Gründung Immobilien Gbr und Finanzierung Mehrfamilienhaus

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Bruno11833, 30.07.2015.

  1. #1 Bruno11833, 30.07.2015
    Bruno11833

    Bruno11833 Neuer Benutzer

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    Hallo Forum Mitglieder,

    ich und ein Freund planen den Kauf eines Mehrfamilienhauses in Dresden.

    Objekt:
    * Gute Lage (Zentrum)
    * 6 WE, voll vermietet
    * 360 m² Wohnfläche
    * Kein Reparatur Rückstau
    * Kaufpreis inkl. Nebenkosten (Notar, Grundbuch, GrESt) = 520.000€
    * Faktor 21 (Soll als Rentenabsicherung dienen)
    * Mieteinnahmen IST ca. 25.000€

    Beide haben ein regelmäßiges Netto Einkommen in Höhe von 2.200€.
    Beide haben Eigenkapital in Höhe von 30.000€

    Aus Haftung und Absicherungsgründen soll eine Immobilien Gbr gegründet werden. (http://www.notar-recht.de/pressemitteilungen_archiv/details/177/immobiliengeschaefte/)

    Die Finanzierung soll sauber getrennt werden, da noch Bausparverträge bestehen und ich in den nächsten Jahren höhere Sondertilgungen aus Erbschaftsmieterträgen leisten werde/kann.

    Jetzt meine Fragen:
    1. Wo kann man sich zur Gründung einer Immobilien Gbr näher informieren?
    2. Wo kann man sich zur Finanzierung über ein Immobilien Gbr näher informieren? (vorab und unabhängig der Bank)
    3. Gibt es Erfahrungsberichte hier im Forum zur Gründung und Finanzierung einer Immobilien über eine Immobilien Gbr?

    Dank im voraus & Gruß, Bruno.
     
  2. AdMan

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  3. AJ1900

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    Mhh, Zitat "ich und ein Freund" da wäre mir etwas unwohl, ehrlich gesagt.
    Ansonsten würde ich für so etwas nicht auch noch eine extra Firma gründen. Die Verwaltunskosten und Gebühren sind da ja evtl. schon recht hoch. Davon abgesehen, ob ihr euch über Anteile der Immobilie oder der Gbr ins hauen bekommt, ist am Ende wahrscheinlich unerheblich.
     
  4. #3 Anhalter, 30.07.2015
    Anhalter

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    Meine BWL-Vorlesungen sind zwar nun schon einige Zeit her, aber ein GbR ist doch nicht (zumindest nicht richtig) Haftungsbeschränkt?
    Eigenkapital wäre doch (theoretisch) auch für eine GmbH vorhanden.

    Aber:
    1. Mit Freunden und Verwandten...
    2. Faktor 21

    Sicher dass das eine gute Idee ist?
    (ja, das war nicht deine Frage)
     
  5. Duncan

    Duncan
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    Die GmbH hat aber höhere Anforderungen an die Buchführung, Veröffentlichungs- und Berichtspflichten. Da ist die GbR einfacher.
    Wenn man denn schon bei ist, wäre zu prüfen ob nicht eine GmbH & Co. KG oder Sárl oder oder zielführender wäre.
    Haftungsrechtlich bietet die GbR keine Vorteile gegenüber der Bruchteilgemeinschaft.

    Eigenkapital ist viel zu niedrig,
    Einkommen für eine gute Finanzierung in dem Umfang zu gering.
    Faktor 21 spricht für sich...
    Das Kapital reicht kurz über knapp gerade so für eine ETW. Nicht fürs ganze Haus.
    Fachwissen für die technische Verwaltung: fraglich, Kostenrisiko.
    Fachwissen für die wirtschaftliche Verwaltung: fraglich, Kostenrisiko.
    .
    .
    .

    Nun zu den Fragen:
    z.B. bei einem auf Gesellschaftsrecht und Steuerrecht spezialisiertem Anwalt. Für GbR grundsätzlich auch auf den Seiten der Industrie-, Handels- und Handwerkskammern.
    wie vor. Die Kammern bieten für Mitglieder durchaus umfangreiche Beratungsleistungen, auch durch Volljuristen.
    Ja. Bei eurer Konstellation sollte man dass lassen. So etwas gründet man nicht mit Freunden, sondern mit Geschäftspartnern. Das man einen freundschaftlichen Umgang pflegt ist dann nicht so ausschlaggebend. Aber wehe es geht schief.
     
  6. Andres

    Andres
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    Vosicht, in Striesen gibt es üble Problemmieter und demnächst kein Internet mehr. :90:

    Man verzeihe mir bitte das fehlende fachliche Niveau dieses Beitrags, Duncan hat dieses Feld schon großzügig abgedeckt.
     
