Gewerbemietvertrag Indexmiete - Mieter lehnt ab und verweist auf Umbau

Diskutiere Gewerbemietvertrag Indexmiete - Mieter lehnt ab und verweist auf Umbau im Mietvertrag über Gewerberäume Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Wir haben im Juli 22 eine vermietete Gewerbefläche gekauft. Der Mietvertrag läuft seit 2004 mit Option (3x5J) bis 2024. Er wird nicht verlängert...

Xarelto

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Wir haben im Juli 22 eine vermietete Gewerbefläche gekauft. Der Mietvertrag läuft seit 2004 mit Option (3x5J) bis 2024. Er wird nicht verlängert.

Im Mietvertrag ist eine Wertsicherungsklausel:
ist seit der letzten Vereinbarung oder Änderung der Miete:
-der vom statischen Bundesamt ermittelte Verbraucherindex für Deutschland Basis 2000= 100) um mehr als 10% gesunken oder gestiegen….
soll die Angemessenheit der Miete überprüft werden und die Miethöhe neu vereinbart werden.

Die letzte Mieterhöhung erfolgte 2014 um 150 Euro. Wir würden die Miete erneuert erhöhen - der Mieter sträubt sich dagegen und sagt: Türen müssten erneuert werden, Fußböden ebenfalls, er müsse Geld für die Elektronik bekommen (einen Stromkasten den er selbst 2004 installiert hat). Diese Dinge sollen angeblich 2004 mit dem Eigentümer vertraglich festgehalten worden sein (dass bei Einzug alles gemacht ist). Der Eigentümer hatte sich aber nicht drum gekümmert, deshalb hat der Mieter es selbst gemacht und die Miete wurde (laut seinen Aussagen) nicht erhöht. Mit selbst liegt nicht so ein Vertrag vor - und selbst wenn, kann man sich auf handwerkliche Tätigkeiten von vor 18J berufen und damit argumentieren, dass die Miete nicht erhöht werden darf?
Wir werden das Ganze auch anwaltlich prüfen lassen eure Meinung ist mir aber auch wichtig.
 
Andres

Andres

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Im Mietvertrag ist eine Wertsicherungsklausel:
ist seit der letzten Vereinbarung oder Änderung der Miete:
-der vom statischen Bundesamt ermittelte Verbraucherindex für Deutschland Basis 2000= 100) um mehr als 10% gesunken oder gestiegen….
soll die Angemessenheit der Miete überprüft werden und die Miethöhe neu vereinbart werden.
Das ist keine richtige Wertsicherungsklausel, gelegentlich nennt man das auch eine "Sprechklausel": Wenn X passiert, reden wir nochmal. Ein Recht auf Vertragsänderung ergibt sich daraus nicht. Wenn der Mieter die Miete nicht nachverhandeln will, dann ist das eben so.

Ja, man kann sich fragen, was diese Vereinbarung soll. Da hat halt mal wieder jemand den Sinn von Verträgen nicht ganz verstanden ...

er müsse Geld für die Elektronik bekommen (einen Stromkasten den er selbst 2004 installiert hat). Diese Dinge sollen angeblich 2004 mit dem Eigentümer vertraglich festgehalten worden sein (dass bei Einzug alles gemacht ist). Der Eigentümer hatte sich aber nicht drum gekümmert, deshalb hat der Mieter es selbst gemacht und die Miete wurde (laut seinen Aussagen) nicht erhöht. Mit selbst liegt nicht so ein Vertrag vor - und selbst wenn, kann man sich auf handwerkliche Tätigkeiten von vor 18J berufen und damit argumentieren, dass die Miete nicht erhöht werden darf?
Gegen eine Mieterhöhung kann er damit nicht argumentieren, aber wie bereits festgestellt wurde, braucht er das auch gar nicht.

Die Geschichte könnte noch "lustiger" werden, denn die Aufwendungen von denen der Mieter spricht, könnten ein Fall von § 539 BGB werden - im Gewerbemietrecht ist das gar nicht so ungewöhnlich. Die Verjährung der Ersatzansprüche beginnt in diesem Fall erst mit Beendigung des Mietvertrags, § 548 Abs. 2 BGB.

Wir werden das Ganze auch anwaltlich prüfen lassen
Lohnt sich das? Das Mietverhältnis läuft keine zwei Jahre mehr. Wie sinnvoll ist es, sich jetzt um die Miethöhe zu streiten? Noch dazu da euch die Miethöhe ja schon vor dem Kauf bekannt war.
 

