Grundsteuer verstehen

Diskutiere Grundsteuer verstehen im Grundsteuer Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hallo Forum! Für mein selbstbewohntes Reihenendhaus zahle ich jährlich 266,51 € Grundsteuer. Nun habe ich versucht, das Thema zu verstehen (um...

dots

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
08.07.2014
Beiträge
6.209
Zustimmungen
2.558
Ort
Münsterland
Hallo Forum!

Für mein selbstbewohntes Reihenendhaus zahle ich jährlich 266,51 € Grundsteuer.

Nun habe ich versucht, das Thema zu verstehen (um dann im zweiten Schritt erkennen zu können, ob bzw. wo dort ggf. Möglichkeiten der Beeinflussung, Korrektur oder Optimierung bestehen.

Das sind die Fakten:

Grundstücksart: Einfamilienhaus (laut Einheitswertbescheid des Finanzamts vom 16.01.2007)
Einheitswert: 20.707 € (laut Einheitswertbescheid des Finanzamts vom 16.01.2007)
Messzahl: 2,6 ‰ (laut §15 GrStG)
Messbetrag (Einheitswert x Messzahl): 53,84 €
Hebesatz: 495 % (laut Beschluss der Stadtverordnetenversammlung der Stadt)
Grundsteuer B (Messbetrag x Hebesatz): 266,51 €

Die Stellschrauben sind m.E. Einheitswert und Messzahl.

Warum die Messzahl 2,6 Promille beträgt, verstehe ich noch nicht. Rechnerisch passt das aber.
Wie sich der Einheitswert konkret berechnet/zusammensetzt, konnte ich auch noch nicht herausfinden.

Hat jemand Input / Suchwörter, Ideen, Tipps für mich?
 
#
schau mal hier: Grundsteuer verstehen. Dort wird jeder fündig!

Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren

hELLfIRE

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
10.10.2016
Beiträge
104
Zustimmungen
31
Soweit ich weden die Finanzämter zur Berechnung vom Einheitswert das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren an.

Nach dem Ertragswertverfahren multipliziert man die Jahresrohmiete, die ein Mieter im Jahr 1964 oder 1935 für ein gesamtes Jahr entrichten müsste, mit einem Vervielfältiger. Der Vervielfältiger berücksichtigt in der Regel wertmindernde und werterhöhende Faktoren wie z.B. Größe und Ausstattung des Hauses.

Das Sachwertverfahren wird meist angewendet wenn sich die Jahresrohmiete für 1935 oder 1964 nicht ermitteln lässt. Das betrifft fast immer Einfamilienhäuser im ehemaligen Ostteil Berlins. Wenn Grundstücke besonders hochwertig gestaltet sind wird meist auch das Sachwertverfahren angewendet. Das Sachwertverfahren addiert die Werte von Boden, Gebäude und Außenanlage, wobei sich der Gebäudewert aus den durchschnittlichen Herstellungskosten zum 1. Januar 1964 beziehungsweise 1. Januar 1935 berechnet.

Dann gibt es da noch eine Sonderregelung für Mietwohngrundstücke oder Einfamilienhäuser in den neuen Bundesländern, für die sich der Wert im Jahr 1935 meist aufgrund fehlender Unterlagen nicht ermitteln lässt. Hier greift dann eine Ersatzbemessungsgrundlage, die sich an der Wohn- oder Nutzfläche des Grundstücks orientiert.
 

dots

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
08.07.2014
Beiträge
6.209
Zustimmungen
2.558
Ort
Münsterland

anitari

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
30.01.2007
Beiträge
2.662
Zustimmungen
1.169
Ort
Glienicke ohne Agentenbrücke
Ja, relativ sicher. Gerade nochmal nachgerechnet, ich behaupte erst mal, dass das passt.


Ja, schon, aber mit den anderen 3 Häusern hab ich nix am Hut. Alle genannten Zahlen beziehen sich nur auf das eine Reihenendhaus.

Stell doch den Bescheid vom FA mal ein.

Der Einheitswert wird durch 10.000 geteilt und dann, von der Stadt/Gemeinde, mit dem Hebesatz multipliziert.

Wenn ich die 20.707 € durch 10.000 teile ergibt das 2,07 € x 495 % = 1024,xx € : 4 Einheiten = in etwa deine 266 €

Darum gehe ich davon aus das die 20.707 € für das gesamte "Reihenhaus", bestehend aus 4 Einheiten, ist.
 

dots

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
08.07.2014
Beiträge
6.209
Zustimmungen
2.558
Ort
Münsterland
Ist das Absicht, dass die Messzahl und der Hebesatz in deiner Rechnung nicht berücksichtigt werden?

