Grundsteuer verstehen

Diskutiere Grundsteuer verstehen im Grundsteuer Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hallo Forum! Für mein selbstbewohntes Reihenendhaus zahle ich jährlich 266,51 € Grundsteuer. Nun habe ich versucht, das Thema zu verstehen (um...

  1. dots

    dots Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    08.07.2014
    Beiträge:
    5.874
    Zustimmungen:
    2.435
    Ort:
    Münsterland
    Hallo Forum!

    Für mein selbstbewohntes Reihenendhaus zahle ich jährlich 266,51 € Grundsteuer.

    Nun habe ich versucht, das Thema zu verstehen (um dann im zweiten Schritt erkennen zu können, ob bzw. wo dort ggf. Möglichkeiten der Beeinflussung, Korrektur oder Optimierung bestehen.

    Das sind die Fakten:

    Grundstücksart: Einfamilienhaus (laut Einheitswertbescheid des Finanzamts vom 16.01.2007)
    Einheitswert: 20.707 € (laut Einheitswertbescheid des Finanzamts vom 16.01.2007)
    Messzahl: 2,6 ‰ (laut §15 GrStG)
    Messbetrag (Einheitswert x Messzahl): 53,84 €
    Hebesatz: 495 % (laut Beschluss der Stadtverordnetenversammlung der Stadt)
    Grundsteuer B (Messbetrag x Hebesatz): 266,51 €

    Die Stellschrauben sind m.E. Einheitswert und Messzahl.

    Warum die Messzahl 2,6 Promille beträgt, verstehe ich noch nicht. Rechnerisch passt das aber.
    Wie sich der Einheitswert konkret berechnet/zusammensetzt, konnte ich auch noch nicht herausfinden.

    Hat jemand Input / Suchwörter, Ideen, Tipps für mich?
     
  2. Anzeige

    Schau mal hier: Grundsteuer verstehen. Dort wird jeder fündig!
    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. #2 hELLfIRE, 25.10.2020
    hELLfIRE

    hELLfIRE Benutzer

    Dabei seit:
    10.10.2016
    Beiträge:
    95
    Zustimmungen:
    22
    Soweit ich weden die Finanzämter zur Berechnung vom Einheitswert das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren an.

    Nach dem Ertragswertverfahren multipliziert man die Jahresrohmiete, die ein Mieter im Jahr 1964 oder 1935 für ein gesamtes Jahr entrichten müsste, mit einem Vervielfältiger. Der Vervielfältiger berücksichtigt in der Regel wertmindernde und werterhöhende Faktoren wie z.B. Größe und Ausstattung des Hauses.

    Das Sachwertverfahren wird meist angewendet wenn sich die Jahresrohmiete für 1935 oder 1964 nicht ermitteln lässt. Das betrifft fast immer Einfamilienhäuser im ehemaligen Ostteil Berlins. Wenn Grundstücke besonders hochwertig gestaltet sind wird meist auch das Sachwertverfahren angewendet. Das Sachwertverfahren addiert die Werte von Boden, Gebäude und Außenanlage, wobei sich der Gebäudewert aus den durchschnittlichen Herstellungskosten zum 1. Januar 1964 beziehungsweise 1. Januar 1935 berechnet.

    Dann gibt es da noch eine Sonderregelung für Mietwohngrundstücke oder Einfamilienhäuser in den neuen Bundesländern, für die sich der Wert im Jahr 1935 meist aufgrund fehlender Unterlagen nicht ermitteln lässt. Hier greift dann eine Ersatzbemessungsgrundlage, die sich an der Wohn- oder Nutzfläche des Grundstücks orientiert.
     
  4. #3 anitari, 25.10.2020
    anitari

    anitari Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    30.01.2007
    Beiträge:
    2.619
    Zustimmungen:
    1.151
    Ort:
    Glienicke ohne Agentenbrücke
    Sicher das das rechnerisch passt?
    Ich komme nach den Angaben auf 1.024,xx €.
    Kann es sein das das ganze Reihenhaus aus 4 Einheiten besteht?
     