Xarelto

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Vielen Dank für Ihre Antwort.
Wir reden hier von fast 10.000 Euro - für uns lohnt sich das schon.
Ist es reine „Sprechklausel“ oder hat das eine gewisse Basis - er hatte bereits einer Mieterhöhung zugesprochen (2014)
Wir sind hier aber auch im Gewerbemietrecht und im Vertrag steht auch:
„Die laufende Instandhaltung und Instandsetzung im Inneren der Räume sowie die Vornahme der üblichen Schönheitsreperaturen ist Aufgabe des Mieters.
Für mich gilt, wenn ich einen Boden 20J abnutze, muss ich ihn nicht erneuern sondern der Mieter. Und nochmal: Die Absprachen sind schriftlich nicht festgehalten worden. Welcher Richter gibt dem Mieter recht, weil er vor 18J einen Stromkasten installiert hat?
 

Ferdl

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Auch alle Zusatzvereinbarungen?
Altverträge und Sicher sind halt so eine Sache.
 
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Xarelto

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Ich habe auch vorhin noch mal gelesen, weil sie von einer reinen Sprechklausel sprechen, die keine Bedeutung hat:

Unechte Gleitklauseln sind generell zulässig und wirksam. Echte Gleitklauseln hingegen sind eigentlich unzulässig und nur unter bestimmten Voraussetzungen ausnahmsweise zulässig. Diese wären:

- wenn gemäß §§ 2 Abs. 1, 3 Abs. 1 PrKG die Mietänderung durch die Änderung eines vom Statistischem Bundesamt oder einem Statistischem Landesamt ermittelten Preisindex für die Gesamtlebenshaltung oder eines vom Statistischem Amt der Europäischen Gemeinschaft ermittelten Verbraucherpreisindex bestimmt wird,

- und wenn der Vermieter für die Dauer von mindestens zehn Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet oder der Mietvertrag auf mindestens zehn Jahre abgeschlossen wurde

- oder der Mieter das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu verlängern, und weder Mieter noch Vermieter durch die Indexklausel unangemessen benachteiligt werden.

Es handelt sich also um eine echte Gleitklausel.


@Ferdl Stand jetzt: Ja.
Er hat damit auch nicht argumentiert, sondern nur seine Arbeit von vor 18J in Bezug zur nicht durchführbaren Mieterhöhung gesetzt.

Folgendes steht noch im Originalvertrag: Schaufenster Instandsetzung des gesprungenen Glases (Anmerkung von mir: wurde erledigt) und: Im Übringen übernimmt der Mieter die Gewerbefläche wie im gegenwärtigen Zustand und mehrfach besichtigt.
Also kein Zusatz zu „Böden, Türen etc“

Mich würde noch mal von Ihnen als Moderator wissen, woher sie die Annahme haben, dass das „nur“ eine Sprechklausel ist und das eigentlich überhaupt nicht relevant für den Mieter ist.
 
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Ferdl

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Unechte Gleitklauseln sind generell zulässig und wirksam...
Kann es sein dass du das aus dem Wohnraummietrecht hast?
Im Gewerbemietrecht gilt in der Regel das was geschrieben ist genau so wie es geschrieben ist.
Wenn der Mieter nicht will, darfst du vor Gericht um die
die Angemessenheit der Miete
diskutieren. Ich würde vermuten dass der Mietvertrag lange ausgelaufen ist bevor das überhaupt zur Verhandlung kommt (so das ein Gericht überhaupt zur Verhandlung annimmt).
Ich halte das ganze für einen Schuss in den Ofen, wenn ganz blöd läuft, hast du den Mieter aufgeweckt und er stellt dann noch Ansprüche an dich. Das möglich Ansprüche vor 18 Jahren entstanden sind tut dann recht wenig zur Sache.
 

Xarelto

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Ich bin irgendwie irritiert, wieso Sie gegen diese Klausel argumentieren. Es wurde bereits diese Klausel zur Mieterhöhung durch geführt (2014) und es steht im Gewerberecht genau das.

immoexperten.de/ratgeber/artikel/wertsicherungsklausel-im-gewerbemietvertrag/
strunz-alter.de/kanzleiforum/die-gestaltung-von-wertsicherungsklauseln-gewerbemietvertraegen/
 

