Gewerbliche Untervermietung von Wohnungen-Hilfestellung gesucht

Dieses Thema im Forum "VF - Ankündigungen!" wurde erstellt von Möwaz, 21.05.2013.

  1. #1 Möwaz, 21.05.2013
    Zuletzt bearbeitet: 21.05.2013
    Möwaz

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    Moin Moin bin neu hier 24 Jahre Jung und aus Hamburg.

    Bin mir gar nicht so sicher, ob ich hier die richtige Rubrik in diesem Forum treffe, aber es geht zumindest um Vermietung- und da bin ich ja hier richtig nehme ich an?

    Ich weiß gar nicht wo ich anfangen soll zu Fragen, aber fangen wir mal von ganz vorne an.

    Ich plane schon seit fast einem Jahr, professionell ganz gezielt bestimmte Wohnungen ANZUMIETEN und diese dann gewinnbringend zu vermieten.

    Die Frage, wie das funktionieren soll, sei fürs Erste dahingestellt.

    Meine Frage wäre jetzt ganz speziell, oder besser gesagt meine FrageN.

    Wie oder was muss ich da von dem Gewinn abführen?

    Gehen wir von einem ganz expliziten Beispiel aus.

    Es gibt eine Immobilie die ich anmieten möchte. Sie beinhaltet insgesamt 10 Wohnungen á 35 qm für insgesamt 5000 EUR plus 2000 EUR nebenkosten.

    Sagen wir ich vermiete jede Wohnung für 900 EUR (das sind alles nur beispielzahlen um das rechnen zu vereinfachen.

    Muss die Wohnungen aber soweit noch auf Vordermann bringen, dabei entstehen mir kosten von sagen wir mal 20.000 EUR direkt am Anfang. Hinzu kommt die Kaution in Höhe von 15.000 EUR und eine Maklergebühr in Höhe von sagen wir 10.000 EUR(ist rein rechnerisch für dieses Beispiel eigentlich mehr)


    Was muss da jetzt abgeführt werden?

    Ich erwirtschafte ja dadruch mehr als 17.500 EUR im Jahr. Das ist aber nicht mein Gewinn, sondern der Umsatz ganz vereinfacht ausgedrückt. Oder wie genau muss ich das jetzt angehen? Ich muss mit diesem Anliegen defintiv zum Steuerberater. Da blickt ja kein Mensch mehr durch.

    Kann mir hier vielleicht jemand ein Paar Ansätze liefern?

    Ich arbeite doch dann als "gewerblicher Weitervermieter" richtig? So muss ich das doch dann auch anmelden nehme ich an?
     
  2. AdMan

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  3. #2 Tobias F, 21.05.2013
    Tobias F

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    Also ob es das Gewerbe des "Weitervermieters" gibt weiß ich beim besten Willen nicht, auch weiß ich nicht ob Du da etwas "Anmelden" musst.
    Sicher ist aber:
    Du brauchst die Genehmigung Deines Vermieters zur Weitervermietung.
    Wie Du darauf kommst damit ein Geschäft machen zu können muss man auch nicht verstehen, denn rein theoretisch könnte ja Dein Vermieter die Wohnungen auch selbst zu einem höheren Preis vermieten.

    Bez. Steuer wäre ein Steuerberater auf jeden Fall der richtige Ansprechpartner. Der wird dir sicherlich sagen das der Gewinn, also die Differenz zwischen Ausgaben und Einnahmen (wobei die von dir gezahlte Kaution sicherlich keine Ausgabe ist), zu versteuern ist.
     
  4. Möwaz

    Möwaz Neuer Benutzer

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    Das muss es ja irgendwie geben. Zumindest gibt es in Hamburg sehr oft Immobilien mit mehreren Einheiten die ganz speziell nur an gewerbetreibende Weitervermieter VERMIETET wird, nicht verkauft wird.

    Und klar, kann der jenige es machen die selber Gewinnbringend weiter zu vermieten. Aber der Gewinn den man erzielt aus 10 Wohnungen......ist jetzt keine Summe wo man sich selbst zum Krösus ernennen kann.

