Grundsteuer, warum so teuer?

Dieses Thema im Forum "Grundsteuer" wurde erstellt von fabiogrotte85, 24.06.2016.

  1. #1 fabiogrotte85, 24.06.2016
    fabiogrotte85

    fabiogrotte85 Benutzer

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    Hallo
    Besitze 1 Haus und 2 Wohnungen.
    bei meinem Haus zahle ich Jede 3 Monaten 67€
    bei eine Wohnung 22€ und bei der andere Wohnung 18€.
    Habe vor einem Monat ein Büro gekauft und Intern durch WEG Beschluss das Objekt als Wohnung umgewandelt. Sie darf ab jetzt nur als Wohnung genutzt werden.
    ( nicht in der Teilungserklärung geändert)

    Heute kam das Grundsteuerbescheid und siehe da, 57€ je 3 Monaten, fast soviel wie das ganze Haus,(büro ist grad 44qm)

    Ist die Grundsteuer für ein Büro teurer als die für eine Wohnung?auch der Einheitwert vom Büro ist 3x mehr.

    kann ich das neu berechnen lassen da es jetzt als Wohnung benutzt wird?
     
  2. AdMan

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  3. #2 anitari, 25.06.2016
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    Hast Du die Nutzungsänderung beim Finanzamt beantragt/gemeldet? Denn nur dann wird die Grundsteuer neu berechnet.

    WEG-Beschluß zählt nicht.

    Grundsteuer für Gewerbeflächen ist teurer als für Wohnflächen. Das mußte ich auch schon leidvoll erfahren. Ich habe für etwa 150 m² Gewerbefläche mehr Grundsteuer gezahlt wie für knapp 250 € Wohnfläche.
     
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  4. #3 fabiogrotte85, 25.06.2016
    fabiogrotte85

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    hallo, danke schonmal für die Antwort.

    darf ich die Nutzungsänderung beim Finanzamt melden? weil wie gesagt in die Teilungserklärung wird Büro bleiben
     
  5. #4 anitari, 25.06.2016
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    Wenn Du weniger Grundsteuern zahlen willst, wirst Du das sogar müssen.

    Das wäre mit den anderen Eigentümern zu klären.
     
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  6. #5 taxpert, 25.06.2016
    Zuletzt bearbeitet: 25.06.2016
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    Bevor man hier irgendetwas mitteilt, sollte man sich sicher sein, wie das Grundstück den tatsächlich bewertet wurde. Sonst geht der Schuss im schlimmsten Fall nach hinten los!

    Erste Frage: Ist das Büro im selben Ort wie das Haus und die Wohnungen?

    Wenn nein, sind die GrSt der einzelnen Objekte gar nicht vergleichbar!

    Für die GrSt ist zum einen der Hebesatz der Gemeinde und zum anderen der Einheitswert (EW) als Grundlage für den Grundsteuermessbetrag (GrStMB) wichtig.

    Den Hebesatz legt jede Gemeinde selber fest und ist daher nicht einheitlich. Die Differenzen sind selbst bei Nachbargemeinden häufig gewaltig!

    Auf den EW haben viele Faktoren Einfluss! Maßgeblich sind immer die Werte zum 01.01.1964. Auch wenn heute z.B. die Mieten in zwei Orten nahezu gleich sind, muss dass 1964 nicht der Fall gewesen sein! Bestes Beispiel ist der Starnberger See! 1964 nur Bauern, heute Münchner Schickeria!

    Wichtig ist auch die Grundstücksart, die im EW-Bescheid angegeben ist, den sie hat Einfluss auf den Vervielfältiger (VV) der auf die Jahresrohmiete (JRM) angewendet wird. Ebenfalls Einfluss auf den VV hat die Größe der Gemeinde zum 01.01.1964!

    Die Feststellung über die Art des Grundstückes hat außerdem ggf noch Einfluss auf den anzuwendenden Prozentsatz für den GrStMB!

