Haftung für falschen Mietvertrag beim Immobilienverkauf

Diskutiere Haftung für falschen Mietvertrag beim Immobilienverkauf im Versteigerung Forum im Bereich Immobilien Forum; Angenommen eine Wohnung wird dieser Tage im Zwangsversteigerungsverfahren angeboten. Es existiert ein Gutachten aus dem Jahre 2019, in welchem...

Paul.123

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Angenommen eine Wohnung wird dieser Tage im Zwangsversteigerungsverfahren angeboten. Es existiert ein Gutachten aus dem Jahre 2019, in welchem festgestellt wird, dass die Wohnung wesentlich kleiner ist, als im Aufteilungsplan angegeben. Vermutlich wurde eine Wand von der Nachbarwohnung in besagtes Objekt verschoben, ohne dass dies offiziell Dokumentiert wurde. Der Zeitpunkt wann das geschehen sein könnte ist unbekannt.
Auch die Hausgeldabrechnungen waren die letzten Jahre vermutlich falsch und es wurde für diese Wohnung zu viel abgerechnet. Nachfragen bei der Hausverwaltung sind nicht möglich, da diese nicht bekannt ist.

Im Mietvertrag ist eine größere Wohnfläche angegeben, als tatsächlich vorhanden. Der Mieter hat dies über einige Jahre hinweg nicht gemerkt.
Die vom Gutachter geschätzte prozentuale Abweichung der Wohnfläche beträgt 25 %.
Der Mieter hat meiner Kenntnis nach das Recht, die Miete zurückzufordern. Denn die Abweichung beträgt über 10 %.

Angenommen diese Wohnung wird nun im Rahmen der Versteigerung verkauft und der Mieter fordert seine zu viel bezahlte Miete zurück. Kann der neue Eigentümer/Gewinner der Auktion hierfür haftbar gemacht werden? Wer haftet hierfür?
Können für den neuen Eigentümer abseits des Mietvertrages weitere Probleme aus diesem Sachverhalt entstehen?
 

Benni.G

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Sichere Auskunft kann dir in einer solchen Angelegenheit nur ein Fachanwalt geben.
Aber wenn du laut Teilungserklärung eine Wohnung mit 90m² kaufst, dann hast du auch das Recht auf eben diese Wohnung - egal wer dort wie die Wände verschoben hat. Dementsprechend könntest du das abgetrennte Zimmer ebenfalls vermieten.
 
immobiliensammler

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Aber wenn du laut Teilungserklärung eine Wohnung mit 90m² kaufst, dann hast du auch das Recht auf eben diese Wohnung - egal wer dort wie die Wände verschoben hat. Dementsprechend könntest du das abgetrennte Zimmer ebenfalls vermieten.

Ich formuliere es noch etwas um: Was zu Deiner Wohnung gehört ist im Aufteilungsplan beschrieben (meist farblich markiert). Genau diese Räume hast Du gekauft, an diesen hast Du also Eigentum erworben.
 

Paul.123

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Hat er es inzwischen gemerkt?
Da der Gutachter die Wohnung betreten hat, ist davon auszugehen, dass der Mieter darüber inzwischen bescheid weiß. Da die Wohnung in einer ZVG ist, ist beim vorigen Eigentümer für den Mieter aus finanzieller Sicht vermutlich nichts zurück zu holen.


Benni.G schrieb:


Aber wenn du laut Teilungserklärung eine Wohnung mit 90m² kaufst, dann hast du auch das Recht auf eben diese Wohnung - egal wer dort wie die Wände verschoben hat. Dementsprechend könntest du das abgetrennte Zimmer ebenfalls vermieten.

Ich formuliere es noch etwas um: Was zu Deiner Wohnung gehört ist im Aufteilungsplan beschrieben (meist farblich markiert). Genau diese Räume hast Du gekauft, an diesen hast Du also Eigentum erworben.

Interessant. Ich bin davon ausgegagen, dass in dem Fall der Teilungsplan geändert werden muss.
Wobei es wohl rechtlich aufwändig werden könnte, den Eigentümer der nebenstehenden Wohnung zur Verkleinerung zu bewegen. Schwer zu sagen, ob sich das lohnt.
 

Ferdl

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Schwer zu sagen, ob sich das lohnt.
bei einen viertel der Wohnfläche? Sollte das sich wohl lohnen, na ja abhängig von der Wohnungsgröße.

