Grundsteuerumlage, Zweifamilienhaus, Eigentümer nutzt Garten selbst

[cei]

Hallo,
wir vermieten im selbstgenutzten Zweifamilienhaus eine Wohnung.

Eine Gartennutzung ist nicht inklusive. Es gibt ein paar eher unattraktive Gemeinschaftsflächen wie Zugang/Wäscheplatz, Vorgarten ....

Jetzt stehen wir vor der ersten Betriebskostenabrechnung und wollen fair die Grundsteuer umlegen. Laut Mietvertrag sind sie anteilig nach Wohnfläche umzulegen. Aber was wäre denn noch für den Mieter günstiger und aber auch für uns selbst nachvollziehbar (unnütz zu viel wollen wir auch nicht selbst tragen) ...

Ich will einfach unsinnige Diskussionen vermeiden, wie: "Warum soll ich derart hoch den Anteil an der Grundsteuer bezahlen, wenn ich keinen gescheiten Garten nutzen kann?"

Wie hoch ist eigentlich der Steuerunterschied, Grundsteuer Gartenfläche / Wohnhaus/Wohnfläche??

Liebe Grüße aus Dresden

Claudia

 

[DiplomHM]

Nein, die Gartenfläche ist nicht Grundlage deiner Grundsteuer, sondern nur für den bebauten Raum, also das Haus.

Es gibt zwei verschiedene Arten von Grundsteuer.
Grundsteuer A: Grundstücke der Landwirtschaft
Grundsteuer B: bebauter oder bebaure Grunstücke

Der Eigentümer einer Immobilie darf die Grundsteuer vollständig als Betriebskosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen, wenn im Mietvertrag eine entsprechende Regelung getroffen wurde.

Es ist also nicht unfair, wenn du dem Mieter die Grundsteuer entsprechend belastest. Denn du zahlst sie auch nur für das Haus und nicht für den Garten.

 

[cei]

Super Antwort und gut erklärt. Ich danke Dir!

 

[lostcontrol]

wenn wir grad bei der grundsteuer sind:
kann mir mal jemand erklären, warum die bei unterschiedlichen gebäuden so extrem unterschiedlich hoch ist?
ich erleb das hier: bei etwa gleicher grundfläche und nicht allzuweit voneinander entfernt kostet das eine haus ziemlich genau 10 mal soviel grundsteuer wie das andere...
mir hat da schon mal jemand was gesagt von wegen baujahr... aber das kann ich so nicht so wirklich glauben...

kennt sich da jemand aus?

 

[onkelfossi]

Hallo!

Sicherlich ist der Einheitswert der Gebäude unterschiedlich, vielleicht auch der Messbetrag, je nach Art des Gebäudes.

VG

fossi

 

[lostcontrol]

wenn's nach dem einheitswert ginge, dürfte die grundsteuer nicht 10fach so hoch sein...
aber ich glaub der einheitswert spielt bei der grundsteuer ohnehin keine rolle, der ist doch nur für die versicherung wichtig?

was meinst du mit "messbetrag"?

 

[Mac]

Einheitswert

Der Einheitswert der Immobilie ist die Grundlage der Grundsteuerberechnung.

In Kurzform gilt folgende Berechnungsreihenfolge

Beispiel:

-Bestimmung Jahresrohmiete (Lage der Räume, Nutzfläche, Zweck, Anzahl und Art der Räume, Heizungsart, Jahr der Bezugsfertigkeit) mit Aufteilung in
Privatflächen EUR 16.680
Gewerbefläch EUR79.470
Gesamtfläche EUR 95.383

- Diesen Betrag multipliziert mit Vervielfältiger z.B. 8,9 (je nach Bauausführung, Baujahr) ergibt den Grundstücks- bzw. Einheitswert
EUR 95.383 x 8,9 = EUR 852.958

- Berechnung des Grundsteuermesbetrages und Feststelllung des Grundsteuermessbescheids
EUR 852.958 x Messzahl 3,5 v.T. = EUR 2.985

Bis hierhin hat der Immobilienbesitzer ein paar Formulare auszufüllen und für die endgültige Ermittlung der Werte ist das Finanzamt zuständig. Jetzt kommt die Stadt oder Gemeinde ins Spiel, die diese weitere Berechnung veranlasst und den Grundsteuerbescheid erlässt.

