gewerbliche Weitervermietung durch den Verwalter

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von hrudolf, 13.02.2012.

  1. #1 hrudolf, 13.02.2012
    hrudolf

    hrudolf Gast

    Beim Verkauf eines Appartments hatte ich unerwartete Schwierigkeiten, da sich Kaufinteressenten an einer Untervermietung stießen.
    Nach längeren Nachforschungen kam heraus, daß das Einzimmerappartment vom Verwalter an einen Makler ohne Kaution vermietet war, der dies mit Aufschlag weitervermietete. Ein schriftliche Genehmigung zur Weitervermietung lag nicht vor, hätte ich auch niemals genehmigt, von der Untervermietung hat mir der Verwalter nie etwas mitgeteilt. Der Verwalter weigert sich, dem Mieter, der selber nie in der Wohnung gemeldet war oder dort wohnte, auf mein Verlangen zu kündigen. Dem Mieter gehören bereits etwa zehn Wohnungen im Haus.
    Wie vorgehen ?
     
  2. AdMan

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  3. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    :wink5: hrudolf,

    also a) würde ich mal deinen "tollen" Verwalter vor die Türe setzen und b) würde ich das Untermietverhälnis beenden, da der Verwalter bzw auch der Makler nicht die Rechte vom Eigentümer hatte hier eigenständig Unterzuvermieten und somit der Untermietvertrag m.E. keine Gültigkeit besitzt bzw hier ja auch die wichtige "Erlaubnis" fehlte.

    Da der Makler ja nicht selber in der Wohnung wohnt und somit die ganze Wohnung untervermietet hat, dürfte m.E. hier auch kein "berechtigtes Interesse" bestehen, sodass die Zustimmung hier zwingend erforderlich wäre. Also mahne den Makler (ist ja der eigentlicher Mieter der Wohnung) hier ab und setze eine angemessene Frist. Sollte das keine Wirkung zeigen, dann kannst du m.E. fristlos dem Makler hier kündigen und somit endet dann auch eine evtl Untermietung.
     
  4. #3 hrudolf, 13.02.2012
    hrudolf

    hrudolf Gast

    nicht ganz so leicht

    Hallo Pharao,

    vielen Dank für den Tip, leider gibt es bei der Realisierung einige Probleme.
    Der Verwalter ignoriert alle Aufforderungen, dem Mieter zu kündigen. Der RA sagt, das sei mein Problem.
    Es läuft eine Kündigung per Zivilverfahren. Zeitraum Rechtshängigkeit bis zur mündlichen Verhandlung ca. acht Monate. Der Mietvertrag schreibt eine Nutzungsbindung an eine bestimmte Zielgruppe vor, zu der der Mieter nicht gehört, das interessiert keinen.
    Ich überlege, gegen den Verwalter Strafanzeige wegen Untreue zu erstatten, schliesslich handelt er vorsätzlich entgegen meinen ausdrücklich dargelegten Interessen. Der ihm vermutlich bestens bekannte Mieter schlägt etwa ein Drittel der von ihm bezahlten Miete auf die Miete des Untermieters drauf.
    Das ganze flog nur auf, als eine Kaufinteressentin feststellte, daß der Mietername nicht auf der Klingel steht. Daraufhin hat der Mieter den Besichtigungstermin für diese Kaufinteressentin um zweieinhalb Monate verschleppt.
    Ich könnte mir vorstellen, daß diese Konstruktion auch bei anderen WEG's verwendet wird. Wenn der Eigentümer klamm wird, kann man so die Wohnung billig per Zwangsversteigerung erwerben.
     
  5. #4 Papabär, 13.02.2012
    Papabär

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    Hallo hrudolf,

    irgendwie habe ich die ganze Konstruktion noch nicht verstanden - glaub´ ich.
    Also Du besitzt ein Apartement, daß Du bezugsfrei erworben hast ... danach hat der (ich vermute WEG-)Verwalter diese Wohnung an einen Makler (selber Eigentümer innerhalb besagter WEG) vermietet. Der Makler wiederum hat das Apartement an einen Dritten weitervermietet ... soweit richtig?

    Die Frage ist m. E. doch, wer Dein Vertragspartner ist ... und hier tippe ich mal auf jenen Makler. Diesen Mietvertrag kannst Du kündigen - und zwar nur Du, denn der WEG-Verwalter ist dazu nicht befugt. Hilfreich wäre es sicherlich, wenn Du jenen Mietvertrag schriftlich hättest.

