große WEG bei altem Gebäudebestand

Diskutiere große WEG bei altem Gebäudebestand im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo, mal eine etwas spitz und entgegen des herrschenden Immobilienboomes formulierte Frage: Ihr kennt bestimmt - oder auch nicht - große...

  1. #1 Goldhamster, 17.06.2020
    Goldhamster

    Goldhamster Erfahrener Benutzer

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    Hallo,
    mal eine etwas spitz und entgegen des herrschenden Immobilienboomes formulierte Frage:

    Ihr kennt bestimmt - oder auch nicht - große Wohnhäuser, die als WEG unter vielen Eigentümerns aufgeteilt sind.
    Gerne sind das auch Häuser aus der Zeit der großen Bausünden Mitte der 60er Jahre bis Mitte der 70er Jahre.

    Diese Häuser kommen jetzt gerne in die Zeit, wo viele Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten anstehen. Teilweise müssen auch Versäumnisse im baulichem Brandschutz aufgeholt werden.
    Ein befreundeter Immobilienverwalter berichtete mir von so einem Fall.

    Nun sind die Eigentümerversammlungen häufig nicht beschlussfähig, manche Besitzer sind ortsfremd, andere beherrschen nicht die notwenige Schriftform der hiesigen Sprache, andere sind sog. "Investoren" und wollen nur Geld aus der Immobilie "rausziehen" , die nächsten sind "Bedenkenträger" und wollen nicht recht entscheiden...usw.
    Es fehlt dazu an fachlicher Kompetenz gepaart mit Durchsetzungsvermögen innerhalb der Eigentümer, die vielen anderen Eigentümer zu einem tragfähigem, wirtschaftlichen und vernünftigen Sanierungskonzept zu überreden.

    Was also passiert jetzt in der Zukunft. Sagen wir mal: in weiteren 10 oder 20Jahren ist das Wohnhaus nicht mehr bewohnbar. Z. B. könnte die örtliche Bauaufsicht die Nutzung untersagen. Oder die anstehenden Arbeiten sind so teuer, dass manche Eigentümer das nicht stemmen können.

    Wird dann die WEG aufgelöst?
    Kennt ihr so einen Fall?

    Interessiert schaut auf die Hochhäuser in seiner Stadt
    DER HAMSTER
     
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  3. #2 immobiliensammler, 17.06.2020
    Zuletzt bearbeitet: 17.06.2020
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Diese Fälle gibt es jetzt schon am laufenden Band. Schau Dir exemplarisch mal folgendes Versteigerungsobjekt an:

    http://zvg-portal.de/index.php?button=showZvg&zvg_id=35647&land_abk=sn
    Warnung - Link funktioniert nicht, siehe unten!

    Du könntest hier also eine von acht ETW in der Ruine für 1 Euro (+ Zwangsversteigerungskosten) kaufen. Ziel könnte sein hier eine WEG-Verwaltung einsetzen zu lassen, dann die anderen Eigentümer (sofern diese nicht sowieso abgabebereit sind) rauszudrängen (muss man halt mit der WEG-Verwaltung zusammenarbeiten, z.B. Geltendmachung rückständiger Hausgelder und dann ZV). Wenn man das Haus in einer Hand hat oder wenigstens die Mehrheit dann könnte man das sanieren. Zeitraum bis die Arbeiten worst-case losgehen könnten wohl mindestens 3 Jahre.

    Nicht falsch verstehen, bei dieser Ruine (ich kenne das Haus, habe in der gleichen Straße eine ETW) würde ich mir das nicht antun. Aber es kann durchaus Objekte geben wo es sich rechnet.

    Hier ist übrigens der Fall, den Du oben beschreibst:

    http://zvg-portal.de/index.php?button=showZvg&zvg_id=35711&land_abk=sn
    Warnung - Link funktioniert nicht, siehe unten!

    Denen ist wohl das Geld ausgegangen, das Haus wurde dann anscheinend von der Stadt als Ersatzvornahme abgerissen, jetzt werden die (immer noch laut WEG geteilten) Grundstücksteile versteigert. Macht natürlich auch nur Sinn, wenn man alle Anteile hat und dann neu baut. Da ist die Lage übrigens gut, direkt am Marktplatz.

    Zur Deiner rechtlichen Frage: Wenn ein Grundstück einmal nach WEG geteilt ist bleibt es das auch (wie Du oben in der Praxis siehst sogar wenn das Haus selbst nicht mehr existiert oder überhaupt nie über die Planung hinausgekommen ist). Wenn ein Eigentümer alle Miteigentumsanteile auf sich vereinigt hat er die Wahl: Entweder er lässt alles beim alten und hat dann die Möglichkeit, z.B. später wieder mal eine einzelne Wohnung zu verkaufen oder er beantragt beim Grundbuchamt die Löschung. Dann werden die Wohnungsgrundbücher wieder geschlossen und das Objekt wird wieder zu einer "normalen" Immobilie im Alleineigentum.

    Merke gerade, dass die Links so nicht funktionieren. Du findest sie über das ZVG-Portal mit folgenden Einstellungen:

    http://zvg-portal.de/index.php?button=Termine suchen

    Du musst eingeben:
    Bundesland = Sachsen
    Ort = Plauen
    Straße = Rückertstr

    und

    Straße = Topfmarkt

    Müsste dann funktionieren!
     