Ich gehe jetzt mal auf dünnes Eis, ich meine, d.h. ich weiß es nicht genau, in einer Versteigerung übernimmst du zwar den Mietvertrag, aber wirst darüber hinaus nicht Rechtsnachfolger der Vorbesitzers (außer bezgl. Betriebskosten...)

Das ganze bedarf jedoch der Einschätzung eines Profis den du, wenn du Kaufst, eh brauchst, also frag ihn vorher =>Fachanwalt für Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht
 
Andres

Andres

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Ich gehe jetzt mal auf dünnes Eis, ich meine, d.h. ich weiß es nicht genau, in einer Versteigerung übernimmst du zwar den Mietvertrag, aber wirst darüber hinaus nicht Rechtsnachfolger der Vorbesitzers (außer bezgl. Betriebskosten...)
So dünn ist das Eis nicht, immerhin steht das so ganz ausdrücklich in § 566 Abs. 1 BGB: Der Erwerber tritt "in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein." (Hervorhebung durch mich.)

Da der Gutachter die Wohnung betreten hat, ist davon auszugehen, dass der Mieter darüber inzwischen bescheid weiß.
Die Argumentation ist ... nicht mein Favorit. Wenn ein Gutachter meine Wohnung betritt, gehe ich zumindest nicht davon aus, dass meine Wohnung 25 % kleiner als vermutet ist.

Meine Frage hat einen Grund: Weiß der Mieter von einem Mangel und leistet trotzdem weiter vorbehaltlos die Mietzahlung, kann er diese Zahlung nicht mehr zurückfordern. Im Grundsatz schließt die ständige Rechtsprechung rückwirkende Mietminderungen nämlich aus. Dass der Mieter erst später von Mängeln erfährt, ist eine der Ausnahmen dieses Grundsatzes.

Deshalb will man hier mehr Gewissheit haben als "der Mieter wird's schon gemerkt haben". Wenn ich nicht willens und in der Lage bin, auch sehr lange Zeit später (ggf. sogar schon sobald ich die Wohnung selbst wieder verkauft habe!) ein Viertel der Miete über die gesamte Dauer meines Eigentums wieder zurückzuzahlen, würde ich sogar ganz ernsthaft in Erwägung ziehen, den Mieter jetzt selbst zu informieren, und zwar nachweislich. Viel hübscher wäre es natürlich, wenn der Mieter schon längst Bescheid weiß und seit mindestens 2 Jahren trotzdem klaglos die volle Miete zahlt. Dann muss ich zwar immer noch damit rechnen, dass er das zukünftig nicht mehr macht, aber erstens gibt es so wenigstens keine Rückforderungen mehr und zweitens scheint mir das dann insgesamt ein ziemlich verträglicher Zeitgenosse zu sein.

Wobei es wohl rechtlich aufwändig werden könnte, den Eigentümer der nebenstehenden Wohnung zur Verkleinerung zu bewegen.
Rechtlich ist das kinderleicht. Was auch immer für einen Deal der vorherige Eigentümer da am laufen hatte: Dadurch dass es nicht ins Grundbuch eingetragen ist, entfaltet es gegen den Rechtsnachfolger keine Wirkung. Die Schwierigkeiten dürften eher auf der technischen Ebene liegen: Wand rein, Wand raus, was ist mit Strom, Heizung, vielleicht sogar Wasser?

Können für den neuen Eigentümer abseits des Mietvertrages weitere Probleme aus diesem Sachverhalt entstehen?
Wie sieht es mit den Betriebskosten aus? Wird da auch falsch abgerechnet? Hinsichtlich Nachhaftung hast du genau so wenig zu befürchten, wie bei der Miete, aber entweder zahlt der Mieter anteilig die Betriebskosten für seinen Nachbar oder der Verwalter rechnet wissentlich falsch ab oder der bisherige Eigentümer hat die Differenz selbst bezahlt und ggf. mit dem Nachbarn ausgeglichen - alles keine großartigen Aussichten.

Wenn auch sonst alles so chaotisch geregelt ist, ahnt man langsam, warum das Ding in der ZV gelandet ist ...

bei einen viertel der Wohnfläche? Sollte das sich wohl lohnen, na ja abhängig von der Wohnungsgröße.
Ich würde dem zwar vorsichtig zustimmen, aber wer weiß, was da an Problemen sichtbar wird, sobald man versucht, das anzugehen?

Es ist wie so oft, wenn man Immobilien mit Mängeln kauft: Kann man machen, kann auch ein wirklich gutes Geschäft sein, aber der Preis muss dann stimmen und bei den Folgekosten hat sich doch bestimmt jeder schon mal verschätzt.
 
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