    Also da steckt Arbeit hinter die zwar sicherlich ihr Geld macht, aber dem ein oder anderen wird das wohl einfach zu wenig für den Aufwand sein.

    Da ich momentan aber auf der Suche nach einer neuen Herausforderung suche und ungern in ein Arbeitsverhältnis möchte, ist das für mich eigentlich fast schon optimal.

    Ein bisschen Restrisiko sehe ich da schon noch.....aber das möchte ich erstmal bei meinen Berechnungen ausser acht lassen.


    Also hat noch jemand Denkansätze oder Literatur zum nach lesen? Das Internet bietet eine Menge Stoff, aber sobald ich etwas lese und auf den nächsten Link klicke, relativiert sich der zuvor gelesen Beitrag zu dem Thema meistens wieder, weil eine neue Regelung die davor widerrum aufhebt.....
    "Wenn dies der Fall ist, dann tritt jenes ein, wenn jenes aber nicht der Fall sein sollte wird dieses erforderlich...."
     
  5. #4 lostcontrol, 21.05.2013
    lostcontrol

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    wenn du dann den termin beim steuerberater hast, empfehle ich dir dringend dich auch gleich zu erkundigen wie du mit folgenden kosten umgehen sollst:
    => kosten für schönheitsreparaturen, die von deinen mietern nicht gemacht wurden bzw. miserabel gemacht wurden
    => kosten für mietminderungen, die deine mieter eventuell vornehmen
    => kosten für schäden, die deine mieter anrichten aber nicht bezahlen wollen
    => kosten für rechtsanwälte zum durchführen von z.b. räumungsklagen
    => kosten für nichtbezahlte nachzahlunge zur betriebskostenabrechnung
    => kosten für detektive, die die in nacht-und-nebel verschwundenen mieter ausfindig machen
    => unzähligen kleinkram mehr...

    du schreibst "ein bisschen restrisiko"... ich glaube du unterschätzt dieses restrisiko ganz gewaltig. schau dich doch einfach mal in diesem forum hier um wieviele leute, die wesentlich mehr erfahrung mit dem vermieten haben als du, hier ständig ihrem geld hinterherrennen müssen.
    bist du sicher dass du weisst was du dir damit antust?
     
  6. Möwaz

    Möwaz Neuer Benutzer

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    Das mag schon sein, dasaß absolut recht hast. Ich habe mich auch schon hier ungesehen. Aber sowas sollte mich nicht abhalten. Wenn es nämlich um sowas geht, Dann sollte man nämlich gar nichts selber machen. Von sowas sollte man sich erstmal nicht abschrecken lassen. Ich brauche eigentlich erstmal für die weiteren Berechnungen bzw Überlegungen, was man da beachten sollte, was der liebe Staat von mir haben will.


    Weiß einer dazu was?

    Das andere nehme ich mir natürlich auch zu Herzen und werde das bei meinen Überlegungen beachten
     
  7. Syker

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    Hallo Möwaz


    Dies sollte natürlich in ersterlinie ein Steuerberater beantworten.

    Allgemein kann man sagen das der Gewinn mit deinem persönlichen Steuersatz zu versteuern ist.
    Solltes du eine juristische Person sein (z.B. GmbH)) liegt die Körperschaftssteuer bei 15%,
    wenn du allerdings Entnahmen aus dieser GmBH machst wird das zusätzlich mit dem persönlichen Steuersatz versteuert.