  5. dots

    dots Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    08.07.2014
    Beiträge:
    5.874
    Zustimmungen:
    2.435
    Ort:
    Münsterland
    Ja, relativ sicher. Gerade nochmal nachgerechnet, ich behaupte erst mal, dass das passt.

    Ja, schon, aber mit den anderen 3 Häusern hab ich nix am Hut. Alle genannten Zahlen beziehen sich nur auf das eine Reihenendhaus.
     
  6. #5 anitari, 25.10.2020
    anitari

    anitari Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    30.01.2007
    Beiträge:
    2.619
    Zustimmungen:
    1.151
    Ort:
    Glienicke ohne Agentenbrücke
    Stell doch den Bescheid vom FA mal ein.

    Der Einheitswert wird durch 10.000 geteilt und dann, von der Stadt/Gemeinde, mit dem Hebesatz multipliziert.

    Wenn ich die 20.707 € durch 10.000 teile ergibt das 2,07 € x 495 % = 1024,xx € : 4 Einheiten = in etwa deine 266 €

    Darum gehe ich davon aus das die 20.707 € für das gesamte "Reihenhaus", bestehend aus 4 Einheiten, ist.
     
  7. dots

    dots Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    08.07.2014
    Beiträge:
    5.874
    Zustimmungen:
    2.435
    Ort:
    Münsterland
    Ist das Absicht, dass die Messzahl und der Hebesatz in deiner Rechnung nicht berücksichtigt werden?

    :edit: Der Hebesatz ist ja doch drin, sorry.
     
  8. dots

    dots Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    08.07.2014
    Beiträge:
    5.874
    Zustimmungen:
    2.435
    Ort:
    Münsterland
    Hey Hellfire,

    wie kann man herausfinden, welches Verfahren (speziell für die Ermittlung der 20707 € in meinem Fall) angewendet wurde?
     
  9. #8 anitari, 25.10.2020
    anitari

    anitari Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    30.01.2007
    Beiträge:
    2.619
    Zustimmungen:
    1.151
    Ort:
    Glienicke ohne Agentenbrücke
    Hast Du denn einen eigenen Grundsteuermessbescheid vom FA bekommen?

    Anderer Rechenweg der Kommune: 53,84 € x 4,95
     
  10. #9 immodream, 25.10.2020
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    05.05.2011
    Beiträge:
    3.263
    Zustimmungen:
    1.583
    Hallo dots,
    als ich 1981 mein Einfamilienhaus neu gebaut habe , bekam ich einen Fragebogen vom Finanzamt .
    In dem Fragebogen mußte ich Angaben zu Größe und Bauausführung des Hauses machen.
    Danach wurde vom Finanzamt der Einheitswert ermittelt und mitgeteilt.
    Diese Ermittlung solltest du erst einmal suchen oder ich würde mir den Berechnungsbogen schicken lassen .
    Dann gibt es eine Tabelle über die Steuermesszahl, z. B. Einfamilienhäuser bis Einheitswert von ca. 38 000 € von 2,6. v.T.
    Das heißt von dem Einheitswert werden 2,6 v. T als Steuermessbetrag ermittelt.
    Dieser Steuermessbetrag wird an die Gemeinde weitergeben und mit dem Hebesatz multipliziert.
    Wichtig für dich ist der Fragebogen nach Erstellung des Bauwerkes.
    Aus den Angaben kann man doch ersehen, ob die Werte für 4 Häuser oder nur für ein Haus angegeben wurden.
    Viel Erfolg beim Suchen
    Grüße
    Immodream
     
  11. #10 immobiliensammler, 25.10.2020
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    17.09.2015
    Beiträge:
    5.920
    Zustimmungen:
    3.652
    Ort:
    bei Nürnberg
    Den hat er wohl nur bei einer Neufestsetzung bekommen (also wenn er das Haus neu gebaut hat oder aus anderen Gründen eine Neufestsetzung erfolgt). Sonst bekommt er nur einen Bescheid über die Fortschreibung beim Eigentümerwechsel, da ist der Rechenweg aber nicht mehr drin, es wird nur der Wert mitgeteilt. Ich denke aber schon, dass das Finanzamt ihm hier entsprechend Auskunft geben kann.
     
