Grundschuld / Finanzierung trotz 100 % Eigenkapital für Wohnungskauf (Vermietung) ?

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Etage05, 09.09.2014.

  1. #1 Etage05, 09.09.2014
    Etage05

    Etage05 Neuer Benutzer

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    Hallo, durch Erbschaft (Verkauf des elterlichen Hauses + Sparguthaben) bin ich theoretisch in der Lage, den Kaufpreis der Wohnung (inkl. Nebenkosten) vollständig aus eigenen Geldmitteln bezahlen zu können. Die Wohnung soll vermietet werden.
    Aus steuerlichen Gründen ist ein Bankdarlehen sicherlich sinnvoll. Allerdings müsste ich bei meinen Einkommensverhältnissen aktuell ca. 1.200 EUR pro Jahr (= 100 EUR im Monat) aufwenden, um ca. 350 EUR an Steuern im Jahr sparen zu können (eigene Berechnung).
    Das wird aber voraussichtlich erst für das Jahr 2016 ff. relevant sein (1 Jahr volle Mieteinnahmen vorausgesetzt).

    Der finanzielle Aufwand ist im Verhältnis zum Nutzen eigentlich zu hoch.

    Vielleicht gibt es darüber hinaus vernünftige, triftige Gründe, die Wohnung mit einer Grundschuld zu belasten ?
    Im Bekanntenkreis konnte mir niemand etwas dazu sagen.

    Ich bitte um eure Meinung und eure Erfahrungen.
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Nö - hast du doch selbst ausgerechnet! Die Zinsen mindern dein zu versteuerndes Einkommen. Wenn du also 1200 € Zinsen zahlst, kannst du diese Zinsen von den Mieteinnahmen abziehen. Das beschert dir einen Steuernachlass von maximal 540 € (bei zu versteuerndem Einkommen über 250 730 € pro Jahr!) und weniger, falls du weniger verdienst. Du zahlst also in jedem Fall drauf.

    Dieses Märchen von der Steuerersparnis ist nicht auszurotten. Aus steuerlicher Sicht ist es am günstigsten, den Kaufpreis bar auf den Tisch zu legen.


    Die Frage kam kürzlich schonmal auf. Etwas weniger abstrakt formuliert:

    Es könnte für die langfristige Rendite (also nicht für die Steuer) besser sein, ein größeres Objekt oder mehrere kleine Objekte zu kaufen und diese teilweise zu finanzieren, d.h. das verfügbare Eigenkapital zu verteilen. Wenn du beispielsweise weniger als 40-50% des Objektwerts beleihst und den Rest aus eigenen Mitteln stellst, bekommst du recht attraktive Konditionen für Kredite.

    Da du von "Wohnung" schreibst, was ich einer WEG zuordne, wäre es vielleicht eine Überlegung wert, stattdessen mit dem Geld ein MFH anzuzahlen und den Rest zu finanzieren. Wohneigentum hat seine Tücken: Du kannst nicht frei über Maßnahmen am Objekt entscheiden, du hast zusätzliche Kosten für die WEG-Verwaltung, andere Eigentümer stellen immer ein Risiko dar, ...

    Außerdem ist es erforderlich eine gewisse Reserve zu haben, um unerwartete Ausgaben für die Wohnung (große Schäden, Sonderumlagen in einer WEG, Rechtsstreite) überstehen zu können. Würde ein komplett unfinanzierter Kauf deine gesamte Liquidität verbrauchen, wäre das für dich äußerst gefährlich.


    Du musst diese Szenarien ganz in Ruhe und sehr sorgfältig vergleichen. Rendite ist nicht alles - die zusätzliche Sicherheit beim ersten Objekt, dass man keine Kreditraten im Rücken spürt, ist auch nicht zu verachten. Außerdem kannst du damit sofort Rendite entnehmen, während bei einer Finanzierung die Rendite evtl. erst (deutlich) später kommt. Such dir verschiedene Objekte raus, die du unfinanziert oder teilfinanziert kaufen könntest und vergleiche sorgfältig. Mit der Entscheidung wirst du ziemlich lange leben müssen, also lass dir Zeit.
     
