Grundsteuer

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von sterny, 21.01.2007.

  1. sterny

    sterny Gast

    hallo,

    kann ich als Eigentümer einer vermieteten ETW die Grundsteuer ebenfalls in meiner Steuererklärung angeben ?
    gruß
    sterny
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Grundsteuer zählt zu den Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Auf der Anlage V der Einkommensteuererklärung gibt es ein Feld dafür.
     
  4. Jerry

    Jerry Erfahrener Benutzer

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    Ich dachte, es sei allgemein üblich, die Grundbesitzabgaben über die Betriebskosten auf die Mieter umzulegen? Dann zusätzlich von der Steuer absetzen geht doch wohl nicht, oder? (Würde mein Rechtsempfinden erschüttern - auch wenn's rein finanziell sicher nett wäre...)

    Umgekehrt dürfte sich im Vergleich die steuerliche Absetzung der Grundbesitzabgaben im Gegensatz zur Umlage kaum rechnen...

    Oder versteh ich da massiv was miss?

    Jerry
     
  5. Mikape

    Mikape Benutzer

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    Die Grundsteuer kann nur als Werbungskosten angestzt werden, wenn man bei den Einkünften die Bruttomiete angibt.

    Ist aber zu kompliziert, also Nettokaltmieten angeben und dann bitte nicht die Grundsteuer, die rechnet man nämlich mit dem Mieter ab.

    Grüße
     
  6. Jerry

    Jerry Erfahrener Benutzer

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    Stimmt, das lern ich auch grad mit dem Hammer - die Betriebskosten (die umlegbaren) sind bei mir auch nur durchlaufende Posten und steuerlich irrelevant. Macht das Leben ganz erheblich viel einfacher.

    Jerry
     
  7. Beluga

    Beluga Erfahrener Benutzer

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    Ist es nicht viel komplizierter die Nettomieten und Nebenkosten getrennt zu
    buchen ?
    Z.B. Wenn die Mieten nicht vollständig gezahlt wurden, bei Mietausfall, Nebenkostenabrechnungen usw.
    Ist es nicht einfacher Bruttomieteinnahmen allen Betriebskosten, Zinsbelastungen, gegenüber zu stellen ? Was übrig bleibt sind dann die
    tatsächliche Mieteinnahmen. - Oder ist so falsch ? :?
     
  8. #7 lostcontrol, 23.01.2007
    lostcontrol

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    also BUCHEN im eigentlichen buchhalterischen sinne DARFST du das so überhaupt nicht!
    mieteinnahmen sind immer einnahmen aus vermietung, die betriebskosten dagegen sind AUFWAND für vermietung und DURCHLAUFENDE POSTEN.
    oder anders gesagt: das eine sind schwarze zahlen, das andere rote.

    und: es ist viel einfacher das getrennt zu rechnen - auseinanderklamüsern musst du es ja so oder so für die steuererklärung.
    und selbst wenn du keine steuererklärung machst - du musst doch zwischen einnahmen und durchlaufenden posten unterscheiden können! (wie willst du sonst den überblick behalten?)
     
  9. #8 lostcontrol, 23.01.2007
    lostcontrol

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    völlig falsch sogar.

    tatsächliche mieteinnahmen sind die kaltmieten, die du einnimmst. nicht mehr und nicht weniger. wenn da mal mieten fehlen kannst du entweder klagen (bei rückständen) oder es gehört zum aufwand (bei leerstand wegen renovierung etc. oder auch nur weil du noch niemand neues hast), dann kannst du das evtl. auch unter werbungskosten.

    betriebskosten sind durchlaufende posten. da schiesst du etwas vor, bekommst es aber später (hoffentlich) vollständig zurück (außer bei der von dir bewohnten wohnung - logisch).

    zinsbelastungen haben weder mit der kaltmiete noch mit den betriebskosten etwas zu tun. das ist dein persönliches ding, wie du dein eigentum finanzierst. das gehört also (wenn man es buchhalterisch nimmt) zu den passiva (verbindlichkeiten / schulden). klar, das solltest du letztendlich aus den einnahmen finanzieren können (sonst machst du irgendwas ganz dramatisch falsch), aber buchhalterisch ist das 'n ganz anderes kapitel.
     
