Haftung des Immobilienbesitzers

Dieses Thema im Forum "Immobilienmarkt /Investments" wurde erstellt von chb, 12.12.2014.

  1. chb

    chb Neuer Benutzer

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    Hallo, ich habe eine Frage, die ich mir vor meinem ersten Immobilienerwerb stelle:

    Ich möchte einen Teil einer kleinen Tiefgarage (ca. 20 Stellplätze, davon würde ich 8 kaufen) erwerben. Es gibt keine Leasten auf dem Grundstück und es wurden auch alle Bauvorschriften eingehalten, aber die Garage ist schon was älter.

    Sagen wir mal, es kämen in derzukunft gesetzlich verordnete Renovierungsmaßnahmen auf mich zu, die das ganze unrentabel für mich machen.

    Bin ich trotzdem gezwungen, die Maßnahmen duchzuführen? (und hafte mit meinem Gesamtermögen)

    Oder kann ich quasi bei Verweigerung der Renovierungsmaßnahmen maximal in Bezug auf die Garage enteignet werden?

    Danke im voraus!
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Grundsätzliches Problem: Über zukünftige Gesetzesänderung kann dir niemand verbindlich Auskunft geben. Meine Glaskugel ist gerade zu Tisch. :90:


    Warum solltest du enteignet werden? Eher würden bestimmte/alle Nutzungen untersagt werden. Die Lasten hast du schön weiter zu tragen ...

    Wenn der Staat möchte, dass du etwas bestimmtes (nicht) tust, greift er auch gerne zu strafrechtlichen Maßnahmen, z.B. Bußgeldern. Auch hier wieder: Ob in Zukunft ein bestimmtes Verhalten ordnungswidrig sein könnte, kann niemand wissen.


    Wenn du deine Bedenken etwas konkreter fassen kannst, bekommst du vielleicht eine bessere Antwort. Und ganz grundsätzlich: Ein Investment, bei dem die Unrentabilität sich schon konkret abzeichnet, ist vielleicht nicht ganz so gut.
     
  4. #3 SingleBells, 12.12.2014
    SingleBells

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    Könnte mir vorstellen, dass er gedanklich mit wie heute geforderter energetischer Sanierung spielt.
    Eigentümer müssen nicht sanieren, wenn es sich im Nachhinein nicht rentieren würde.
    Und da die TG älteren Baujahrs ist, hat er vermutlich Ähnliches im Sinn?
     
  5. chb

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    Erstmal vielen Dank für die detaillierte Antwort.

    Ich versuche meinen Fall näher zu beschreiben:
    Aktuell ist das ganze rentabel - die zu erzielenden Mieten sind pro Garage zwar nicht hoch (ca. 30 Euro), würden mir aber bei rund 10 Euro laufenden Kosten eine nette Rendite lassen.
    Allerdings ist die Tiefgarage aus den 70ern. Ich kenne mich gar nicht aus, was maximal an Kosten auf mich zukommen könnte, wenn z.B. das Dach neu gemacht werden müsste...Da würde dann vom Ertrag ggf. gar nix übrig bleiben. Also meine Angst, kann mir jemand Renovierungsausgaben aufs Auge drücken oder könnte ich das Objekt dann einfach verkommen lassen und wenn ich nix mache werde ich enteignet. Versteh dich so, dass der Staat mich dann zwingen würde (Bußgeld etc.) und ich dann im worst case soviel zahlen muss wie für die Renovierung notwendig wäre bis ich (rein theoretisch) Insolvenz anmelden müsste.

    Versteh mich nicht falsch - ich habe keine Indizien dass so etwas auf mich zukommt - möchte nur sichergehen da der Ertrag zwar im Vergleich zum geringen Kaufpreis von um die 10000 Euro sehr gut ist, aber die Mieteinnahmen betragsmäßig doch eher überschaubar sind und ich teure Renovierungsmaßnahmen durch die Miete nur schwer wieder ausgleichen könnte.

    Vielen Dank schonmal - bin gespannt auf die weitere Antwort.
     