  12. #11 immodream, 25.10.2020
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    05.05.2011
    Beiträge:
    3.263
    Zustimmungen:
    1.583
    Hallo,
    deshalb habe ich geschrieben , den Fragebogen besorgen.
    Müßte ja , wenn dots nicht Bauherr ist, irgendwo beim Finanzamt abgelegt sein.
    Grüße
    Immodream
     
  13. dots

    dots Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    08.07.2014
    Beiträge:
    5.874
    Zustimmungen:
    2.435
    Ort:
    Münsterland
    Stimmt genau!
    Der Einheitswertbescheid des Finanzamts vom 16.01.2007 lautet auf Fortschreibung - ohne Rechenweg, nur mit Einheitswert-Betrag.

    Stimmt, ich bin nicht der Bauherr.
    Der mir vorliegende Einheitswertbescheid des Finanzamts vom 16.01.2007 wird vermutlich durch meinen Kauf des Hauses getriggert worden sein.

    Und den bekomme ich einfach so?
    Kostet das was?
     
  14. #13 immobiliensammler, 25.10.2020
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    17.09.2015
    Beiträge:
    5.920
    Zustimmungen:
    3.652
    Ort:
    bei Nürnberg
    Denke ich nicht - ich würde einfach mal beim Finanzamt anrufen und fragen (Durchwahlnummer steht ja auf dem Einheitswertbescheid).
     
  15. #14 hELLfIRE, 26.10.2020
    hELLfIRE

    hELLfIRE Benutzer

    Dabei seit:
    10.10.2016
    Beiträge:
    95
    Zustimmungen:
    22
    Ich habe mal meine Bescheide zum Einheitswert durchgesehen, konnte aber auch da keine Info finden welches Verfahren angewendet wurde.
    Es wird wohl nichts anderes übrig bleiben und man muß sich an das zuständige Finanzamt wenden um die gewünschten Info zu erhalten.
     
  16. #15 taxpert, 26.10.2020
    taxpert

    taxpert Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    02.05.2016
    Beiträge:
    1.124
    Zustimmungen:
    1.235
    Ort:
    Bayern
    Diese "Fragebogen" ist -wie im Steuerrecht üblich! - eine Steuererklärung! Hier "Erklärung zur Feststellung des Einheitswertes". Die Erklärung, die Anlagen dazu sowie die Anleitungen kann man sich auf den Seite der bayrischen FÄ (Hier: Formulare/Weitere Themen A bis Z/Einheitsbewertung) herunterladen. Im Formular-Management-System der Bundesfinanzverwaltung habe ich sie nicht gefunden!

    Maßgeblich (=Grundlagenbescheid!) für die Gemeinde ist der GrStMB! Der Grundlagenbescheid für den GrStMB ist wiederum der EW-Bescheid!

    Weil es bis 2019 so im Gesetz stand, §15 Abs. 2 GrStG (...für EFH im Sinne §75 BewG 2,6 von Tausend für die ersten 38.346,89 € des EW ...).

    Soweit schon mal richtig! Alles was jetzt kommt bezieht sich ausschließlich auf die Einheitsbewertung in der "alten Bundesrepublik", §§68-94 BewG. Die Einheitsbewertung für "die im Art.3 des Einigungsvertrag genennten Gebiete", §§129-133 BewG, habe ich im Studium nicht gelernt und nie gebraucht. Kenntnis daher gegen Null!

    Der Vervielfältiger ergibt sich aus Art des Grundstückes, Bauweise, Baujahr und Gemeindegröße, Anlagen 3-8 zu §80 BewG.