  10. Mac

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    Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sollten grundsätzlich im Formular "Anlage V" die Einnahmen aus Miete (Ansatz des def. Zahlungseingangs der Miete, egal ob Mietausfall, Zahlungsrückstand besteht) und die Einnahmen aus Nebenkosten (Nebenkosten-Vorauszahlungen einschließlich Nachzahlung oder Erstattung aus der Betriebskostenabrechnung; auch hier Zahlungseingang bzw. -ausgang) getrennt voneinander erfasst werden, da es hier schließlich nicht ohne Grund zwei getrennte Formularstellen gibt und ein Wechsel von Netto zu Brutto und andersherum immer schnell zu Verwirrungen beim Steuerpflichtigen / Finanzamt führen kann.

    Der Optimalfall sieht natürlich so aus, dass 100% der umlagefähigen Nebenkosten auch zu 100% an die Mieter weiterberechnet wird. Hier kann natürlich auch die Nettomethode angewendet werden, keine Frage.

    Aber was ist, wenn eine Wohnung z.B. für 4 Monate leersteht, und der Vermieter z.B. die umlagefähigen Kosten wie Grundsteuer nicht auf die Mieter umlegen kann. Hier stellt sich das Problem der Erfassung dieser vom Vermieter/Steuerpflichtigen getragenen bzw. schlussendlich selbst bezahlten Kosten, die er doch wenigstens als Werbungskosten ansetzen will. Und spätestens hier wird es kompliziert wenn in den Werbungskostenfeldern Grundsteuer, Geb.versicherungm, etc. selbst ermittelte Werte eingetragen werden.

    z.B. Grundsteuer 200 EUR dividiert durch 3 Mietparteien (mit gleicher qm-Fläche) dividiert durch 12 Monate multipliziert mit 4 Monaten Leerstand = EUR 22,22? Ob nun hierfür pauschale Leerstandskosten Abhilfe schaffen sei dahingestellt.

    Ich denke das ist komplizierter als alle Einnahmen und Ausgaben vom Bankkonto entsprechend der Formularstelle zusammenzufassen und zu übertragen, ohne sich Gedanken drum machen zu müssen, ob diese Kosten nun umlagefähig sind oder nicht.
     
  11. #10 lostcontrol, 23.01.2007
    lostcontrol

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    SOWAS GIBT'S NICHT!
    oder heisst du EnBW?

    du hast vollkommen recht: das gehört in die werbungskosten.
    was soll daran kompliziert sein?
    das ist nicht anders als jede andere normale betriebskostenabrechnung auch (nur vermutlich mit weniger posten - bei reinem leerstand gibt's ja z.b. keinen wasserverbrauch).

    mag sein. für den moment.
    kompliziert wird's dann halt hinterher, wenn das finanzamt dir den ganzen kram zurückschickt und du es nochmal machen musst.
    also besser gleich richtig machen.
     
  12. Mac

    Mac Erfahrener Benutzer

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    Im Buchhaltungskreis des Vermieters werden die Zahlungseingänge des Mieters i.H.v. insgesamt EUR 720,00 auf das Konto
    "Erlöse Miete steuerfrei oder st.pfl." EUR 600,00 (auf die "Haben"seite)
    "Erlöse Nebenkosten steuerfrei oder st.pfl." EUR 120,00 (auf die "Haben"seite)
    gebucht und stellen somit Einnahmen dar.

    Wenn man den genaue Wortlaut der Anlage V folgt, sind ersteres "Mieteinnahmen aus Wohnungen oder andere Räume" und zweiteres "Umlage, verrechnet mit Erstattungen".

    Da sich unter zweiterem wahrscheinlich wenige wirklich was drunter vorstellen können, sind "Nebenkosten" für Otto Normalverbraucher (oder "Betriebskosten", wohl auch eher zu geschäftlich) einfacher zu verstehen, und nein, ich heiße nicht EnBW.

