Gewerbesteuer / Gewerblicher Kauf

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Lukas Timo, 15.05.2014.

  1. #1 Lukas Timo, 15.05.2014
    Lukas Timo

    Lukas Timo Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen!

    Ich besitze insgesamt vier Eigentumswohnungen. Alle Eigentumswohnungen sind vermietet.

    Es sind zwei Appartments in einem Haus und weiterhin zwei Wohnungen in einem anderen Haus. (beides Mehrfamilienhäuser mit Teilungserklärung der jeweiligen Wohnungen über Teileigentum)

    Ich plane den Kauf eines dritten Objekts (ebenfalls Teilungserklärung vorhanden) in dem sich insgesamt 23 Appartments befinden. Ich plane 19 davon zu erwerben und weiterhin in Vermietung zu belassen.

    Mein Notar ist sich nicht sicher ob der Erwerb oder die Vermietung dann möglicherweise gewerblich behandelt wird und ich erhöhte Steuern zahlen müsste.


    Ich plane nicht die Wohnungen in naher Zukunft weiter zu veräußern. Gibt es da Grenzen ab wann das Finanzamt Gewerbsmäßigkeit annimmt und ich evtl. einige Regeln oder Grenzen beachten muss???


    Freue mich über eure Antworten

    Lukas Timo
     
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  3. #2 sara, 15.05.2014
    Zuletzt bearbeitet: 15.05.2014
    sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Die Frage beantwortet dir am besten (d)ein Steuerberater oder auch dein zuständiges Finanzamt.
     
  4. Andres

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    Die Konstellation ist sicher etwas ungewöhnlich (fast das ganze Haus gekauft, aber in sehr viele Einheiten unterteilt), aber ich sehe hier wie der Notar die akute Gefahr, dass das als Gewerbe eingestuft wird.

    Wann wurden denn die anderen Objekte erworben? Vielleicht bestünde diese Gefahr nämlich schon beim Erwerb einer einzigen Einheit.


    Das ist die 3-Objekt-Grenze: Bei Kauf/Verkauf von mehr als 3 Objekten innerhalb von 5 Jahren, wird gewerblicher Handel angenommen. Unter die Gewerbesteuer fallen dann nicht nur die Verkaufserlöse, sondern auch die Mieteinnahmen.

    In bestimmten Fällen kann die Frist von 5 auf 10 Jahre erweitert werden. Dazu gehört u.a. die erkennbare Verkaufsabsicht schon beim Erwerb oder wenn die 5-Jahres-Frist mehrfach nur knapp verfehlt wird, d.h. wenn nach 5 Jahren und ein paar Tagen jeweils das vierte Objekt gekauft/verkauft wird.


    Unter diesem Gesichtspunkt würde ich den Kauf sehr grundsätzlich überdenken. Da es hier um eine größere Summe gehen dürfte, sehe ich z.B. keine Notwendigkeit für den Kauf von Eigentumswohnungen. Ein ganzes MFH in vergleichbarer preislicher Lage zu kaufen, erscheint mir viel sinnvoller. Das senkt auch die Verwaltungskosten (steigert damit die Rendite) und man kann viel freier entscheiden.
     
  5. #4 Lukas Timo, 15.05.2014
    Lukas Timo

    Lukas Timo Neuer Benutzer

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    die ersten beiden Wohnungen wurden 2012 die zweiten beiden 2013 erworben.

    Im Prinzip würde ich gerne das ganze Objekt erwerben, allerdings sind 4 Wohnungen bereits verkauft. Ich würde also die restlichen Wohnungen (alles eine Hausnummer) erwerben. Da ich dann 19 von 23 Wohnungen im Besitz hätte, bestünde schon die Möglichkeit das Objekt kostengünstig zu managen und selbst zu verwalten.
     
  6. Duncan

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    Du hättest immer noch die Eigentümer von den anderen 4 Einheiten an der Backe, das kann gut gehen, aber auch verdammt nerven.

    Ansonsten würde ich Einheiten in der Größenordnung nicht selbst kaufen, sondern eine von mir kontrollierte Gesellschaft. Mietrecht ist immer auch Haftungsrecht, das sollte man begrenzen. Hierzu sollte ein gesellschaftsrechtlich und steuerrechtlich firmer Anwalt befragt werden.
    Eine GmbH & Co. KG wäre der Klassiker, aber auch eine S.A. wäre überlegenswert.
    Ab einer gewissen Größenordnung kommst um die Gewerbsmäßigkeit eh nicht drumrum.
     
  7. Andres

    Andres
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    Dann hast du gute Chancen, bereits jetzt gewerblich unterwegs zu sein. Wie so oft hätte man hier vorab den Rat eines Steuerberaters einholen sollen.


