Härtegründe bei Mieterhöhung

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von feelflows, 11.11.2010.

  1. #1 feelflows, 11.11.2010
    feelflows

    feelflows Benutzer

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    Hallo,

    folgender Fall:

    Um einen Rechtsstreit im Vorfeld zu vermeiden, haben sich Vermieter und Mieter darauf geeinigt, dass der Mieter eine umfangreiche Modernisierung duldet, mit dieser Duldung aber keine Zustimmung zu der in Aussicht gestellten Mieterhöhung nach
    § 559 ff. BGB verbunden ist.

    Nach Abschluss der Modernisierung wurde die Mieterhöhung durchgeführt. Der Mieter führt nun sein zu geringes Einkommen als Härtegrund an und möchte nur einen weitaus geringeren Betrag zahlen.

    Nun wohnt die Mietpartei aber seit einigen Jahren nur noch als einzelne Person in der 90 m² großen Wohnung. Vorher hat sie die Wohnung als vierköpfige Familie bewohnt.

    M.E. ist es fraglich, ob hier wirklich Härtegründe geltend gemacht werden können. Nach meinem Dafürhalten müssen die Wohnraumansprüche auch (sozial) angemessen sein, wenn ein Mieter soziale Schutzklauseln des Mietrechts in Anspruch nehmen möchte. Sozialbehörden und Argen halten z.B. eine Wohnfläche für 45 m² für eine Einzelperson für angemessen. Die Wohnung ist doppelt so groß.

    Das Einkommen der Mietpartei reicht für eine 45 bis 60 m²-Wohnung spielend aus, nicht aber für eine 90 m²-Wohnung in einem vollständig sanierten Gebäude.

    Hat irgendwer Erfahrungen mit dieser speziellen Fallkonstellation gemacht ?
     
  2. AdMan

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  3. tokape

    tokape Erfahrener Benutzer

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    Ich hatte einen Mieter, wo ich die Miete von der ARGE bezogen habe. Wohnungsgrösse 100qm. Bei Einzug war er noch mit Partnerin und im Job. Jetzt am Ende (er fliegt aus anderen Gründen aus der Wohnung) war er alleine und seit 4 Jahren arbeitslos und die ARGE hat gezahlt. Die Miete lag nicht sehr hoch über dem Satz, aber trotzdem. Keine Ahnung wie er das gemacht hat.
    Ich kenne auch Richtlinien der ARGE wo es heisst es gibt eine Übergangszeit von 6 Monaten, dann muss der Vertragspartner eine angemessene neue Bleibe gefunden haben, aber das hat hier alles nicht gegriffen.

    Soviel nur zur Angemessenheit von Wohnraum.

    Da du ja eine Mieterhöhung durchgesetzt hast, heisst das ja, dass er zugestimmt hat, oder? D.h. wenn er den erhöhten Mietzins nicht zahlen will, muss er ausziehen.
     
  4. #3 pragmatiker, 11.11.2010
    pragmatiker

    pragmatiker Erfahrener Benutzer

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    es gilt §§ 554 und 559 BGB. kann der mieter nicht zahlen, hat er das recht aus § 561 BGB. die miethöhe KANN eine härte sein, aber nicht, wenn § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB gegeben ist.
     
  5. #4 feelflows, 11.11.2010
    feelflows

    feelflows Benutzer

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    Danke für die Antworten.

    Leider sehe ich immer noch keine Lösung für mein Problem.

    Der Gesetzestext alleine reicht leider nicht aus, um den Sachverhalt abschließend beurteilen zu können. Alleine nach BGB scheinen für den genannten Härtegrund Größe oder Ausstattung der Wohnung keine Rolle zu spielen, sondern nur das Einkommen des Mieters.

