Gewerbemieter zahlt nicht nach Eigentümerwechsel, was tun?

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Gewerberäume" wurde erstellt von MFH-Moers, 05.10.2012.

  1. #1 MFH-Moers, 05.10.2012
    Zuletzt bearbeitet: 05.10.2012
    MFH-Moers

    MFH-Moers Neuer Benutzer

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    Zunächst möchte ich als neues Mitglied in diesem Forum alle Teilnehmer ganz herzlich begrüßen und mich bereits im Vorfeld für Tipps und Anregungen bedanken.

    Seit 01.10.2012 bin ich Eigentümer eines MFH mit 5 Wohnungen + Friseurladen im EG, und schon geht der Ärger los...

    Der Laden ist seit 5 1/2 Jahren vermietet, zunächst 5 Jahresvertrag, der dann in 11.2011 in einen Vertrag ohne feste Laufzeit umgewandelt wurde. In diesen Vertrag bin ich als neuer Besitzer zu den bestehenden Konditionen eingetreten. Ich habe den vorhandenen Vertrag vor einigen Wochen dupliziert, Name + Anschrift des Vermieters sowie die Bankverbinung geändert und von der Mieterin neu unterschreiben lassen.

    Im Laden befinden sich 2 Kabinen, die zeitweise mit Einverständnis des Vorbesitzers an eine Fußpflegerin bzw. eine Nageldesignerin untervermietet wurden. Laut Mietvertrag bedarf die Untervermietung in jedem Fall der Zustimmung durch den Vermieter.

    Seit einigen Wochen hat sich die eigentliche Mieterin (Mieter A) wegen Schwangerschaft nach Süddeutschland abgesetzt und ist so gut wie nicht mehr erreichbar. Kurz darauf hat die o.g. Nageldesignerin den Laden komplett als Untermieterin (Mieter B) übernommen. Dies geschah alles vor Eigentumsübergang und somit ohne meine Kenntnis bzw. meinem Einverständnis.

    Es gibt wenig Anzeichen, dass Mieter A jemals wieder zurück kommt, um wieder als Hauptmieter im Laden zu arbeiten (Mieter B hat auch eigene Verträge ab 01.10.2012 für Strom, Telefon, etc. abschlossen).

    Mieter B hat jetzt zum 01.10.2012 die vollständige Ladenmiete incl. Nebenkosten an Mieter A überwiesen. Mieter A ruft mich am 01.10.2012 an und teilt mir mit, dass die Miete wegen eines "Zahlendrehers" an ein falsches Konto überwiesen wurde. Ich müsste mich jetzt gedulden, bis das Geld zurück überwiesen wurde. Mieter A ist für Nachfragen nicht mehr erreichbar. Ich befürchte, Mieter A hat gar nicht vor, die Miete an mich weiterzuleiten.

    Sowohl Mieter B als auch ich sind daran interessiert, das Mietverhältnis unter Ausschaltung von Mieter A fortzuführen. Wie ist in diesem Fall jetzt die korrekte Vorgehensweise? Hier meine Idee:

    - Zunächst Abmahnung an Mieter A wegen Zahlungsverzug
    - Mieter B zahlt künftig keine Miete mehr an Mieter A
    - Fristlose Kündigung an Mieter A wegen weiterem Zahlungsverzug trotz Abmahnung Anfang Nov. 2012
    - Danach Neuvertrag mit Mieter B
    - Mieter B zahlt ab Nov. 2012 dann Miete direkt an mich
    - Fehlende Miete Okt. 2012 verrechne ich mit der vorhandenen Kaution von Mieter A

    Gibt es einen erfolgsversprechenderen Weg?
     
  2. AdMan

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  3. kathi

    kathi Gesperrt

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    Vielleicht für deine Gesundheit:
    Der Mieter war bisher mit einer einzigen Miete im Verzug und zwar bisher um einen einzigen Tag. Wenn du dich weiterhin über jede Kleinigkeit so aufregst, dann ist vermieten vielleicht nicht das Richtige für dich.
    Miete würde ich nie mit der Kaution verrechnen.
    Wie die rechtliche Situation bei unerlaubter Gebrauchsüberlassung bei Gewerbemietverträge aussieht, weiss ich nicht. Können dir vielleicht noch andere weiterhelfen.
     
  4. Tisha

    Tisha Erfahrener Benutzer

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    Ich gebe Kathi absolut recht :-) Wenn es nach so kurzer Zeit schon zu solcher Verärgerung kommt....besser rechtzeitig Gelassenheit üben :-)
    Übrigens eine Kaution darf maximal 3 Monatsmieten betragen. Dabei ist von der Kaltmiete oder Nettomiete auszugehen, also ohne die als Pauschale ausgewiesenen Nebenkosten und ohne eine etwa vereinbarte monatliche Vorauszahlung für die Nebenkosten § 551 Abs 1 BGB.

