Gewerbemietvetrag mit Laufzeiten ordentlich kündbar bei einer Monatsmiete Verzug?

Diskutiere Gewerbemietvetrag mit Laufzeiten ordentlich kündbar bei einer Monatsmiete Verzug? im Mietvertrag über Gewerberäume Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Servus miteinander, Gewerbemietvertrag enthält eine feste Laufzeit bis zum 31.12.2022. Angenommen Mieter ist mit einer Miete in Verzug, und dies...

  1. #1 LoveAndHappiness, 05.12.2018
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    Servus miteinander,

    Gewerbemietvertrag enthält eine feste Laufzeit bis zum 31.12.2022.

    Angenommen Mieter ist mit einer Miete in Verzug, und dies bereits seit mehr als zwei Monaten. Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist aus meiner Sicht rechtlich nicht möglich, weil hierfür der Mieter mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Mieten in Verzug sein muss oder er über einen Zeitraum, der sich über mehr als zwei Monaten erstreckt, in Summe die zwei Monatsmieten nicht zahlt.

    Die Frage wäre jetzt, ob eine ordentliche Kündigung, nach erfolgter Abmahnung, wegen Pflichtverletzung möglich wäre? Der Mietvertrag gibt eine solche Regelung nicht her, sondern enthält lediglich die oben genannten festen Laufzeiten.


    Wie ist die Situation aus Vermietersicht zu handhaben, wenn der Mieter lediglich eine Monatsmiete über einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten im Verzug ist?
     
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  3. dots

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    Reden. Also so richtig, ohne Tippen und ohne Papier und ohne technische Hilfsmittel wie Telefon oder so.
    Und vielleicht (wenn nötig) im Anschluss (idealerweise gemeinsam) eine pragmatische Lösung finden.
    Kostet in der Regel weniger Zeit, Geld, Nerven, als sich Gedanken zu machen wie die rechtliche Situation aussieht und was erlaubt ist und was nicht.
     
    Berny gefällt das.
  4. #3 LoveAndHappiness, 05.12.2018
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    Hallo dots,

    danke für deine Antwort. Es besteht leider kein Interesse an einer einvernehmlichen Lösung, weil das Ètablissement des Mieters problematischer ist als vorher angenommen (Störungen anderer Mieter).

    Leider ist eine Kündigung auf Grundlage der Störung anderer Mieter nicht ganz so einfach, wie bei den "harten" Kündigungsgründen (Zahlungsverzug), weil "weiche" Kündigungsgründe von einem Richter im Rahmen der Beweiserhebung, Zeugenbefragung und Beweiswürdigung sehr lange dauern können, mit ungewissen Ausgang.

    Daher würde ich lieber die Kündigung aussprechen, samt Räumungsklage, statt auf das Ende der Vertragslaufzeit zu warten, weil ich vor habe bereits nach Ablauf der Räumungsfrist die Versorgungsleistungen (Strom, Gas, Wasser) einzustellen.
     
  5. dots

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    Gut, dass ich danach nicht gefragt habe. ;-)

    Jetzt mal ernsthaft: Hast du mit dem Mieter wirklich persönlich geredet? Wenn danach immer noch ...
    ... besteht, würde ich - wie schon geschrieben ...
    ... wollen.

    Das, was du vorhast, scheint mir genau das Gegenteil einer pragmatischen Lösung zu sein - und zwar deswegen:
     
  6. #5 LoveAndHappiness, 05.12.2018
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    Drogenkonsum, teilweise Zweckentfremdung der Räumlichkeiten als Bordell und andauernde Geruchs- und Geräuschbelästigung der übrigen Mieter bis spät nach 02:00 Uhr sind glaube ich Grund genug, dass man sich nicht mehr einvernehmlich bemühen möchte. Von der Anziehung des falschen "Publikums" ganz zu schweigen.

    Der Mieter war ein Fehler und das Haus leidet darunter. Es gibt nicht einen einzigen Mieter der nicht angekündigt hat, ausziehen zu wollen, seit dem der Laden vermietet wurde. Gewerbemieter wurde bezüglich Geruchs- und Geräuschbelästigung bereits abgemahnt. Scheint sich in unregelmäßigen Abständen jedoch nicht daran zu halten.

    Außerdem der Zahlungsverzug. Also du kannst es mir glauben, die Geschichte mit Ihm ist bereits etwas länger und mittlerweile an einem Punkt, wo der Gang vor Gericht die beste Wahl erscheint.
     
  7. #6 RP63VWÜ, 05.12.2018
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    Was hältst Du vom einem Gang zum Anwalt?
    Der wird Dir sicherlich raten, eine Abmahnung zum Zahlungsverzug zu erstellen, in dem eine konkrete Fristsetzung genannt wird.
    Bezüglich Lärm, Gestank, Drogen(?), Bumsfallera:
    Protokolle führen, Zeugen benennen, …
    (Polizei bei nächtlicher Lärmbelästigung hinzuziehen)
     
  8. #7 LoveAndHappiness, 05.12.2018
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    War schon beim Fachanwalt.

