Haftung des Verwaltungsbeirats noch möglich obwohl der Verwalter entlastet ist?

Diskutiere Haftung des Verwaltungsbeirats noch möglich obwohl der Verwalter entlastet ist? im Verwaltungsbeirat Forum im Bereich Wohnungseigentum; Guten Tag, wenn nur der Verwalter entlastet ist. Wie sieht es dann mit dem Verwaltungsbeirat aus, wenn die Entlastung nicht auf der Tagesordnung...

  1. #1 Gabi1803, 10.04.2019
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    Guten Tag,
    wenn nur der Verwalter entlastet ist. Wie sieht es dann mit dem Verwaltungsbeirat aus, wenn die Entlastung nicht auf der Tagesordnung steht?
    Ich freue mich auf Antworten.
    Danke
    Gabi
     
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  3. Andres

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    Mir ist nicht ganz klar, was die Frage ist, aber man kann ja mal raten: Die Entlastung des Beirats kann dann nicht auf der Versammlung (wirksam) beschlossen werden.
     
  4. #3 Papabär, 11.04.2019
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    Hm ... zweiundvierzig?
     
  5. #4 Gabi1803, 11.04.2019
    Gabi1803

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    Als Tagesordnungspunkt ist unter Anderem die Entlastung (Verzicht auf Schadenersatzansprüche) des Verwalters aufgenommen. Der Verwalter wird entlastet. Die Frage: Verzichte ich dann auch automatisch auf Schadenersatz gegenüber dem Verwaltungsbeirat, wenn ich den Verwalter entlaste. Oder bleibt der Anspruch gegenüber dem Verwaltungsbeirat bestehen, da dessen Entlastung nicht als Tagesordnungspunkt aufgenommen ist? Ich hoffe, dass ich meine Frage jetzt verständlich ausgedrückt habe.
     
  6. Jobo45

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    Der Anspruch gegenüber dem Beirat bleibt bestehen solange er nicht Entlastet wurde und wenn diese Entlastung nicht auf der Tagesordnung steht kann auch nicht darüber abgestimmt werden.
    Deshalb sollte der Beirat die Tagesordnungspunkte im Vorfeld mit dem Verwalter besprechen.
     
  7. Andres

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    Ja. Wie man aus der Entlastung des Verwalters eine gleichzeitige (konkludente?) Entlastung des Beirats konstruieren will, erschließt ich mir nicht. Ich halte das für zwei völlig unabhängige Vorgänge.

    Nebenbei: Ehrenamtliche Beiräte nicht zu entlasten, ist einer der zuverlässigsten Wege, in Zukunft keine Kandidaten mehr zu finden.
     
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  8. #7 Fremdling, 11.04.2019
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    ... und Verwalter, die als Profis agieren, zu entlasten, halte ich auch für eher abwegig. Sowas würde ich lediglich für mich beanspruchen, wenn ich als Privatmensch und Mitglied der WEG (womöglich sogar ehrenamtlich) tätig wäre.
    Gut, das war hier nicht gefragt.
     
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  9. #8 Gabi1803, 11.04.2019
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    Wenn man als Verwaltungsbeirat ehrenamtlich tätig ist, sollte man sich über mögliche Folgen in Bezug auf Haftung im Klaren sein. Hausgeldabrechnungen sind falsch, Modernisierung über Sondereigentum (Mitglied Verwaltungsbeirat) aus Instandhaltungsrücklage gezahlt etc. Da darf ich doch als Wohnungseigentümer mal fragen, wie es mit der Haftung des Verwaltungsbeirates aussieht, der seine Pflichten ja dann nicht gerade ernst nimmt oder?
     
  10. Jobo45

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    Dann ist es ja gut wenn die Entlastung des Beirats nicht erfolgen kann. Tja, dann sollte man den Verwalter am besten auch nicht entlasten.
     
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  11. #10 Papabär, 11.04.2019
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    Du darfst. Aber versuche doch bitte Deine Frage auch so zu formulieren, dass der Befragte versteht um was es konkret geht.


    So jedenfalls ist die Frage viel zu allgemein gehalten. Da könntest Du auch fragen, wie´s mit dem Wetter aussieht. "Is noch da!" wäre dann zumindest keine falsche Antwort.
     
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  12. #11 Fremdling, 12.04.2019
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    @Gabi1803,
    falls Deine Frage einen realen Hintergrund in obigem Ausmaß hat, stimme ich @Jobo45 zu. Allerdings empfehle ich vor der Frage nach der Haftung das Gespräch mit Verwalter und Beirat, in dem sich nicht selten Irrtümer aufklären und/oder gerechtfertigte Korrekturen erreichen lassen. Für falsche Verbuchungen reicht m.E. die Anfechtung der Hausgeldabrechnung mit dem Ziel der Richtigstellung, sofern nicht bereits die WEG-Mehrheit Deiner Nein-Stimme beim Beschluss über die HGA folgt.
     