    Diese Regelungen zur Kaution gelten nur für die Vermietung von Wohnraum § 549 BGB!!!

    Bei der Vermietung von gewerblichen Objekten ist das zwischen Mieter und Vermieter erzielte Verhandlungsergebnis - sprich der Mietvertrag entscheidend.

    Sonst lies auch mal hier einige Grundsätze zu Gewerbemietverträgen nach

    Gewerberaummietverträge - IHK Region Stuttgart

    Und ich empfehle schon mal einen Jahresvorrat Baldrian ;-)
     
  5. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Da stellt sich die Frage, wozu eine Abmahnung wegen Zahlungsverzug gut sein soll...

    Mutig, mutig,...
    Wenn nach Ausbleiben der Miete für Oktober die Miete für November ebenfalls nicht bei Fälligkeit eingegangen sein sollte, wäre eine fristlose Kündigung möglich. Eine vorherige Abmahnung ist dafür allerdings nicht erforderlich.

    Wenn die fristlose Kündigung wirksam ist, kann man selbstverständlich auch neu vermieten. Ich frage mich allerdings, warum die Mietzahlung des neuen Mieters an den Vermieter als besondere Aktion herausgestellt wird.
    Allerdings müsste der B völlig verblödet sein, wenn er sich auf den Abschluss eines Mietvertrags ab November einlassen würde. Schließlich hat er einen Vertrag mit A, den er auch zu erfüllen hat. B hat ohne jeden Zweifel die Miete so lange an A zu zahlen wie das Mietverhältnis zwischen A und B besteht. Die Verhältnisse sind also etwas komplizierter als es auf den ersten Blick aussieht.

    Voraussetzung für die fristlose Kündigung war, dass die Miete für November nicht oder nicht fristgerecht bezahlt wurde. Selbstverständlich können ausstehenden Mieten gegen die Kaution verrechnet werden. Ob es sinnvoll ist, die ausstehenden Mieten zu verrechnen oder ob die Kaution lieber bis zur Abrechnung von Betriebskosten oder zurückbehalten wird, sollte jeder für sich nach den Umständen des Einzelfalls entscheiden. Nicht bezahlte Miete einzuklagen ist i.d.R. ein einfach strukturierter Streit.

    Ich würde zunächst einmal ordentlich kündigen. Das führt dazu, dass das Mietverhältnis mit A auch ohne weiteres Fehlverhalten des A mit Ablauf der Kündigungsfrist endet.
    Für eine fristlose Kündigung liegen nach dem derzeitigen Informationsstand die Voraussetzungen noch nicht vor. Ob ein Grund für eine fristlose Kündigung überhaupt eintreten wird oder ob es sich vielleicht tatsächlich nur um eine fehlerhafte Überweisung handelte und der Zahlungsverzug in wenigen Tatgen erledigt sein wird, scheint im Moment noch völlig offen zu sein.
     
  6. #5 MFH-Moers, 07.10.2012
    Zuletzt bearbeitet: 07.10.2012
    MFH-Moers

    MFH-Moers Neuer Benutzer

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    Danke für die bisherigen Antworten...

    vor allem für die Hinweise, dass ich die Angelegenheit etwas gelassener sehen soll. Vielleicht habe ich etwas überreagiert, aber das Thema "Ärger mit dem Mieter" ist noch relativ neu für mich. Gerade beim Kauf eines MHF sind am Anfang eine Menge Punkte zu regeln und viele Fragezeichen offen.

    Nochmal kurz zu den Hintergründen:

    Ohne es hier näher ausführen zu wollen, weiß ich aus verschiedenen Quellen, dass sich bei Mieterin A Umstände ergeben haben, die zu Solvenz- und auf Grund der Nationalität durch Heirat zu Bevormundungsproblemen geführt haben.

    Ich hatte daher bereits im Vorfeld vermutet, dass sich hier wahrscheinlich Schwierigkeiten im Mietverhältnis ergeben werden, was durch den nun eingetretenen Zahlungsverzug sich auch zu bestätigen scheint.

    Mir ist also daran gelegen, mit möglichst wenig Ärger den Vertrag mit Mieter A zu beenden (und da kommt mir im Grunde genommen der Zahlungsverzug gerade recht), um dann direkt mit Mieter B (oder ggf. auch einem Dritten) einen neuen Vetrag zu schließen.
     
Thema: Gewerbemieter zahlt nicht nach Eigentümerwechsel, was tun?
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