Gewerbemietvertrag- Klauseln

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Gewerberäume" wurde erstellt von Verwalterin, 27.01.2010.

  1. #1 Verwalterin, 27.01.2010
    Verwalterin

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    Hallo,

    ich stehe vor einem kleinen Problem. Bin zwar selbst Verwalterin, aber mit Gewerbemietverträgen habe ich es nicht so ganz.

    Anfang 2008 wurde ein Büro bezogen und ordnungsgemäß zum 31.12.09 wieder gekündigt. Vertrag ohne feste Laufzeit. Es wurde kein Protokoll angefertigt über den Zustand der Wände und Fußböden.
    In den Klauseln zu den Schönheitsreparaturen steht:
    Sie sind aller 5 Jahre auszuführen (ich weiß- feste Zeiten bringen das auch zum Kippen bei Gewerbe, habe ich zumindest "ergooglet")
    Bei den Kostenanteilen in % je 12 oder 24 oder 36 Monaten steht jedes Mal 0 per Eintragung des Vermieters.

    Müssen also Schönheitsrepaturen nach 22 Monaten durchgeführt werden? Oder Anteile gezahlt werden?

    Wäre toll, wenn hier jemand seine Meinung äußern könnte.

    Danke und Grüße Verwalterin
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

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    Wenn die Vereinbarung über Schönheitsreparaturen unwirksam ist, hat der Mieter keine Schönheitsreparaturen auszuführen. Nicht nach 22 Monaten und nicht nach 60 Monaten. Wäre die Klausel wirksam, müsste die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem Grad der Abnutzung festgestellt werden. Noch keine Fälligkeit hätte zur Folge, dass die Schönheitsreparaturen vom Mieter auch nicht ausgeführt werden müssten.

    Wenn der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen überhaupt nicht verpflichtet ist, fehlt es dem Vermieter an der Anspruchsgrundlage für eine anteilige Kostentragung durch den Mieter. Eine Teilabgeltungsklausel ist ohne wirksame Schönheitsreparaturenklausel ganz unabhängig von ihrem Inhalt zwingend unwirksam.

    Im übrigen würde sich aus einem Kostenanteil von 0 auch bei wirksamer Schönheitsreparaturenklausel keine Zahlungsverpflichtung des Mieters ableiten lassen.
     
  4. #3 Verwalterin, 27.01.2010
    Verwalterin

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    hi,

    danke für die Antwort. Das ist so in etwa mein Denken. Wollte es aber nochmals bestätigt haben.

    Aber eins hätte ich noch:

    Das Laminat ist nun etwas abgenutzt, dort wo die Bürostühle standen. Ist das Schönheitsreparatur? Muss im Gewerberaum nicht besonderes Laminat benutzt werden?
    Oder kann man wegen fehlenden Übergabeprotokoll als Mieter einfach sagen: das war so!

    Sorry, dass ich wie ein böser Mieter klinge, aber hier gehts um gegenseitige Forderungen und ich will mich ungern ausnehmen lassen.

    Danke Verwalterin
     
  5. #4 lostcontrol, 27.01.2010
    lostcontrol

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    wichtigste frage: wurde das laminat mitvermietet? oder hat der gewerbemieter es gelegt?

    zweite frage: wie alt ist das laminat? viele laminate (vor allem die qualitativ nicht ganz so hochwertigen) haben ja eine "halbwertszeit" von nur 10 jahren. wenn an einem uralten laminat starke abnutzung entsteht, geht's da dann meines wissens letztendlich auch nur um den "zeitwert".

    natürlich gibt es spezielles laminat für gewerberäume, das deutlich robuster ist als das einfache wohnungslaminat. aber der vermieter hat keinerlei verpflichtung solches auch zu verlegen (streng genommen ist er überhaupt nicht verpflichtet boden zu legen). mal angenommen die räumlichkeiten wurden zuvor nicht gewerblich genutzt sondern rein privat, wäre ein superrobustes "schwerlastlaminat" quatsch gewesen, ebenso wenn da lediglich ein büro ohne publikumsverkehr bestand.

    es gibt sogar mehrere belastungsklassen bei laminat - angefangen mit schlafzimmer (kaum belastet) über büroräume (stärker belastet) bis hin zu laminat für läden mit hohem besucherverkehr (stark belastet).
    als vermieter würde ich das bodenlegen dem gewerbemieter überlassen - soweit ich weiss ist das auch die gängige variante.
    wir haben das bei unseren gewerbemietern bisher auch so gehandhabt, und da bin ich immer mal wieder froh drum, denn bei publikumsverkehr ist die abnutzung natürlich schon sehr gross und entsprechend müsste man dann ja als vermieter ständig neue böden legen.

    ehrlich gesagt wundert es mich ein bisschen, dass du als professionelle verwalterin mit 10 jahren berufserfahrung kein übergabeprotokoll gemacht hast und auch den mietvertrag nicht mehrfach geprüft hast...
     
