Grundlegende Fragen zu meiner Eigentumswohnung

Diskutiere Grundlegende Fragen zu meiner Eigentumswohnung im Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland Forum im Bereich Immobilien Forum; Hallo, ich habe einige grundlegende Fragen zu meiner Eigentumswohnung. Die Fragen tun sich auf, da mein langjähriger Mieter gekündigt hat und...

  1. #1 grhansolo, 09.08.2018
    grhansolo

    grhansolo Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich habe einige grundlegende Fragen zu meiner Eigentumswohnung.

    Die Fragen tun sich auf, da mein langjähriger Mieter gekündigt hat und da ich nun entscheiden muss, ob ich die Wohnung behalte und erneut vermiete oder verkaufe.

    Ich habe leider noch sehr wenig Erfahrung, deshalb nicht so hart mit mir ins Gericht gehen, wenn die Fragen dumm sind:

    1. Nehmen wir an ich verkaufe die Eigentumswohnung an jemanden aus der Verwandtschaft. Erfährt der Käufer aus der Verwandtschaft beim Verkauf der Wohnung wie viel ich für die Wohnung noch abbezahlen muss? Ich habe mal gelesen das ich eine Wohnung, die noch nicht abbezahlt ist, nur dann verkaufen darf, wenn der Käufer (in diesem Fall aus der Verwandtschaft), die noch übrige Darlehenssumme übernimmt.

    2. Nehmen wir an ich vermiete die Eigentumswohnung an einen neuen Mieter. Wie kann ich einen realistischen Mietpreis (eigenständig ohne Hilfe von einem Makler) errechnen bzw. festlegen? Den jeweiligen Städten liegt ja für verschieden große Wohnungen ein Mietspiegel zugrunde. Einen wirklichen Nutzen sehe ich in diesem Mietspiegel allerdings nicht, weil dieser ja nicht den genauen Standort (Zentrum, Randgebiet, Stadtteil), das Baujahr oder den Zustand der Wohnung berücksichtigt. Wie geht man also vor um einen realistischen Mietpreis zu berechnen? Rechnet man vielleicht gar nicht sondern geht man stattdessen her und sucht sich ähnliche Objekte in der Nähe und schaut zu welcher Miete diese angeboten werden?

    3. Mein großes Problem ist das ich fast vier Autostunden von der Wohnung entfernt wohne. Es ist mir demnach schwer möglich mal schnell zur Wohnung zu fahren um Interessenten einzuschätzen. Ich möchte mir ja keinen Mietnomaden oder jemanden der die Wohnung versaut einfangen. Deshalb die Frage wie Ihr vorgeht um einzuschätzen ob der Mieter seriös ist. Ist das reines Baugefühl bei Euch bzw. habt Ihr eine Idee wie ich einen seriösen Mieter finden kann ohne das ich ständig zig Stunden mit dem Auto unterwegs bin. Ich könnte z.B. mit dem potentiellen Mietern Skypen um mir einen Eindruck zu bilden. Denkt Ihr das wäre eine gute Vorgehensweise oder habt Ihr vielleicht eine bessere Idee?

    4. Die Wohnung ist Baujahr 1985. Sie hat Parkettboden der nicht mehr wirklich schön aussieht. Das Bad ist auch ziemlich in die Jahre gekommen, sind hellbraune Kacheln. Ich überlege nun ob ich, bevor ich die Wohnung neu vermiete oder verkaufe einen neuen Parkettboden legen lasse und/oder das Bad neu machen lasse. Ich bin mir allerdings unsicher ob das eine wirtschaftliche klug Entscheidung wäre. Könnt Ihr mir anhand dieser Informationen vielleicht einen Tipp geben?

    5. Dann überlege ich ob es sinnvoller ist die Wohnung zu halten und zu vermieten oder zu verkaufen. Das Geld benötige ich nicht. Offen gesprochen sehe ich keinen Grund der dafür spricht die Wohnung zu verkaufen. Gibt es irgendwas das für einen Verkauf sprechen würde obwohl ich das Geld nicht benötige?

    Ich freue mich auf Eure Rückmeldung.
     
