Grundsteuer, warum so teuer?

Diskutiere Grundsteuer, warum so teuer? im Grundsteuer Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hallo Besitze 1 Haus und 2 Wohnungen. bei meinem Haus zahle ich Jede 3 Monaten 67€ bei eine Wohnung 22€ und bei der andere Wohnung 18€. Habe vor...

  1. #1 fabiogrotte85, 24.06.2016
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    Hallo
    Besitze 1 Haus und 2 Wohnungen.
    bei meinem Haus zahle ich Jede 3 Monaten 67€
    bei eine Wohnung 22€ und bei der andere Wohnung 18€.
    Habe vor einem Monat ein Büro gekauft und Intern durch WEG Beschluss das Objekt als Wohnung umgewandelt. Sie darf ab jetzt nur als Wohnung genutzt werden.
    ( nicht in der Teilungserklärung geändert)

    Heute kam das Grundsteuerbescheid und siehe da, 57€ je 3 Monaten, fast soviel wie das ganze Haus,(büro ist grad 44qm)

    Ist die Grundsteuer für ein Büro teurer als die für eine Wohnung?auch der Einheitwert vom Büro ist 3x mehr.

    kann ich das neu berechnen lassen da es jetzt als Wohnung benutzt wird?
     
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  3. #2 anitari, 25.06.2016
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    Hast Du die Nutzungsänderung beim Finanzamt beantragt/gemeldet? Denn nur dann wird die Grundsteuer neu berechnet.

    WEG-Beschluß zählt nicht.

    Grundsteuer für Gewerbeflächen ist teurer als für Wohnflächen. Das mußte ich auch schon leidvoll erfahren. Ich habe für etwa 150 m² Gewerbefläche mehr Grundsteuer gezahlt wie für knapp 250 € Wohnfläche.
     
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  4. #3 fabiogrotte85, 25.06.2016
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    hallo, danke schonmal für die Antwort.

    darf ich die Nutzungsänderung beim Finanzamt melden? weil wie gesagt in die Teilungserklärung wird Büro bleiben
     
  5. #4 anitari, 25.06.2016
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    Wenn Du weniger Grundsteuern zahlen willst, wirst Du das sogar müssen.

    Das wäre mit den anderen Eigentümern zu klären.
     
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  6. #5 taxpert, 25.06.2016
    Zuletzt bearbeitet: 25.06.2016
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    Bevor man hier irgendetwas mitteilt, sollte man sich sicher sein, wie das Grundstück den tatsächlich bewertet wurde. Sonst geht der Schuss im schlimmsten Fall nach hinten los!

    Erste Frage: Ist das Büro im selben Ort wie das Haus und die Wohnungen?

    Wenn nein, sind die GrSt der einzelnen Objekte gar nicht vergleichbar!

    Für die GrSt ist zum einen der Hebesatz der Gemeinde und zum anderen der Einheitswert (EW) als Grundlage für den Grundsteuermessbetrag (GrStMB) wichtig.

    Den Hebesatz legt jede Gemeinde selber fest und ist daher nicht einheitlich. Die Differenzen sind selbst bei Nachbargemeinden häufig gewaltig!

    Auf den EW haben viele Faktoren Einfluss! Maßgeblich sind immer die Werte zum 01.01.1964. Auch wenn heute z.B. die Mieten in zwei Orten nahezu gleich sind, muss dass 1964 nicht der Fall gewesen sein! Bestes Beispiel ist der Starnberger See! 1964 nur Bauern, heute Münchner Schickeria!

    Wichtig ist auch die Grundstücksart, die im EW-Bescheid angegeben ist, den sie hat Einfluss auf den Vervielfältiger (VV) der auf die Jahresrohmiete (JRM) angewendet wird. Ebenfalls Einfluss auf den VV hat die Größe der Gemeinde zum 01.01.1964!

    Die Feststellung über die Art des Grundstückes hat außerdem ggf noch Einfluss auf den anzuwendenden Prozentsatz für den GrStMB!