  6. #5 Verwalterin, 28.01.2010
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    hi,

    das liegt daran, dass ich zu diesen Zeiten noch nicht viel zu sagen hatte in der Firma. Ich habe erst Ende 09 die "Herrschaft" übernommen.

    Also was mach ich nun? Im Vertrag steht von dem Laminat nix drin.
    Im Normalfall gehe ich davon aus, dass der Vermieter Pech hat. Das Büro war vorher schon mal vermietet und weder ich noch er haben Nachweise über den Zustand bei Vermietung.

    Danke und Grüße Verwalterin
     
  7. #6 Thomas76, 28.01.2010
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    Naja, da kann der Vermieter ja nur Pech haben, denn du kannst weder nachweisen, wem überhaupt das Laminat gehört noch kannst du (mal angenommen, es würde dem Vermieter gehören) Nachweisen, wie der Zustand vor Vermietung war.

    Wenn das ganze also wieder als Büro vermietet werden soll, würde ich den Boden einfach so lassen, wie er ist und auch so weiter vermieten.
     
  8. #7 Verwalterin, 28.01.2010
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    es geht doh hier darum, ob ich das Laminat bezahle (ich war Mieter) oder nicht.

    Danke Verwalterin
     
  9. #8 Thomas76, 28.01.2010
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    Ach so.Schön, das du das auch mal erwähnst, ich dachte immer, es geht hier um einen Mieter von dir ;)

    Der Sachverhalt bleibt aber letzlich ähnlich: Keiner hat Nachweise über irgendwas, keiner weiß, wem das Laminat gehört und in welchem Zustand es vor Vermietung war.

    Als Mieterin könnte man dir evtl. in sofern einen Strick daraus drehen, als das du das Laminat entfernen müßtest, wenn der Vermieter das wünscht.

    Denn entweder gehört es dir nicht, dann könntest du evtl. Ersatzpflichtig sein wg. der Abnutzung, oder es gehört dir, dann könnte der Vermieter verlangen, das du den ursprünglichen Zustand wieder herstellst.
     
  10. #9 motzman, 13.05.2010
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    Hallo zusammen, ich sehe das etwas anders,

    1. wenn ein Vermieter einen Gewerberaum mit nicht geeignetem Bodenbelag ausstattet ist das sein eigenes Problem, wenn dieser bei normalem gewerbl. Gebrauch verschleisst.
    Schliesslich wusste er, daß ein Büro in seinen Räumen betrieben wird.

    2. hätte er den Mieter darauf hinweisen müssen, daß es sich um einen nicht gewerbetaugl. Bodenbelag (Billiglaminat) handelt und der Mieter müsste entsprechende Unterlagen (gibts im Fachhandel) für Bürostühle usw. benutzen.

    Das hat der Vermieter offensichtlich unterlassen und somit wird er mit den Gebrauchsspuren leben müssen.

    Da es sich um einen Gewerbemietvertrag handelt, bin ich mir nicht sicher, ob das damalige Gerichtsurteil nur für Wohnraum oder auch für Gewerbetreibende gilt ???
     
  11. #10 nobrett, 08.12.2010
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    Es gibt aber extra Stuhlrollen für Laminat, die muss man allerdings extra ordern denn die Bürostühle werden meist mit Rollen für Teppichboden ausgeliefert.
    Als Vermieter würde ich mir erst mal nachweisen lassen, dass die geeigneten Rollen benutzt wurden.

    Und dann wäre es dem Mieter ja wohl auch zuzumuten gewesen bei beginnenden Verschlechterung Rücksprache mit dem Vermieter zu nehmen wie sich weitere Schäden vermieden lassen. Und nicht einfach das Laminat totzureiten wie es hier wohl passiert ist. Rechtzeitig miteinander zu reden wäre für mich auch der normale Weg gewesen und nicht jetzt im Nachhinein miteinander Ärger zu bekommen, oder?
     
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