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  3. #2 immobiliensammler, 09.08.2018
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    Der Käufer erfährt nicht, wie hoch die Restschuld ist. Er erfährt aber aus dem Grundbuchauszug, wie hoch die ursprüngliche Beleihung war. Er muss auch keinesfalls ein Restdarlehen übernehmen, das macht man nur bei zinsgünstigen Darlehen z.B. aus der Wohnungsförderung, beim aktuellen Zinsniveau ist aber selbst das meist nicht mehr interessant.

    Ein Mietspiegel differenziert durchaus nach Lage, Baujahr etc. - Ansonsten würde ich auf den großen Portalen nachsehen, was die anderen Vermieter für vergleichbare Objekte inserien und mich daran orientieren.

    Persönliches Gespräch, Selbstauskunft, eigene Überprüfung durch Schufa-Abfrage, mit Spielerei wie Skype habe ich noch nie gearbeitet.

    Es kommt auf das Objekt an, manche Objekte vermieten sich besser mit Vollausstattung, für manches Klientel reicht auch PVC, kann man pauschal nicht beantworten.

    Es ist eine Spekulation. Aktuell sind die Preise sehr hoch und wir haben einen Verkäufermarkt, die Preise werden wieder sinken, sobald die Zinsen steigen.
     
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  4. #3 Newbie15, 09.08.2018
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    Ich kenne es so, dass der Käufer den Anteil des Kaufpreises für die Restschuld direkt an die Bank überweist, den Rest an den Verkäufer. So würde der Käufer also die Höhe der Restschuld erfahren.

    Den Kredit übernehmen ist eher unüblich, da ja doch jeder eigene Konditionen hat, ggf. sogar gar keinen so hohen Kredit braucht... Allerdings könntest du bei vorzeitiger Kündigung des Kreditvertrages wegen dem Verkauf verpflichtet sein, eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zu bezahlen, das kann schnell ein 5-stelliger Betrag sein. Deshalb versuchen manche Verkäufer auch den Käufer dazu zu verpflichten, den Kredit zu übernehmen.
     
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  5. #4 immobiliensammler, 09.08.2018
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    Das setzt aber schon ein großes Vertrauensverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer voraus. Üblich ist dass der Kaufpreis an den Notar gezahlt wird und dieser dann die entsprechenden Zahlungen zur Ablösung von Restschulden (Zug um Zug gegen Löschung der Grundschuld) vornimmt.
     
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  6. Andres

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    Grundsätzlich nicht.


    Da hast du etwas zu sehr diagonal gelesen: Wenn das Darlehen auf den Erwerber übergehen soll, ist die Zustimmung der Bank erforderlich (irgendwie logisch, dass die Bank mitreden darf, wenn sie plötzlich einen ganz anderen Kunden haben soll). Dabei erfährt der Käufer dann natürlich die Restschuld. Davon abgesehen darfst du die Immobilie grundsätzlich verkaufen, wie du lustig bist. Der Verkauf stellt auch einen Grund für ein Sonderkündigungsrecht des Darlehens dar. Dabei würde aber eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt werden, wenn das Darlehen noch keine 10 Jahre (bzw. bei kürzerer Zinsbindung bis zum Ablauf der Zinsbindungsfrist) läuft. Dann wird die Variante, dass der Käufer das Darlehen übernimmt, zunehmen attraktiver ...

    Wie man das sinnvoll löst, hängt natürlich auch von der Restschuld (insbesondere in Relation zum Kaufpreis) ab.


    Ja, ggf. mit einem gewissen Aufschlag. Wenn sich dann niemand für die Wohnung interessiert, kann man mit dem Preis ja noch runtergehen. Der Makler macht im übrigen nichts anderes, nur sollte er ausreichend Erfahrung vor Ort haben, dass er nicht erst ewig Wohnungsanzeigen wälzen muss.


    Einen seriösen Makler beauftragen. Das sind eben die Kostenfaktoren, wenn man eine Wohnung in größerer Entfernung kauft.