    Wenn Du noch keine Erfahrung mit solchen Kündigungen hast, dann wende Dich vorsichtshalber an den Fachanwalt Deines Vertrauens ... eine fehlerhaft Kündigung kann zur Nichtigkeit selbiger führen, was einem der gewiefte Makler aber erst im streitigen Verfahren mitteilt ... und dann ginge der Schmu´ (Fristen) von vorne los.

    Wenn der Bewohner sich quer stellt, wirst Du um eine Räumungsklage eh´ nicht umhin kommen - ob sich eine Klage gegen den vermeindlich untreuen Verwalter lohnt, wird sicherlich ebenfalls anwaltlich überprüft werden müssen.
     
  6. #5 hrudolf, 15.02.2012
    hrudolf

    hrudolf Gast

    alles angeleiert - gibt es mehr Möglichkeiten

    Hallo Papabär,

    deine Vorschläge habe ich bereits realisiert: der Mieter ist per Fachanwalt WEG gekündigt, sträubt sich mit allen Tricks. Vor einer Strafanzeige gegen den Verwalter lasse ich mich juristisch beraten.
    Geht mehr ? Ich bin offengesagt geschockt, mit welcher Dreistigkeit hier "Schmu" (gefühlter, aber vielleicht im juristischen Sinne nicht so zu bezeichnender "Betrug") betrieben wird. Es kommt mir so vor, als wäre der "doofe" Eigentümer zur Ausplünderung freigegeben, weil sich niemand an der Verstößen wie fehlende Meldung des Mieters, Nichtmitteilung der Untervermietung, Mieter gehört nicht zum Berechtigtenkreis usw. stört. und der Zwischenmieter hier ohne eigene Leistung Geld verdient.
     
  7. Berny

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    Hallo hrudolf,

    der derzeitige Mieter hat einen MV mit seinem VM. Wer der Eigentümer der Mietsache ist, interessiert ihn nicht.
    Du hast m.E. den Fehler gemacht, Dich nicht ausreichend um Dein Eigentum gekümmert zu haben.
     
  8. #7 Papabär, 15.02.2012
    Papabär

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    Liegt Dir der Mietvertrag mit dem Makler schriftlich vor? Falls ja, würde ich in Erwägung ziehen, den Spieß mal umzudrehen. (Wollt´ schon "einfach" schreiben ... aber das wär wohl auch falsch).

    Zieh' die Miete hoch. Irgendwann macht Dein Makler nämlich kein Geschäft mehr bei der Sache, bzw. der Bewohner kann dem Makler seinen Obolus nicht mehr zahlen ... dieser ist Dir jedoch weiterhin verpflichtet. Allerdings solltest Du so eine Maßnahme erst mal mit Deinem Anwalt durchsprechen.
     
  9. #8 hrudolf, 02.05.2012
    hrudolf

    hrudolf Gast

    Zwischenstand

    Hier der Zwischenstand nach langen Kampf:

    Eine Prüfung der Angelegenheit durch die Staatsanwaltschaft ergab, daß hier nichts erkennbar strafrechtlich relevantes vorliegt, ich möge den bereits beschrittenen Zivilklageweg weiterverfolgen.
    Da ich, anders als geplant, immer noch Eigentümer bin, habe ich diese Eigenschaft ausgenutzt. Ich habe beim Verwalter beantragt, daß die Untervermietungen auf die Tagesordnung der nächsten WEG-Versammlung kommen und einen Beschluss vorgeschlagen, das Untervermietungen nur noch mit vorheriger schriftlicher Erlaubnis des Eigentümers (nicht der Verwalters) erlaubt sein sollen. Der Verwalter hat mich sehr "aufgescheucht" angerufen, weil er glaubte, ich wäre nicht mehr Eigentümer. Den TOP habe ich dann aber mit der auf der Brust des Verwalters gesetzten Pistole (Nachweis der Eigentümerschaft, alle Post per Einschreiben/Rückschein) durchgedrückt bekommen. Auf einen Anregung aus einem anderen Faden dieses Forums hin habe ich die Eigentümerliste vom Verwalter bekommen, auch hier musste für die rechtzeitige Zustellung massiv Druck ausgeübt werden. Ich habe dann die knapp hundert Mitglieder des Mietpools angeschrieben und ihnen als Begründung für meine Beschlussantrag die Geschichte in Kurzform geschildert (ohne Reizworte und im sachlichen Ton). Die Mietpoolmitglieder bekommen dieses Anschreiben noch vor der WEG-Versammlung, an der ich auch teilnehmen werde. Es könnte eine sehr lebhafte Versammlung werden.
     
  10. #9 Papabär, 02.05.2012
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    Also ich bin in diesem Thread grad´ nicht ganz up-to-date, aber welchen Zweck soll die Aktion haben?