    Dieser meint, dass von einer Kündigung auf Grundlage von "weichen" Gründen abzuraten seil, weil dies erstens unsicher und zweites viel zu Lange dauern würde.

    Allerdings meint er, dass Zahlungsverzug ein sogenannter "harter" Grund sei und man stets versuchen sollten, wegen Zahlungsverzug zu kündigen.

    Hierfür schlägt er vor, dass wir den offenen Betrag abmahnen aufgrund einer Pflichtverletzung aus dem Vertragsverhältnis und hierfür eine Zweiwochenfrist setzen sollen. Sofern der Betrag nach Ablauf der Frist noch nicht gezahlt ist, sollen wir erneut abmahnen, diesmal mit Androhung einer fristlosen Kündigung. Nach Ablauf der Frist könne man dann auf Grundlage abmahnpflichtiger Vertragsverletzungen außerordentlich Kündigen.

    Hier im Forum bin ich, weil ich über diese Thematik in der Fachliteratur nichts gefunden habe und mich wundere ob jemand sonst seine Erfahrung teilen kann. Aber es scheint als wäre die Problematik zu speziell für dieses Forum.
     
  9. dots

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    Na also! Du bist an ...
    Damit ist doch das ...
    .. abgehakt.
    Ist das Thema damit durch?
     
  10. dots

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    Das wird nichts ändern.
    Der Gestank wird weiter vor sich hin stinken, egal ob ich 20 Protokolle in 10-facher Ausfertigung anfertige und/oder 30 Zeugen für den Gestank ermittele.
     
  11. dots

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    Was ist das denn für eine Flachpfeife, der Anwalt, der sowas meint?
    Ich bin doch nicht blöd und versuche, meinem punktlich zahlenden Lieblingsmieter wegen Zahlungsverzug zu kündigen.
    Das klappt doch nie, auch wenn der Anwalt das fünf mal oder noch öfter meint.

    Gibt es auch nicht abmahnpflichtige Vertragsverletzungen?
    Gibt es wirklich eine AbmahnPFLICHT?
    Wäre mir neu.
     
  12. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Welche Thematik meinst du?
    Vielleicht liegt es auch an deiner Art der Darstellung, oder deinen Umgang mit uns im Zusammenhang mit Anwälten etc.
    Übrigens: Erfahrungen wozu?
     
  13. #12 ehrenwertes Haus, 05.12.2018
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    Hier scheint mir eine 2. Anwaltsmeinung doch sehr angebracht.
    Dein Anwalt hat Recht was die Kündigungsgründe betrifft. Mit harten Kündigungsgründen wird man einen Mieter leichter los als mit den sogenannten "weichen".
    Aber beides ist möglich.
    Du musst nur wissen was du willst und deine Argumente entsprechend gut belegen können, was bei den "weichen" Gründen häufig zeitaufwändiger ist und auch Zeugen benötigt.
    Ob die weichen Gründe in deinem konkreten Fall vermutlich ausreichen würden, kann dir nur ein Anwalt mit Kenntnis aller Sachverhalte sagen. Das letzte Wort hat dann ein Richter, wenn du Klagen musst um deine Interessen und Rechte durchzusetzten.


    Nur mal so grob, wann abgemahnt werden muss (vereinfacht und unvollständig)
    Bei weichen Kündigungsgründen muss vorher abgemant werden. Erst wenn ein Mieter danach sein Verhalten nicht ändert, kann eine Kündigung darauf gestützt werden. Darunter fällt z.B. Ruhestörung, Geruchsbelästigung
    Bei harten Kündigungsgründen muss nicht zuerst abgemahnt werden. In diesen Fällen weiß der Mieter auch so, dass er Mist baut uns sich nicht an den Vertrag hält. Das sind hauptsächlich Mietrückstände.

    Da musst du mal in den Vertrag schauen wie das genau vereinbart wurde.
    Das kann mit und ohne Kündigungsausschluß sein. Ein Kündigungsausschluß betrifft i. d. R. aber nur eine ordentliche Kündigung.

    Bei entsprechend schweren Vertrags- oder Pflichtverletzungen ist meist trotzdem eine Kündigung möglich, nur heißt das dann nicht ordentliche Kündigung, sondern außerordentliche Kündigung.
    Lass dir das am besten von einem Anwalt auseinanderklamüsern.

    Die 2. Anwaltsmeinung, solltest du von einem Fachanwalt für Mietrecht einholen.
    Wenn du deinen jetztigen Anwalt nicht gründlich misverstanden hast, ist er wirklich nicht der richtige Ansprechpartner für dich.
     
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