Häuserkauf einige Fragen

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von peterhase, 12.05.2014.

  1. #1 peterhase, 12.05.2014
    peterhase

    peterhase Neuer Benutzer

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    HI,

    habe vor ein MFH zu kaufen welches Voll vermietet ist.
    Welche Kosten kommen auf mich zu ?
    Nettomieteinnahmen sind 25.000EUR/Jahr. Was geht davon in meine Tasche /Finanzamt etc ?

    danke vielmals
     
  2. AdMan

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  3. #2 Bürokrat, 12.05.2014
    Bürokrat

    Bürokrat Erfahrener Benutzer

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    Na du kannst dir doch sicher denken dass allein aufgrund dieser Informationen keine Antwort möglich ist.

    Von den Kaltmieteinnahmen gehen die Aufwendungen ab die wiederum steuerlich von deinen mieteinkünften absetzbar sind. Ebenso kannst du 2% der Kaufkosten plus Kaufnebenkosten absetzen. Den übrigen Betrag musst du mit deinem Steuersatz versteuern der sich durch die Mieteinnahmen auch verändern kann (deine Einkünfte steigen ja). Vom übrigen Rest musst du Rücklagen bilden um größere Reparaturen/Sanierungen/nicht zahlende Mieter/alle anderen denkbaren und undenkbaren Wägbarkeiten und Unwägbarkeiten finanziell absichern zu können.
    Wenn du genaueres wissen willst musst du wohl mehr preisgeben oder, was vermutlich der sinnigere Weg wäre, mit dem steuerberater deines vertrauens besprechen...
     
  4. Andres

    Andres
    Super-Moderator

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    Gehen wir doch mal die Dinge durch, die mit den Angaben möglich sind. Für den Kauf sind das:
    • Kaufpreis,
    • Grunderwerbsteuer,
    • Notar und Grundbuch,
    • ggf. Makler.
    Die letzten drei Positionen nennt man Erwerbsnebenkosten. Liegen irgendwo zwischen 5 und 15 %.

    Das steuerliche Thema hat Bürokrat bereits angerissen. Dazu wäre noch zu ergänzen, dass nicht der gesamte Kaufpreis + NK abgeschrieben werden darf, sondern nur der auf die Bebauung entfallende Anteil - nicht der Wert des Grundstücks. Die NK werden ebenfalls im Verhältnis Grundstückswert/Bebauungswert aufgeteilt.

    Ohne nähere Angaben zu den laufenden Ausgaben lässt sich noch nicht einmal sagen, ob du überhaupt Einkommenssteuer zahlen musst - wäre ja auch denkbar, dass nach Abzug der Kosten gar nichts übrigbleibt. Von der Miete (warm) darfst du u.a.abziehen:
    • Die bereits erwähnte Afa (2 % über 50 Jahre),
    • laufende Kosten wie Grundsteurn, Versicherungen, Versorger (Strom, Wasser, ...), Kreditzinsen,
    • Aufwendungen für Reparaturen, Instandhaltungen, Investitionen,
    • Kosten, die dir durch die Verwaltung entstehen, z.B. Fahrtkosten und Verpflegungsmehraufwand,
    • ...
    Details hierzu füllen Bibliotheken. Kreditraten sind nicht abziehbar. Der Überschuss ist so zu versteuern, als würdest du eine entsprechende Gehaltserhöhung bekommen - dein bisheriges zu versteuerndes Einkommen ist also eine weitere Variable.
     
  5. ika

    ika Erfahrener Benutzer

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    Bei so wenig Ausgangswissen würde ich es lieber sein lassen.
     
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