    Eine Beschlussfassung durch die WEG dürfte wohl kaum rückwirkend gelten ... abgesehen davon ist das doch in den §540 & 553 BGB ohnehin schon alles geregelt ... oder?
     
  11. #10 hrudolf, 02.05.2012
    hrudolf

    hrudolf Gast

    Papabär:

    Also ich bin in diesem Thread grad´ nicht ganz up-to-date, aber welchen Zweck soll die Aktion haben?

    Eine Beschlussfassung durch die WEG dürfte wohl kaum rückwirkend gelten ... abgesehen davon ist das doch in den §540 & 553 BGB ohnehin schon alles geregelt ... oder?
    ----------------------------------------------------------------------
    Die Untervermietung war den Eigentümern nicht bekannt, sie erfolgte (vermutlich) mit Genehmigung des Verwalters, der die Eigentümer davon nicht unterrichtete. Das Problem, diese Untervermietung zu beenden, hat aber nicht der Verwalter, sondern der Eigentümer.
    Die Aktion verfolgt zwei Zwecke: erstens, sowas in Zukunft zu verhindern, und zweitens, ebenfalls betroffenen Eigentümern diesen Zustand bewusst zu machen, der ihnen wahrscheinlich gar nicht bekannt war.
     
  12. #11 Papabär, 02.05.2012
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    Bin beim Überfliegen des Threads gerade noch über etwas gestolpert:
    Was bedeutet denn Fachanwalt WEG? Ist das der Anwalt, der im Namen der WEG hantiert? Dann hätte er sich mit der Kündigung zwar seine Schreibgebühren nebst Auslagen verdient ... wertlos wäre die Kündigung aber trotzdem. Nur der Eigentümer oder SEIN Vertreter können diese Kündigung aussprechen.

    Außerdem setzt eine Kündigung wegen vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache m. E. eine Abmahnung voraus. Ist die erfolgt?
     
  13. #12 hrudolf, 02.05.2012
    hrudolf

    hrudolf Gast

    Papabär:
    Was bedeutet denn Fachanwalt WEG? Ist das der Anwalt, der im Namen der WEG hantiert? Dann hätte er sich mit der Kündigung zwar seine Schreibgebühren nebst Auslagen verdient ... wertlos wäre die Kündigung aber trotzdem. Nur der Eigentümer oder SEIN Vertreter können diese Kündigung aussprechen.

    Außerdem setzt eine Kündigung wegen vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache m. E. eine Abmahnung voraus. Ist die erfolgt?
    --------------------------------
    Fachanwälte (für WEG-Recht) sind besonders qualifizierte Anwälte für den WEG-Bereich und werden in entsprechenden Verzeichnissen auch als solche gekennzeichnet. Der Klage auf "Räumung und Herausgabe" durch den Fachanwalt in meinem Auftrag gingen mehrere Kündigungen wegen Verstoßes gegen den Mietvertrag meinerseits voraus. Die Vorschriften des BGB zum Kündigungsschutz für Wohnraum sind auf den Mieter nicht anwendbar, da die Anmietung nicht zu Wohnzwecken erfolgte. Die örtliche Ermittlung ergab, daß der Mieter nicht in der Wohnung wohnhaft ist.
     
  14. #13 Christian, 03.05.2012
    Christian

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    Hallo,

    was hat ein Mietvertrag mit WEG zu tun?
    Seit wann muss ein Mieter in der jeweiligen Wohnung wohnen?
    Seit wann ist es verboten, durch Untervermietung Geld zu verdienen?

    Ich hab den Eindruck, daß sich jemand, der quasi überhaupt keine Ahnung hat, in etwas verrannt hat, von dem er dermaßen überzeugt ist, daß er unfähig ist, gutgemeinte und hilfreiche Ratschläge anzunehmen ... hoffentlich liege ich mit meiner Einschätzung daneben.
     
  15. #14 hrudolf, 03.05.2012
    hrudolf

    hrudolf Gast

    Daneben

    Christian:
    hoffentlich liege ich mit meiner Einschätzung daneben.
    --------------------------------------------------------------
    Ich meine, meilenweit daneben, haben sie die Artikel eigentlich gelesen und verstanden ?