    Danach könnte ich z.B. völlig überhöhte Wohnraumansprüche durchsetzen:

    Vielleicht finde ich eine 150 qm Penthousewohnung mit Dachterasse und Swimmingpool, die wegen fehlender energetischer Sanierung und deswegen günstiger Miete vielleicht gerade noch bezahlbar für mich ist. Nie im Leben könnte ich sonst so eine Wohnung finanzieren. Aber mit viel Glück habe ich sie irgendwo im Altbau für wenig Geld gefunden. Sollte der Vermieter vier Jahre später dann eine energetische Sanierung durchführen und die 11% auf die Miete umlegen wollen, mache ich einfach Härtegründe geltend...

    Nach meiner Erfahrung muss es für diese Frage irgendwo eine Antwort im "Mietrechtsschrifttum" geben. Ich glaube nicht, dass § 554 (2) S.2+3 BGB hier stur ohne weitere Differenzierung rechtswirksam Anwendung finden kann. Dabei möchte ich nicht die Interessensabwägung unterschlagen. Ich glaube aber, dass im vorgenannten Fall per se schon keine Härtegründe trotz zu geringer Miete vorliegen, sodass es gar nicht erst zu einer Abwägung der Interessen kommt.

    Kennt vielleicht jemand einen Kommentar zum BGB oder irgendwelche Urteile, in dem es um diese Problematik ging ?
     
  6. malloy

    malloy Erfahrener Benutzer

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    feelflows, eines habe ich auf die teure Art lernen müssen: Viele aktuell eingesetzten Richter (insb. an Sozialgerichten) haben scheinbar ein undifferenziert gestörtes Verhältnis zu *allen* Eigentümern von vermieteten Wohnobjekten. Keine Ahnung warum, man könnte meinen, irgendwelche Alt-68er haben ihre vermeindliche soziale "der arme, arme Mieter wird ja immer so böse behandelt"-Ader wiederentdeckt, sind unzufrieden mit der eigenen Wohnsituation oder haben einen verklärten Flashback in ihre alte Studentenbudenzeit und sobald es um einen "von diesen fetten Vermietergeldsäcken mit Zigarre, Monokel und kapitalisitischem Benz" geht, schaltet sich im Oberstübchen irgendwas wegen Überlastung ab... bis sie selber mal Vermieter werden. Meine Tante war Richterin an einem Sozialgericht in NRW, alles flippi-supi, multikulti, alles boni, "jeder hat auch eine dritte und eine vierte Chance verdient" - ja, bis sie nach der Pensionierung selber sich mal beim Mieter id ELW vergriffen hat, und plötzlich sie bei den ehemaligen Kollegen als kapitalistisch ausbeutendes As abgeurteilt wurde, vor dem man den armen armen Mieter schützen müsse, ohne dass sich *mit der Sache an sich* überhaupt beschäftigt wurde.
     
  7. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Wenn man die Lösung nicht sieht hilft vielleicht Augen aufmachen... :wink

    Pragmatiker hat unter anderem auf § 554 BGB verweisen. Diese Vorschrift ist nach Durchführung der Maßnahme nicht mehr relevant.
    Es geht nur noch um § 559 BGB. Diese Vorschrift ist ein einseitiges Recht des Vermieters zur Änderung des Mietvertrags. Formen und Fristen müssen selbstverständlich eingehalten werden. Die Zustimmung des Mieter ist nicht erforderlich. Die Vereinbarung über die Duldung sollte der Mieterhöhung nicht entgegen stehen. So wie hier dargestellt wurde über die Mieterhöhung dabei nur abgesprochen, dass der Mieter nicht zustimmt. Da die Zustimmung auch nicht Voraussetzung für eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ist, wird die Mieterhöhung durch eine fehlende Zustimmung auch nicht unwirksam.
    Härtegründe kommen in dieser Vorschrift auch nicht vor.
    Wenn die Mieterhöhungserklärung formal und inhaltlich korrekt ist, kann der Mieter entweder zahlen oder sein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB ausüben und ausziehen.