    Die wertmindernden oder -erhöhenden Faktoren werden zusätzlich berücksichtigt, §§81,082 BewG.

    Da Messzahl und Hebesatz gesetzlich bzw. durch Geimeindeverordnung fixiert sind, kannst Du hier wenig ausrichten. Bleibt vom Grundsatz her nur der EW selber. Erste Hürde: Der EW-Bescheid ist schon lange bestandskräftig! Ein EInspruch kommt daher nicht in Frage! Hier hat das BewG jedoch den Vorteil, dass es eigene Änderungsvorschriften jenseits der AO eröffnet. §22 Abs.3 BewG eröffnet die Möglichkeit der fehlerbereinigenden Fortschreibung zumindest für die Zukunft.

    Bei Wohnbauten ist das Ertragswertverfahren der Normalfall, §76 Abs.1 BewG. Für das Sachwertverfahren müsstest Du schon eine außergewönliche, fast schlossähnliche Villa bewohnen, §76 Abs.2 BewG.

    Das Ertragswertverfahren ist eigentlich recht einfach gestrickt. [QUOTE0"§78 BewG"]Der Grundstückswert umfaßt den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlagen. Er ergibt sich durch Anwendung eines Vervielfältigers (§ 80) auf die Jahresrohmiete (§ 79) unter Berücksichtigung der §§ 81 und 82.[/QUOTE]Anders als z.B. in der ImmoWertV ist durch die JRM und den VV der Wert des Grund und Bodens bereits erfasst!

    Als ersten Ansatzpunkt hättest Du die JRM! Die ortsübliche Miete auf den 01.01.1964 wirst Du kaum angreifen können. Diese wurde damals im Rahmen der Hauptfeststellung auf den 01.01.1964 durch die FÄ ermittelt. Da wirst Du kaum gegen anstinken können! Da die Mieten für drei unterschiedliche Gebäudestandards (einfach, mittel, hoch) ermittelt wurden, heute aber eigentlich jedes Gebäude -bezogen auf 1964!- als hoher Standard gesehen werden kann (oder kennst Du noch Gebäude mit Aussenaborts?), ist das Feld auch ziemlich tot!

    Bleibt die qm-Zahl! Du kannst Dir sicher sein, dass der Bauherr die qm-Wohnfläche wohl kaum zu hoch angegeben hat! Eher im Gegenteil! Außerdem habe ich die Erfahrung gemacht, dass viele EW-Bescheide über die Jahre falsch werden. Bei der Einheitsbewertung wird das FA nicht selber tätig, sondern wird nur auf Mittelung der Gemeinde (Baufertigstellungsanzeige, etc.) oder Mittelungen des Stpfl. tätig. Viele Gemeinden und praktisch alle Stpfl. sind da ziemlich schlampig! So kann es dir ohne weitere passieren, dass der DG-Ausbau, der kleine Anbau und die zweite Garage der Bewertungsstelle noch gar nicht bekannt ist und sich der EW deshalb nach oben verändert!

    Bleibt Dir also noch der VV!
    Die Grundstücksart (§75 BewG, hier: EFH) ist ja wohl richtig angesetzt oder wurde das Gebäude in zwei Wohneinheiten (Grundstücksart ZFH) oder gar drei Wohneinheiten (Grundstücksart Mietwohngrundstück) geteilt oder beinhaltet jetzt auch eine gewerbliche Einheit (Grundstücksart gemischt genutztes Grundstück). Dies alles würde zu einem niedrigeren VV führen (aber ggf. zu einer höheren GrStMesszahl!). Das in Verbindung mit dem alten §21a EStG waren die Gründe warum man in den 60ern und 70ern so gerne EFH mit ELW gebaut hat!

    Die Gemeindegrößenklasse (nach Einwohnerzahl 01.01.1964) dürfte ähnlich wie der Mietansatz kaum anzugreifen sein!

    Auch das Baujahr dürfte ziemlich feststehen, insbesondere da es nach dem 20.06.1948 keine Rolle mehr spielt.