    Die Wohnung der WEG gehört zu einem Mietpool, dessen Verwalter der Mietpool ist. Sollte also eigentlich, da er von mir sowohl als WEG-Verwalter als auch als Mietpoolverwalter bezahlt wird, in meinen Interesse handeln. Stattdessen agiert er so, daß mir ein Einspruch eines anderen WEG-Fachanwaltes in den Sinn kommt: "Mit der Unterschrift unter dem Mietpool haben sie ihre Enteignung unterschrieben." Wie ich der Mietpoolverwaltung mehrfach sehr deutlich gemacht habe, ist es weder in meinem Interesse, daß ein ihnen mit Sicherheit bekannter Mieter mit meiner Wohnung Geld verdient und vermutlich deswegen den Verkauf behindert. Der Mietpoolverwalter bekommt für die Anbahnung von Vermietungen ein separates Entgeld. Damit verdienen sowohl Mietpoolverwalter als auch Mieter mit meiner Wohnung nahezu ohne Aufwand Geld. Wenn sie das meine Interessenvertretung bezeichnen, liegen ihre Wertvorstellungen wohl so, daß sie sich mit Vorliebe auch gerne selber auspeitschen, so dermaßen verirrt finde das.
    Es ist ähnlich "schräg", daß ein Mietpoolverwalter mit die Vermietung gegen etliche Punkte des von ihm selbst entworfenen Mietvertrages verstößt und bei Reklamation desjenigen, in dessem Auftrag er handelt, absolut kontraproduktiv handelt. Aber wie bereits erwähnt, manche genießen es wohl, sich selbst auszupeitschen.
     
  16. #15 Christian, 03.05.2012
    Zuletzt bearbeitet: 03.05.2012
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Mal von der angeblich fehlenden Erlaubnis der Untervermietung abgesehen: Ob und wie viel Geld der Mieter mit der Untervermietung verdient und welchen Aufwand er dafür leistet, kann, muss und sollte dir egal sein. Wenn du dich daran festbeißt, machst du dich nur lächerlich.

    Wer ist denn der Vermieter? Du? Oder der "Verwalter"? Hat der Verwalter vielleicht sogar die Untervermietung genehmigt? Liegt dir der Mietvertrag vor? Hast du den unterschrieben?

    Ob du den anderen WEG-Mitgliedern gegebüber deinen Unmut zur Schau stellst, dürfte m.E. total egal und mehr als nebensächlich in Bezug auf den Mietvertrag sein.

    Der "Verwalter" scheint 2 Rollen zu belegen: Einmal WEG-Verwalter, und einmal Verwalter deiner Wohnung. Ich denke, daß man das trennen muss und sollte. Für mich sieht es so aus, als wenn du das nicht getan hast.

    Gruß,
    Christian
     
  17. #16 hrudolf, 03.05.2012
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    hrudolf Gast

    Christian:
    Mal von der angeblich fehlenden Erlaubnis der Untervermietung abgesehen: Ob und wie viel Geld der Mieter mit der Untervermietung verdient und welchen Aufwand er dafür leistet, kann, muss und sollte dir egal sein. Wenn du dich daran festbeißt, machst du dich nur lächerlich.
    -----------
    Wie gesagt, es gibt auch Leute, die peitschen sich gerne aus, allerdings wenige und ich gehöre nicht zu denen. Dein Argument ist m.E. völlig blödsinnig und am Thema vorbei, schließlich ist eine eigene Mieteinnahme und nicht das Teilen mit einem anderen eine der Gründe für den Besitz. Von der Verfügungsgewalt über das Eigentum mal völlig abgesehen.
    -
    Christian:
    Wer ist denn der Vermieter? Du? Oder der "Verwalter"? Hat der Verwalter vielleicht sogar die Untervermietung genehmigt? Liegt dir der Mietvertrag vor? Hast du den unterschrieben?
    ----------
    Der Vermieter bin nach Vertrag ich, vertreten durch die Mietpoolverwaltung, die auch der Verwalter ist. Mir liegt der Mietvertrag vor, den ich allerdings nie unterschrieben habe und den ich nur aufgrund der Anforderung durch einen Kaufinteressenten bekommen habe. Unter anderen verlangt er eine Genehmigung der Untervermietung, die ich nie erteilt habe. Der Mietpoolverwalter hat auch auf Anfrage nie eine Aussage dazu gemacht, ob er die Untervermietung genehmigt hat, er hat ebenso keine schriftliche Untervermietungsgenehmigung für den Mieter vorgelegt
    -
    Christian:
    Ob du den anderen WEG-Mitgliedern gegebüber deinen Unmut zur Schau stellst, dürfte m.E. total egal und mehr als nebensächlich in Bezug auf den Mietvertrag sein.
    ----------
    Sehe ich komplett anders. Die Sicht der anderen Mietpoolmitglieder werde ich bei der WEG-Versammlung sehen. Ich rechne nicht damit, daß diese ob der Untervermietungen begeistert sind, um es mild auszudrücken. Der Mieter hat übrigens nicht nur meine, sondern auch weitere Wohnungen dermaßen untervermietet. Von früheren Versammlungen weiß ich, das er einen berüchtigten Ruf hat.
     