Xarelto

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Im Gewerbemietrecht gilt in der Regel das was geschrieben ist genau so wie es geschrieben ist.
Wenn der Mieter nicht will, darfst du vor Gericht um die

diskutieren. Ich würde vermuten dass der Mietvertrag lange ausgelaufen ist bevor das überhaupt zur Verhandlung kommt (so das ein Gericht überhaupt zur Verhandlung annimmt).
Ich halte das ganze für einen Schuss in den Ofen, wenn ganz blöd läuft, hast du den Mieter aufgeweckt und er stellt dann noch Ansprüche an dich. Das möglich Ansprüche vor 18 Jahren entstanden sind tut dann recht wenig zur Sache.
Wieso denn überhaupt diskutieren oder verhandeln? Nirgendwo steht, dass man bei einer echten Gleitklausel verhandeln muss oder vor Gericht gehen muss?
 
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Sorry @Ferdl aber da bist Du auf dem Holzweg.

haufe.de/immobilien/verwaltung/die-indexklausel-im-gewerberaummietvertrag_258_415168.html[/URL]
Wir bewertest du meinen Vertrag:
echte oder unechte Gleitklausel?
So wie ich es lese, handelt es sich um eine unechte Wertsicherungsklausel. Das bedeutet, man müsste verhandeln. Kann der Mieter einfach „nein“ sagen oder wie läuft sowas ab.


Folgendes habe ich gefunden:

Eine Verhandlungsklausel oder unechte Gleitklausel sieht vor, dass bei einer Steigerung des Index neu über die Miete verhandelt wird. Muss der Mieter der Mieterhöhung hier zustimmen?​

Ja, denn die Mieterhöhung ist eben keine Automatik. Wenn der Vermieter Verhandlungen verlangt und sich das im Rahmen der Parameter hält, die Mieterhöhung also nicht höher ausfällt als die Indexsteigerung, dann besteht für den Mieter eine Zustimmungspflicht
 
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Wir bewertest du meinen Vertrag:
echte oder unechte Gleitklausel?
So wie ich es lese, handelt es sich um eine unechte Wertsicherungsklausel. Das bedeutet, man müsste verhandeln. Kann der Mieter einfach „nein“ sagen oder wie läuft sowas ab.

Eines vorausgeschickt: Indexklauseln im Gewerbemietrecht sind nicht wirklich mein Fachgebiet. Ich habe auch nur den Haufe-Artikel überflogen und (aufgrund Deiner Nachfrage) gerade mal meinen Palandt befragt. Danach verweist der Kommentar für den Zeitpunkt der Gültigkeit der Erhöhung auf den Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens oder der entsprechenden Gerichtsentscheidung. Ich würde also vermuten dass Du auf Zustimmung klagen musst sofern der Mieter nicht zustimmt.

Aber wie gesagt, nur meine Lesart ohne jede Garantie! Du wolltest aber ja wohl sowieso einen Anwalt aufsuchen, ein entsprechender Fachanwalt wird das sicher beantworten können.
 

Xarelto

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Das ist keine richtige Wertsicherungsklausel, gelegentlich nennt man das auch eine "Sprechklausel": Wenn X passiert, reden wir nochmal. Ein Recht auf Vertragsänderung ergibt sich daraus nicht. Wenn der Mieter die Miete nicht nachverhandeln will, dann ist das eben so.

Ja, man kann sich fragen, was diese Vereinbarung soll. Da hat halt mal wieder jemand den Sinn von Verträgen nicht ganz verstanden ...


Gegen eine Mieterhöhung kann er damit nicht argumentieren, aber wie bereits festgestellt wurde, braucht er das auch gar nicht.

Die Geschichte könnte noch "lustiger" werden, denn die Aufwendungen von denen der Mieter spricht, könnten ein Fall von § 539 BGB werden - im Gewerbemietrecht ist das gar nicht so ungewöhnlich. Die Verjährung der Ersatzansprüche beginnt in diesem Fall erst mit Beendigung des Mietvertrags, § 548 Abs. 2 BGB.


Lohnt sich das? Das Mietverhältnis läuft keine zwei Jahre mehr. Wie sinnvoll ist es, sich jetzt um die Miethöhe zu streiten? Noch dazu da euch die Miethöhe ja schon vor dem Kauf bekannt war.
Ich wollte ihnen Bescheid geben, dass nach fachanwaltlicher Beratung, zum Ergebnis gekommen ist: Es ist keine Sprechklausel sondern kann umgesetzt werden. Ich sage ihnen dass, damit sie vielleicht in Zukunft anderen Vermieter nicht direkt davon abraten.
Trotzdem danke für ihre Einschätzung.
 
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