Gewerbegrundstück Erbbaurecht Fragen ...

Dieses Thema im Forum "Immobilienmarkt /Investments" wurde erstellt von jorgk, 16.05.2016.

  1. jorgk

    jorgk Neuer Benutzer

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    Hallo Zusammen,

    lese hier schon eine Weile, jetzt komme ich mal mit einer eigenen Frage. Vielleicht kompliziert, aber ich stehe da gerade auf dem Schlauch wie man so was rechnet/richtig betrachtet.

    Wäre toll ein paar Kommentare zu bekommen.

    Grüsse,

    -------
    Ich habe ein Grundstück. Liegt schön sichtbar. Nun wurde es interessant für ein Gewerbe. Und bei entsprechender Investition wäre es für den beabsichtigten Zweck nutzbar. Da es bisher nicht verwertbar war ist das recht interessant für mich - nur, die Konditionen sind so eine Sache.

    Also, alles mal auf 100 K € bezogen.

    Verkauf kommt nicht in Frage, da 100 K € geboten, ich glaube es hat mehr Potential. Aber ich bin froh um die Nutzung und sehe keine schnelle andere Möglichkeit.

    Nötige Investitionssumme für die Nutzung sind 100 K €. Kann das Gewerbe nicht aufbringen (oder will nicht), muss also bei einer Bank geholt werden. Die macht das nur, wenn es eine Sicherheit gibt. Da ich selbst nicht investieren möchte (die tatsächlichen Summen sind zu hoch, 20x mein Jahresbruttoeinkommen) kann es das Gewerbe nur, wenn z.B. das ganze im Rahmen eines Erbbaurechts läuft.

    Schlussendlich geht es wohl um die Verteilung von "Risiko' bzw. 'Ertrag'. Nur was ist 'fair' ? Ich habe 2 Sichtweisen im Kopf - was wäre die 'kaufmännische'/richtige Sicht?:

    Sichtweise 1:
    - Ich stelle das Grundstück. Mindestens Wert +/- 100 K €.
    - Das Gewerbe besorgt sich Kredit/Darlehen, auch +/- 100 K € für die nötigen Investitionen.
    - Ich denke passende Miete ist 1 K pro Monat (nach Investition) [ stammt aus üblichen Euro pro m2 Preisen bei Fläche und Lage ].
    - Heisst: Jeder bekäme die Hälfte (aufgrund des 1/2-eingebrachten Anteils), also je 500.
    - Aber: Das Gewerbe erhält den Kredit/Darlehen nur mit Bank-Sicherheit; gedacht wird an Erbbaurecht, da Bank dies akzeptiert (Nutzungsrecht kann auf diese Weise gesichert werden und auch z.B. in Zwangsvollstreckung einfliessen)..
    - Aber: Fixe (!) Bindung über viele Jahre (25-50 Jahre). Damit kein Verkauf oder andere Verwertung (Nachteil für mich).

    --> Welchen Mehranteil an der 'fiktiven-halben' Miete würde den Nachteil 'Erbpacht' ausgleichen (also was bekommt man für Stellung einer Sicherheit - hier in alleiniger Form eines Nutzungsrechts auf Zeit) ?
    --> Da Investitionen mit Grundstück (untrennbar) verbunden würden (Bebauung): Diese will ich schlussendlich 'haben'/erwerben'. Wenn beide die Hälfte der Kreditraten übernehmen bliebe jedem sein Teil erhalten und es lösst sich nicht auf.
    Wenn ich den Kredit alleine zurück zahle müsste ich zusätzlich zu meinem Anteil (1/2-Miete = 500 €) noch drauflegen (133 € für 15 Jahre; zu Konditionen s.u.) um auf die erforderlichen 633 € für die Tilgung zu kommen - nach den 15 Jahren müsste die Miete dann voll mir zustehen (1 K €).
    10 Jahre später stellen die Investitionen aber ohnehin wohl keinen Wert mehr dar (25 Jahre alt).