  18. Pharao

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    ich will dir nicht zu nahe treten, aber benutze doch mal die Zitierfunktion das dies Forum dir biete. Das würde sich einfach besser lesen ....
     
  19. #18 Papabär, 03.05.2012
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    Ich glaube, das funzt nur, wenn man registriert ist.
    Sähe tatsächlich besser aus, aber man muss hrudolf zugute halten, daß er sich echt Mühe gegeben hat.


    Sorry wenn ich hier nochmal nachfragen muss, aber wie lautet der Vertrag mit dem Sondereigentums- ("Mietpool-")Verwalter? War er denn grundsätzlich befugt einen Mietvertrag abzuschließen? Dann nämlich wäre er m. E. auch berechtigt diesen Mietvertrag für den Eigentümer zu unterschreiben ... es wäre ihm also nicht vorzuhalten, das Du den Mietvertrag nicht unterschrieben hast.

    Und solange von Dir keine Vorgabe in puncto Miethöhe gekommen ist, wird man dem Verwalter auch den möglicherweise zu niedrigen Mietansatz nicht zur Last legen können.

    Ähnlich wie Christian sehe ich ebenfalls nicht, daß es Dir - außer einer persönlichen Befriedigung - irgendwelche Punkte bringt, den Verwalter hier vor versammelter Mannschaft bloß zu stellen ... besser wäre m. E. den direkten Kontakt mit den evtl. anderen Betroffenen zu suchen.

    Der Knackpunkt ist - und bleibt - die ungenehmigte Gebrauchsüberlassung an Dritte (sprich: Die Untervermietung). Du schreibst, daß der Verwalter eine solche Genehmigung nicht erteilt habe, ... er sollte also m. E. zunächst mal eine Order von Dir erhalten, diese nicht noch nachträglich zu erteilen.

    Die weiteren Schritte müssen dann - wie üblich - auf dem zivilrechtlichen Wege erfolgen. Hier solltest Du Dich jedoch von einen Fachanwalt für Mietrecht unterstützen lassen.
     
  20. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    Also wenn ich das jetzt richtiug verstanden haben heißt das, es gibt die WEG einen WEG Verwalter und es gibt eine Firma xy die den Mietpool verwaltet. Der WEG Verwalter ist in diesem Fall auch Firma xy Mietpoolverwalter.

    Wie kann man in eine WEG Versammlung beschließen, dass im Sondereigentum nicht unter vermietet bzw. nicht unter unter vermietet wird (Mietpool und Makler)?

    Auf der anderen Seite müßte es ja auch einen Vertrag zwischen dem Eigentümer und Der Firma xy Mietpool geben?
    in dem die Handlungsspielräume Kosten usw geregelt sind?
     
  21. #20 hrudolf, 12.08.2012
    hrudolf

    hrudolf Gast

    rechtliche Lage

    Ich möchte mich an der Diskussion nicht weiter beteiligen und hier nur abschliessend die rechtliche Lage wiedergeben, wie ich sie aus einer Antwort des Petitionsauschusses des Bundestages recht zynisch interpretiere:

    Eine Mieteinnahmegemeinschaft (umgangssprachlich: Mietpool) ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts und völlig unabhängig vom Wohnungseigentum. Anders als das Wohnungseigentumgesetz beim Wohnungseigentum gibt es zu Mietpools keine eigenen Gesetze, das normale BGB gilt. Was dem Verwalter des Mietpools erlaubt ist ergibt sich damit ausschliesslich aus dem Mietpoolvertrag. Wenn sie also zu blöd sind, den Mietpoolvertrag so zu gestalten, daß er ihren Interessen nicht zuwiederläuft, ist das ihr eigenes Problem. Eine Untervermietung setzt gemäß §540 BGB voraus, daß der Mieter noch in der Wohnung wohnt. Wohnt der Mieter nicht mehr in der Wohnung, so liegt nach §553 BGB eine vollständige Untervermietung vor, die der Vermieter bzw. der von ihm beauftragte Verwalter untersagen kann. (eine normale Untervermietung muss zwar beantragt werden, kann aber normalerweise nicht verweigert werden). Die Lösung ihres Problems ist also kinderleicht: Sie brauchen lediglich die Mieteinnahmegemeinschaft zu veranlassen, dem Verwalter anzuweisen, keine vollständigen Untervermietungen mehr zu genehmigen.
     
Thema: gewerbliche Weitervermietung durch den Verwalter
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