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  4. #3 taxpert, 17.06.2020
    taxpert

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    Wenn ich bei dem Objekt Rückertstr Beginn Sanierung 1999 lese, dann könnte es sein, dass es dieses Objejt sogar zum BFH geschafft hat, BFH vom 31.01.2017 Az IX R 17/16. Die Steuernachforderung könnte dann ein (weiterer) Sargnagel zur Zangsversteigerung gewesen sein!

    taxpert
     
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  5. #4 Goldhamster, 17.06.2020
    Goldhamster

    Goldhamster Erfahrener Benutzer

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    Hallo @ihrbeiden

    danke für die Links und die Hinweise.
    Ich denke allerdings nicht an Objekte in Städten mit rückläufigen Einwohnerzahlen. Ich denke hier an meine Metropolregion.

    Ich tippe mal, es wird bei diesen Objekten eine Art "Schwarzer Peter"-Spiel gespielt werden. Wer kann, der verkauft noch schnell....
    Wehe dem, der so ein "Cashflop-Objekt" als sog. Investor in der Hand hat und dann das bitterböse Gutachten und das zug. Protokoll der Eigentümerversammlung zugesandt bekommt. Ab dem Moment wird das Verkaufen einer Einzelwohnung wohl.... sagen wir mal: etwas zeitaufwendiger.


    Goldi
     
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  6. #5 Muenchner82, 27.06.2020
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    Ich kenne Deine Metropolregion nicht Goldhamster, aber hier in München ist das in der Tat ein Problem. Es gibt diverse heruntergewirtschaftete große WEGen mit Sanierungsstau. Zum Beispiel in Neuperlach, Aubing und Moosach. Da dauert es oft viele Jahre bis Beschlüsse zu notwendigen Maßnahmen gefasst werden und da wo sie gerade anstehen findet man immer wieder Wohnungen in den einschlägigen Portalen.

    Ich habe selbst eine Wohnung in einer großen WEG in einer Stadt im Münchner Umland mit 241 Einheiten, da gab es bisher keine großen Probleme. Die meisten Beschlüsse der letzten Jahre (Fassade, Tiefgarage, Aufzüge, teilw. mit Sonderumlage) waren sogar einstimmig.
     
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  7. #6 Tinnitus, 27.06.2020
    Tinnitus

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    Kennen nicht, mir fällt da nur §10 Abs. 8 WEG ein, für öffentliche Forderungen haftet man gesamtschuldnerisch. Aber es soll ja auch Rücklagen geben...
     
  8. jorgk

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    Eine Bitte: Wo steht das:
    Da jedenfalls nicht:
    "Jeder Wohnungseigentümer haftet einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 1 Satz 2) für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind; ..."
     
  9. #8 Tinnitus, 29.06.2020
    Tinnitus

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    Im Urteil.
     
  10. #9 ehrenwertes Haus, 29.06.2020
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    In welchem?
     
  11. #10 Goldhamster, 29.06.2020
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    Hey @Muenchner82

    Wieviele der Eigentümer kommen denn zur Eigentümerversammlung bzw. beteiligen sich an den Entscheidungen, Umlaufbeschlüssen etc?

    Goldi
     
  12. Muenchner82

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    Es sind natürlich bei weitem nicht alle, aber in den letzten Jahren waren immer 150 - 180 Eigentümer bei der ETV anwesend. Habe auch bei diesem Objekt noch keine ETV erlebt die nicht beschlussfähig war.
     
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  13. Wohnungskatz

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    Du meine Güte! Wird dazu das Hofbräuhaus oder Ähnliches angemietet:005sonst:?
     
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  14. Muenchner82

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    Das Hofbräuhaus nicht, aber man braucht natürlich eine entsprechend große Örtlichkeit. In den letzten Jahren war das immer der große Saal einer Gaststätte, in dem sonst auch Hochzeiten und Bälle in dieser Größenordnung stattfinden. Die ETVen der ganz großen WEGen in München (>400 Eigentümer) von denen ich mir Wohnungen näher angesehen habe finden (laut Protokoll) meistens in Tagungshotels statt.
     
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  15. Goldhamster

    Goldhamster Erfahrener Benutzer

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    Hallo @Muenchner82

    danke für die Auskunft. Das hört sich ja positiver an als gedacht. Vielleicht liegt es auch am bürgerlichen Umfeld der Stadt.
    Kannst und magst du mal schreiben, in welcher Höhe sich bei solchen Groß-WEGs im Raum München das Hausgeld und die monatlichen Rücklagen bewegen*?

    Goldi


    *@dots ich weiß, die Rücklagen können sich nicht bewegen, weil sie keine Beine haben...
     
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  16. Tinnitus

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    Pro Quadratmeter wäre es mal interessant!
     
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  17. dots

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    Ja nee, so kann man das auch nicht sagen - glaube ich.
    Ich hab' mal von 'nem Beinamputierten gehört. Angeblich soll der sich mal (nach der Amputation) bewegt haben.
     
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  18. Muenchner82

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    Goldhamster, damit hat es sicherlich zu tun, zudem sind die allermeisten Eigentümer vernünftig und auch relativ solvent.
    Das Hausgeld für meine 100qm Wohnung schwankt in einer Breite von ca. 350 bis 430€, wobei davon etwa 80 bis 130€ nicht umlagefähig sind.
    In den Jahren vor größeren Maßnahmen wird die Rücklagenzuführung in der Regel erhöht. Derzeit liegt die Rücklagenzuführung für die Wohnung bei ziemlich genau 1000€ pro Jahr.
    Bei großen WEGen in München habe ich schon vieles gesehn, von 350€ Hausgeld bis hin zu 580€ bei 80qm Wohnungen war da alles dabei. Letztlich muss man sich die Wirtschaftspläne und Abrechnungen genau anschauen. Auch hohe Gesamtrücklagen muss nicht zwingend eine gute Bewirtschaftung bedeuten.
     
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