  4. altaso

    altaso Neuer Benutzer

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    Dieses Märchen wird gerne von den Bankern verbreitet. Warum, sollte auch jeden klar sein.
    Es ist, wenn möglich, eigtl. immer sinnvoller das Geld Bar zu zahlen. Das spart Zinsen und erhöht das Einkommen.
    Steuermindernd sind immer Investitionen sinnvoller als Zinsen an die Bank ;) IMMER!

    Die Afa kann sowieso in beiden Fällen angesetzt werden...
     
  5. #4 Etage05, 16.09.2014
    Etage05

    Etage05 Neuer Benutzer

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    Vielen Dank für diese Antworten und besonders an Andres für seine ausführlichen Gedanken.
    Ja, es handelt sich um eine (Neubau-)Wohnung (WEG).
    Es ist sicherlich richtig wenn Andres sagt, dass man das Geld auch in mehrere kleinere Objekte oder ein größeres stecken könnte, und dass man dann vielleicht insgesamt einen höheren Ertrag erwirtschaften kann.
    Das muss man aber zeitlich und organisatorisch handhaben können und mann muss auch der Typ für sowas sein.
    Beides trifft bei mir eher nicht zu. Aber ich kann ja schon mal anfangen zu üben. ;-)

    Wenn man ein Darlehen aufnehmen will, werden die Zinsen den Ertrag reduzieren. Das muss man als "Verlust" hinnehmen. Es ist dann wohl eine Frage der persönlichen Schmerzgrenze, wieviel man akzeptiert.
    In Einzelfällen können die zusätzlichen Werbungskosten eine hohe Steuerlast reduzieren. Das ist der positive Effekt. Und vielleicht auch die Absicht.
    Wenn man das aus anderen Gründen macht braucht man vernünftige Rechtfertigung für sich selbst - und gegenüber anderen. Den "triftigen Grund" suche ich noch.

    Dem Satz "Statt bar zu bezahlen gehe besser diesen xxx Weg" steht gegenüber: "Zahle lieber bar, statt Zinsen an die Bank". Darüber wird jeder anders denken.
    Ich tendiere zur Zeit in die Richtung: Endfälliges Darlehen und Tilgung nach ca. 10 Jahren über eine andere Anlageform. Das aber nur, wenn der Ertrag der Anlage die Zinsausgaben ungefähr deckt.
    Das ist natürlich ein anderes Thema.

    Liebe Grüße
    Etage05
     
  6. helaba

    helaba Erfahrener Benutzer

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    Diese Aussage ist so formuliert einfach falsch. Bei Aufnahme eines Darlehens mindern die Schuldzinsen meine Mieteinahmen, die ich sonst voll versteuern müsste, drücken also die effektiv zu zahlende Steuerschuld. Mit Darlehen also insgesamt weniger Steuern als ohne Darlehen, isoliert betrachtet.

    Es müsste eigentlich heißen: Aus Liquiditätssicht ist es am günstigsten, den Kaufpreis bar auf den Tisch zu legen.
     
  7. Olbi

    Olbi Benutzer

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    Um die Verwirrung hier zu vervollständigen, werfe ich mal den Begriff "Leverage-Effekt" in den Raum.

    Der geneigte Leser kann es bei Wikipedia mal nachlesen.

    Vereinfacht lässt sich sagen, dass durch den Einsatz von Fremdkapital (FK) die Eigenkapitalrendite gesteigert werden kann. Das trifft aber auch nur unter der Voraussetzung zu, dass das FK günstiger zu bekommen ist, als die Gesamtkapitalrentabilität ausfällt.

    Und dann macht das ganze auch steuerlich Sinn, denn die gezahlten Zinsen für das FK sind steuerlich zu berücksichtigen.

    Sofern die Kosten für das FK höher sind als die Gesamtkapitalrentabilität, macht das keinen Sinn mehr.

    In der Konstellation ist Rechnen angesagt, und der Gang zum Steuerberater m.M.n. unabdingbar.

    In der derzeitigen Niedrigzinsphase wäre das durchaus eine Option.
     
  8. 144

    144 Neuer Benutzer

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    Ich vermindere zwar die Steuern, aber habe parallel höhere Ausgaben an die Bank verglichen zur Steuerersparnis...
    M.E. zahle ich am Ende mit Darlehen mehr im Vgl. zur Zahlung aus Eigenkapital.
     
  9. Andres

    Andres
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    Genau das war ja die (richtige) Aussage von helaba.
     
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