    Das Gesetz wird stur angewendet. Die erforderliche Differenzierung steht bereits im Gesetz. Es ist die Interessenabwägung. Dazu kommt es immer, wenn der Mieter Härtegründe vorträgt. Was bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen ist, ist der Vorschrift zu entnehmen. Soweit die Mieterhöhung als Härte vorgetragen wird bleibt dieser Grund nach § 554 Abs. 2 Satz 4 unberücksichtigt, "wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist". Davon wird man bei einer energetischen Sanierung zumindest dann ausgehen können, wenn die Maßnahme sich in einem gewissen Rahmen hält. Man wird vielleicht Schwierigkeiten haben, aus einem Altbau mit vertretbaren Aufwand ein Passivhaus zu machen. Wenn die Miete sich nach der Modernisierungerhöhung aber noch im Bereich der ortsüblichen Vergleichsmiete bewegen sollte, dürfte dei Mieterhöhung als Härtegrund ausscheiden.
    § 554 betrifft allerdings nur die Verpflichtung des Mieters zur Duldung der Maßnahme.
     
  8. #7 feelflows, 12.11.2010
    feelflows

    feelflows Benutzer

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    Das stimmt nur für Fälle, in denen der Mieter die Modernisierung zu dulden hatte. Aber gerade diese Frage, ob eine Duldungspflicht wirklich gegeben war, hat man in der genannten Vereinbarung ja außen vor gestellt, damit man mit den Arbeiten termingerecht beginnen und sich vorher nicht monatelang streiten musste:

    "Die Parteien sind sich einig, dass mit vorstehender Duldung keine Zustimmung zu der in Aussicht gestellten Mieterhöhung nach § 559 ff BGB verbunden ist. Der Mietpartei bleiben sämtliche Einwendungen zur Höhe einer Mieterhöhung nach § 559 ff BGB erhalten, insbesondere der Einwand darauf, dass die zu erwartende Mieterhöhung eine unzumutbare Härte darstellt."

    Daher wäre § 554 (2) S. 2 BGB (Härtegründe) nach Durchführung der Maßnahme sehr wohl relevant. Nur wenn man die Duldungspflicht bejahen kann, wäre die Mieterhöhung voll durchsetzungsfähig.

    Ist das wirklich so ? Werden die genannten Härtegründe zunächst nicht darauf geprüft, ob sie wirklich Härtegründe sind ?

    Angenommen, ein Mieter behauptet, eine Modernisierung aus gesundheitlichen Gründen (Krankheit) nicht dulden zu können. Der Vermieter klagt und im Verfahren stellt sich heraus, dass die "Krankheit" darin besteht, dass der Mieter einen Fersensporn im rechten Fuß hätte. Zwar könne er noch Vollzeit arbeiten und normal gehen, bei den für die Modernisierung notwendigen Umrückarbeiten an seinen Möbeln finge der Fuß aber an zu schmerzen. Dies sei ihm nicht zumutbar.

    Unter Krankheit als Härtegrund stellt man sich normalerweise aber etwas anderes vor, z.B. schwere chronische Krankheit, Krebsleiden, etc.

    In meinem Fall ist es so, dass die Mietpartei das zu geringe Einkommen als Härtegrund angibt.

    Hierbei bleibt aber unerwähnt, dass die Mietpartei als Einzelperson in einer 90 m² großen Wohnung lebt, dass sie die Wohnung als Familie bezogen hat und nur aufgrund von Scheidung und Auszug der Kinder seit kurzem ganz alleine lebt und deswegen finanziell nicht mehr in der Lage ist, weitere Mieterhöhungen zu verkraften. Die Mietpartei hat wegen der finanziellen Einbußen zwar ihren PKW verkauft und alle möglichen Kosten reduziert, nur in eine kleinere Wohnung umgezogen ist sie nicht.

    Nach meiner Auffassung müsste daher zunächst die Richtigkeit des "Härtegrunds" geprüft werden, indem man das Faktum "zu geringes Einkommen für die neue Miete", wie oben angedeutet, differenziert und prüft.

    Ich bin von der Systematik her also noch gar nicht im § 554 (2) BGB "drin", sondern davor.
     
Thema: Härtegründe bei Mieterhöhung
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