Gewerbeanteil errechnen - notwendig?

Dieses Thema im Forum "Grundsteuer" wurde erstellt von Jiff_23, 02.11.2014.

  1. #1 Jiff_23, 02.11.2014
    Jiff_23

    Jiff_23 Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich versuche derzeit zu recherchieren, wie man den Gewerbeanteil an der Grundsteuer errechnen kann. Die Erklärungswege korrespondieren nicht recht mit den vorhandenen Unterlagen, sodass ich mich frage, ob ein Gewerbevorabzug überhaupt notwendig ist oder ob die Grundsteuer insgesamt nicht nach Quadratmetern umgelegt werden kann. Entscheidend hierfür ist ausweislich der Rechtsprechung anscheinend die Frage, ob dieses Verfahren zu einer "erheblichen Mehrbelastung" für die Mieter führe.

    Im konkreten Fall handelt es sich um ein Haus mit 4 Wohnungen mit einer durchschnittlichen Größe von 70 Quadratmeter und eine Gewerbefläche mit ca. 75 Quadratmeter. Der Grundsteuerbescheid ist in Höhe von insgesamt 211 Euro ergangen. Für den einzelnen Wohnraummieter ergibt sich entsprechend ein Betrag von gut 40 Euro. Ich nehme an, wenn ich das Gewerbe herausrechnete, ergäbe sich für den einzelnen Mieter ein Betrag von 25 bis 30 Euro. In diesen Größenordnungen kann doch nur schwerlich von einer "erheblichen Mehrbelastung" ausgegangen werden, oder?

    Unabhängig davon, ob ich zum Gewerbevorabzug verpflichtet bin oder nicht, interessiert mich das Verfahren. Ich würde das gerne verstehen. Der älteste Einheitswertbescheid, den ich gefunden habe, ist von 1956 (nach einem Umbau). Es ist der einzige Bescheid, in dem die - für die Berechnung offenbar maßgeblichen - Jahresrohmieten genannt sind. Als Jahresrohmiete sind 2344 DM festgesetzt. Der Verfielfältiger ist 9,5. Wegen des Alters des Gebäudes wurden Abzüge vorgenommen, sodass als Einheitswert damals 19000 DM festgesetzt wurden.

    Soweit ich das Verfahren zur Ausdifferenzierung richtig begriffen habe, ist zu prüfen, welcher Anteil der festgestellten Jahresrohmiete auf das Gewerbe entfällt. Nur: Darüber gibt der Bescheid keine Auskunft. Ebenso wenig finde ich Angaben über verschiedene Werte der verschiedenen (Gewerbe/Wohnen) Gebäudeteile, was offenbar ebenfalls einen Anknüpfungspunkt für die Ausdifferenzierung bilden könnte.

    Meine Frage insoweit: Sind die vorhandenen Unterlagen ausreichend, die Differenzierung vorzunehmen? Wenn nein, welche Unterlagen benötige ich zusätzlich? Und gehe ich recht in der Annahme, dass ich diese Unterlagen beim zuständigen Finanzamt erhalten kann?

    Ich danke sehr für jeden Hinweis! :)
     
  2. AdMan

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  3. ika

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    Wenn im Einheitswertbescheid nicht zwischen Wohnen und Gewerbe differenziert wurde (für die Berechnung der Jahresrohmiete gelten unterschiedliche Tabellenmieten bei Wohnungen/Gewerbe und andere Erhöhungsfaktoren bei mieterseitiger Übernahme der Schönheitsreparaturen) kannst du gar keine Vorverteilung vornehmen.

    Die Umlage erfolgt somit ganz regulär nach Fläche.
     
  4. #3 Jiff_23, 02.11.2014
    Jiff_23

    Jiff_23 Neuer Benutzer

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    Aber nur weil aus dem Bescheid die Berechnungsgrundlage der Jahresrohmiete nicht hervorgeht, bedeutet das doch nicht zwingend, dass das Gewerbe nicht gesondert berücksichtigt wurde, oder? Die 2344 DM müssen ja irgendwie zustande gekommen sein.
     
  5. ika

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    Die Einheitswertbescheide, die wir zu unseren (gemischt genutzten) Objekten haben, weisen immer die Bestandteile der Jahresrohmiete aus.

    Bauteil 1: xxxxx DM
    Bauteil 2: yyyyy DM

    etc. Fehlt diese Aufsplittung gibt es (zumindest bezogen auf die Einheitswertfeststellung) nur eine Nutzungsart.

    Kannst du den Bescheid hier vielleicht anonymisiert einstellen?
     
  6. #5 Jiff_23, 02.11.2014
    Jiff_23

    Jiff_23 Neuer Benutzer

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    Ich hoffe, das klappt mit den Anhängen? Sonst muss ich die mal woanders hochladen.
     

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  7. ika

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    Geht wunderbar :D

    Was mich ein wenig stutzig macht, ist dass auf dem Einheitswertbescheid "Geschäftsgrundstück" steht. Ich vermute dir ist nicht bekannt, ob das Grundstück zum Feststellungszeitpunkt tatsächlich ausschließlich gewerblich genutzt wurde?

    Du hast insofern aber Recht, dass daraus nicht hervorgeht, ob und wie eine Aufteilung der Jahresrohmiete(n) erfolgt ist. Man könnte jetzt natürlich ans Finanzamt schreiben und um Erklärung/Aufschlüsselung bitten, allerdings würde ich davon abraten. Sofern der Einheitswert nach wie vor 9.714 € beträgt wird der dortige Sachbearbeiter unterstellen, dass der Ausstattungsstandard heute ein anderer ist als 1956 und nach entsprechender Datenerhebung den Einheitswert (auch rückwirkend!) neu festsetzen.

    211 € Grundsteuer für ein Haus mit 5 Einheiten ist für meine Verhältnisse extrem günstig. Ich würde da keine schlafenden Hunde wecken wollen. (nur interessehalber, wie hoch ist der Hebesatz bei euch?)
     
  8. #7 Jiff_23, 02.11.2014
    Zuletzt bearbeitet: 02.11.2014
    Jiff_23

    Jiff_23 Neuer Benutzer

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    Warum dort "Geschäftsgrundstück" steht, kann ich auch nicht nachvollziehen. Soweit ich weiß, müsste die damalige Neubescheidung damit zusammenhängen, dass zu der Zeit im Erdgeschoss ein Laden gebaut wurde. Mit den Wohnungen hat das aber m.W. nichts zu tun.

    Der neueste Bescheid, den ich bislang gefunden habe, ist von 1999. Dort wird der Einheitswert "wie bisher" mit 28800 DM beziffert und das Grundstück als gemischtgenutztes Grundstück klassifiziert.

    Das Haus liegt in einer kleinen Gemeinde. Der Hebesatz beträgt 410%.

    Also bleibt es bei deiner Einschätzung, es sei ok, die Grundsteuer einfach nach Quadratmetern umzulegen?

    Vielen Dank für deine freundliche Anteilnahme. :)
     
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