    Ob nun die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung für die Leerflächen oder der o.g. Weg zur Ermittlung der Leerstandskosten herangezogen wird, kann jeder selbst entscheiden. Man(n) oder Frau muss eben nur dran denken diese Kosten anzusetzen. Bei einer Bruttorechnung kann erst gar keine Ausgabe "verloren gehen" und warum sollte dann das Finanzmat alle Unterlagen unbearbeitet wieder zurückschicken? Halt ich für eine Ausnahme und hat grundlegend nichts mit der Bruttorechnung zu tun.
     
  13. Beluga

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    Bisher habe ich, jedes Anwesen natürlich getrennt, die Bruttoeinnahmen (Kaltmieten + NK Vorauszahlungen, Nachzahlungen von Mietern, Kaution Abrechnung z. G. des Vermieters wegen Schaden durch Mieter... ) als Haben, die Bruttoausgaben (Betriebskosten + Werbungskosten, Rückzahlung von Nebenkosten an Mieter, Reparatur wegen Schaden durch Mieter) als Soll gebucht.

    Kaution als Verbindlichkeit, bei Rückzahlung gegengebucht, den Abgezogenen Betrag als Einnahmen.

    Bislang hat der Steuerberater nicht beanstandet und stellt diese Posten
    gegenüber, und der Differenzbetrag als zu versteuerndes Einkommen gemeldet. Von Finanzamt habe ich bislang auch noch keinen Widerspruch erfahren, allenfalls werden einige Ausgaben nicht anerkannt.


    Mich interessiert aber die getrennte Buchung (Nettomiete / NK), ob diese
    zwecks Abrechnung mit den Mietern noch hilfreicher wäre ?
     
  14. Mac

    Mac Erfahrener Benutzer

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    Wenn ich da richtig liege, hast du bisher ja auch ein Sammel-Erlöskonto für deine Einnahmen, welches du nach Miete und NK am Jahresende /Stichtag für deine NK-Abrechnung an den Mieter auseinanderklamüsern musst. (?) Ob du nun die Zahlung des Mieters z.B. EUR 720,00 in zwei Buchungen EUR 600,00 und EUR 120,00 einzeln auf ein Sammelkonto verteilst, oder auf zwei Konten "Miete" und "NK" verteilst, bleibt an sich der selbe Aufwand. Zeitersparnis hast du auf jeden Fall, wenn du separate Konten für jeden Mieter einrichtest, auf den die EUR 720,00 in zwei Beträgen gebucht werden, damit die NK-VZ je Mieter für die NK-Abrechnung ersichtlich sind.

    Und nun noch zur Klarstellung der Verbuchung bei unseren Buchungskreisen der einzelnen Liegenschaften:

    Die monatlichen Mietzahlungen und NK-VZ werden als Forderung auf den jeweiligen Mieter (Soll-Seite) und auf Ertrag Miete (Haben) und Ertrag NK-VZ (Haben) gegen gebucht. Bei Zahlung werden die Forderungen ausgebucht. (Auf die Umsatzsteuer und den Unterschied zwischen Einnahmen-/Überschussrechnung und Bilanzierung möchte ich hier der Einfachheit halber nicht eingehen.)
     
  15. #14 lostcontrol, 25.01.2007
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    äh leute - ihr müsst zwischen buchhaltung und steuererklärung unterscheiden!
    ihr bringt hier grad 'ne ganze menge durcheinander!

    zudem muss man dringend unterscheiden ob man 'ne einfache einnahmen-überschuss-rechnung macht oder 'ne doppelte buchführung, wie sie bei kaufleuten und bestimmten unternehmensformen sowie ab einer bestimmten umsatzhöhe bzw. einer bestimmten gewinnsumme vorgeschrieben ist.