:edit: Der Hebesatz ist ja doch drin, sorry.
 

dots

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
08.07.2014
Beiträge
6.209
Zustimmungen
2.558
Ort
Münsterland
Soweit ich weden die Finanzämter zur Berechnung vom Einheitswert das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren an.
Hey Hellfire,

wie kann man herausfinden, welches Verfahren (speziell für die Ermittlung der 20707 € in meinem Fall) angewendet wurde?
 

immodream

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
05.05.2011
Beiträge
3.418
Zustimmungen
1.721
Hallo dots,
als ich 1981 mein Einfamilienhaus neu gebaut habe , bekam ich einen Fragebogen vom Finanzamt .
In dem Fragebogen mußte ich Angaben zu Größe und Bauausführung des Hauses machen.
Danach wurde vom Finanzamt der Einheitswert ermittelt und mitgeteilt.
Diese Ermittlung solltest du erst einmal suchen oder ich würde mir den Berechnungsbogen schicken lassen .
Dann gibt es eine Tabelle über die Steuermesszahl, z. B. Einfamilienhäuser bis Einheitswert von ca. 38 000 € von 2,6. v.T.
Das heißt von dem Einheitswert werden 2,6 v. T als Steuermessbetrag ermittelt.
Dieser Steuermessbetrag wird an die Gemeinde weitergeben und mit dem Hebesatz multipliziert.
Wichtig für dich ist der Fragebogen nach Erstellung des Bauwerkes.
Aus den Angaben kann man doch ersehen, ob die Werte für 4 Häuser oder nur für ein Haus angegeben wurden.
Viel Erfolg beim Suchen
Grüße
Immodream
 

immobiliensammler

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
17.09.2015
Beiträge
6.568
Zustimmungen
3.889
Ort
bei Nürnberg
Hast Du denn einen eigenen Grundsteuermessbescheid vom FA bekommen?

Den hat er wohl nur bei einer Neufestsetzung bekommen (also wenn er das Haus neu gebaut hat oder aus anderen Gründen eine Neufestsetzung erfolgt). Sonst bekommt er nur einen Bescheid über die Fortschreibung beim Eigentümerwechsel, da ist der Rechenweg aber nicht mehr drin, es wird nur der Wert mitgeteilt. Ich denke aber schon, dass das Finanzamt ihm hier entsprechend Auskunft geben kann.
 

immodream

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
05.05.2011
Beiträge
3.418
Zustimmungen
1.721
Hallo,
deshalb habe ich geschrieben , den Fragebogen besorgen.
Müßte ja , wenn dots nicht Bauherr ist, irgendwo beim Finanzamt abgelegt sein.
Grüße
Immodream
 

dots

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
08.07.2014
Beiträge
6.209
Zustimmungen
2.558
Ort
Münsterland
bekommt er nur einen Bescheid über die Fortschreibung beim Eigentümerwechsel, da ist der Rechenweg aber nicht mehr drin, es wird nur der Wert mitgeteilt.
Stimmt genau!
Der Einheitswertbescheid des Finanzamts vom 16.01.2007 lautet auf Fortschreibung - ohne Rechenweg, nur mit Einheitswert-Betrag.

wenn dots nicht Bauherr ist
Stimmt, ich bin nicht der Bauherr.
Der mir vorliegende Einheitswertbescheid des Finanzamts vom 16.01.2007 wird vermutlich durch meinen Kauf des Hauses getriggert worden sein.

den Fragebogen besorgen.
Müßte ja ... irgendwo beim Finanzamt abgelegt sein.
Und den bekomme ich einfach so?
Kostet das was?
 

hELLfIRE

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
10.10.2016
Beiträge
104
Zustimmungen
31
Hey Hellfire,

wie kann man herausfinden, welches Verfahren (speziell für die Ermittlung der 20707 € in meinem Fall) angewendet wurde?

