Günstige Wohnungen

Diskutiere Günstige Wohnungen im Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland Forum im Bereich Immobilien Forum; Ich habe in letzter Zeit oft auf Immoscout etc. Wohnungen beobachtet. Denke aber, dass obwohl manche kleinere Wohnungen nach ein paar Tagen wieder...

  1. #1 Justinian, 17.07.2017
    Justinian

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    Ich habe in letzter Zeit oft auf Immoscout etc. Wohnungen beobachtet. Denke aber, dass obwohl manche kleinere Wohnungen nach ein paar Tagen wieder raus sind, die Wohnungen ziemlich teuer sind. Worüber findet ihr "Schnäppchen". Makler etc. kennen die Preise, fordern das meiste und wollen auch noch Provision.
    Kauft ihr nur von Privat? und das auch über Internet?
    Ich glaube irgendwie, dass der Markt ziemlich dünn ist, und das gute Wohnungen erst garnicht den offenen Markt erreichen.

    Fände hier zu ein paar Meinungen/ Erfahrungen gut.

    Grüße
     
  2. Anzeige

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  3. #2 immobiliensammler, 17.07.2017
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    Für meine Spezialimmoblien:

    - Zwangsversteigerungen der einzelnen Gerichte (zvg-portal.de)
    - Infos aus dem "Netzwerk", also Banken, die notleidende Immos haben, Hausverwaltungen, die wissen, wenn ETW verkauft werden sollen etc. pp.
    - Natürlich auch Makler, die wissen wonach ich Suche und mir dann eine kurze Mail schicken (wenn die Konditionen stimmen dürfen diese gerne Ihre Courtage verdienen, kein Problem, leben und leben lassen)


    Ich gehe aber mit Dir konform, dass der Markt aktuell völlig überhitzt ist, mein letzter Kauf liegt mehr als ein Jahr zurück!
     
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  4. #3 Goldhamster, 18.07.2017
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    Hallo,
    es ist ein Verkäufermarkt.
    Ich hab auch im letzten Jahr verkauft.. eine Bruchbude. Unter normalen Umständen nicht zu verkaufen. Wahnsinnspreis bekommen.

    Wohnungsmarkt? Gefällt mir!

    Goldhamster
     
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  5. #4 Justinian, 18.07.2017
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    Ich habe mir vor allem den Markt einer Stadt angeschaut, die 170 000 Einwohner hat, eine Uni und Hochschule. Bei einem "Immobiliencrash" kann ich mir aber nur schwer vorstellen, dass der Markt in so einem Ort davon betroffen ist. Wohnungen die in der Innenstadt liegen und um die 20 Jahre alt sind, ohne Renovierungsstau liegen bei ca 1800 Euro den QM. Das finde ich an sich nicht völlig überteuert.
     
  6. #5 immobiliensammler, 18.07.2017
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    Bei Vermietungsobjekten sagt der QM-Preis erst mal relativ wenig aus. Wie hoch ist das "übliche" Multiple in dieser Stadt? Das wäre der Wert, auf den ich bei der Auswahl achte, ob ein Objekt für mich in Frage kommt!
     
  7. #6 Goldhamster, 18.07.2017
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    Es gibt noch Städte in D, da sind Kaufpreisfaktoren zwischen 10-15 für Altbauten üblich.
    Mit Uni und Zoo und 100TE Einwohner und steigender Bevölkerungszahl. Auch im Westen.

    Gruß GH
     
  8. #7 Justinian, 18.07.2017
    Zuletzt bearbeitet: 18.07.2017
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    @immobiliensammler du meinst mit Multiple Kaufpreis(ohne Kaufnebenkosten)/Nettojahresmiete oder?

    also das wäre bei der Wohnung jetzt 18,18 bei einer Miete die ich angesetzt habe von Mietspiegel + 20% (Die Wohnung wird laut Anzeige im Oktober leer). War aber auch nur als Beispiel zu sehen. Sie ist jetzt schon wieder raus nach genau 3 Tagen. Hatte aber auch Aufzug, einen Balkon, eine Art Wintergartenausbau in der Wohnküche, Baujahr 1995, sah sehr ansprechend aus.
     
  9. #8 immobiliensammler, 18.07.2017
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    Genau das meine ich, ist der übliche grobe Vergleichsmaßstab für Vermietungsobjekte.

    18,18 wären also knapp über 5 % Bruttorendite, davon gehen dann noch die nicht umlagefähigen Kosten ab (sind natürlich vor allem wegen der WEG-Verwaltung prozentual desto mehr, je kleiner die Wohnung ist). Ich denke, da kommen dann netto rund 3 % raus, das wäre mir für eine Immobilie mit entsprechenden Risiken (Mietausfall) zu wenig.
     