- Berechnung der Grundsteuer
Bemessungsgrundlage ist der Grundsteuermessbetrag x Hebesatz (welcher je nach Stadt/Gemeinde unterschiedlich ausfällt)
EUR 2.985 x 420 v.H. = EUR 12.537

Dieser Betrag ist vom Immobilienbesitzer zu entrichten.

 

[cei]

RE: Einheitswert

Zählen die Kellerräume und Garage als (Privat-)Wohnfläche mit ???

Konkret ist es bei uns so, dass wir sehr viel Keller nutzen, die Mieterin aber nur wenige m² hat.

Muss ich den Keller also bei der Umlage der Grundsteuer berücksichtigen?

 

[lostcontrol]

RE: Einheitswert

super mac, vielen lieben dank!
dann stimmt das ja tatsächlich, dass das baujahr einen so gravierenden einfluss auf die grundsteuer hat - dann haut das auch hier hin (ob's mir nun passt oder nicht).

bezüglich kellerräumen / nutzräumen:
ja, muss beim umlegen mit berücksichtigt werden (bzw. kannst du natürlich auch sein lassen, geht dann halt auf deine kosten...).

 

[Mac]

RE: Einheitswert

Die Umlage der Grundsteuer an den Mieter erfolgt bei den Immobilien nach den im Mietvertrag vereinbarten qm-Flächen bzw. Umlageschlüsseln. Im Normalfall (Wohnung 75 qm zzgl. Keller und Garage-ohne qm-Angabe) können alle Kosten anhand der im Mietvertrag vereinbarten qm-Fläche (75 qm) umgelegt werden. Bis auf die Grundsteuer für evtl. Leerflächen sollten keine Kosten beim Vermieter "hängen bleiben".

In deinem Fall die Kellerräume mit in die Umlagenberechnung mit einbringen; wenn allerdings die Kellerräume / Garagen auf die Mieter ungefähr gleich verteilt sind kann die Umlage der Einfachheit halber auch nach den qm-Angaben im Mietvertrag angesetzt werden.

Bzgl. der Umlage der Grundsteuer auf Privatwohnung-, Büro/Praxen- und Gewerbeflächen bei gemischt genutzten Immobilien (z.B. 1 Privatwohnung im DG, 2 Büro/Praxen im 1.OG, 1 Gewerbl. Laden im EG) kommt es darauf an, ob sich der Mieter der Privatwohnungen dank des Mieterschutzbundes bereits beim Vermieter gemeldet hat; Wenn dann der Vermieter die Grundsteuer nach qm-Fläche umlegt, hat er ein "kleines" Problem.

 

[Isolde]

RE: Einheitswert

HI Marc

wieso hat der Vermieter ein Problem, wenn:
* im gemischt genutzen Wohnhaus
*die Grundsteuer

nach qm umgelegt wird?

birgit

 

[Mac]

RE: Einheitswert

Wie schon oben erwähnt richtet sich die Höhe der Grundsteuer u.a. nach der Jahresrohmiete. Da für gewerbliche Flächen eine höherere Miete je qm als bei Privatwohnungen verlangt werden kann, fällt eben auch die Grundsteuer, die auf die gewerbliche Flächen anfällt höher aus als die, die für Privatflächen zu zahlen ist.

Die Entscheidung des Landesgerichts Frankfurt (2/11S55/97) im Jahre 1997 schafft klare Grundsätze für die immer wiederkehrende Probleme bei der Nebenkostenabrechnung, wenn Gewerbliche und Mietwohnungen in einem Haus zusammen abgerechnet werden sollen. Bei Nebenkostenabrechnungen in gemischt genutzten Gebäuden muss der Vermieter grundsätzlich eine Aufteilung der Grundsteuer nach Wohn- und Gewerbeflächen vornehmen.

Solange die Mieter der Wohnungen (bei der Umlage nach qm) ihren zu hohen Grundsteueranteil zahlen besteht kein Problem. Der etwa eingeschaltene Mieterbund, der die Nebenkostenabrechnung vom Mieter vorgelegt bekommt sieht das etwas anders und fordert eine korrigierte Abrechnung. (Der Mitgliedsbeitrag soll ja auch seine Rechtfertigung haben)

 

[Isolde]

RE: Einheitswert

hi marc

wie teilt man denn einen grundsteuerbescheid nach wohn- und gewerbefläche auf?

isolde

 

[lostcontrol]