Ich habe mal meine Bescheide zum Einheitswert durchgesehen, konnte aber auch da keine Info finden welches Verfahren angewendet wurde.
Es wird wohl nichts anderes übrig bleiben und man muß sich an das zuständige Finanzamt wenden um die gewünschten Info zu erhalten.
 

taxpert

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
02.05.2016
Beiträge
1.289
Zustimmungen
1.351
Ort
Bayern
als ich 1981 mein Einfamilienhaus neu gebaut habe , bekam ich einen Fragebogen vom Finanzamt .
Diese "Fragebogen" ist -wie im Steuerrecht üblich! - eine Steuererklärung! Hier "Erklärung zur Feststellung des Einheitswertes". Die Erklärung, die Anlagen dazu sowie die Anleitungen kann man sich auf den Seite der bayrischen FÄ (Hier: Formulare/Weitere Themen A bis Z/Einheitsbewertung) herunterladen. Im Formular-Management-System der Bundesfinanzverwaltung habe ich sie nicht gefunden!

Anderer Rechenweg der Kommune: 53,84 € x 4,95
Maßgeblich (=Grundlagenbescheid!) für die Gemeinde ist der GrStMB! Der Grundlagenbescheid für den GrStMB ist wiederum der EW-Bescheid!

Warum die Messzahl 2,6 Promille
Weil es bis 2019 so im Gesetz stand, §15 Abs. 2 GrStG (...für EFH im Sinne §75 BewG 2,6 von Tausend für die ersten 38.346,89 € des EW ...).

Soweit ich weden die Finanzämter zur Berechnung vom Einheitswert das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren an.

Nach dem Ertragswertverfahren multipliziert man die Jahresrohmiete, die ein Mieter im Jahr 1964 oder 1935 für ein gesamtes Jahr entrichten müsste, mit einem Vervielfältiger.
Soweit schon mal richtig! Alles was jetzt kommt bezieht sich ausschließlich auf die Einheitsbewertung in der "alten Bundesrepublik", §§68-94 BewG. Die Einheitsbewertung für "die im Art.3 des Einigungsvertrag genennten Gebiete", §§129-133 BewG, habe ich im Studium nicht gelernt und nie gebraucht. Kenntnis daher gegen Null!

Der Vervielfältiger berücksichtigt in der Regel wertmindernde und werterhöhende Faktoren wie z.B. Größe und Ausstattung des Hauses.
Der Vervielfältiger ergibt sich aus Art des Grundstückes, Bauweise, Baujahr und Gemeindegröße, Anlagen 3-8 zu §80 BewG.

Die wertmindernden oder -erhöhenden Faktoren werden zusätzlich berücksichtigt, §§81,082 BewG.

wo dort ggf. Möglichkeiten der Beeinflussung, Korrektur oder Optimierung bestehen.
Da Messzahl und Hebesatz gesetzlich bzw. durch Geimeindeverordnung fixiert sind, kannst Du hier wenig ausrichten. Bleibt vom Grundsatz her nur der EW selber. Erste Hürde: Der EW-Bescheid ist schon lange bestandskräftig! Ein EInspruch kommt daher nicht in Frage! Hier hat das BewG jedoch den Vorteil, dass es eigene Änderungsvorschriften jenseits der AO eröffnet. §22 Abs.3 BewG eröffnet die Möglichkeit der fehlerbereinigenden Fortschreibung zumindest für die Zukunft.

wie kann man herausfinden, welches Verfahren (speziell für die Ermittlung der 20707 € in meinem Fall) angewendet wurde?
Bei Wohnbauten ist das Ertragswertverfahren der Normalfall, §76 Abs.1 BewG. Für das Sachwertverfahren müsstest Du schon eine außergewönliche, fast schlossähnliche Villa bewohnen, §76 Abs.2 BewG.

Das Ertragswertverfahren ist eigentlich recht einfach gestrickt. [QUOTE0"§78 BewG"]Der Grundstückswert umfaßt den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlagen. Er ergibt sich durch Anwendung eines Vervielfältigers (§ 80) auf die Jahresrohmiete (§ 79) unter Berücksichtigung der §§ 81 und 82.[/QUOTE]Anders als z.B. in der ImmoWertV ist durch die JRM und den VV der Wert des Grund und Bodens bereits erfasst!

Als ersten Ansatzpunkt hättest Du die JRM! Die ortsübliche Miete auf den 01.01.1964 wirst Du kaum angreifen können. Diese wurde damals im Rahmen der Hauptfeststellung auf den 01.01.1964 durch die FÄ ermittelt. Da wirst Du kaum gegen anstinken können! Da die Mieten für drei unterschiedliche Gebäudestandards (einfach, mittel, hoch) ermittelt wurden, heute aber eigentlich jedes Gebäude -bezogen auf 1964!- als hoher Standard gesehen werden kann (oder kennst Du noch Gebäude mit Aussenaborts?), ist das Feld auch ziemlich tot!