    Wenn du jetzt also ohne Genaueres zu wissen die Nutzung als Wohnung meldest, kann es im schlimmsten Fall zu einer Neufestsetzung für die Altjahre kommen, ohne dass sich für die Zukunft etwas ändert!

    taxpert
     
  7. #6 fabiogrotte85, 26.06.2016
    Zuletzt bearbeitet: 26.06.2016
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    Hallo,
    also das Haus und die Wohnungen sind in verschiedene Gemeinde.

    habe grad gegooglelt und das Hebesatz liegt bei ca.375% bis 390%.

    was mich wundert ist das der Einheitwert.Der ist 3x mehr. bei die andere 2 Wohnungen habe ich ein Wert von ca.5000€ und bei diesen Büro ca. 16000€ obwohl der viel kleiner ist als die andere 2 Wohnungen. 44qm mit 69qm.

    Auf dem Ew bescheid steth: Fur das Geachäftgrundstück als Wohnung / Teileigentum Lage _________ (Büro A1)
    wird der Grundyteuermessbetrag zum 1 Januar 2017auf 57€ festgesetzt
    Einheitwert 16361 x Mesaazahl 3,5 V.T

    ich hab leider nicht verstanden was du meinst mit Neufestsetzung für die Altjahren, es war bist jetzt immer als Büro benutzt, nur ab jetzt soll das Objekt als Wohnung benutzt werden, kannst du mir vielleicht bitte ein beispiel machen? bin bei dieser Sache ganz neu.
     
  8. #7 taxpert, 09.08.2016
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    Hab leider erst jetzt gesehen, dass noch eine Frage offen war!

    Also...

    Wenn es bisher als Büro genutzt wurde und auch im EW-Bescheid so angesetzt war, und Du das Objekt ausschließlich als Wohnung nutzt, dann kommt es für die Zukunft (ab nächsten 01.01.) zu einer Art- und Wertfortschreibung!

    Artfortschreibung, weil es von jetzt Geschäftsgrundstück (§75 ABs.1 Nr.2 BewG) zu einem EFH (§75 Abs.1 Nr. 4 BewG) wird!

    Bisher wurde zur Berechnung der Mietwert eines Büros zum STichtag 01.01.1964 angesetzt, zukünftig nur der Mietwert einer Wohnung zum 01.01.1964! Büromieten waren schon immer höher als reine Wohnungsmieten! Allerdings wird der Vervielfältiger, der angewendet wird steigen! Trotzdem wird es wahrscheinlich zu einer Wertfortschreibung nach unten kommen (§22 ABs.1 BewG).

    Das FA kann die Nutzungsänderung aber nicht riechen, daher solltest Du die Änderung der zuständigen Bewertungsstelle (hat nichts mit deiner Steuerveranlagung zu tun!!!!) melden!

    taxpert
     
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  9. Duncan

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    schön wäre es, die Realität sieht leider anders aus. Ich baue jetzt Büros zu Wohnungen um weil die erzielbare Wohnraummiete fast doppelt so hoch ist und dafür die Mietinteressenten Schlange stehen...
     
  10. #9 Dauermieter, 09.10.2016
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    Hallo taxpert,
    würdest Du mir sagen, wo die zuständigen Bewertungsstelle zu finden ist, bei der Gemeinde??



     
  11. #10 anitari, 09.10.2016
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    Die "Bewertungsstelle" ist das Finanzamt. Das errechnet den Einheitswert wonach die Gemeinde die Grundsteuer berechnet.
     
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  12. #11 Dauermieter, 09.10.2016
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    danke anitari :038sonst:
     
  13. Berny

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    ... und somit sind die "Preise" eh nicht vergleichbar.
     
  14. #13 taxpert, 09.10.2016
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    Wie schon gesagt, beim FA! Aber es muss nicht zwingend das Belegenheits-FA zuständig sein. Ggf. ist diese Aufgabe an ein anderes GA abgegeben!

    taxpert


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  15. #14 Kreisverkehrdrifter, 07.02.2017
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    Klinke mich mal ein: kann es sein, dass ein 2-3Familienhaus knapp 600€ Grundsteuer im Jahr kostet? Finde ich recht teuer, zu mal alte Häuser viel weniger in der Grundsteuer kosten.
     
  16. #15 Tobias F, 07.02.2017
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    Mein Glaskugel sagt dazu: Alles kann - nichts muss.

    Wer soll dir diese Frage denn beantworten können? Schau einfach in den Grundsteuerbescheid, bzw. frage bei der zuständigen Gemeinde nach.
     