    VG Syker
     
  8. #7 lostcontrol, 21.05.2013
    lostcontrol

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    du schreibst doch selbst dass du damit zum steuerberater musst.
    wieviel du dann tatsächlich an einnahmen aus VV haben wirst, wieviel du dafür investieren musst usw. kann dir hier niemand sagen, nicht mal dann wenn man genaue zahlen hätte, da hängt einfach 'ne menge anderes mit dran, z.b. wieviel du in deinem brotberuf verdienst usw.

    es wurde zwar schon gesagt, aber sicherheitshalber nochmal:
    die kautionen die du hinterlegen wirst müssen kannst du sicherlich nicht absetzen.
    und die kautionen die du von deinen mietern bekommst darfst du nicht anrühren sondern musst sie getrennt von deinem eigenen vermögen anlegen.
    das sind dann schon mal ein paar tausend euro die du vorab erstmal haben musst.

    ausserdem musst du für 'ne ganze menge kosten in vorleistung gehen.
    und wenn du "deine" wohnungen nicht untervermietet kriegst musst du selbstverständlich auch weiterbezahlen.

    und noch was, das ich nicht verstehe:
    wenn dein vermieter mitbekommt dass du die wohnungen doppelt so teuer weitervermietest, was sollte ihn davon abhalten dir deinen (gewerblichen) mietvertrag sofort zu kündigen und mit den jeweiligen mietern einen eigenen vertrag direkt zu machen?
     
  9. #8 lostcontrol, 21.05.2013
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    kannst du da ein beispiel nennen?
    oder eine quelle wo man das nachlesen könnte?
    ich hab zwischenzeitlich ein bisschen gegoogelt diesbezüglich, konnte aber nichts entsprechendes finden...
    oder verwechselst du das eventuell mit eigentümergemeinschaften?
     
  10. Möwaz

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    Und wenn ich jetzt sagen wir mal arbeitslos bin? Also nicht arbeite aber auch nicht arbeitslos gemeldet bin. Dann habe ich ja kein Einkommen woran das gebunden wäre , richtig ?
     
  11. Berny

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    Dann kaufste Konserven von Aldi, Lidl usw. und verkaufst die dann mit Gewinn weiter...:unsicher016:
    Muss ich jetzt noch deutlicher werden?
     
  12. Möwaz

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    Ja bitte etwas deutlicher werden. Dieser Spruch ist mir nicht ganz geläufig. Und ich kann damit auch nicht soviel anfangen. Ich habe mir Schinmal für morgen einen Termin beim Steuerberater geholt. Dann Berichte ich nochmal. Vielleicht fällt einem ja noch was zu meinen hauptsächlichen fragen ein.
     
  13. #12 Tobias F, 21.05.2013
    Tobias F

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    Ich weiß nicht was Du hier noch wissen willst.
    Deine Hauptfrage war doch:
    Und die Antworten, soweit hier möglich, hast Du schon erhalten.

    Zum WIE?
    Ganz einfach, eine Steuererklärung ans zuständige FA, und dann eben zahlen was die dir ausrechnen (sofern dein Steuerberater dort keinen Fehler feststellt).

    Zum WAS:
    Eben das was das FA dir als Steuerschuld mitteilt.

    Aber lass Dir das mal in Ruhe von Deinem Steuerberater, der bekommt nämlich Geld dafür, erklären.
     
  14. Möwaz

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    Nein das wurde noch nicht beantwortet, oder habe ich das überlesen ?
     
  15. #14 Tobias F, 21.05.2013
    Tobias F

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    Dann schau Dir mal in Ruhe die Antworten an die Du bisher bekommen hast (u.a. Nr. 6). Davon abgesehen sollte man schon wissen das man eine Steuererklärung beim FA abgeben muss, und dass es einen individuellen Steuersatz gibt (von dem Dir hier niemand sagen kann wie der bei Dir ist oder sein wird).
    Da Du aber schon in Deiner Frage geschrieben hast zum Steuerberater gehen zu wollen (was auch wichtig und richtig ist), ist sowieso nicht wirklich zu verstehen welche Antwort/en du eigentlich erwartet hast.
     
