Gründe weshalb es zu ZV kommt?

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von murgi, 14.01.2016.

  1. murgi

    murgi Erfahrener Benutzer

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    Hallo zusammen,

    mich würde ganz allgemein interessieren, wieso es zu ZV bei Mehrfamilienhäusern kommen kann? In der Regel trägt sich das Geschäft mit den Mieteinnahmen doch? - Miete kommt rein, Teil wird zur Tilgung genutzt - Rest wird als Reserve angespart.

    Bitte um kurze Aufklärung.

    Zudem habe ich bereits einige male gelesen, dass man mit wenig Eigenkapitaleinsatz keine Immobilie finanzieren sollte? Kann mir das jemand erklären? Mein Verständnis ist, je weniger EK desto höher die Rentabilität.

    Annahme: Bank finanziert Objekt mit 5 % EK Anteil.
     
  2. AdMan

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  3. #2 anitari, 14.01.2016
    anitari

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    Und genau das ist oft das hüpfende Komma.
     
  4. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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  5. #4 Pharao, 14.01.2016
    Zuletzt bearbeitet: 14.01.2016
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi Murgi,

    Hauptgrund warum es m.E. zu einer ZV kommt ist wohl in erster Linie, das den Eigentümern irgendwie das Geld ausgeht. Wenn dann noch eine Bank was mitzureden hat, dann kommt man m.E. sehr schnell in Bedrängnis. Natürlich gibt es sicherlich auch noch viele andere Gründe, warum es zu einer ZV kommen kann.

    Ich weis den %-Satz jetzt nicht mehr, aber der war garnicht so gering. Also ein nicht unerheblicher %-Satz aller Vermieter, die machen mit ihrer Immobilie regelmäßig Verluste. Und da man jetzt nicht davon ausgehen kann, das der Rest die "großen" Gewinne macht, gibt es also sicherlich auch noch ein nicht unerheblichen Teil, die letztlich Null auf Null ausgehen bzw. wo der Spielraum ggf. auch sehr begrenzt ist.

    Und jetzt sind deiner Fantasien keine Grenzen gesetzt, warum das ggf. trotzdem schief gehen kann! Da brauchst du nur was unerwartetes "rein werfen", was dann ggf. einfach nicht aufgefangen werden kann.

    Du darfst hierbei auch nicht vergessen, bis man eine gewisse "Reserve" angespart hat nur von den Mieteinnahmen, das kann dauern, gerade wenn von den Mieteinnahmen auch noch ein Kredit abbezahlt werden will über Jahre/Jahrzehnte oder weil zB die laufenden Kosten zum Unterhalt einer Immobilie auch mal stark schwanken können, ect. Und hier rächt es sich m.E. dann, wenn man zu wenig EK mitbringt bzw. zu wenig EK hat.

    Das darfst du mir jetzt mal erklären, wie du das meinst mit "je weniger EK desto höher die Rentabilität" :?


     
  6. #5 Akkarin, 14.01.2016
    Akkarin

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  7. Andres

    Andres
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    Unerwartete Ausfälle bei den Einnahmen, unerwartete Ausgaben, fehlende Rücklagen, Teilungsversteigerungen, ...


    Das glauben viele, aber so ist das nicht. Es gibt Gegenden, in denen die erzielbare Miete so niedrig ist, dass es nach meinem Verständnis gar keine Mietwohnungen geben dürfte, weil mit diesem Geld eigentlich niemand ein Haus erhalten kann. Das geht auch umgekehrt: Bei Angeboten bestimmter Objekte, die erkennbar nicht für die Selbstnutzung gedacht sind, frage ich mich, wie man jemals diesen Kaufpreis wieder reinbekommen möchte. Im Ergebnis ist es ein verbreitetes Problem, dass bestimmte Mietwohnungen gar nichts abwerfen. Zum gefühlt tausendsten Mal verlinke ich diesen Artikel. Die Methodik ist immer diskutabel, die Ergebnisse sind aber grundsätzlich plausibel.

    Das gemeine bei Immobilien: Viele Kosten fallen in sehr großen Zyklen an. Dass der Wert der Immobilie wegen einer sich abzeichnenden Maßnahme aber gerade massiv fällt, sagt dir niemand vorher. Wenn du nicht weißt, was das Objekt aktuell wirklich wert ist, hast du aber keine Ahnung, wie deine Vermietung bisher läuft, d.h. du weißt nicht, dass du trotz eines gewissen monatlichen Überschusses im Moment eigentlich drauflegst.


