Grundsteuer beim Eigentumsübergang

Diskutiere Grundsteuer beim Eigentumsübergang im Grundsteuer Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Wir hatten uns ja in einem anderen Thread schon über die Zahlungspflicht zur Grundsteuer gefetzt! Ich habe das Ganze dann gestern abend bei...
immobiliensammler

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Wir hatten uns ja in einem anderen Thread schon über die Zahlungspflicht zur Grundsteuer gefetzt! Ich habe das Ganze dann gestern abend bei unserem monatlichen Stammtisch angesprochen, da ist nämlich auch jemand dabei, der in der Steuerverwaltung einer größeren Stadt arbeitet. Den hatte ich dann natürlich darauf angesprochen und soeben - nachdem der auch noch etwas recherchiert hat - folgende Rückmeldung erhalten (wie gesagt aus Sicht der Kommune, wenn es aus Sicht des Finanzamtes anders aussieht kann man (@taxpert) mich ja gerne korrigieren):

- Die Kommune hat bezüglich der Steuerfestsetzung keinerlei Ermessen, diese ist an den Bescheid gebunden, ob und zu welchem Zeitpunkt das Finanzamt die Zurechnung fortschreibt.
- Das Problem ist, dass die Zurechnungsfortschreibung auf den "Übergang des wirtschaftlichen Eigentums" abstellt, aber nicht genau definiert ist, wann dieser exakt erfolgt. Generell kann man diesen im Notarvertrag völlig frei vereinbaren. Problem ist nur, wenn hier kein explizites Datum genannt wird, sondern der Übergang von einer Bedingung abhängig ist (1. des Monats nach der Kaufpreiszahlung z.B.). Manche Finanzämter stellen dann dabei auf die Auflassung ab, manche auf den Grundbucheintrag.
- Immer ist dann der folgende Jahresbeginn der Stichtag für die Fortschreibung. Daher zahlt bei einer unterjährigen Fortschreibung auch der Alteigentümer noch die Grundsteuer für das gesamte Jahr.
- Sollte die Fortschreibung zum 01.01. (rückwirkend) vom Finanzamt festgestellt werden und es war schon Grundsteuer fällig dann ist es in der Tat so, dass der Grundsteuerbescheid für den Alteigentümer von der Kommune rückwirkend aufgehoben wird und überzahlte Beträge erstattet werden, diese werden dann gleichzeitig vom Neueigentümer angefordert.

Genutzt wird das wohl vor allem von Firmen (z.b. bei Fusionen), dass Vorgänge rückwirkend zum 01.01. erfolgen (die Umsätze z.B. sollen schon für das komplette Jahr der neuen Firma zustehen) oder sogar noch zum 30.12. des Vorjahres (bestimmte Vermögenswerte sollen nicht mehr in der Bilanz stehen).

Folgende Überlegung dazu:
- Ich kaufe ein MFH Mitte dieses Jahres
- Um Abrechnungsprobleme bezüglich Nebenkostenabrechnung aus dem Weg zu gehen wird der Übergang Nutzen/Lasten rückwirkend zum 01.01.2020 vereinbart
- Alle Zahlungen 01.01. - z.B. 30.06. (Kaufdatum) - Einnahmen und Ausgaben - müssen dann eben zwischen Alt- und Neueigentümer abgerechnet werden
- Die Mieten für das erste Halbjahr (stehen dann ja dem Neueigentümer zu obwohl der Kauf erst später erfolgt) müssen eben beim Kaufpreis berücksichtigt werden

Damit würden m.E. alle Kosten für das Haus (inclusive Grundsteuer) vom Neueigentümer bezahlt werden, vereinfacht also wohl die Betriebskostenabrechnung, da eben wirtschaftlich kein Eigentümerwechsel im laufenden Jahr stattfindet.

Was meint Ihr? Gangbarer Weg?