    Ansonsten muss man eben zusehen, dass man Beischtigungen mit Interessenten an wenigen Terminen bündelt und dann eben nur 1-2 Mal anreisen muss. Durch solche Nummern verkleinert sich aber zwangsläufig der Kreis an Interessenten (was auch für die Idee mit Skype gilt), ohne dass die Qualität der Interessenten steigen würde. Auch bei einer gefragten Wohnung bekommt man irgendwann Probleme, noch geeignete Interessenten zu finden.

    Dass man die Interessenten auch "auf dem Papier" durchleuchtet, ist davon ganz unabhängig.


    Massivholz- oder Fertigparkett? Wie oft bereits abgeschliffen? Einer der Vorteile von Parkett ist, dass es im Gegensatz zu den meisten anderen Böden "renoviert" werden kann, noch dazu zu sehr erträglichen Kosten im Vergleich zu einer Neuverlegung. Das würde ich mir ernsthaft überlegen.

    Zum Bad: Das kennt glaube ich jeder, der schon ein paar Wohnungen aus den 60er- bis 80er-Jahren gesehen hat. Der Zeitgeist ... :037sonst:

    Ein Bad komplett neu machen zu lassen, ist recht teuer, auch in einfacher Ausstattung. Wenn man dafür ernsthaft Geld in die Hand nimmt, dann sollte das gleich mit einer Erneuerung der Leitungen einhergehen, nicht dass man in ein paar Jahren das neue Bad wieder aufreißen darf. Andererseits ist das Objekt eigentlich noch zu neu, als dass das schon anstehen sollte.

    Damit bleibt die Frage, wie sich die Vermietbarkeit mit diesem Bad darstellt. Das muss man im Zweifelsfall ausprobieren. Wenn die Lage nicht schwierig ist, lohnt sich der Badumbau wegen ein paar Euros mehr Miete wahrscheinlich nicht.


    Zurzeit sind die Preise hoch.

    Ob du die Wohnung lieber verkaufst und dafür etwas in deiner Nähe kaufst, musst du selbst wissen.
     
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  7. #6 grhansolo, 09.08.2018
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    Kann ich bei einem Verkauf nicht einfach den Kredit behalten und selbst abzahlen? Die Bank bekommt ihre monatliche Rate von mir bis der Kredit abbezahlt ist und gut ist. Die Bank muss doch nicht interessieren ob die Wohnung noch in meinem Besitzt ist solange sie ihr Geld bekommt.
     
  8. #7 immobiliensammler, 09.08.2018
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    Ist der Bankkredit denn im Grundbuch besichert?
     
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  9. Gast2

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    Ich kenne es so, dass der Kaufpreis auf das Treuhandkonto des Notars bezahlt wird, und der Notar dann der Bank das Geld für die Darlehnstilgung überweist und der Rest wird dann an das Konto des Verkäufüberwiesen.
     
  10. #9 sara, 09.08.2018
    Zuletzt bearbeitet: 09.08.2018
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    wir heute üblicherweise meist nicht mehr gemacht.
    Kostet auch extra.

    Das würde nur Sinn machen, wenn du mehr Geld erwirtschaften könntest mit dem Geld, als du Zinsen bezahlst, was z. Z. wohl schwierig ist.
    Aber der Hauptpunkt wird der sein, dass die Bank da nicht mitmacht, wenn die Sicherheit weg ist.
     
  11. #10 immobiliensammler, 09.08.2018
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    Echt, also ich mache das regelmäßig immer noch. Wie wickelst Du den Kauf denn bei einem Zug-um-Zug-Geschäft ab ohne ein gewisses Risiko dabei zu haben?
     
  12. #11 sara, 09.08.2018
    Zuletzt bearbeitet: 09.08.2018
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    Der Kaufpreis wird überwiesen. (Natürlich erst nachdem die Voraussetzungen erfüllt und vom Notar und die Aufforderung zur Zahlung da ist)
    Der Notar verlangt vom Verkäufer und vom Käufer entsprechende Mitteilungen - Kaufpreis gezahlt - Kaufpreis erhalten, natürlich schriftlich.
    Und erst nach diesen Bestätigungen wird die Umschreibung vom Notar veranlasst/vorgenommen.
     