    Sichtweise 2:
    - Eigentlich sind wir natürlich 3 Parteien: Händler, Bank, ich.
    - Bank gibt 100 K € für Investition
    - Rückzahlung: Bei derzeitige Konditionen: 15 Jahre a +/- 633 monatlich.
    - Annahme wie oben: Mietwert 1 K € pro Monat
    - Also für die ersten 15 Jahre:
    1 K € ('Mietwert' den der Händler 'zahlt' wg. Nutzung Grundstück-mit-Investitionen) - 633 € (Rückzahlung an Bank) = 366 € pro Monat an mich;
    für >15 Jahre: Voller Mietwert an mich (1 K € pro Monat), da die 100 K € Investitionsmittel an Bank abgezahlt wurden.

    --> Für mich eine deutlich höhere Einnahme, als bei Sichtweise 1. Der Nachteil bei der Sichtweise 1 (Nachteil der Gebundenheit) wäre also finanziell ausgeglichen worden. Nur: Ist das 'Fair'?
    Ja, den die Bank, die ja eigentlich die 100 K € beisteuert, nimmt einfach nur ihre 'normalen' Konditionen.
    Nein, denn der Händler besorgt den Kredit, ihm gehört die halbe Miete.
    Aber, die Sicherheit für die Bank ist das per Erbbaurecht gesicherte Nutzungsrecht - was auf dem Grundstück lastet - und das ist meines, daher liegt der Mietwert bei mir.


    Denke ich hier vom Ansatz her schon vollkommen falsch ?
     
  2. AdMan

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  3. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Verkauft der Verkäufer überhaupt per Erbbaurecht?
    Hast Du die Bank gefragt, ob sie das mitfinanzieren würde?

    Bei Deiner Berechnung hast Du das Finanzamt und Deinen Pers. Steuersatz vergessen.
    Wenn Du keinen Mieter hast, kippt das ganze ganz schnell um, weil Du von Deinem privaten Geld Dir nicht die Rate der Bank leisten kannst. Das Finanzamt will trotzdem erst einmal Deinen Steuersatz. Die Fragen nicht, ob gerade kein Mieter drin ist.
     
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  4. Andres

    Andres
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    Du kannst die ganze Rechnung drastisch vereinfachen, wenn du diese seltsame Überlegung einfach fallen lässt: Du stellst ein Grundstück zur Verfügung, dafür willst du eine bestimmte Vergütung. Was der Erbbauberechtigte damit dann anstellt, kann dir zunächst einmal egal sein. Oder willst du dich an seinem Unternehmen beteiligen?

    Mit 500 € mtl. wärst du bei einem Grundstückswert von 100.000 € (d.h. ca. 6 % jährlich) eher im oberen Bereich für den Erbbauzins. Ist aber - wie so vieles - Verhandlungssache und du schreibst ja, dass das Grundstück vielleicht auch mehr wert sein könnte.


    Selbst wenn er die Fläche nur schottert und irgendwelches Gerümpel aufstellt, löst sich diese Investition kaum in Luft auf, aber bevor die Ratespiele anfangen, klärst du das vielleicht einfach selbst auf: Was wird auf diesem Grundstück errichtet?

    Nebenbei: Für Bauwerke hättest du grundsätzlich bei Zeitablauf eine Entschädigung zu zahlen. Die kann in diesem Fall zwar ausgeschlossen werden, aber dafür wird der Unternehmer einen Ausgleich in anderer Form (z.B. über den Erbbauzins) fordern.


    Bei der Bank kann ich die oben vorgeschlagene Sichtweise garantieren: Die Bank verleiht Geld und will dafür einen Zins, den sie für angemessen hält. Die Bank hat kein Interesse, sich am Geschäftsbetrieb ihres Kunden zu beteiligen.


    12 % Erbbauzins sind fernab jeglicher Realität, noch dazu sind die knapp 5 % in den ersten 15 Jahren auch kein Geschenk. Der grundsätzliche Fehler an dieser Betrachtungsweise ist das Abstellen auf die Miete. Du hast nur die Nutzung des Grundstücks übertragen, also wirst du auch nur dafür vergütet. Dass der Unternehmer in eigener Leistung und auf eigenes Risiko den Gebrauchswert massiv gesteigert hat, betrifft dich überhaupt nicht.
     
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