  16. #15 lostcontrol, 21.05.2013
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    dann musst du deine einnahmen aus VV trotzdem versteuern.

    hast du überhaupt ausreichend rücklagen um das durchzuziehen?

    oder anders gefragt: wer soll dir denn gleich mehrere wohnungen vermieten, wenn du ohne einkünfte bist?
    klar - vielleicht findest du einen vermieter der sich denkt "juhuu, endlich ein depp der sich den ganzen stress mit den mietern antun will und die komplette haftung mir gegebenüber übernimmt ohne dass ich mich um irgendwas kümmern muss", aber du musst ja erstmal 'ne menge kapital totlegen in form von kautionen. gehen wir mal davon aus dass die 35qm-wohnungen kalt 400 euro kosten (das ist das was 'ne bekannte von mir in hamburg-harburg für etwas in der größenordnung bezahlt), dann zahlst du ja pro wohnung erstmal 1.200 euro für kaution und die erste miete (damit du überhaupt leute zu besichtigungen einladen kannst), d.h. 1.600 euro. also gleich mal 16.000 euro sofort auf den tisch, zuzüglich betriebskosten für mindestens den einen monat.
    und rücklagen solltest du natürlich auch noch haben, falls mal was sein sollte (und irgendwas ist IMMER).
     
  17. Möwaz

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    Ja wenn ich solche Rücklagen nicht hätte dann würde ich doch sowas nicht in Erwägung ziehen ! Ganz auf den Kopf gefallen bin ich nicht. Ich habe genug Rücklagen um das ganze komplett ohne Mieter durchzuziehen( wenn wir von dem fiktiven Beispiel oben ausgehen)


    Es geht um viel Geld, aber mehr als das Geld zu verlieren( Wovon ich aber nicht ausgehe) kann doch nicht passieren. Im schlimmsten fall habe ich halt zu wenig Mieter.
     
  18. Möwaz

    Möwaz Neuer Benutzer

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    Vielleicht habe ich mich auch nicht ausführlich genug ausgedrückt. Ich habe hier vielleicht eine Antwort erwartet, dass jemand Soetwas zufällig selber macht.

    Und mir unter Umständen sagen kann inwiefern es sich wirklich lohnt.

    Ich denke es ist Quatsch solch ein Gewerbe dann anzumelden, dann die 24 Monate anzumieten solch eines Objekts mit 10 Wohneinheiten. Alles dann erfolgreich mit einem guten Umsatz zu vermieten, damit man am Ende merkt, dass unterm Strich nach allen Abzügen Nixhts mehr übrig bleibt. Versteht ihr jetzt was ich meine?


    Was ich auch absolut schade finde, dass hier an den Tag gelegt wird, dass jeder ein Meister sein muss, bevor er Soetwas in die Hände nimmt.

    Ich will was auf die Beine stellen und wollte nur oberflächlich ein bisschen hintergrundwissen erhalten bezüglich einer Selbstständigkeit in diesem Bereich.

    Antwort sechs war etwas hilfreich, da habe ich auch was eingeworfen diesbezüglich. Und habe eine Aldi Antwort erhalten, weiß mit diesem Vergleich mit den Konservendosen nichts anzufangen. Und kann dementsprechend nicht darüber nachdenken, was dann mit der Antwort aus 6 gemeint war.
     
  19. kathi

    kathi Gesperrt

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    Ja, wir sind schliesslich nicht blöd.
    Suchst du sowas hier?:
    Einkommensteuerrechner online
     
  20. Syker

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    Hallo Möwaz


    Wir kennen deinen persönlichen Steuersatz halt nicht,
    und die foreneigende Glaskugel ist einem User leider runtergefallen.

    Die Antwort auf die Arbeitslosigkeit findest du übrigens in Beitrag #15.
    Du hast weiterhin ein Einkommen (aus VV -> Vermietung und Verpachtung)
    wovon du ja offensichtlich leben willst.


    VG Syker
     
  21. #20 lostcontrol, 21.05.2013
    lostcontrol

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    würde aber nicht zu deinem geschäftskonzept passen - so ganz ohne mieter...

    komisch - das vermieten hat schon so einige leute ihre existenz gekostet, warum glaubst du, du seist davor gefeit?
    selbstverständlich kann da mehr passieren als nur geld zu verlieren - du kannst dich auf lebenszeit verschulden.
     
Thema: Gewerbliche Untervermietung von Wohnungen-Hilfestellung gesucht
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