Gewerbe in Wohnung ? --> Grundsteuer, Teilungserklärung..

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Gewerberäume" wurde erstellt von Ronny451, 12.09.2012.

  1. #1 Ronny451, 12.09.2012
    Ronny451

    Ronny451 Benutzer

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    Guten Abend,

    für eine unserer Erdgeschoss Wohnungen haben wir nun einen sympathischen Interessenten : dieser möchte jedoch die Räume als Praxis betreiben, er ist freiberuflich tätig und an sich ist die Wohnung ideal dafür. Thema ist nun die Teilungserklärung: Dort ist die Wohnung als Wohnungseigentum bezeichnet und müsste geändert werden- der freundliche Mensch beim Finanzamt will das ja gerne geklärt haben, anscheinend ändert sich dann der Grundsteuerbescheid.

    Frage: Wie kostspielig ist so eine Änderung der Teilungserklärung? Und: Wie ist es, wenn derjenige einen der Räume untervermieten möchte? Welchen Unterlagen (Bonität) fordert Ihr bei Freiberuflern (wir normalerweise: Bonitäts-Schufa, Bescheinigung des Vor-Vermieters wegen kontinuierlicher Mietzahlung, Einkommensnachweise aktuell, evt. Handelsregisterauszug bei GmbH-) und sonst noch?

    Frage 2 : Wo ist denn eigentlich die Kontroll Instanz für die Frage : Wohnen oder Gewerbe - was ich meine: Bin ich verpflichtet, die Teilungserklärung zu ändern bei einer Änderung der Nutzungsart?

    Danke für Eure Antworten & schönen Abend

    Ronny
     
  2. AdMan

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  3. icke

    icke Erfahrener Benutzer

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    Hallo Ronny,

    du schreibst was von einer freiberuflichen Tätigkeit. Irgendwas spukt in meinem Kopf rum, dass die auch in einer gewöhnlichen Wohnung praktizieren dürfen. Genaues weiß ich grad nicht, frag eventuell mal einen Fachanwalt.

    Lieben Gruß
    Icke
     
  4. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Das ist zu kurz gedacht...

    Der Sachverhalt betrifft unterschiedliche Rechtsgebiete.

    Es fängt damit an, dass eine gewerbliche Nutzung einer Wohnung u.U. nach Ordnungsrecht unzulässig sein kann. Dabei werden die Umstände des Einzelfalls eine Rolle spielen, nicht aber die Einordnung als freiberufliche Tätigkeit. Da es sich dabei in letzter Konsequenz um kommunales Recht handelt, werden allgemeine Feststellungen vermutlich nicht wirklich hilfreich sein.

    Der nächste Punkt sind die steuerlichen Folgen einer gewerblichen oder auch freiberuflichen Nutzung. Hier wird das Finanzamt einen neuen Grundsteuermessbescheid erlassen und die Gemeinde in der Folge einen neuen Grundsteuerbescheid.

    Abschließend betrifft die Nutzungsänderung noch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Mit der Bezeichnung einer Einheit als Wohnung in der Teilungserklärung ist eine bestimmte Nutzung vorgegeben, nämlich wohnen. Eine gewerbliche oder auch freiberufliche Nutzung ist damit nicht zulässig und kann von jedem anderen Wohnungseigentümer, selbst von einem anderen Teileigentümer, unterbunden werden. Die gewerbliche oder freiberufliche Nutzung einer Wohnung wird nur mit einer Vereinbarung zulässig sein, die sinnvollerweise dann auch als Änderung der Teilungserklärung beim Grundbuch hinterlegt werden sollte.
    Von der Nutzung einer Einheit als Büro zu unterscheiden sind die Fälle, in denen der Wohnungseigentümer einen (untergeordneten) Teil der Wohnung als Büro verwendet, im wesentlichen ab in der Wohnung wohnt. In diesen Fällen ist eine Änderung der Teilungserklärung nicht zwingend erforderlich. Es kommt aber - wie fast immer - auf den Einzelfall an.

    Selbstverständlich muss der Wohnungseigentümer alle drei Rechtsgebiete beachten. Es wird aber nicht zielführend sein, wenn man die unterschiedlichen Rechtsfragen in einen Topf wirft und kräftig rührt.
     
Thema: Gewerbe in Wohnung ? --> Grundsteuer, Teilungserklärung..
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