  13. #12 Gabi1803, 12.04.2019
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    Sicher hat das einen sehr realen Hintergrund und das Ausmaß ist noch größer. Den Verwalter entlaste ich bzw. mein Mann und ich seit Jahren nicht mehr. Die Entlastung des Verwaltungsbeirats stand noch nie als Tagesordnungspunkt in der Einladung zur Eigentümerversammlung. Wir haben auch schon mehrfach geklagt und auch gewonnen. Leider kann man nur gegen die anderen Eigentümer klagen, obwohl die Fehler durch den Verwalter verursacht worden/werden. Der Beirat ist verwalternah. Der Beirat hat verschiedene Pflichten wie z.B. Rechnungsprüfung, Prüfung von Angeboten etc. Bei Fehlern, die mir auffallen, spreche ich diese Fehler im Vorfeld gegenüber Verwalter und Beirat an. Die anderen Eigentümer werden aber darüber nicht informiert. Die Hausgeldabrechnung bleibt so bestehen. Die Abrechnungsgrundlagen bekommt ausser dem Beirat keiner zu sehen. Ist alles schon abgeheftet, würde zuviel Aufwand bedeuten sind die Argumente. Unser Verwalter benutzt auch nicht mehr das Wort Eigentümer, dass heißt jetzt "die Bewohner". Wir sind vermietende Eigentümer. Werden dann auch nicht über Beginn von Sanierungsarbeiten am Balkon informiert. Bei uns sieht die Sanierung dann wie auf den hochgeladenen Fotos aus. Nach meiner Reklamation dieser Arbeiten stellt sich jetzt heraus, dass wohl auch noch eine Betonsanierung erforderlich ist. Die Abdichtung durch Dachdecker und Anbringung eines neuen Geländers wurden durchgeführt. Wie sich dann eine fehlende Balkonsanierung auswirkt? Der Sanierungsaufwand wurde im Vorfeld nicht festgestellt. Sowie sich jetzt auch rausstellt, Zusatzkosten für Verputzen. Darüber wurden wir auch nicht informiert.
    Da wir nicht immer nur klagen wollen, versuche ich den anderen Eigentümern so viele Informationen (schriftlich) zukommen zu lassen, dass sie die Möglichkeit haben, sich eine eigene Meinung zu bilden. Vom Verwalter und Beirat bekommen wir keine, unvollständige oder falsche Informationen. Im September 2018 erging das Urteil über unsere Klage und der Verwalter fängt schon wieder an, indem wir über den Beginn Sanierung Balkon nicht informiert werden, unseren Mieter wurden Muster zwecks Aussuchen über den Balkonbeleg überlassen etc.
     

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  14. #13 Gabi1803, 12.04.2019
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    Sollte heißen statt "fehlende Balkonsanierung" - fehlende Betonsanierung!
     
  15. #14 Papabär, 12.04.2019
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    Autsch!


    "Super, dann müssen Sie ja nicht so lange suchen" wäre da mein Argument.


    Wie kommuniziert ihr mit dem Verwalter? Hier würde ich nichts mehr mündlich machen ... alles nur noch schriftlich bzw. notfalls halt in Textform ... aber immer nachweisbar. Wenn der Verwalter Euch die Belegeinsicht lediglich mündlich verweigert, ist das bestenfalls ein Zeichen von Faulheit. Macht er das schriftlich, wäre es Dummheit. Denn damit würde ich den nächstbesten Fachanwalt beauftragen, dem Verwalter mal einen "zarten" Hinweis - nebst entsprechender Kostennote - zukommen zu lassen. In den meisten Fällen reicht bereits der anwaltliche Kopfbogen als Meinungsverstärker aus. Und wenn er die Kostennote für sein Fehlverhalten dann aus der WEG-Kasse begleicht, sind wir ganz schnell bei einer Veruntreuung.

    Übrigens: Ganz kindisch die Leute, die dann immer erst mal sagen "Sie hören noch von meinem Anwalt ... mimimi". Wenn ich meine Belege/Nachweise zusammen habe, dann wird der Anwalt schlicht beauftragt - ohne vorherige Ankündigung.
    Manchmal kommt dann noch ein "wir hätten doch erstmal reden können ..." aber dann kann ich das Schreiben der Gegenseite hoch halten und sagen "Ich habe es versucht. War erfolglos! Wie oft hätte ich mich denn wiederholen sollen?"
     
  16. #15 ehrenwertes Haus, 12.04.2019
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    Warum meinst du, das eine Betonsanierung erforderlich ist?
    Ein paar Löcher tun Beton nicht weh, wenn sie nur wegen dem Austausch der Balkonbrüstung entstanden sind.
     
  17. #16 Papabär, 12.04.2019
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    Da gehe ich soweit mit, wie keine Armierung offen liegt. Die nun ungeschützte Armierung neigt aber langfristig vermutlich doch dazu, sich aufzulösen. Allerdings bedarf es da imho keiner "Betonsanierung", ein paar Tupfer Rostschutzfarbe dürften wohl ausreichen.
     
  18. #17 Fremdling, 12.04.2019
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    @Gabi1803,
    sorry, zunächst mal mein Mitgefühl gleich gefolgt von der Frage, warum Du Dir das noch antust?

