Gutes Angebot ohne Eigenkapital

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Pitty, 26.06.2013.

  1. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Ich sollte aufhören nach Immobilien zu suchen.:50:

    Habt Ihr schon erlebt, dass man eine lukrative Immobilie sieht und nicht das Eigenkapital dazu hat? Ich könnte nur heulen. :evil: Ich möchte am liebsten zuschlagen, weiß aber, dass es ohne Eigenkapital nicht gesund ist nur die Bank daran zu beteiligen. Das Verhältnis finde ich sehr ungesund. Wie seht Ihr das?
     
  2. AdMan

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  3. Wubbu

    Wubbu Erfahrener Benutzer

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    Auch so ähnlich, weswegen wird derzeit auch noch am Sparen sind.

    Unser Plan sieht so aus, dass wir ca. 100.000 bis 120.000€ Eigenkapital ansparen und dann in ca. 10 Jahren nach einer Immobile suchen werden. Die Immobilie soll dann bis ca. 220.000€ kosten, zzgl. Kaufnebenkosten.

    Bin gespannt ob der Plan aufgeht. Allerdings soll das Haus dann selbst bewohnt und nicht vermietet werden.
     
  4. #3 sara, 26.06.2013
    Zuletzt bearbeitet: 26.06.2013
    sara

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    Ob es in 10 Jahren dann noch eine Immobilie für 220000 € gibt ???
    Wie entwickeln sich die Zinssätze ? Steht auch in den Sternen ?

    Als ich damals "gebaut" habe hatten wir Zinssätze von ~ 9%, die gingen danach auf über 11%, beim Kauf unseres Eigenheimes waren es 12 Jahre später auch noch ~ 8%.

    Heute ist eine extreme Niedrigzinsphase die es so noch nie gab!
    Wenn man an den Kauf einer Immobilie denkt, dann sollte man das jetzt realisieren.
     
  5. #4 sara, 26.06.2013
    Zuletzt bearbeitet: 26.06.2013
    sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    sorry, bei der Korrektur wurde der Beitrag zweimal eingestellt. Deshalb habe ich dieses gelöscht. Jedoch kann ich den Beitrag nicht mehr ganz rausnehmen. Bitte löschen Wubu!
     
  6. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Das sehe ich genauso. Ich bin wirklich am überlegen, ob ich die Bank ganz ins Boot hole oder es bleiben lasse.

    250.000 €. Kaufsumme zuzüglich. Nebenkosten, Makler

    Mieteinnahmen wenn alles vermietet ist 2000 € mtl. Derzeit wohnt noch der Eigentümer mit drin. Aber die Wohnung dürfte man gut vermietet bekommen. Mensch, ich suche ein Argument dass man es sein lässt. Im Moment ist nur das Geld für den Makler und max. Grunderwerbssteuer da.

    Bei dem Zinssatz unter 2Prozent ist das wirklich verlockend. Allerdings ist die Frage, ob man den Zinssatz auch ohne Eigenkapital bekommt. Das weis ich nicht.
     
  7. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Ich suche ja eine Kapitalanlage die mit den Mieteinnahmen so schnell wie möglich den Kredit tilgt.

    In Deinem Fall muss man sich das durchrechnen, ob es günstiger ist zu warten oder jetzt mit weniger Eigenkapital zu bauen und weniger Zinsen zu bezahlen. Bei 2 Prozent Zinsen ist jedes warten zu lange. Finde ich zumindestens.
     
  8. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi Pitty,

    mal ganz unabhängig davon, ob die Bank da überhaupt mitmachen würde bei 0 Eigenkapital, ratsam wäre das m.E. sicherlich nicht.

    Wäre eine Möglichkeit ;)


    Hi Sara,

    wer weis ob wir nicht in 10 Jahren auch andere Verhältnisse haben, sodass die Immobilie nicht wie immer von einigen erwartet wird im Wert steigt, sondern fällt oder wer weis wie in 10 Jahren es mit der Vermietbarkeit aussieht, mit dem eigenen Einkommen, ect.

    Ich halte also garnix davon, das man NUR wegen zu Zeit günstigen Zinsen oder wegen Steuersparprogrammen, ect sich was kauft. Das sollte immer nur ein netter Nebeneffekt darstellen und nicht ein Hauptbeweggrund !
     
  9. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Sicher sind wir keine Hellseher.
    Klar ist auch, dass man sich über die Bindung und Finanzierung eines Immobilienkaufes bewusst ist und nicht nur durchrechnet sondern auch, ob ich das wirklich möchte und dass da noch finanzieller Spielraum bleibt und man sich nicht zu sehr damit einengt in der Lebensführung.

    Ich hätte mir keine Immobilien ans Bein gebunden, wenn ich mich damit in meiner Lebensführung beschränkt hätte. (Mieten sind nun mal heute auch recht hoch) Es ist immer ein Rechenexempel.
    Bei Wubu habe ich, hoffentlich nicht irrtümlich herausgelesen, dass er für sich ein Eigenheim/Eigentumswohnung wohl meint und damit wäre Vermietbarkeit erst mal kein Thema.
    Ohne Eigenkapital würde ich allerdings auch nichts finanzieren!
     