    Je größer der finanzierte Anteil ist, desto schlechter sind die Konditionen für Darlehen, jedenfalls sobald man mal die Beleihungsgrenze erreicht hat. Das drückt die Rentabilität.

    Der wichtigere Grund ist das Thema Sicherheit: Je weniger finanziert wird, desto schneller kann getilgt werden. Das verringert allgemeine Risiken und ganz besonders das Risiko bei Anschlussfinanzierungen.


    Je weniger EK, desto höher die EK-Rendite. Das ist aber nicht viel mehr als ein schlauer Rechentrick - bzw. etwas weniger schlau, wenn man "Rentabilität" und "EK-Rendite" einfach so gleichsetzt ohne zu verstehen, was das eigentlich bedeutet. Beispiel:

    Du zahlst mir einmalig 1 ct., dafür zahle ich dir dauerhaft jedes Jahr 1 € aus. Das ergibt eine bombastische EK-Rendite von 10.000 %! Im Gegenzug musst du aber jede Woche ein paar Stunden Verwaltungsaufgaben erledigen (wie das in einer Vermietung eben ist) und vielleicht gibt es gelegentlich mal ein paar unerwartete Ausgaben. Dass du von 1 € im Jahr nie ernsthafte Rücklagen bilden kannst, sollte einleuchten. Außerdem ist die Aufbesserung deiner Rente durch 1 € im Jahr völlig nutzlos.

    Isoliert betrachtet ist die EK-Rendite also nur eine statistische Größe - und noch dazu keine sehr intuitive. Ohne wenigstens einige andere Zahlen (Nettorendite, Verhältnis von Ertrag zu Zeitaufwand ["Stundenlohn"], absoluter Ertrag über die Haltedauer, ...), ist keine Aussage möglich, ob es ein gutes Investment ist.
     
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  8. Nanne

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    Er kauft für sein Eigenkapital gute Aktien und bezieht sein Baugeld für 2% bei der Bank.
     
  9. #8 DER HAMSTER, 14.01.2016
    DER HAMSTER

    DER HAMSTER Gast

    Hallo Murgi,

    deine Annahme mit dem geringen EK beruht auf folgenden Gedankenfehler:
    Je geringer dein eingeseztes EK, desto höher die Rentabilität. In Prozent.

    Du willst aber keine Prozente, du willst Euro.


    DER HAMSTER
     
  10. murgi

    murgi Erfahrener Benutzer

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    Nochmal zum Verständnis bitte. EK ist genug vorhanden. Die Frage ist doch nur wieso sollte ich der Bank mein EK anvertrauen, um dadurch weniger Darlehen aufzunehmen. Ich möchte, dass das Objekt von den Mietern vollständig abbezahlt wird. Falls sonstige Reparaturen etc. anfallen kommt das EK ins Spiel.
     
  11. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Dann Frage ich mich gerade, warum du dir Gedanken über eine ZV machst :? Ich mein, wenn du im Fall der Fälle immer genügen EK reinstecken kannst, dann stellt sich nur die Frage, ob du das irgendwann auch wieder aus den Mieten rausbekommst.



     
  12. #11 anitari, 14.01.2016
    anitari

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    Das sollst/mußt Du ja auch nicht. Nur der Bank vermitteln das für den Fall der Fälle, Mietausfall, größere Reparaturen ect., ausreichend finanzielle Mittel vorhanden sind um das, ohne in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten, zu bewerkstelligen ist.
     
  13. murgi

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    Einige Kommentare haben mich irritiert. Wenn ich anstelle von 17.000 € 170.000 € als EK einzahlen würde, wäre doch bei Mietausfall oder sonstigen Sanierungsvorhaben mein EK so oder so futsch? Wieso sollte ich dann 170.000 € zur Verfügung stellen? Sinnvoller wäre es doch, 17.000 € zu investieren. und den Rest bspw. 170.000 € - 17.000 € bei Seite zu haben für die genannten Risiken.
     