  6. chb

    chb Neuer Benutzer

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    @SingleBells:

    ich meine gar nicht unbedingt vom Gestzgeber neu vorgeschriebene Maßnahmen (z.B. Energieeffizienz), sondern einfach Renovierungsbedarf aus Altersschwäche, der aber meine Finanzkraft übersteigen könnte.

    Ich finde die Garagen als Investment für mich unter Risiko/Rendite Aspekt gut, aber nur wenn mein Maximalverlust der Kaufpreis wäre; nicht wenn ich durch zuk. Renovierungskosten mehr verliere als die 10.000...

    Danke euch!
     
  7. #6 immodream, 12.12.2014
    immodream

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    Hallo,
    theoretisch kann der Gesetzgeber beschließen, das in allen Tiefgaragen die Wände weiß gestrichen , der Fußboden gelb schwarz gestrichen, Feuermelder eingebaut usw.
    Und das mußt du dann erledigen .
    Wenn es Mal wieder eine Brandserie in Tiefgargen gibt, könnte der Gesetzgeber neue größere Fluchtwege oder Feuerwehrzufahrten fordern.
    Es interessiert dann Keinen, wie hoch die Kosten sind , ob du Geld dafür hast oder ob das noch rentabel ist.
    So geht es jetzt den Hauseignern mit alten Heizungen. Ob die gut funktionieren und rentabel sind, egal. Der Gesetzgeber fordert den Austausch.
    So ergeht es z. B. Autobesitzern mit Autos die keine grüne Plakette erhalten und damit dann nicht in Umweltzonen einfahren dürfen.
    Es gibt keine Planungssicherheit.
    Deshalb gibt es doch den Begriff des " unternehmerischen Risikos ".
    Wenn du dir eine zu vermietende Immobilie anschaffst, bist du Unternehmer.
    Grüße
    Immodream
     
  8. #7 alibaba, 12.12.2014
    alibaba

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    wenn das BauchGeFühl schlecht ist ,würde ich erst garnicht kaufen ,....

    oder ein Gut8en ertstellen lassen :035sonst: über den genauen Zustand

    und mögliche behebungskosten im Zeitraum auf 8 bis 10 Jahre :unsicher019::huepfend006:

    mir ging es mal änlich und war nicht dämlich :sauer022:

    manchmal ist es das bessere Geschäft ,kein Geschäft zu machen :huepfend006:

    Gruss
    alibaba :huepfend006:
    PS:
    "jeder ist seines Glückes Schmied ,drum prüfe bevor du dich lange bindest ,ob du nicht was besseres findest ":hut020::huepfend006:
     
  9. chb

    chb Neuer Benutzer

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    Also zum Thema Altlasten gibt es wohl eine Begrenzung der Haftung mit dem persönlichen Vermögen auf den zuk. Verkehrswert des Objektes (nach Renovierung):
    Bundesverfassungsgericht - Entscheidungen -

    Aber mir geht es nicht um Altlasten, sondern normale notwendige Renovierung aufgrund von "Altersschwäche" des Objektes...Gibt es da auch sowas?
     
  10. Andres

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    Dazu müsste erst einmal geklärt werden, in welcher Rechtsform sich diese Geschichte abspielt. Ist das eine WEG?
     
  11. chb

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    hmm, weiss ich nicht wirklich. Aber da es ja um eine Garage geht und keine Wohnung, denke ich nicht, dass es das WEG ist...
     
  12. Andres

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    Ich kann mir bei einer Investition keine grundlegendere Frage vorstellen, als die Frage nach der Natur des Geschäfts. Das wäre also dringend zu klären. Zumindest nach deutschem Recht kann ich von einem Grundstück oder seiner Bebauung nicht einfach so einen Anteil (z.B. 8 Stellplätze) verkaufen. Die Spielregeln der Aufteilung wirken sich auch erheblich auf dein Risiko aus.


    Auch wenn es der Name nicht vermuten lässt, kann es in einer WEG nicht nur Wohnungen geben.
     
Thema: Haftung des Immobilienbesitzers
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