    Es hat ja niemand behauptet, dass das nicht möglich wäre. Ich persönlich halte das nur für wenig sinnvoll. Selbst wenn es kostengünstig ist, verursacht es zumindest Zeitaufwand, den man auch sinnvoller investieren könnte als in die Verwaltung von Hausgeld, Wirtschaftsplan, Jahresabschluss, Versammlungen, Beschlüssen ... . Und bestimmte Entscheidungen kannst du auch mit deiner riesigen Mehrheit nicht alleine durchsetzen.
     
  8. #7 immodream, 15.05.2014
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    Hallo Lukas Timo,
    wenn du die Beiträge über Probleme der Eigentumswohnungsbesitzer lesen würdest,
    kämmst du nicht mehr auf die Idee, ein 23 Familienhaus zu kaufen, in dem auch nur eine Wohnung von einem anderem Eigentümer erworben wurde.
    Ich hab grundsätzlich nur komplette Häuser gekauft und kann jederzeit bestimmen, welche Instandsetzungsarbeiten durchgeführt werden , ob der Treppenflur grau oder grün gestrichen wird und ob die Klingelschilder schwarze Schrift auf weisen Grund oder umgekehrt sein müssen.
    Das sollten jetzt ein paar extreme Beispiele sein.
    Wenn man zu Anfang der Immobilienbesitzer-Karriere mit zwei Eigentumswohnungen anfängt, ist das noch für mich nachvollziehbar.
    Aber wenn ich Geld habe oder Kreditwürdig bin , um 19 Wohnungen zu kaufen, kämme für mich nur ein Objekt in Frage, das ich alleine besitze.
    Selbst eine Ehefrau ist schon bei manchen Fragen ein Eigentümer zu viel.
    Grüße
    Immodream
     
  9. Duncan

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    ach, immodream so wild finde ich das mit den WEG gar nicht, mag daran liegen, dass ich mit der Zusammensetzung der meinigen viel Glück gehabt habe.
    Ja, bei manchen Diskussionen hilft es ein Gemüt wie ein Schaukelpferd zu haben. Aber wenn man entspannt an das ganze herangeht und das kann man mit solcher Mehrheit, dann ist das alles halb so wild. Und man kann durchaus darauf hin arbeiten diese 4 Whg. auch noch einzufügen. Andererseits kann ich da eh schon WEG auch mal schnell eine einzelne Whg. übertragen, sei es an die Kinder oder oder.
    Das würde mich nicht schrecken, aber da ich der allgemeine Zahlmeister bei einem solchen Objekt bin sollte man sich das sehr genau und fachkundig ansehen.
     
  10. #9 immodream, 16.05.2014
    immodream

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    Hallo Duncan,
    du hast sicherlich auch Recht .
    Aber ich bin es gewohnt, meine Entscheidungen allein zu fällen ohne andere Leute zu fragen ( außer natürlich Ehefrau ).
    Mir reichen schon die Vorschläge und Wünsche der Mieter , die ja eigentlich kein Mitspracherecht haben.
    Und an meine Kinder möchte ich auch keine einzelnen WEG übertragen ( mögliche Probleme hier auch wieder mit Ehefrauen ).
    Grüße
    Immodream
     
  11. Duncan

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    @immodream: das Ehefrauenproblem habe ich bisher sehr einfach und konsequent lösen können. Zum einen bin ich großer Fan von diesem weisen Manne. Zum anderen konnte ich mir ein teures JA im falschen Moment bisher verkneifen. :15:
    Und ein wenig Feedback oder Diskussionsanreize finde ich oft nicht so verkehrt. Und die meisten Sachen kannst mit einer solchen Mehrheit auch so einfach durchsetzen. Eventl. musst einem Teil der Summe hinterher laufen. Aber eine ZV wäre durchaus auch mal eine Option...
    Also vor dem Kauf sich mit den anderen Eigentümern zu verständigen wäre sicher nicht so abwegig - entscheiden kann man dann immer noch.
    Ich bin ein großer Freund von Optionen offen halten.
     
  12. #11 rendasachmit, 28.05.2014
    rendasachmit

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    Das ist doch totaler Quatsch. Als Mehrheitseigentümer kann er sehr viel durchsetzen. Alles halb so wild.
     
  13. Andres

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    Das einzige, das hier totaler Quatsch ist, ist dein Beitrag. Gestern hat sich der TE in einem anderen Beitrag über die Beschlussfassung zu drei Vorhaben informiert. Ergebnis: Eines geht mit seiner Mehrheit (Verwalterbestellung), eines vielleicht (modernisierende Instandhaltung, wenn es denn eine solche ist), eines nicht (bauliche Veränderung).
     
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Gewerbesteuer / Gewerblicher Kauf

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