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  13. #12 immobiliensammler, 09.08.2018
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    Okay, ich verkaufe das Haus an Dich, Du überweist das Geld, ich stecke den Kaufpreis ein und löse die Restschulden nicht ab! Und dann? Mir sind die paar Euronen an den Notar für die Kaufpreisabwicklung lieber als dass es irgendwann Ärger im sechsstelligen Bereich gibt.
     
  14. sara

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    also die ganzen Vertragsinhalte wollte ich hier nicht erörtern.
    Wenn natürlich Grundschulden da sind und die Banken dafür keine Freigabe erteilt haben weil nicht getilgt, dann gibt es eine Aufforderung an den Käufer durch den Notar den entsprechenden Betrag X an die Bank, den Rest an den Eigentümer zu zahlen.
    Bestätigungen von allen wie gehabt.
     
  15. #14 immobiliensammler, 09.08.2018
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    Okay, dann sind wir ja wieder bei der Kaufpreisüberwachung durch den Notar, danke!
     
  16. sara

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  17. #16 immobiliensammler, 09.08.2018
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    Zwar nicht für das Anderkonto, aber die Gebühr für die Überwachung fällt trotzdem an:

    https://openjur.de/u/181449.html
     
  18. sara

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    Hast du alles gelesen?
    Ich habe u.a. vor 2 Jahren verkauft und da habe ich solche Gebühr nicht bezahlt.
    Aber auch dann wäre es ein Bruchteil der Gebühr des Notaranderkontos.
     
  19. #18 immobiliensammler, 09.08.2018
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    Frage zurück, die Entscheidung gelesen? Zitat:

    Die weitere Beschwerde ist zulässig (§ 156 Abs. 2, 4 KostO). Sie hat auch in der Sache Erfolg. Die Entscheidung des Landgerichts beruht nämlich auf einer Verletzung des Rechts (§ 156 Abs. 2 Satz 3 KostO), weil der Kostengläubiger für die Kaufpreisüberwachung zu Recht eine Gebühr nach § 147 Abs. 2 KostO angesetzt hat.

    Aber Du hast natürlich Recht, dass die Gebühr für das Anderkonto höher ist.
     
  20. #19 Melanie123, 09.08.2018
    Melanie123

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    Ein paar schnelle Rückfragen, die für eine Wirtschaftlichkeitsrechnung Sinn machen:
    -Hast Du die ETW schon mehr als 10 Jahre? Falls ja, bist Du aus der Frist für Spekulationssteuer raus. Falls nein, wie bist Du an die Wohnung gekommen, Kauf, Erbschaft, Schenkung?
    -Geht es um einen konkreten Verwandten? In gerader Linie ((Ur-/Groß-)Eltern, Kinder, Enkel) fällt z.B. keine Grunderwerbssteuer an.
    Trägt zwar der Käufer, wäre aber im Rahmen einer Gesamtstrategie vielleicht dennoch interessant, in Überlegungen einzubeziehen.
    -Hast Du familiäre Interessen dabei, oder geht es Dir nur oder hauptsächlich um Wirtschaftlichkeit?
    -Die Vorfälligkeitsentschädigung wurde bereits angesprochen. Dafür gibt es Rechner im Internet, die ziemlich genau sind. Ein sehr wesentliches Kriterium.
     
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  21. #20 grhansolo, 10.08.2018
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    Dazu ein paar Fragen:

    1. Ich kann in meinen Unterlagen kein Grundbuchauszug finden, wie kann das sein. Der müsste mir doch als Wohnungsbesitzer eigentlich vorliegen oder?

    2. Hast du ein Beispiel von solch einem Grundbuchauszug parat in welchem man erkennen kann, wie hoch die ursprüngliche Beleihung war?

    3. Welchen Sinn macht es im Grundbuchauszug die ursprüngliche Beleihung festzuhalten. Das geht doch keinen etwas an.

    4. Wer ist denn dazu berechtigt einen Grundbuchauszug anzufordern? Nur der Besitzer oder kann das jeder?
     
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