Grunderwerbssteuer VS Umsatzsteuer

Diskutiere Grunderwerbssteuer VS Umsatzsteuer im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Eine Frage die mir in diesem Zusammenhang aufkam Ein Gedankenspiel um den Neubau eines Hauses: a) ich kaufe ein Grundstück und zahle darauf 5%...

Ferdl

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Eine Frage die mir in diesem Zusammenhang aufkam
Ein Gedankenspiel um den Neubau eines Hauses:
a) ich kaufe ein Grundstück und zahle darauf 5% Grunderwerbssteuer, darauf baue ich ein Haus und zahle für die Baukosten 19% Umsatzsteuer.

b) ein Gewerbliches Unternehmen kauft das Grundstück und zahlt darauf 5% Grunderwerbssteuer, dann baut das Unternehmen das Haus und bekommt die Umsatzsteuer erstattet. Danach kaufe ich das bebaute Grundstück und bezahle dafür (Gestehungskosten Bauland + Baukosten Haus ohne USt. + Gewinn Unternehmer) darauf zahle ich dann 5% Grunderwerbssteuer.

Sind beide Gedankengänge richtig?
 

immobiliensammler

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Sind beide Gedankengänge richtig?

b) ist falsch! Wenn der Bauträger nur umsatzsteuerfreie Umsätze macht kann er die darauf entfallende Vorsteuer auch nicht absetzen. Deine Rechnung muss also lauten: Gestehungskosten Bauland + Baukosten Haus (mit USt) + Gewinn.
 

taxpert

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Wenn der Bauträger nur umsatzsteuerfreie Umsätze macht kann er die darauf entfallende Vorsteuer auch nicht absetzen.
Ach wenn es dich so schön einfach für den Unternehmer und das FA wäre!

Es gibt praktisch keinen Bauunternehmer, der NIR Bauleistungen erbringt oder NUR bebaute Grundstücke verkauft! D.h. wir befinden uns weder im §15 Abs.1UstG , noch im §15 Abs.2 UStG, sondern im §15 Abs.4 UStG, der VoSt-Aufteilung! Natürlich mit jährlich wechselnden Prozentsätzen! Und damit der Spaß zum richtigen Spaß wird, kommt für den schönen neuen TDK, den der Unternehmer letztes Jahr angeschafft hat, auch noch §15aUStG ins Spiel!
taxpert
 

Melanie123

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Der Link für Deinen Kontext funktioniert nicht. Vielleicht ist er relevant?
Jedenfalls ist die Grunderwerbsteuer Ländersache. In NRW (Maximalwert) 6,5 %. Andere Länder liegen unter 5%.
Einfach nur ein Hinweis.
 

Ferdl

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Ach wenn es dich so schön einfach für den Unternehmer und das FA wäre!
Als wenn an der USt. irgendetwas einfach wäre...
Kannst du das für mich Steuerdoof auf den konkreten Fall herunterbrechen, aus Sicht des Käufers?
Ich werd da so nicht schlau daraus.
 

immobiliensammler

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Als wenn an der USt. irgendetwas einfach wäre...
Kannst du das für mich Steuerdoof auf den konkreten Fall herunterbrechen, aus Sicht des Käufers?
Ich werd da so nicht schlau daraus.

Ich versuchs mal von Steuerdoofie zu Steuerdoofie:

- @taxpert schrieb in seinem Beispiel von einem Bauunternehmer (da mag das anders aussehen), wir sind hier ja aber wohl bei einem Bauträger
- Dessen Umsätze sind nach § 4 Nr. 9a UStG umsatzsteuerfrei (eben da sie der Grunderwerbsteuer unterliegen), damit scheidet also für den Bauträger der Vorsteuerabzug aus)

Damit funktioniert Dein Spartrick eben nicht, wenn der Bauträger nicht draufzahlen will muss er also die von ihm bezahlte Vorsteuer ebenfalls in den Preis einfließen lassen.
 

taxpert

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wir sind hier ja aber wohl bei einem Bauträger
dann baut das Unternehmen das Haus
Das kann man so oder so auslegen! Aber bei einem reinen Bauträger für Wohnungen hast Du natürlich recht, da ausschließlich steuerfreie Umsätze ohne Optionsmöglichkeit, daher kein VoSt-Abzug, §15 Abs.2 UStG.

aus Sicht des Käufers?
Aus Sicht des Käufers ist die USt hier überhaupt nicht bzw. nur in den seltensten interessant! Unterm Strich sind die Endpreise bei beiden Varianten letztendlich gleich, da vom Markt bestimmt. Für Dich ist das Ganze nur dann relevant, wenn Du selber nicht als Endverbraucher handelst, sondern ust-pflichtige Umsätze mit der Immo erwirtschaftest. Z.B. weil ein Teil als Läden oder Büros vermietet wird.

Nehmen wir einen Bauunternehmer oder auch Bauträger, der nur ein Haus baut! In diesem Haus sind drei Wohnungen und drei Ladengeschäfte, Stückpreis 100.000 € netto! Die Wohnungen verkauft er für je 100.000 €, bei den Ladengeschäften optiert er nach §9 UStG zur USt-Pflicht.

Warum macht man so etwas? Ganz einfach!

Vorteile Verkäufer:
Der Unternehmer kann jetzt nicht nur die VoSt aus den Baukosten anteilig als VoSt ansetzen, sondern auch aus allen anderen laufenden Kosten! Kauft er sich jetzt einen neuen Porsche, so kann er auch hier 50% der gezahlten USt als VoSt abziehen. Verkauft er im Folgejahr ausschließlich Wohnugnen ohne Optionsmöglichkeit, so ist der VoSt-Abzug anteilig zu berichtigen, §15a UStG.

Vorteil Käufer:
Die an den Unternehmer gezahlte USt bekommt der Käufer als VoSt vom Fiskus erstattet. Aber er/sie kann jetzt auch aus allen Anschaffungsnebenkosten, wie z.B. Notar, Makler, etc. die in Rechnung gestellte USt als VoSt geltend machen.

Aber auf den Preis selber hat das im Normalfall keinen Einfluß!

taxpert
 
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