  14. murgi

    murgi Erfahrener Benutzer

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    Also es scheitert nicht an der Finanzierung. Vielleicht habe ich mich falsch ausgedrückt - ich will der Bank nur 17.000 € aus eigener Tasche einzahlen. Die Bank ist sich bewusst, dass genug Cash Reserven da sind.
     
  15. murgi

    murgi Erfahrener Benutzer

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    sonst würde keine Bank zu einigermaßen guten Konditionen ein Darlehen ausgeben mit nur 17k EK bei einem Kaufpreis i. H. v. 390.000 € ?
     
  16. Pharao

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    Hi,

    sehe das ganze eher mal so, die Bank denkt in erster Linie nur an ihren eigenen Vorteil bzw. an ihre Risiken und nicht an deine :(




     
  17. #16 immodream, 14.01.2016
    immodream

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    Hallo murgi,
    irgendwie hast du da einen Knoten beim Denken.
    Wenn du Mietausfall hast mußt du ja irgendwie das Darlehen weiter tilgen. Wenn nicht genügend andere Mieteinnahmen da sind , mußt du doch von deinem EK die Raten bedienen .
    Grüße
    Immodream
     
  18. Andres

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    Du zahlst der Bank gar nichts ein. Das eingesetzte EK geht an den Verkäufer, nicht an die Bank. Oder ist die Bank bei dir der Verkäufer?
     
  19. Duncan

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    Ein sehr einfacher Weg in die ZV ist, dass man mit Prozenten rechnet und leider nicht in Prozenten bezahlen kann, sondern ganz real in €uronen. Was nutzt mir ein Haus mit einer EK-Rendite von 500%, wenn einfach zu wenig €ronen übrig bleiben, um die Rechnungen zu begleichen?

    Frage die Bank mal bitte nach dem Endpreis deines Immobilienkaufes bei den verschiedenen Finanzierungsmodellen!
    Ausgangskaufpreis war bei dir ja wohl 390 T€. Erwerbsnebenkosten nehmen wir mal so 11%.
    Kommst bei 100% EK auf ~433T€. Bei guten 30T€ Mieteinnahmen per anno hast als Faktor 14,4 kann man gut mit hinkommen.
    Bei 5% EK? So 700-750 T€? Faktor 23+ = indiskutabel.

    Die Kohle die du da der Bank dauerhaft zur Verfügung stellst ist übrigens genau die Kohle die die Immobilie für Unterhalt und Erhalt braucht. Die Summe die du zur Erstellung des Gebäudes brauchst (die kann sehr gut über deinem KP liegen!) steckst du schon nach Annahme des Fiskus binnen 50 Jahren nochmal ins Gebäude, nur um den Stand zu halten!
    Also Erstellungskosten meinetwegen ~400.000€, über 50 Jahre also ~8.000 € anno.
    Du hast also schon alles für Kredittilgung und Instandhaltung ausgegeben.
    Etwas Verwaltungskosten und deine verbleibende Rendite in € ist nahe 0.
    Du hast keine Rücklage für Modernisierungen aufgebaut. Keine für Mietausfälle und andere Rechtsstreitigkeiten. Und jetzt kommen Straßenausbaubeiträge oder ähnliche Nettigkeiten. Wie alt war das Dach? Die Versorgungsleitungen? Wie sieht dass in 10,15, 20, 25 Jahren aus? Wann ist deine Finanzierung wirklich endgültig zu Ende? Abbezahlt oder ZV?

    Genau solche Bankberatungen und Vorstellungen wie bei dir führen MFH in die ZV. Immobilienfinanzierungen haben was von Roulette. Die Bank gewinnt immer.

    Und wir waren noch nicht mal beim Gebäude an sich angekommen. Gründerzeitbau mit Denkmalschutzauflagen und schon ziemlich runtergerockt mit Altmietverträgen an der Wirtschaftlichkeitsgrenze und Uraltmietern die du weder raus bekommst, noch die Miete angemessen angepasst bekommst vs. ziemlicher Neubau mit wenig kurzfristigem Investitionsbedarf, mittel- und langfristiger guter Planbarkeit und relativ wenig Überraschungspotential?
     
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  20. #19 Goldhamster, 14.01.2016
    Goldhamster

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    Booooooaaaar Duncan,

    ich habe noch nie so eine zutreffende und scharf gezüngelte Formulierung zu den Investmentträumen unserer Mitmenschen gelesen, wie von dir eben.


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