RE: Einheitswert

Original von Mac
Bei Nebenkostenabrechnungen in gemischt genutzten Gebäuden muss der Vermieter grundsätzlich eine Aufteilung der Grundsteuer nach Wohn- und Gewerbeflächen vornehmen.

neee mac, das stimmt SO nicht ganz.
das hängt ganz vom mietvertrag ab, den man mit den gewerblichen mietern hat.

es ist auch nicht so, dass die höhe der miete da etwas aussagen würde (die 1. ohnehin garkeinen einfluss auf oder bezug zur grundsteuer hat und 2. garnicht notwendigerweise höher sein muss als die miete bei privat vermieteten flächen und 3. auch innerhalb eines hauses bei verschieden sanierten wohnungen sehr unterschiedlich hoch sein kann), das hat vielmehr damit zu tun, wie der gewerbliche mieter seine mieten denn versteuert.

die grundsteuer ist bei gewerblicher nutzung nicht höher als bei rein privater nutzung - von daher kann es den privaten mietern völlig egal sein, wenn sich auch gewerbe im haus befindet.

 

[Mac]

RE: Einheitswert

Bei unseren Immobilien wird wie folgt verfahren:

A. Summierung der vermieteten qm für die Bereiche:

1. Ladenflächen z.B. 645 qm
2. Büro/Praxen z. B 1.097 qm
3. Privatwohnungen z.B 266 qm
4. Summe 2.008 qm

Ansatz einer geschätzten Durchschnittsmiete EUR/qm für :

1. Ladenfläche z.B. 12,5 EUR/qm
2. Büro/Praxen z.B. 9,5 EUR/qm
3. Privatwohnungen z.B. 7,0 EUR/qm

C. Erzielte Durchschnittsmiete (qm x Durschn.miete) und ins %-ual ins Verhältnis zur Summe gesetzt ergibt die Verteilung / Umlage der vom Vermieter zu zahlende Grundsteuer an seine Mieter:

1. Ladenfläche 8.062,5 EUR = 39,63 %
2. Büro/Praxen 10.421,5 EUR = 51,22 %
3. Privatwohnungen 1.862,0 EUR = 9,15 %
4. Summe 20.346,0 EUR = 100%

Die Umlage der Grundsteuer erfolgt z.B. bei 1.:

Grundsteuer insgesamt EUR 10.216,50 x 39,63 % = EUR 4.048,80 für 645 qm und Umlage nach qm-Angabe gem. MV

Das diese Änderung nicht gerade zu erfreuten (mehrzahlenden) gewerblichen Mietern führt ist absehbar. Zum anderen muss die Änderung der im MV festgelegten Umlageschlüssel (gewerblichen) vorher dem Mieter angekündigt werden. Aber die Anfragen und Forderung auf Korrektur vom Mieterbund kommen meist erst nach Fertigstellung der Betriebskostenabrechnung.

 

[lostcontrol]

RE: Einheitswert

äh mac - ihr legt also die grundsteuer IN ABHÄNGIGKEIT zur miethöhe um???
DARF man das denn???
und: welchen sinn ergibt das?

 

[lostcontrol]

RE: Einheitswert

um eventuelle verwechslungen bzw. missverständnisse zu vermeiden:

wenn das gebäude einem gewerbebetrieb GEHÖRT, dann ist die grundsteuer tatsächlich höher als bei privaten eigentümern.
wenn man also eine privatwohnung in einem solchen gebäude gemietet hat, sollte man sehr wohl darauf achten, dass die grundsteuer da entsprechend anders umgelegt wird.

das gilt aber nicht für gebäude, die einem privaten eigentümer gehören, in die sich gewerbebetriebe (büros, arztpraxen etc.) eingemietet haben.

 

[Mac]

RE: Einheitswert

http://www.haus.de/PH2H/PH2HV/ph2hv.htm?page=urteile/index.html&id=11260&suchworte

In unseren gemischt genutzten Immobilien wird somit als Aufteilungsmaßstab die Durchschnittsmiete (vorsichtig anhand dem Durchschnitt geschätzt, Laden mit def. höchstem qm-Preis, danach Büro/Praxen, und als geringste qm-Preis die Wohnungen; ich kann hier nur von unseren Immobilien ausgehen) wie in meinen oben beschrieben Ausführungen angewendet. (Mieterbund sei Dank) hat erstmals diese Umlagesystematik im Jahr 2005 stattgefunden.