    Syker, Aktionär und GJH27 gefällt das.
  7. #6 alibaba, 30.07.2015
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    Haus ohne RückStau ,mag sein hört sich im ersten moment gut an ,aaaaaber :160:

    gebrauchte Häuser kommen in die Jahre inkl. der verbauten Sachen ,wie Heizungsanlagen ,Kabel vermutlich noch nach TGL

    wo die Isolierung weit aus dünner ist ,als wie der etwas beständige VDE Standart , und Holz gerade in Grossstädte

    von der Umwelt gebeutelt , ....... was wird sein in 5 oder 8Jahre ,wie alt sind die DachZiegel ...... und bei einer

    Kaltmiete von nur 25.000,- € im Jahr (vor oder nach Steuer oder schwarz auf die Hand:D ) ich weiss nicht ,

    20 oder 21 Jahre bis der KP wieder eingespielt ,ist ein verdammt lange Zeit ,wie lange ist das Haus schon im Angebot

    einfach mal ein Mieter berfagen oder gar mehre , der gemeine Mieter wird dir brühwarm die Mängel schon auf zählen :D
    (erfahrungswerte jedenfalls meine)

    einige Mängel und oder sonstiges werden natürlich übertrieben dargestellt vom Mieter ..... aus guten Grund :160:

    ehrlich gesagt wie der user hier schon sagte ..... je mehr Mäuse nagen am Kuchen .... je kleiner ist er .

    wenn du mal was kaufst ,kaufst dann alleine :160:

    Gruss
    alibaba :D
     
  8. Lejero

    Lejero Benutzer

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    Bei deinen Angaben zu Kaltmiete und Wohnfläche komme ich auf eine Druchschnittsmiete von ca. 5,80. Das ist nicht ideal, da sich die anteiligen Bewirtschaftungskosten eher an der Wohnfläche als an der Miete orientieren. Bei der Durchschnittsmiete würde ich sagen, dass du gut 1/3 der Jahreskaltmiete für Instandhaltung, Verwaltung etc. ausgibst. D.h. es bleiben dir gute 16.000 € für den Kapitaldienst, sprich ca. 3,5% bei 460.000 € Kredit die du auf Zins und Tilgung aufteilen darfst (unter der Annahme, dass die Abschreibung auf die Immobilie in etwa deinem zu versteuernden Überschuss entspricht). Aus meiner Sicht ist damit nur eine viel zu geringe Tilgung möglich.
     
  9. #8 Bruno11833, 30.07.2015
    Bruno11833

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    Erst mal vielen Dank für die schnellen und vielen Antworten.

    Vorab, dem Kauf der Immobilien alleine in Höhe von 520.000€ finanziert keine Bank. Dafür ist das EK derzeit zu gering. Deshalb auch zusammen und als Gbr. Eine ETW kommt aus Rentabilitäts Gründen nicht in Frage (ich frage mich so wie so für wenn sich eine ETW mit den teilweise hohen Hausgelden überhaupt rentiert).

    Mir geht es auch nicht darum, ob ich/wir es machen, sondern wie man es richtig macht. Aus diesem Grund fragte ich auch, ob schon jemand ähnliche Erfahrung gemacht hat bzw. wo man sich Informationen einholen kann.

    -> Dafür vielen Dank an Duncan. Ich werde mich beim Fachanwalt und IHK informieren.

    Für eine Gbr spricht unter anderem: keine Veräußerung ohne Zustimmung, Vorkaufsrecht im Todesfall, Erfallreglung, bis 95% Übertragung Grunderwerbsteuerfrei und Gesellschaftvermögen ist gut geschützt vor Dritte.

    Zusatz:
    Ich kenne das Haus und die technische Aussattung. Aus diesem Grund nehme ich auch einen Faktor 21 in Kauf. Die Immobilie ist gut durch gerechnet. Ca. 25.000€ nach Steuern (2100€ p.m.). Davon wird neben der Anuität Rücklagen für Instandhaltung, Mietausfall, eventuell Verwaltung, Anwalt usw. gebildelt. Ich bin selber aus der Branche. Für Unternehmer ist es uninteressant, ich möchte es aber wie oben beschrieben als Altersvorsorge.

    Die Bank Finanzierung ist - zusammen - mit unserem EK machbar, natürlich zu ungünstigeren Konditionen. Vorab Gespräche wurden bereits geführt.

    Für weitere Antworten bezüglich Erfahrung mit Gründung Immobilien Gbr oder andere Zusammenschlüsse bin ich dankbar.
     
  10. Duncan

    Duncan
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    Ich habe in den ETW's im Schnitt gleich hohe bis geringere Hausgelder als die NK im MFH! Dazu ist der größte Teil der Hausgelder umlegbar. Mit den ETW's habe ich rechnerisch in etwa die gleiche Rendite wie im MFH mit deutlich weniger Arbeitsaufwand, da durch die WEG-Verwaltung die auch gleich die SEV mitmacht dieser übernommen wird. Das Gewerbeobjekt lasse ich da mal außen vor, das ist etwas spezieller.
    Ein kurzer Blick auf Immoscout zeigte mir etliche Objekte, die mir von den Eckdaten deutlich besser gefallen haben, als das von dir präsentierte. Ich habe sowohl zu den oben genannten 520T€ geguckt und auch in dem deutlich geringerem Bereich dessen was ihr euch nach euren Angaben auch sicher leisten könnt (da blieben nur ETW und kleine EFH).
     
  11. AJ1900

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    Der Aufwand erschient mir für die Summe dann im Verhältniss doch etwas groß, zumal wie du schriebst, die Finanzierung ja offenbar schon ein Problem ist. Am Ende könnte stehen das du nur Rechtsanwäte, Steuerberater und Notare reich machst.
     
  12. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Der Aufwand erschient mir für die Summe dann im Verhältniss doch etwas groß, zumal wie du schriebst, die Finanzierung ja offenbar schon ein Problem ist. Am Ende könnte stehen das du nur Rechtsanwäte, Steuerberater und Notare reich machst.
     
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