  10. Wubbu

    Wubbu Erfahrener Benutzer

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    Auf der anderen Seite, mit genügend Eigenkapital hat der Selbstbewohner genügend Luft um die monatliche Rate an die Bank problemlos stemmen zu können.
     
  11. #10 Fremdling, 26.06.2013
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    Hauskauf ist eine Rechnung mit vielen Unbekannten sowohl bezgl. der Gewerke als auch der Finanzierung! Unter Vorsichts- und Konditionsaspekten der Verführung von Schnäppchen (?) und/oder günstiger Finanzierung widerstehen und besser 20-50% Eigenkapital mitbringen. Der Rest ist reine Mathematik und die individuelle Beantwortung der Frage, wie lange das Objekt mit welchen Folgekosten (Bewirtschaftung und Instandhaltung) nachhaltig genutzt werden kann/soll.

    Bei jeder Vollfinanzierung ohne EK fehlt jegliche Reaktionsmöglichkeit auf eventuelle 'Überraschungen des Lebens' und so stranguliert in den Händen des Finanzierers wird man, wenn es blöd läuft, im schlechtesten Falle das Haus verlieren und ziemlich sicher auch noch auf einem Rest Schulden sitzen bleiben. Wer will das schon?
     
  12. #11 Kitzblitz, 26.06.2013
    Kitzblitz

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    Also ich würde das auf jeden Fall versuchen. Mit so wenig Eigenkapital wird es zwar schwierig eine 100%-Finanzierung (ohne sonstige Sicherheiten) hinzubringen, doch einen Versuch wäre das wert.

    Bis zu 60% wirst du vielleicht noch zu günstigsten Konditionen einen Kredit bekommen, die Anteile darüber werden dann allerdings wegen des höheren Risikos für die Bank teurer.

    Die Tilgung würde ich dann aber so hoch ansetzen, dass du einen Jahresaufwand (Zins + Tilgung) von 8 bis 10% hast. Festschreibung auf 10 Jahre. Die Anschlussfinanzierung wäre dann geschmeidiger, denn du hast durch die hohe Tilgung einen deutlich reduzierten Kredetbedarf und die hohe Monatsrate bis du bis dahin schon gewohnt. Wenn der Kreditzinssatz in 10 Jahren bei 8 % liegt, machst du die Anschlussfinanzierung halt mit deutlich geringerer Tilgung.

    Das Blöde an der Immobilien-/Kreditkonditioen-Geschicht ist jedoch: Sind die Zinsen auf Niedrigniveau - schnellen die Immobilienpreise nach oben, da die Anleger auf Immobilien umsteigen, wenn der Geldmarkt nichts bringt. Die erhöhte Nachfrage reguliert den Kaufpreis.

    Im Augenblick ist es eher ungünstig zum kaufen - trotzdem gibt es hin und wieder Schnäppchen. Aber auch hier heißt es aufpassen. Nicht jedes vermeintliche Schnäppchen ist denn auch tatsächlich preiswert und eine lohnende Anlage.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  13. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Ich habe es mal durchgerechnet. Bei 10 Jahren zahle ich bei 3,29% 2133 € mtl.Rate
    Dann hätte ich am Ende noch 45000 € Restschuld.

    Eigentlich sehr verlockend. :verrueckt009:

    Schade, dass die Zinsen schon wieder hoch gegangen sind. .:50:
     
  14. #13 Pharao, 27.06.2013
    Zuletzt bearbeitet: 27.06.2013
    Pharao

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    Hi,

    das schlimmste was man m.E. machen kann, wenn es um längere Laufzeiten geht, das man einfach zu "starr" rechnen mit zu wenig Sicherheit bzw Spielraum. Ich mein laut "Murphys Gesetz" kommt immer was unerwartetes und meinstens dann auch nicht einzeln.
     
  15. icke

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    Bloß nicht !
    Wenn Vollfinanzierung, dann eine maximale Tilgung von 4 Prozent. Bedenke, dass
    a) du Steuern auf die Tilgung zahlen musst
    b) du immer Kosten am Haus in Form von Sanierung, Reperatur und ähnliches hast
    c) du auch mal eine Leerstand auffangen musst
    und und und

    Lieber moderate Tilgung und eine Teil der Einnahmen sparen. Warscheinlich wird dir die Bank eh einen Bausparvertrag aufs Auge drücken. Da musst du mal schauen, ob du das anders regeln kannst.

    Ich hab bei beiden Häusern eine über 100 Prozent Finanzierung hingelegt. Das eine ist jetzt fast bezahlt, beim anderen bin ich kräftig dabei.
    Habe bei beiden Häusern die Möglichkeit BIS ZU 10 Prozent Sondertilgungen einfließen zu lassen. Also kann ich je nach Möglichkeit sondertilgen, egal ob jetzt 4% oder 7% oder gar 10%, muss aber nicht.
    Nebenbei läuft der Bausparvertrag und eine monatliche Ansparung auf ein Tagesgeldkonto, an welches ich aber jederzeit im Notfall dran kann.
    Gekauft habe ich zum max. 10 fachen.

