Gewerbe: gesetzliche Grundlage für den Anspruch auf Mitwirkung bei der Ablesung?

Diskutiere Gewerbe: gesetzliche Grundlage für den Anspruch auf Mitwirkung bei der Ablesung? im Mietvertrag über Gewerberäume Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Ich weiss, dass das Thema nicht sonderlich originell ist, aber ich bin auf der Suche nach einer gesetzlichen Grundlage für den Anspruch auf...

susi

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Ich weiss, dass das Thema nicht sonderlich originell ist, aber ich bin auf der Suche nach einer gesetzlichen Grundlage für den Anspruch auf Mitwirkung bei der Ablesung.

Seit Beginn eines Gewerbemietverhältnisses konnten die Zählerstände in den vermieteten Räumen nie abgelesen werden, bei jeder Abrechnung mussten die Zählerstände geschätzt werden.
 
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Seit Beginn eines Gewerbemietverhältnisses konnten die Zählerstände in den vermieteten Räumen nie abgelesen werden
Warum?

Hat der Vermieter seine Brille vergessen und hofft nun, dass der Mieter ihm die Zahlen auf dem Zähler hätte vorlesen müssen?
 
Andres

Andres

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Ich weiss, dass das Thema nicht sonderlich originell ist, aber ich bin auf der Suche nach einer gesetzlichen Grundlage für den Anspruch auf Mitwirkung bei der Ablesung.
Die Pflichten des Mieters in dieser Hinsicht sind nirgends explizit gesetzlich geregelt. Die gesetzliche Grundlage sind die §§ 241 und 242 BGB und das wird kaum das Ziel deiner Frage gewesen sein.

Man muss sich nun argumentativ kein Bein ausreißen, um die Pflicht zu begründen: Bei den Heizkosten ist die Ausstattung zur Verbrauchserfassung Pflicht und der Mieter hat sie zu dulden (§ 4 HeizkostenV) und die Abrechnung nach erfasstem Verbrauch ist auch verpflichtend auch (der Rest der HeizkostenV). Bei anderen verbrauchsabhängigen Betriebskosten ist die Möglichkeit einer Abrechnung nach Verbrauch immerhin gesetzlich verankert (§ 556a BGB). Diese Vorschriften würden komplett in Leere laufen, wenn der Mieter die Ablesung nicht ermöglichen müsste.

Wenn du etwas möchtest, was du dem Mieter unter die Nase halten kannst, wirst du die Duldung der Ablesung einklagen müssen.
 

susi

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Vielen Dank Andres. Das ist, wie eigentlich immer, sehr hilfreich!

Die Gültigkeit der Abrechnungen (für alle Mieter) ist durch die dauernde Schätzung der Verbrauchswerte der Heizkostenverteiler nach vergleichbaren Räumen aber nicht gefährdet? Es handelt sich immerhin nur um 14% der vermieteten Fläche
 
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Die Gültigkeit der Abrechnungen (für alle Mieter) ist durch die dauernde Schätzung der Verbrauchswerte der Heizkostenverteiler nach vergleichbaren Räumen aber nicht gefährdet?
Das wird vermutlich vom Grund der Schätzung abhängen. Überspitzt formuliert: Wenn der Mieter dir die Werte nicht per Brief schicken/schreiben will, und du zu faul bist, zur Immo zu fahren und selbst abzulesen, sehe ich eine Gefährdung der Gültigkeit der Abrechnungen.

Ich sehe da ein potentielles Missverständnis:

Du schreibst:
Anspruch auf Mitwirkung bei der Ablesung
Andres hingegen schreibt:

Ausstattung zur Verbrauchserfassung [ist] Pflicht und der Mieter hat sie zu dulden

Der Mieter muss m.E. z.B. nicht aktiv mitwirken (in dem Sinne, dass er dir die Werte mitzuteilen hat), aber er muss z.B. dulden, dass du die Werte abliest (und dir die Tür öffnen). Einen Termin muss er dir m.E. auch nicht nennen.

Daher mein obiger Satz mit der vergessenen Brille.

Was genau erwartest du an Mitwirkung, wie sollte deiner Meinung nach eine Mitwirkung des Mieters aussehen?
Ich fürchte, dass alles, was über ein "Ermöglichen" hinaus geht, vom Mieter nicht geleistet werden muss. Und eine "Mitwirkung" geht m.E. weit über eine "Ermöglichung" hinaus - rein vom Begriff her. Daher meine Bitte, das genauer zu beschreiben.
 

susi

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Der Mieter hat noch nie einen Mitarbeiter der Abrechnungsgesellschaft zu Ablesung in die Räume gelassen. Er bekommt jedes Jahr zwei Termine, wie alle anderen Mieter auch.
 
Andres

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Die Gültigkeit der Abrechnungen (für alle Mieter) ist durch die dauernde Schätzung der Verbrauchswerte der Heizkostenverteiler nach vergleichbaren Räumen aber nicht gefährdet?
Zwei Dinge dazu:
Überspitzt formuliert: Wenn der Mieter dir die Werte nicht per Brief schicken/schreiben will, und du zu faul bist, zur Immo zu fahren und selbst abzulesen, sehe ich eine Gefährdung der Gültigkeit der Abrechnungen.
Zumindest auf kurze Sicht wird das zutreffen: Wenn mal in einem Jahr keine Ablesung stattfindet - und zwar nicht aus faktisch unumgehbaren Gründen wie Zählerdefekt - und stattdessen Schätzwerte verwendet werden, gefährdet das m.E. die Abrechnung kaum. Trotzdem wird man sich mal irgendwann fragen lassen müssen, ob wirklich man wirklich schon von "zwingenden Gründen" (§ 9a HeizkostenV) ausgehen darf, wenn der Vermieter nach zwei erfolglosen Terminangeboten nichts weiter unternimmt.

