine Wohnung im Vergleich zur großen Wohnung mehr oder weniger Fenster hat.

Außerdem ist natürlich überhaupt fraglich, ob man die 10.000 € überhaupt ausschöpft oder die Maßnahmen nicht ohnehin über einen längeren Zeitraum gestreckt werden, d.h. ob diese Überlegung überhaupt relevant ist.

Ggf. würde ich dann auch bei den Wechseln wohnungsweise Badezimmer und/oder Fenster modernisieren. Das hätte den Charme, mich nicht im Nachhinein mit den Mietern über die Umlage unterhalten zu müssen, würdest du das auch so sehen, wenn es passt oder siehst du keinen Vorteil?

Das würde ich auch so sehen. Ich meine nur inzwischen gelernt zu haben, dass sich wenige Dinge so positiv auf die Restlebenserwartung auswirken, wie wenn andere Menschen auf dein Ableben warten.

Grundsätzlich sehe ich es aber wie du: Solche größeren Geschichten möglichst außerhalb des laufenden Mietverhältnisses machen, danach zu aktuellen Konditionen neu vermieten. Ausnahmen sind denkbar, vor allem technische Gründe (manches lässt sich schlecht in Etappen erledigen), ruinöse Mieten (also nicht nur schlecht, sondern wirklich so, dass nicht einmal die laufenden Kosten gedeckt sind), manche Problemmieter, ...

Wie so oft, ist das ziemlich individuell. Grundsätzlich versuche ich aber, im laufenden Mietverhältnis möglichst nicht alles auf links zu drehen.

 

[Jon]

Ja, aber erfüllt eben auch Nr. 1.

Dann bin ich doch so oder so in der Modernisierung. Ich hatte dich in deinem ersten Post so verstanden, dass die Heizung da gar nicht drunter fällt?!

Der Katalog steht in § 555b BGB, Nr. 2 und 7 berechtigen nicht zur Mieterhöhung wegen Modernisierung.

Diesen Satz meinte ich oder anders gefragt, warum nicht, wo steht das?

Offtopic:

Nr. 7 schließt zusätzlichen Wohnraum aus, darunter fällt nach meinem Verständnis auch der berühmte Anbaubalkon (zumindest zur Hälfte), der demnach eine Modernisierung darstellen würde, deiner Aussage nach aber nicht.

Richtig, vor allem die Sache mit dem Nebel. Die Frage für mich ist, ob ich glaube, dass die Mieter eine höhere Quote beanstanden. Bei den Beträgen, um die es hier geht, habe ich auf diese Überlegung keine Lust.

Im Klartext, ich könnte versuchen mit 10 oder 20 % Instandhaltung durchzukommen mit der Chance darauf, mir von einem technisch wenig versierten Richter vorrechnen zu lassen, wie weit daneben ich damit liege? Oder ich nehme die 30 % auf meine Kappe und hab ein einigermaßen planbares Vorhaben.

Ich kann die Mieterschaft schlecht einschätzen, aber bei sieben Parteien ist mutmaßlich immer eine darunter, deren Cousin sein Schwager mit großer Begeisterung den wöchentlichen Stammtisch des Mietervereins leitet...

Außerdem ist natürlich überhaupt fraglich, ob man die 10.000 € überhaupt ausschöpft oder die Maßnahmen nicht ohnehin über einen längeren Zeitraum gestreckt werden, d.h. ob diese Überlegung überhaupt relevant ist.

Wahrscheinlich nicht, ich hatte es eher der Vollständigkeit halber geschrieben, ich sehe das in den nächsten fünf Jahren nicht, es wäre aber rein aus "Umlagegesichtspunkten" möglich.

Ich meine nur inzwischen gelernt zu haben, dass sich wenige Dinge so positiv auf die Restlebenserwartung auswirken, wie wenn andere Menschen auf dein Ableben warten.

Sehe ich auch so, daher hoffe ich immer auf ein langes Leben auch meiner ärgsten Läuse im Pelz...Solange die Herrschaften zahlungsbereit und -fähig sind, gibts schlechtere Mieter als Rentner, selten hat man so sichere Einkommen.

 

[Andres]

Dann bin ich doch so oder so in der Modernisierung. Ich hatte dich in deinem ersten Post so verstanden, dass die Heizung da gar nicht drunter fällt?!

Das war in jedem Fall keine von mir beabsichtigte Aussage. Es ist zwar möglich, die Heizung so auszutauschen, dass keine Modernisierung vorliegt (nämlich wenn man ein neues Gerät mit ähnlichen oder gar gleichen Eigenschaften verbaut), aber das steht ja überhaupt nicht zur Diskussion.

Der Katalog steht in § 555b BGB, Nr. 2 und 7 berechtigen nicht zur Mieterhöhung wegen Modernisierung.

Diesen Satz meinte ich oder anders gefragt, warum nicht, wo steht das?

§ 559 Abs. 1 BGB.