    ihr schmeisst hier grad mit begriffen um euch, mit denen die meisten leute hier vermutlich nichts anfangen können - und dann auch noch in vielen fällen falsch.
    von "haben" und "soll" zu reden macht nur sinn, wenn ihr dazuschreibt, um welche kontenform es sich handelt - erfolgskonto, aufwandskonto, unterkonto eines dieser konten oder gar unterkonto der aktiven bzw. passiven bestandskonsten.

    was ich sagen will:
    solange ihr nicht jährlich umsätze in höhe von 350.000 € habt, lasst das mit der doppelten buchführung lieber - es sei denn ihr versteht wirklich was davon und habt spass daran.
    ansonsten bleibt BITTE bei der normalen einnahmen-überschuss-rechnung, die auch für normalverbraucher (und das dürften die meisten hier anwesenden wohl sein) nachvollziehbar ist, weil da die begriffe "soll" und "haben" auch genau das bedeuten.

    ABER BITTE BRINGT DA NICHTS DURCHEINANDER WIE IN DEN LETZTEN POSTINGS LEIDER MEHRFACH GESCHEHEN!!!
    verwirrungstaktik ist hier nicht angesagt, genausowenig wie das "posing" durch einwerfen von fachausdrücken wenn man nichts davon versteht.

    p.s.: die genannten konten z.b. existieren in keinem der derzeit aktuellen kontenrahmen - also verbreitet hier nicht so einen quark!!!
     
  16. Mac

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    Thema Buchhaltung:
    DATEV (Buchhaltungsprogramm) sei Dank können individuelle Kontenbeschriftungen und die Erstellung von individuellen BWAs (betriebswirtschaftliche Auswertungen) erfolgen.

    Thema Sonstiges:
    Solange der Fragende und der Antwortende nicht aneinander vorbeireden ist der Zweck dieses Forums erfüllt. Quereinsteiger oder Informationssuchende in den jeweiligen Bereichen sollten bei Nichtverständnis nachfragen oder nachhaken.
     
  17. #16 lostcontrol, 26.01.2007
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    aber nur in teilen! der grösste teil ist vorgegeben und DARF garnicht einfach umbenannt oder anders verwendet werden.

    aber ging es hier nicht eigentlich um die steuererklärung?
    DAS ist ein ganz anderes thema und hat mit der buchhaltung nichts zu tun.
    letztendlich wird der ganze hauskram letztendlich in der G&V landen und von dort in die bilanz wandern - und NUR DIE wird das finanzamt dann interessieren.

    wenn's darum geht was man absetzen kann, ist es dagegen schon wichtig, was man da rausholen darf und was nicht. und hierfür ist die strikte trennung zwischen kaltmieten, betriebskosten und ausgaben für renovierung/sanierung/modernisierung nun mal notwendig.

    otto-normalverbraucher braucht dafür aber keine doppelte buchführung.
    leute, die soviel umsatz bzw. gewinn aus VV haben, dass es eine doppelte buchführung braucht, werden sich vermutlich eher nicht in diesem forum herumtreiben.

    also vergiss DATEV hier einfach, ok? das bringt die leute nur durcheinander.
     
  18. Mac

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    Beluga fragt hier speziell nach "Verbuchen" mit evtl. Vereinfachungen und nicht nach dem Ansatz seiner Ausgaben als Werbungskosten in seiner Steuererklärung; das lässt er ja seinen Steuerberater machen.

    @ lost
    Deine Behauptung, dass die o.g. Beschriftungen nicht existieren wollte ich nur aus dem Weg räumen und habe hier die Firma def. genannt, damit es keine Verwirrungen gibt. Von der Aufzählung der von DATEV gesperrten Kontenbereiche habe ich abgesehen. Die Von DATEV freigegebenen Konten reichen bei weitem aus um die einzelnen Erlöskonten individuell zu gestalten.
     