    Nun bin ich allerdings neugierig geworden. Was genau ist der tiefere Sinn hinter der Haftungsfrage des Beirates in einer Vermieter-WEG mit derartigen Zuständen, Verwalter und Beirat sowie bereits gerichtlichem Vorgehen gegen deren Treiben ist?

    Zur Betonsanierung habe ich allerdings andere Meinungen und wer Sanierungsbedarf nicht so genau nimmt oder gar pragmatische Hilfslösungen zulässt, zahlt womöglich in den Folgejahren kräftig drauf. Wer mal gesehen hat, wieviel von einem alten Balkonboden übrig bleibt, wenn erst die Hämmerchen den losen geschädigten Teil lösen, weiß was damit gemeint ist und man kann nur beten, dass der Sanierer sein Handwerk versteht und mit geeigneten Maßnahmen und Werkstoffen langfristig funzende Lösungen schafft. - Viel Glück!
     
  19. #18 ehrenwertes Haus, 12.04.2019
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    Niemand hat gesagt es soll nicht saniert werden, wenn es erforderlich ist.

    Nach den Fotos ist ein Bedarf nicht zu beurteilen. Kann notwendig sein, muss es aber nicht.
     
  20. #19 Fremdling, 15.04.2019
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    Richtig, ich auch nicht; und zwar weder "dass" noch "dass nicht" saniert wird oder werden sollte.

    Meine andere Sichtweise bezog sich lediglich auf die forsche Feststellung, dass "ein paar Löcher nicht weh tun" bzw. "ein paar Tupfer Rostschutzfarbe" ausreichen dürften. Betonmischung, Stahl, Überdeckung der Armierung, etc. sind nach meiner Meinung schon etwas ernster zu nehmen und auch eine Aufgabe für Fachleute der Materie. Egal, ist ja OT und lediglich meine Meinung, die ich bei verschiedenen Immobilien mit dortigen Sachverhalten festigte.

    Hier ging's ja um die Frage nach einer womöglich "impliziten" Beiratsentlastung (ohne TOP und Beschluss), falls ein Verwalter formell per TOP mit Beschluss entlastet würde, die längst beantwortet ist und zu deren Hintergrund-Idee ich in #17 (bisher ohne Antwort) nachfragte.

    Happy day!;)
     
  21. #20 Gabi1803, 15.04.2019
    Gabi1803

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    Hallo zusammen,
    zuerst möchte ich mich bei Euch/Ihnen für das Interesse bedanken. Unsere WEG ist keine reine Vermieter-WEG. Sie besteht aus 8 Eigentumswohnungen, von denen nur 2 vermietet werden. Die anderen Eigentümer bewohnen ihre Wohnung selber.
    Das Kernproblem bei uns ist: Dem Verwalter und dem Beirat wird blind vertraut und keiner der Eigentümer hat Lust und Zeit sich mit dem WEG-Gesetz auseinander zu setzen.
    Keiner von den anderen Eigentümern wollte jemals vor Beschlüssen Einblick in die Verwaltungsunterlagen, in Rechnungen oder Einzelabrechnungen haben. Der Verwalter weist auch von sich aus nicht auf die Möglichkeit zur Einsichtnahme vor Wohnungseigentümerversammlungen hin. (OLG Köln 11.12.06, 16 Wx 200/06). Für grössere Sanierungsmaßnahmen werden keine 3 Angebote eingeholt, etc.

    Ich habe alle Eigentümer schriftlich über unsere mangelhafte Balkonsanierung in Kenntnis gesetzt und auch mitgeteilt, dass der Verwalter dieses als Tagesordnungspunkt für die nächste Eigentümerversammlung mit aufnehmen soll. Es geht um das Geld der Gemeinschaft.
    Der Sachbearbeiter unserer WEG Verwaltung ist letzte Woche vor Ort gewesen und hat sich die sanierten Balkone angesehen, natürlich ohne uns vorher zu informieren. Diese Info haben wir von unseren Mietern erhalten.
    Ich bin gespannt, was dabei rauskommt.

    Wenn eine Betonsanierung erforderlich sein sollte, so soll sie auch gemacht werden, sofern das jetzt noch möglich ist.

    Haftungsfrage des Verwaltungsbeirats: Die Idee, die dahinter steckt: Letzte Option für die anderen Eigentümer ihren Schaden geltend zu machen, der durch die Pflichtverletzungen des Beirates entstanden sind. Da die Entlastung des Verwaltungsbeirats mit Sicherheit bei der nächsten Eigentümerversammlung als TOP zum ersten Mal mit auf der Tagesordnung steht, wird sich nicht so leicht jemand für das Amt finden lassen. Neue Wahl steht an. Ich bin natürlich bereit, mich wählen zu lassen. Das möchte der Sachbearbeiter unserer Verwaltung aber nicht. Ich bin eine sehr kritische Eigentümerin und fachlich auch geeignet.

    Mein Ziel: Ich will die WEG Verwaltung los werden.
     
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