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  17. #16 Kreisverkehrdrifter, 07.02.2017
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    @Tobias F

    Das habe ich mir schon gedacht. So viel Bürokratie in DE aber man könnte ruhig mal auf Bundesweiter ebene solche Steuersachen regeln. Also gut ich trete mal im Rathaus auf....
     
  18. #17 Tobias F, 07.02.2017
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    Warum sollte man?
     
  19. #18 anitari, 07.02.2017
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    Hebesatz heißt das "Zauberwort" bei Städten und Gemeinden.

    In meiner Gemeinde sind es "nur" 380 (x Einheitswert) . Anderorts über 800.

    Einheitswert meines "Oldtimers" (Bj. um 1870) 1,25 €. Grundsteuer demnach 475 €. Wohnfläche knapp 250 m².
     
  20. #19 taxpert, 07.02.2017
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    Muss Dich leider berichtigen ... nicht Einheitswert (EW) sondern Grundsteuermeßbetrag, §13 GrStG, der aber auf dem EW beruht (Grundsteuermeßzahl (§§14, 15 GrStG) mal EW)!

    Die GrSt ist -wie auch die GewSt- eine Gemeindesteuer. Die Basiswerte (GrStMB und GewStMB) werden von der Finanzverwaltung ermittelt, die Höhe und die Erhebung der Steuer obliegt aber den Städten/Gemeinden! Da sich Städte und Gemeinden zu einem Gutteil aus diesen Steuern finanzieren, haben sie auch die Hoheit über die Höhe über den Hebesatz. Eine bundeseinheitliche "Lösung" kann und wird es nicht geben, solange man das Grundgesetz nicht ändert, Art. 106 Abs.6 Satz 2 GG.

    Zwei an sich zu 100% identische Häuser, aber in zwei verschiedenen Orten, können zu total unterschiedlicher GrSt-Belastung führen. Das liegt zum einen -wie @anitari zutreffend erläutert hat- am ggf. unterschiedlichem Hebesatz, aber auch der EW kann bereits erheblich differieren!

    Der EW wird zwar nach einem bundeseinheitlichem System ermittelt (§§19-109 BewG), war aber nur sehr bedingt dafür gedacht Grundstücke in Emden mit Grundstücken in Oberammergau zu vergleichen (§4 VStG i.V.m. §§114-120 BewG)! Der EW soll im Moment nur für Grundstücke innerhalb eines sehr beschränkten Gebietes, nämlich den Gemeindegrenzen am 01.01.1964 Vergleichswerte für die hier befindlichen Grundstücke liefern, als Grundlage für die GrSt.

    Als Basis dient -im Normalfall!- die Wohn-/Nutzfläche und die ortsübliche Miete 01.01.1964 (ja, auch wenn das Haus erst 2016 gebaut wurde!). Auf die so ermittlete Jahresrohmiete (JRM) wird ein Vervielfältiger (VV) angewendet, der sich nach Größe der Gemeinde am 01.01.1964, Grundstücksart (EFH, ZFH, Mietwohngrundstück, gemischt genutztes Grst-gewerblicher Anteil bis 50%-, gemischt genutztes Grst -gewerblicher Anteil mehr als 50%-, Geschäftsgrundstück), Bauart des Gebäudes (Massiv, Fachwerk mit Ziegelausmauerung, Fachwerk mit Lehmausfachung) und das Baujahr (Nachkriegsbauten ab 1948, Neubauten 1924-1934 bzw 1935-1948, Altbauten 1916-1924, 1905-1915, 1900-1904, 1895-1899 und vor 1895) unterschiedlich sein kann!

    Da es mehrere Variablen gibt, die EInfluß auf den EW haben, ist es nur verständlich, das bei zwei ansonsten identischen Grundstücken in verschiedenen Orten ggf. große Unterschiede beim EW vorliegen, die dann vom Hebesatz noch verstärkt oder aber auch neutralisiert werden können!

    Deswegen bitte NIE GrSt von zwei Grundstücken in zwei verschiedenen Orten vegleichen!

    taxpert
     
  21. #20 anitari, 07.02.2017
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    Richtig. Danke für die Berichtigung.

    Da ich als kleines Vermieterlein damit nicht täglich zu tun habe war mir der richtige Begriff nicht so geläufig.

    Jepp.
     
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