  19. #18 lostcontrol, 26.01.2007
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    mac - das sind keine "behauptungen" sondern da gibt es ganz klare gesetzliche vorgaben. natürlich kann man jederzeit unterkonten selbst einführen, aber das sind eben UNTERkonten, die dann wieder "nach oben" abgeschlossen werden müssen.
    wenn ich will kann ich sogar ein unterkonto "aufwand für pflege von lostelinchens badeenten" einführen, aber für die hauptkonten (bestandskonsten, aufwandskonten, ertragskonten) gibt es ganz klare vorgaben, an die man sich halten muss.

    und: das bestimmt nicht DATEV, auch nicht lexware, auch nicht "maggi-fix-buchhaltungsfoxxi" sondern das GESETZ.
    DATEV ist auch nur 'ne firma. auch wenn die in mancherlei hinsicht schon beinahe ein monopol erreicht hat.

    aber um aufs eigentliche problem zurückzukommen:
    die trennung kaltmiete / nebenkosten IST wichtig und vereinfacht vieles.
    die einnahmen aus VV (also die KALTMIETE) sind zum einen tatsächlich ein gesetzlich vorgegebenes für die fibu vorgegebenes konto) und können so auch 1 zu 1 in der steuererklärung angegeben werden.

    die betriebskosten dagegen SIND KEINE EINNAHMEN!!!!!

    betriebskosten werden übers jahr vom vermieter vorgeschossen. er lässt sich dieses vorschiessen zwar per betriebskostenvorauszahlung von den mietern üblicherweise monatlich wenigstens in teilen zurückzahlen, aber dieses verfahren bedingt in jedem falle eine jährliche abrechnung, die nicht mehr möglich ist, wenn die betriebskostenvorauszahlungen als "einnahmen" gebucht wurden.

    einnahmen sind einnahmen und müssen versteuert werden. punkt.
    betriebkosten sind dagegen aufwendungen. punkt.

    die aufwendungen für betriebskosten werden mit den betriebskostenvorauszahlungen "gegengerechnet" (achtung, dies ist kein buchhalterischer begriff!).
    betriebskosten sind durchlaufende posten - diese in die "einnahmen aus VV" zu nehmen wäre hanebüchener unsinn auf kosten des vermieters.
    das ist wie mit der vorsteuer und der umsatzsteuer. beides aufwandskonten (wohlgemerkt in unterschiedlichen kontenklassen!!!), die dann letztendlich in der G&V gegenübergestellt werden.

    ist doch logisch: wenn ich etwas als "einnahme" buche, was in wirklichkeit eine "ausgabe" ist (wenn auch nur vorübergehend) dann tu ich mir in sachen steuer absolut keinen gefallen.

    aber das wird der steuerberater sicherlich gerne erklären.

    aber bitte lasst den unsinn von "haben" und "soll" zu reden, wenn ihr nicht gleichzeitig klarmacht, von welcher kontenart ihr redet. es ist in der fibu nun mal so, dass je nach kontenart (z.b. aufwandskonten / erfolgskonten) auch einnahmen auf der "soll"-seite stehen bzw. umgekehrt ausgaben auf der "haben"-seite (je nachdem um welche kontenart es sich handelt).
    das ist verwirrend für leute, die noch nie mit finanzbuchhaltung zu tun hatten.

    lasst euch das doch einfach mal von der buchhalterin bei eurer arbeitsstelle erklären - dann hat die wenigstens auch mal was zu lachen (wer ganztägig sowas brot-trockenes macht wie fibu hat sich auch mal 'n lacher verdient....)
     
  20. Mac

    Mac Erfahrener Benutzer

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    Zusammenzählen -"Verbuchen"

    Der Otto Normalverbraucher-Vermieter verteilt gedanklich oder per Excel, etc. folgende Werte:

    Zahlungseingang auf dem Bankkonto EUR 720,00 des Mieters (für Wohnung) wird beim Vermieter aufgeteilt in Einnahmen aus Miete EUR 600,00 und Einnahmen aus Betriebskosten-(oder Nebenkosten-, Umlage-) Vorauszahlungen EUR 120,00 und addiert diese o.g. Beträge am Jahresende zusammen und kommt (bei einem kompletten Jahr) auf Einnahmen aus Miete EUR 600,00 x 12 = EUR 7.200,00 und Einnahmen aus Betriebskosten EUR 120,00 x 12 = EUR 1.440,00.