    Bleibt Dir nur naoch die Bauart, aber ...
    ...und ...
    ... dürften heute wohl eher die Ausnahme sein!

    Ob sich der Aufwand lohnt im Sinne von Ersparnis, wage ich zu bezweifeln! Andererseits ist ein Blick in die EW-Akte meistens ziemlich interessant. Grundsätzlich kann man bei der Bewertungsstelle Akteneinsicht beantragen, man sollte sich jedoch im Klaren sein, dass darauf kein Rechtsanspruch besteht. Im Normalfall wird die Akteneinsicht abgelehnt, da sie den normalen Arbeitsvorgang beeinträchtigt. In diesen Corona-Zeiten sowieso!

    taxpert
     
  17. dots

    dots Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    08.07.2014
    Beiträge:
    5.874
    Zustimmungen:
    2.435
    Ort:
    Münsterland
    Ich merke, dass du mein Anliegen verstanden hast, @taxpert :-)

    Vielen, vielen herzlichen Dank euch allen für den umfangreichen Input. Ich muss das erst mal sacken lassen und halte euch auf dem Laufenden, wenn es was zu berichten gibt.
     
  18. #17 BiG Rock 95, 26.10.2020
    BiG Rock 95

    BiG Rock 95 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    22.07.2020
    Beiträge:
    220
    Zustimmungen:
    22
    Hi dots, vermutest Du eine zu hohe GS?
    Bei 266 Euronen/pa und ein 495 er Hebesatz, passt das aus meiner Sicht.

    Unsere Hebesätze sind eher bei 320 - 350, dass ist natürlich günstiger unsere Kommunen sind nicht so gierig wie eure!
     
  19. dots

    dots Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    08.07.2014
    Beiträge:
    5.874
    Zustimmungen:
    2.435
    Ort:
    Münsterland
    Nein.
    Siehe:
    Und:
     
Thema:

Grundsteuer verstehen

Die Seite wird geladen...

Grundsteuer verstehen - Ähnliche Themen

  1. Aufteilung Grundsteuer auf Wohnung und Garage

    Aufteilung Grundsteuer auf Wohnung und Garage: Hallo zusammen, ich kaufe gerade eine ETW zu der das Nutzungsrecht an einer Einzelgarage gehört. Wohnung und Garage hat bislang der Eigentümer...
  2. Umlage der Grundsteuer u. Versicherung bei einer entkernten Wohnung im Bestand

    Umlage der Grundsteuer u. Versicherung bei einer entkernten Wohnung im Bestand: Hallo Gemeinde. Ich bin VM eines Hauses mit 3 WE, eine ist vermietet, eine bewohne ich selbst und eine ist seit Jahren entkernt und soll bald neu...
  3. Diskussion Grundsteuer und CO2 Steuer

    Diskussion Grundsteuer und CO2 Steuer: Bin durch das andere Thema, das gerade läuft darauf gekommen. Die Diskussion, dass die Grundsteuer künftig nicht mehr umlagefähig sein soll,...
  4. Abflussprinzip - Abrechung Grundsteuer

    Abflussprinzip - Abrechung Grundsteuer: Hallo zusammen, ich habe eine Frage zur Nebenkostenabrechnung. Die Abrechnung habe ich nach dem Abflussprinzip erstellt und deswegen alle...
  5. Grundsteuer / Sachwert in Jahresrohmiete umrechnen

    Grundsteuer / Sachwert in Jahresrohmiete umrechnen: Hallo, für einen Vorwegabzug der Grundsteuer muss bei einem vorliegenden Einheitswertbescheid, der im Sachwertverfahren ertmittelt wurde, diese...
  1. Diese Seite verwendet Cookies um Inhalte zu personalisieren. Außerdem werden auch Cookies von Diensten Dritter gesetzt. Mit dem weiteren Aufenthalt akzeptierst du diesen Einsatz von Cookies.
    Information ausblenden