Bleibt die qm-Zahl! Du kannst Dir sicher sein, dass der Bauherr die qm-Wohnfläche wohl kaum zu hoch angegeben hat! Eher im Gegenteil! Außerdem habe ich die Erfahrung gemacht, dass viele EW-Bescheide über die Jahre falsch werden. Bei der Einheitsbewertung wird das FA nicht selber tätig, sondern wird nur auf Mittelung der Gemeinde (Baufertigstellungsanzeige, etc.) oder Mittelungen des Stpfl. tätig. Viele Gemeinden und praktisch alle Stpfl. sind da ziemlich schlampig! So kann es dir ohne weitere passieren, dass der DG-Ausbau, der kleine Anbau und die zweite Garage der Bewertungsstelle noch gar nicht bekannt ist und sich der EW deshalb nach oben verändert!

Bleibt Dir also noch der VV!
Die Grundstücksart (§75 BewG, hier: EFH) ist ja wohl richtig angesetzt oder wurde das Gebäude in zwei Wohneinheiten (Grundstücksart ZFH) oder gar drei Wohneinheiten (Grundstücksart Mietwohngrundstück) geteilt oder beinhaltet jetzt auch eine gewerbliche Einheit (Grundstücksart gemischt genutztes Grundstück). Dies alles würde zu einem niedrigeren VV führen (aber ggf. zu einer höheren GrStMesszahl!). Das in Verbindung mit dem alten §21a EStG waren die Gründe warum man in den 60ern und 70ern so gerne EFH mit ELW gebaut hat!

Die Gemeindegrößenklasse (nach Einwohnerzahl 01.01.1964) dürfte ähnlich wie der Mietansatz kaum anzugreifen sein!

Auch das Baujahr dürfte ziemlich feststehen, insbesondere da es nach dem 20.06.1948 keine Rolle mehr spielt.

Bleibt Dir nur naoch die Bauart, aber ...
Holzfachwerkbauten mit Ziegelsteinausmauerung, Gebäuden aus großformatigen Bimsbetonplatten oder ähnlichen Platten sowie bei anderen eingeschossigen massiven Gebäuden in leichter Bauausführung
...und ...
Holzfachwerkbauten mit Lehmausfachung und besonders haltbaren Holzbauten mit massiven Fundamenten
... dürften heute wohl eher die Ausnahme sein!

Ob sich der Aufwand lohnt im Sinne von Ersparnis, wage ich zu bezweifeln! Andererseits ist ein Blick in die EW-Akte meistens ziemlich interessant. Grundsätzlich kann man bei der Bewertungsstelle Akteneinsicht beantragen, man sollte sich jedoch im Klaren sein, dass darauf kein Rechtsanspruch besteht. Im Normalfall wird die Akteneinsicht abgelehnt, da sie den normalen Arbeitsvorgang beeinträchtigt. In diesen Corona-Zeiten sowieso!

taxpert
 

dots

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
08.07.2014
Beiträge
6.209
Zustimmungen
2.558
Ort
Münsterland
Ob sich der Aufwand lohnt im Sinne von Ersparnis, wage ich zu bezweifeln! Andererseits ist ein Blick in die EW-Akte meistens ziemlich interessant.
Ich merke, dass du mein Anliegen verstanden hast, @taxpert :-)

Vielen, vielen herzlichen Dank euch allen für den umfangreichen Input. Ich muss das erst mal sacken lassen und halte euch auf dem Laufenden, wenn es was zu berichten gibt.
 

Gast24091

Ich merke, dass du mein Anliegen verstanden hast, @taxpert :-)

Vielen, vielen herzlichen Dank euch allen für den umfangreichen Input. Ich muss das erst mal sacken lassen und halte euch auf dem Laufenden, wenn es was zu berichten gibt.
Hi dots, vermutest Du eine zu hohe GS?
Bei 266 Euronen/pa und ein 495 er Hebesatz, passt das aus meiner Sicht.

Unsere Hebesätze sind eher bei 320 - 350, dass ist natürlich günstiger unsere Kommunen sind nicht so gierig wie eure!
 

dots

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
08.07.2014
Beiträge
6.209
Zustimmungen
2.558
Ort
Münsterland
Thema:

Grundsteuer verstehen

Oben