    Auf die Verbuchung der Mieteinnahmen im Rahmen der Finanzbuchhaltung gehe ich hier nicht ein, da hier mehrere Möglichkeiten bestehen und von den einzelnen betrieblichen und steuerlichen Gegebenheiten abhängen; ansonsten einfach eine Frage stellen.

    Steuererklärung - Anlage V

    Der Steuerpflichtige (Vermieter) kann nun zwischen zwei Erfassungsmethoden wählen, wobei die erste Methode vom Finanzamt gefordert wird.

    Auszug aus der Einkommensteuer, Anleitung zur Anlage V 2006:
    „Die in den Zeilen 8 und 10 einzutragenden Mieteinnahmen teilen Sie bitte in jedem Fall auf die einzelnen Geschosse auf. … Die neben der Miete erhobenen Umlagen sind stets in den Zeilen 12 und 13 einzutragen … Hier sind die vereinnahmten Umlagen stets in voller Höhe einzutragen.“

    1. Methode – die Bruttorechnung
    Der Steuerpflichtige erfasst bei den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung die Einnahmen für Miete in der Zeile Nr.8 „Mieteinnahmen für Wohnungen (ohne Umlagen)“ EUR 7.200,00 und die Einnahmen aus BK-VZ in der Zeile Nr.12 „Umlagen, verrechnet mit Erstattungen“ EUR 1.440,00 ergibt in der Zeile Nr.18 „Summe der Einnahmen“ EUR 8.640,00

    Im Gegenzug erfasst er alle Ausgaben unter den „Werbungskosten“. Egal ob diese auf den Mieter umlegbar (Grundsteuer, Versicherung, etc.) z.B. 1.200,00 sind oder nicht (Schuldzinsen, Abschreibung, Erhaltungsaufwendungen, etc.) z.B. 2.000,00.

    2. Methode – die Nettorechnung

    Der Steuerpflichtige erfasst bei den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nur die Einnahmen für Miete in der Zeile Nr.8 „Mieteinnahmen für Wohnungen (ohne Umlagen)“ EUR 7.200,00 und die Einnahmen aus BK-VZ in der Zeile Nr.12 „Umlagen, verrechnet mit Erstattungen“ EUR 0,00 ergibt in der Zeile Nr.18 „Summe der Einnahmen“ EUR 7.200,00

    Im Gegenzug erfasst er nur die Ausgaben unter den „Werbungskosten“ welche nicht auf den Mieter umlegbar sind (Schuldzinsen, Abschreibung, Erhaltungsaufwendungen, etc.) EUR 2.000,00

    Ergebnis:

    1. Im Prinzip kommt (muss) bei beiden Methoden der selbe Überschuss (Zeile Nr.20) EUR 5.440,00 heraus, wenn auch zeitversetzt –will heißen: Bei der Bruttoabrechnung werden zwar alle Kosten im Jahr 2006 zu 100% als Werbungskosten geltend gemacht, aber bei den Einnahmen aus „Umlage-VZ 2006“ wird die Betriebskostenabrechnungen des Vermieters an den Mieter für das Jahr 2006 erst im Jahr 2007 erstellt und die Nachzahlung / Erstattung kann (wird) erst in der Steuererklärung 2007 in der Zeile Nr.12 „Umlagen, verrechnet mit Erstattungen“ erfasst.

    2. Bei der Bruttorechnung kann keine Ausgabe „vergessen“ werden und evtl. Ausgaben für umlegbare Kosten, die aber wegen evtl. Leerstand, oder vertraglichen Vereinbarungen mit dem Mieter (z.B. Nichtzahlung der Grundsteuer) sind bereits in den Ausgaben mit berücksichtigt.
     
  21. Beluga

    Beluga Erfahrener Benutzer

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    bucht Ihr auch die Mietschulden als Forderungen ein (z.B. wegen Mahnnung) oder nur die eingegangene Mieten als Einnahmen ?
     
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