    Wenn du jetzt also ohne Genaueres zu wissen die Nutzung als Wohnung meldest, kann es im schlimmsten Fall zu einer Neufestsetzung für die Altjahre kommen, ohne dass sich für die Zukunft etwas ändert!

    taxpert
     
  7. #6 fabiogrotte85, 26.06.2016
    Zuletzt bearbeitet: 26.06.2016
    fabiogrotte85

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    Hallo,
    also das Haus und die Wohnungen sind in verschiedene Gemeinde.

    habe grad gegooglelt und das Hebesatz liegt bei ca.375% bis 390%.

    was mich wundert ist das der Einheitwert.Der ist 3x mehr. bei die andere 2 Wohnungen habe ich ein Wert von ca.5000€ und bei diesen Büro ca. 16000€ obwohl der viel kleiner ist als die andere 2 Wohnungen. 44qm mit 69qm.

    Auf dem Ew bescheid steth: Fur das Geachäftgrundstück als Wohnung / Teileigentum Lage _________ (Büro A1)
    wird der Grundyteuermessbetrag zum 1 Januar 2017auf 57€ festgesetzt
    Einheitwert 16361 x Mesaazahl 3,5 V.T

    ich hab leider nicht verstanden was du meinst mit Neufestsetzung für die Altjahren, es war bist jetzt immer als Büro benutzt, nur ab jetzt soll das Objekt als Wohnung benutzt werden, kannst du mir vielleicht bitte ein beispiel machen? bin bei dieser Sache ganz neu.
     
  8. #7 taxpert, 09.08.2016
    taxpert

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    Hab leider erst jetzt gesehen, dass noch eine Frage offen war!

    Also...

    Wenn es bisher als Büro genutzt wurde und auch im EW-Bescheid so angesetzt war, und Du das Objekt ausschließlich als Wohnung nutzt, dann kommt es für die Zukunft (ab nächsten 01.01.) zu einer Art- und Wertfortschreibung!

    Artfortschreibung, weil es von jetzt Geschäftsgrundstück (§75 ABs.1 Nr.2 BewG) zu einem EFH (§75 Abs.1 Nr. 4 BewG) wird!

    Bisher wurde zur Berechnung der Mietwert eines Büros zum STichtag 01.01.1964 angesetzt, zukünftig nur der Mietwert einer Wohnung zum 01.01.1964! Büromieten waren schon immer höher als reine Wohnungsmieten! Allerdings wird der Vervielfältiger, der angewendet wird steigen! Trotzdem wird es wahrscheinlich zu einer Wertfortschreibung nach unten kommen (§22 ABs.1 BewG).

    Das FA kann die Nutzungsänderung aber nicht riechen, daher solltest Du die Änderung der zuständigen Bewertungsstelle (hat nichts mit deiner Steuerveranlagung zu tun!!!!) melden!

    taxpert
     
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  9. Duncan

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    schön wäre es, die Realität sieht leider anders aus. Ich baue jetzt Büros zu Wohnungen um weil die erzielbare Wohnraummiete fast doppelt so hoch ist und dafür die Mietinteressenten Schlange stehen...
     
  10. #9 Dauermieter, 09.10.2016
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    Hallo taxpert,
    würdest Du mir sagen, wo die zuständigen Bewertungsstelle zu finden ist, bei der Gemeinde??



     
  11. #10 anitari, 09.10.2016
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    Die "Bewertungsstelle" ist das Finanzamt. Das errechnet den Einheitswert wonach die Gemeinde die Grundsteuer berechnet.
     
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  12. #11 Dauermieter, 09.10.2016
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    danke anitari :038sonst:
     
  13. Berny

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    ... und somit sind die "Preise" eh nicht vergleichbar.
     
  14. #13 taxpert, 09.10.2016
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    Wie schon gesagt, beim FA! Aber es muss nicht zwingend das Belegenheits-FA zuständig sein. Ggf. ist diese Aufgabe an ein anderes GA abgegeben!

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