    Sondertilgungsrecht ist das Stichwort.

    Viel Glück,
    Icke
     
  16. #15 Aktionär, 27.06.2013
    Aktionär

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    Eine 100%-Finanzierung wirst Du zur Zeit zum Niedrig-Zinssatz nicht bekommen.

    Sondertilgungsmöglichkeiten sind schön und gut, aber die können nicht fest einkalkuliert werden.

    Wichtig ist in der Niedrigzinsphase der Tilgungsanteil von mehreren Prozent, die einen Zinsanstieg nach Festzinsablauf auffangen können.

    Goldene Regel: Wer sich bisher, bei höheren Zinsen, keine Immobilie leisten konnte, kann es bei Niedrigzinsen auch nicht.
     
  17. #16 Kitzblitz, 27.06.2013
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    Bei Eigennutzung ist der Leerstand selbst beeinflussbar.

    Ein Sondertilgungsrecht schafft natürlich etwas mehr finanziellen Spielraum in der Vertragslaufzeit.
    Ich denke mal eine Kombination aus höherer Grundtilgung und Sondertilgungsrecht wäre optimal.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  18. Pitty

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    Ähm, mein Kapital ist aufgebraucht. :150: Selbst, wenn ich einen Ausfall habe, so könnte ich diesen mit einem anderen Objekt kompensieren. Von daher sehe ich bei einer 100 Prozentigen Finanzierung nicht so schwarz. Irgendwie kann man Investitionen immer so schieben, dass es passt. Ich lass ja nicht gleich ein ganzes Dach decken..
     
  19. #18 immodream, 27.06.2013
    immodream

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    Hallo Pitty,
    ich sehe grundsätzlich kein Problem darin, eine Immobilie ohne Eigenkapital zu 100 oder sogar 110 % zu finanzieren wenn der Kaufpreis supergünstig und die Zinsen wie derzeit am Boden sind.
    Das geht natürlich nur, wenn man bereits bezahlte oder teilweise bezahlte Immobilien zur Beleihung des neuen Objektes vorweisen kann.
    Vor allen Dingen braucht man dann keine Nachweise über die zu erwartenden Mieteinnahmen, sondern kann als Grundlage die bereits in der Vergangenheit vorliegenden Mieteinnahmen zur Finanzierung benutzen.
    Alle anderen möglichen Probleme und Risiken wie Reparaturen, Leerstand und Mietausfall brauchen wir dir ja nicht noch zusätzlich erklären.
    Grüße
    immodream
     
  20. Pharao

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    Hi,

    manchmal fragt da aber keiner nach, ob du das willst oder ob dir das gerade in den kram passt ....

    Ich glaube, eigentlich ist es egal was wir hier schreiben, denn wenn man sich innerlich schon entschieden hat, dann blendet man eh alles unliebsame aus.

    Also ich kann der goldene Regel auch nur zustimmen: "Wer sich bisher, bei höheren Zinsen, keine Immobilie leisten konnte, kann es bei Niedrigzinsen auch nicht."
     
  21. #20 Pitty, 27.06.2013
    Zuletzt bearbeitet: 27.06.2013
    Pitty

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    Das hat unsere Bank damal aber relativ wenig interessiert. Wir haben 4 Monate gebraucht, um eine Unterschrift unter einen Kredit zu setzen. Geschlagene 4 Monate. Das mag auch daran liegen, dass mein Mann selbständig ist. Am Ende hatte ich die Faxen dicke und wollte mir eine andere Bank mit höheren Zinsen suchen. Als ich damit gedroht habe bekam ich innerhalb von 2Wochen die Zusage. Wirklich Spass hat dieser Hauskauf nicht gemacht. Ich hatte Glück, dass der Verkäufer so lange durchgehalten hat. Es hätte auch jemand anderes kommen können der das Geld Bar auf den Tisch packt. Es ging zum Glück noch einmal gut.



    Ich glaube das lässt sich jede Bank aufs Neue zeigen. Das Risiko ist heutzutage für die Banken hoch. Und bei niedrigen Zinsen suchen sich die Banken die Kunden aus und nicht umgekehrt. Ich denke, dass man auch eine bessere Schufa bekommt, wenn man Kredite schon am laufen hat und die Bank sieht, dass man regelmäßig zahlt.
    Wenn man das Geld auf dem Konto hat kann auch ein Totalausfall kommen. Das beste Beipiel ist Zypern, wo alle, die mehr als 100.000 € auf dem Konto hatten und 25 Prozent an den Staat abgeben mussten. Zum anderen deckt in der heutigen Zeit das Tagesgeld nicht einmal die Inflation ab. Es wird stetig weniger auf dem Konto. Bei einer Immobilie, wenn man eine einigermaßen gute Lage hat nicht.
     
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