Offtopic:

Nr. 7 schließt zusätzlichen Wohnraum aus, darunter fällt nach meinem Verständnis auch der berühmte Anbaubalkon (zumindest zur Hälfte), der demnach eine Modernisierung darstellen würde, deiner Aussage nach aber nicht.

Der berühmte Anbaubalkon wird i.d.R. den "Gebrauchswert der Mietsache" erhöhen, also Nr. 4 aus der Aufzählung. Davon abgesehen ist zusätzlicher Wohnraum zwar nichts, was zu einer Modernisierungsmieterhöhung führt, aber die vergrößerte Wohnfläche wirkt sich auf die "normale" Mieterhöhung aus, da die ortsübliche Vergleichsmiete ja nach der Wohnfläche ermittelt wird. Beim Balkon wird deshalb quasi doppelt erhöht.

Im Klartext, ich könnte versuchen mit 10 oder 20 % Instandhaltung durchzukommen mit der Chance darauf, mir von einem technisch wenig versierten Richter vorrechnen zu lassen, wie weit daneben ich damit liege? Oder ich nehme die 30 % auf meine Kappe und hab ein einigermaßen planbares Vorhaben.

Genau. Es gibt sicher Situationen, in denen man dieses Risiko gerne eingehen wird, aber bei der Heizung halte ich die 70 % für einen mehr als guten Deal für den Vermieter. Wenn du durch eigene Schätzung auf 80 % kommen würdest und das auf alle Wohnungen anwenden kannst, bekommst du 160 € mehr Miete im Jahr - vor Steuern. Bei ehrlicher Rechnung darfst du das aber nur solange berücksichtigen, bis es zu einem Mieterwechsel kommt, weil du die Miete dann auch ohne die Moderniserungsmieterhöhung anders festsetzen könntest. Das sind keine Beträge, über die ich mir bei 8 Parteien große Gedanken mache.

Ich kann die Mieterschaft schlecht einschätzen, aber bei sieben Parteien ist mutmaßlich immer eine darunter, deren Cousin sein Schwager mit großer Begeisterung den wöchentlichen Stammtisch des Mietervereins leitet...

Es ist in Ordnung, einen solchen Gedanken zum Anlass zu nehmen, nichts offensichtlich Rechtswidriges zu tun. Andererseits macht es wenig Sinn, sich wegen solcher Überlegungen verrückt zu machen. Ab einer gewissen Zahl von Mietern ist es praktisch unvermeidlich, dass wirklich jede Aktion irgendjemandem nicht passt. Umgekehrt ist es aber auch unwahrscheinlich, dass es überhaupt ein Mieter merkt, wenn du ihm in solchen Dingen entgegenkommst, also z.B. keine Mieterhöhung forderst, obwohl du das mühelos dürftest.

Das ist eben so. Wenn sich jemand beschweren will, dann soll er das eben tun.

 

[Jon]

Kurze Nachlese:

Ist es denn möglich und/oder sinnvoll, die dreimonatige Ankündigunsgfrist zu verkürzen? Meiner Recherche nach ist das nicht möglich und die Mieterhöhung im Anschluss verschiebt sich um sechs Monate, der Mieter muss das Betreten seiner Räume nicht dulden etc.

Meine Überlegung war folgende. Nach der korrekten Ankündigung bzw. schon darin erfrage ich eine Duldungsvereinbarung, in der mir jeder Mieter einzeln schriftlich bestätigt, dass die Maßnahme früher beginnen kann, im Sinne von, je eher die neue Heizung da ist, desto eher spare ich damit ja auch Kosten. Ist sowas möglich und zulässig oder wäre das selbst dann unwirksam, wenn die Mieter zustimmen?

 

[jorgk]

Ist es denn möglich und/oder sinnvoll, die dreimonatige Ankündigunsgfrist zu verkürzen?

Absatz 4 lesen, gilt wenn die resultierende Mieterhöhung unter 5% (so meine ich ist die Rechtslage) der Kaltmiete bleibt: § 555c BGB Abs. 4.

Du hast die Mieterhöhung ja schon berechnet ...

14.000 Euro / 530 qm / 12 Monate = 0,18 Euro/qm/Monat

... dem unbedarften Leser fehlt aber u.U. hier die Angabe, das Du natürlich nur 8% der Modernisierungskosten in Anschlag bringen kannst (tatsächlich hast Du das in Deiner Rechnung schon korrekt gemacht, einfach nur nirgends genannt).

 

[Jon]

Absatz 4 lesen, gilt wenn die resultierende Mieterhöhung unter 5% (so meine ich ist die Rechtslage) der Kaltmiete bleibt: § 555c BGB Abs. 4.

Demzufolge müsste ich die Modernisierung in diesem Fall überhaupt nicht ankündigen, da die Mieterhöhung deutlich unter 5 % bleibt. Hat da noch jemand etwas valides dazu?

 

[jorgk]

Hat da noch jemand etwas valides dazu?

Hier: Amtsgerichts Rheine Az: 14 C 54/07 vom 
22.07.2008.