Das andere Thema ist die bei dir vorliegende gemischte Nutzung Gewerbe/Wohnraum. Durch die fehlenden Ablesewerte hätte ich hier die Befürchtung, dass die Wohnraummieter wegen der andauernden Schätzung vorbringen könnten, dass sie durch den Verbrauch des Gewerbes unangemessen mit Betriebskosten belastet werden. Und genau wegen der fehlenden Werte, würde der Vermieter dann nicht einmal einen Anscheinsbeweis erbringen können, dass die Mieter mit dieser Vermutung falsch liegen.

Der Mieter muss m.E. z.B. nicht aktiv mitwirken (in dem Sinne, dass er dir die Werte mitzuteilen hat), aber er muss z.B. dulden, dass du die Werte abliest (und dir die Tür öffnen). Einen Termin muss er dir m.E. auch nicht nennen.
Ja, aber in Teilen ist er dann eben doch zur Mitwirkung verpflichtet. Sind für die Ablesung Möbel oder andere Einrichtungsgegenstände des Mieters im Weg, muss er eben doch selbst etwas unternehmen. Je nach Art des Geschäftsbetriebs könnte man da bei einem Gewerbemieter sicher noch auf weitere Pflichten kommen, um eine Ablesung zu ermöglichen.

Wenn die geplatzte Ablesung ein einmaliger Vorgang wäre, würde ich mir keine Sorgen machen, eine Schätzung im Stil des Finanzamts vornehmen und gut ist. Sofern das aber zur Regel wird, ist die Sache im Gewerbe für mich ziemlich einfach: Ich stehe dann halt mal zu Geschäftszeiten vor der Türe und schlage vor, dass wir die Ablesung jetzt durchführen.
 

Hutchinson Hatch

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Wie @Andres schon schrieb, würde ich persönlich vor Ort erscheinen und die Ablesung selbst durchführen. Alternativ wird eine Nachrüstung auf Funkzähler das Problem dauerhaft lösen - wenn er denn die entsprechenden Monteure hineinläßt.

Ansonsten ist das Verhalten des Mieters schon sehr seltsam; hast du schon jemals persönlich Druck (in Form von Briefen oder Telefonaten) auf den Mieter ausgeübt, oder hast du die Schätzungen einfach kommentarlos hingenommen?
 

susi

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Das andere Thema ist die bei dir vorliegende gemischte Nutzung Gewerbe/Wohnraum. Durch die fehlenden Ablesewerte hätte ich hier die Befürchtung, dass die Wohnraummieter wegen der andauernden Schätzung vorbringen könnten, dass sie durch den Verbrauch des Gewerbes unangemessen mit Betriebskosten belastet werden. Und genau wegen der fehlenden Werte, würde der Vermieter dann nicht einmal einen Anscheinsbeweis erbringen können, dass die Mieter mit dieser Vermutung falsch liegen.
Also hatte ich mit meiner Befürchtung recht. Danke.

Die Diskussion, ob es unzumutbar ist, einen von zwei Terminen einzuhalten, will ich nicht führen - im Zweifel ist eh nur entscheidend wie das Gericht entscheidet.

Der Mieter hatte bis jetzt die Wahl entweder einen für ihn kostenpflichtigen individuellen Termin zu vereinbaren oder schätzen zu lassen. Aber auch ansonsten würde ich das Verhalten des Mieters als "sehr seltsam" bezeichnen. Man könnte sagen unsere Kommunikation basiert inzwischen auf Druck. Deshalb auch die Frage nach der gesetzlichen Grundlage.

Danke für die Hilfe. 👍
 
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Ansonsten ist das Verhalten des Mieters schon sehr seltsam
Bisher wissen wir noch nichts über das Verhalten des Mieters (wenn ich nichts übersehen habe).

Es wird irgendwas sein zwischen:

- "Ey Mieter, schreibe mir die Zählerstände!" - "Nee, mache ich nicht!" (da ist der Mieter im Recht)
- "Ey Mieter, warum hast du mir am vereinbarten Termin nicht die Tür geöffnet?" (da ist der Vermieter im Recht).

Ob der Vermieter falsche Vorstellungen von den Pflichten des Mieters hat, oder ob der Mieter gegen seine Pflichten verstoßen hat, ist bisher noch gar nicht bekannt.
 

Ferdl

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Der Mieter hat noch nie einen Mitarbeiter der Abrechnungsgesellschaft zu Ablesung in die Räume gelassen.
Tatsächlich aktiv den Zutritt verhindert, oder schlicht die Tür nicht aufgemacht/ nicht anwesend?
Bist du sicher, dass dem Mieter die Termine zugegangen sind? Im Zweifel, Nachweisbar?
 
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Der Mieter hatte bis jetzt die Wahl entweder einen für ihn kostenpflichtigen individuellen Termin zu vereinbaren oder schätzen zu lassen.
Darauf muss der Mieter sich (m.E. völlig zu Recht) nicht einlassen.


Die Diskussion, ob es unzumutbar ist, einen von zwei Terminen einzuhalten, will ich nicht führen
Warum?
Weil das Ergebnis der Diskussion sein könnte, dass der Mieter im Recht ist (und der Vermieter im Unrecht)?
 
Thema:

Gewerbe: gesetzliche Grundlage für den Anspruch auf Mitwirkung bei der Ablesung?

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