Nachteil sehe ich, dass ich z.B. 10.000 Euro Mieteinnahmen für das erste Halbjahr habe und natürlich versteuern muss, gleichzeitig erhöht sich dann der Kaufpreis um diese 10.000 Euro. Könnte man im Notarvertrag vereinbaren, dass diese 10.000 Euro einen Ausgleich für die Mieteinnahmen darstellen, der Betrag also (analog IHR) nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt und dann auch nicht zum Kaufpreis (Afa-Grundlage) zählt?
 
taxpert

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wenn es aus Sicht des Finanzamtes anders aussieht kann man (@taxpert) mich ja gerne korrigieren):
Mach ich gerne, auch wenn es nicht wirklich was zum Rummäkeln gibt!

Die Kommune hat bezüglich der Steuerfestsetzung keinerlei Ermessen, diese ist an den Bescheid gebunden, ob und zu welchem Zeitpunkt das Finanzamt die Zurechnung fortschreibt.
Stimmt, Grundlagenbescheid!

Problem ist nur, wenn hier kein explizites Datum genannt wird, sondern der Übergang von einer Bedingung abhängig ist (1. des Monats nach der Kaufpreiszahlung z.B.).
Jeder ist seines eigenen Glückes Schmied! Schon mal daran gedacht, dass es weder dem Erwerber noch dem Veräußerer verboten ist, das Datum des tatsächlichen Übergangs dem FA mitzuteilen!!?? Wenn natürlich nichts kommt, ist das FA auch bei so etwas im §162 AO drin!

Daher zahlt bei einer unterjährigen Fortschreibung auch der Alteigentümer noch die Grundsteuer für das gesamte Jahr.
Genau, der Neu-Eigentümer kann nur über einen Haftungsbescheid zur zahung verpflichtet werden. Vorsicht Falle: Die Haftung greift auch für fällige Steuer VOR dem Übergang!

Sollte die Fortschreibung zum 01.01. (rückwirkend) vom Finanzamt festgestellt werden und es war schon Grundsteuer fällig dann ist es in der Tat so, dass der Grundsteuerbescheid für den Alteigentümer von der Kommune rückwirkend aufgehoben wird und überzahlte Beträge erstattet werden, diese werden dann gleichzeitig vom Neueigentümer angefordert.
Genau, wie bei jedem anderen Steuerbescheid der geändert oder aufgehoben wird auch!

Genutzt wird das wohl vor allem von Firmen (z.b. bei Fusionen), dass Vorgänge rückwirkend zum 01.01.
Das hängt mit der -ausnahmsweise!- steuerlichen Rückwirkung im UmwStG zusammen.

Was meint Ihr? Gangbarer Weg?
Grundsätzlich ja, aber ...

und natürlich versteuern muss
Aber Du bekommst ja auch dieses Geld, warum sollte es also nicht von Dir versteuert werden?

gleichzeitig erhöht sich dann der Kaufpreis um diese 10.000 Euro.
Nein, den Du erwirbst ja nicht das Grundstück für 10.000 € mehr, sondern "nur" einen Herausgabeanspruch!
Könnte man im Notarvertrag vereinbaren, dass diese 10.000 Euro einen Ausgleich für die Mieteinnahmen darstellen, der Betrag also (analog IHR) nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt und dann auch nicht zum Kaufpreis (Afa-Grundlage) zählt?
Das braucht man gar nicht im Notarvertrag aufdröseln! Dazu reicht eine zivilrechtliche, nicht notarielle Vereinbarung! Mit der kann man sowohl die festgesetzte GrESt mindern, als auch die Kaufpreisaufteilung auf Grundstück, IHR, mit erworbenes Inventar, etc. begründen!

Jetzt aber mein "aber" von obne!

Wieviele Klimmzüge möchtest Du machen, die ggf. weitere Fallstricke heraufbeschwören, nur um den einmaligen Effekt einer leichteren Betriebskostenabrechnung zu haben?

taxpert
 
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