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  10. #9 Justinian, 18.07.2017
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    Okay, aber selbst diese Wohnung, die sich ja anscheinend nicht unbedingt rechnet (Kaufnebenkosten lagen bei ca. 14600 Euro, die ja auch nochmal ins Gewicht fallen) ist direkt nach 3 Tagen wieder raus.
    Ich denke, dass man für Zwangsversteigerungen mehr Hintergrundwissen benötigt. Um auf ein Netzwerk zurückgreifen zu können, benötigt man Beziehungen.

    Glaubt ihr denn, dass sich der Markt mal entspannen wird? Bzw. das ein "Crash" auch Einfluss auf eine solch kleine Stadt hat? Wohnungen bis 150 000 Euro kann sich ja fast jeder leisten, das ist ja ein anderer Markt wie Berlin, Hamburg, München, Frankfurt wo auch viel spekuliert wird.
     
  11. #10 immobiliensammler, 18.07.2017
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    Ja, der Crash wird kommen. Überlege mal und nimm als Beispiel die von Dir genannte Wohnung:

    Rechnen wir mal mit 50 m², dann wären das bei 1.800 €/m² 90.000 €, mit Kaufnebenkosten insgesamt sagen wir mal 100.000 €. Das ist kein Problem (vor allem auch zum einfacheren Rechnen :037sonst:), also macht man eine 100-%-Finanzierung zu sagen wir gut gerechnet 2 % + 2 % Tilgung. Das sind dann also 4.000 € pro Jahr. Bei dem von Dir genannten Multiple von 18,8 auf die 90.000 Kaufpreis kommen also rund 4.800 Euro pro Jahr an Miete rein, wenn man die nicht umlagefähigen Kosten abzieht dürfte das Plus/Minus 0 laufen, sofern nichts besonderes passiert.

    Jetzt gehen wir mal 10 Jahre in die Zukunft, die Zinsbindung läuft aus und die Verlängerung erfolgt zu 5 %, selbst wenn man jetzt die Tilung auf 1 % reduziert kommt man also auf 6.000 Euro Kosten für das Darlehen. Merkst Du was?

    Jetzt könnte man natürlich die fehlenden 100 € pro Monat zuschustern, aber rechne das mal mit Objekten in der Größenordnung 500.000 Euro und noch höher, dann geht das eventuell bei manchen nicht mehr.

    Das sind genaue die Blasen, auf deren Platzen ich warte. Ich habe meine Objekte zu 90% in solchen Situationen gekauft, also nach der Aktion mit der Sonder-Afa-Ost und den dadurch generierten Traumpreisen, dann 2008/2009 nach der Finanzkrise, als viele keine weitere Finanzierung mehr bekommen haben. Ich kaufe seit einiger Zeit bereits nicht mehr, verkaufe eher mal und warte auf den Crash. Er wird kommen, die Frage ist nur wann! Ist wohl vor allem von der Politik abhängig (sprich wann ist Ende mit der 0-Zins-Politik).
     
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  12. #11 Justinian, 18.07.2017
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    ja, das stimmt. @immobiliensammler

    Ich habe mir eine Wohnung vor ca einem Jahr gekauft, habe die Zinsbindung aber Gott sei Dank auf 15 Jahre und mit Sondertilgung. Wenn ich den so laufen lasse und nicht sondertilge sind am Ende noch 20 000 Euro über, die sind überschaubar.

    Also kann man am besten Kaufen, wenn die Zinsen hoch sind und die Wohnungen gerade so vor 10-15 Jahre von jemanden gekauft worden ist, der dann einen neuen Kredit nicht bezahlen kann?
     
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  13. dots

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    Nö.
    Weil die hohen Zinsen dich ja dann "belasten".
    Ideal wäre zu kaufen, wenn die Zinsen niedrig sind - aber dann sind die Immo-Preise hoch. Wenn die Zinsen hoch sind, sind die Immo-Preise tendentiell niedriger (weniger Nachfrage wegen hoher Zinsen).
    Also muss die Mischung aus Kaufpreis (durch Angebot und Nachfrage bestimmt) und den Zinsen passen.
    Und es muss überhaupt was auf dem Markt vorhanden sein.
     
  14. #13 Justinian, 18.07.2017
    Justinian

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    Ja stimmt, aber bis dahin kann man sparen, dass der Eigenanteil hoch ist @dots

    Die Immobilienpreise in Münster haben auch eine interessante Steigung erfahren, oder was meinst du? :D Hier lohnt wirklich nichts, wenn man für Wohnungen in Vororten schon ein Heidengeld bezahlen muss. Der Steuerberater meiner Eltern hatte Ihnen vor gut 10 Jahren ans Herz gelegt doch etwas kleines hier zu kaufen, das haben sie leider nicht gemacht :D
     
  15. dots

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    Keine Ahnung. Wirklich.
     
  16. #15 Justinian, 18.07.2017
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    ist das Ironie @dots ? Wenn du aus dem Münsterland kommst, dürfte dir Münster ein Begriff sein.
     
  17. dots

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