Hallo, und eine Frage

[io77]

Hallo allesamt,

Ich habe gerade dieses Forum gefunden, nachdem ich schon ziemlich lange so was gesucht habe.

Ich kaufe gerade ein Wohnhaus in Berlin, als Rendite-Investition. Es ist mein erstes Investment in Deutschland (lebe in London) und ich glaub der Markt hat ein sehr hohes Potenzial. Nur bin ich natuerlich nicht an das strenge deutsche Mietrecht gewoehnt, und wenn ich so ueber Vermieter Erfahrungen lese, bin ich schon ein bisschen besorgt.

Ich wuerde gerne wissen ob es in Deutschland so was wie Vermieter-Vereine gibt, die Rat geben wenn noetig usw (wo man also Mitglied werden kann)... ich habe bisjetzt nur Mieter-Vereine gefunden.

Ist jemand hier aus Berlin und vermietet da? Ich bin jetzt ziemlich oft in Berlin, es waere toll mit gleichgesinnten zu sprechen. Ich kenne nicht sehr viele Leute in Berlin, aber mag die Stadt sehr. Ich sehe mich im Moment auch in Leipzig um, kenne den Lokalmarkt da aber noch nicht sehr gut... hat jemand Erfahrung mit Mietshaeusern in Leipzig, wie schwer ist es da Mieter zu finden in Durchschnittsgegenden?

Danke und viel Glueck an alle...

PC

 

[Capo]

Die Berliner werden sich bestimmt noch melden :tasse

Als Vermieter Verein würde ich mal Haus & Grund bezeichnen

 

[Andy027]

Wie sind denn so die Erfahrungen mit "Haus und Grund"?

Weil, da in München gibt es den Verein auch und ich bin schon am überlegen, dort Mitglied zu werden (Mitglied bin ich ja eh schon, ohne hätte ich eine zu hohe Stimme ) ):

Haus&Grund München

Viele Grüße
Andy027

 

[aspren01]

Original von io77...
Ich kaufe gerade ein Wohnhaus in Berlin, als Rendite-Investition. Es ist mein erstes Investment in Deutschland (lebe in London) und ich glaub der Markt hat ein sehr hohes Potenzial.
...

Mit den Marktaussichten in Deutschland scheiden sich natuerlich die Geister. Zum einen sagt man dass die Bevoelkerung von Deutschland in den naechsten 50 Jahren um fast 15 Millionen fallen soll und dass mit der Fertigungsauslagerung nach Osteuropa und nach Asien die Konjunktur schwach blieben wird (usw.) - zum anderen hoert man dass die deutschen Immobilien viel zu billig sind und da enormes Potential nach oben ist. Ich weiss z.B. von einem irischen Bankenkonsortium, das ganz agressiv deutsche Geschaeftsimmobilien aufkauft. Aber die koennen eben auch falsch liegen !!!
Ich kenne Berlin nicht, aber in Sueddeutschland, wo ich meine Immobilien habe, gibt es sehr viele Privatanbieter, die zu Spottpreisen vermieten da sie noch nie genau ihre Rendite ausgerechnet haben. Viele haben die Immobilien schon eine lange Zeit und sehen eben die Miete als Gewinn, obwohl sie besser dran waeren wenn sie die Immobilie verkaufen und das Geld zur Bank bringen wuerden. Da fehlt der Geschaeftssinn. Das bedeutet dann fuer uns sehr geringe Renditeaussichten, da es eigentlich immer noch ein Mietermarkt ist.

Original von io77...
Ich wuerde gerne wissen ob es in Deutschland so was wie Vermieter-Vereine gibt, die Rat geben wenn noetig usw (wo man also Mitglied werden kann)... ich habe bisjetzt nur Mieter-Vereine gefunden.
...

Wieso brauchst Du denn einen Vermieterverein Du hast doch UNS hier im Forum

 

[Martens]

moin,

es gibt hier in Berlin mehrere Grundeigentümerverein, das ist vermutlich etwas für Dich dabei. Empfehlenswert ist auch die Zeitschrift Das Grundeigentum (über google leicht zu finden).

Ich würde jedoch auf jeden Fall dazu raten, eine lokale Hausverwaltung einzuschalten, da ich die Betreuung aus der Entfernung für sehr mühsam und angesichts der schon angesprochenen rechtilichen Situation auch für gefährlich halte.

Gerade Anlageobjekte müssen kontinuierlich bewirtschaftet werden, um auch die gewünschte Rendite erbringen zu können.

Darüberhinaus sollte beim Kauf nicht nur der Preis sondern vor allem die Vermietungssituation bedacht werden. Es gibt aktuell viele "günstige" Immobilien in Berlin, ohne ausreichende Mieteinnahmen (gefährdet durch Leerstand, Abwanderungen etc.) nützt aber der günstige Kaufpreis nichts.

viel Erfolg in Berlin,
Christian Martens

 

[io77]

Danke fuer all Ihre Antworten.

Aspren, ich bin ja auch gluecklich das ich euch alle hier im Forum habe. Nur, du hast ja noch keine Ahnung wie vieeeele Fragen ich habe... und das ist ja nur der Anfang, es werden bestimmt viele mehr in den kommenden Wochen u. Monaten.
Also, entweder seid Ihr Leute sehr geduldig oder ich dachte ein Vermieterverrein koennte 'ne gute Idee sein. Hier in GB beraten die Ihre Mitglieder in allen Fragen inklusive kostenloser Rechtsanwaltberatung (na ja, bis zu einem gewissen Punkt). Wuerde Haus & Grund sowas tun, capo?

So habe ich z.Z. eine Frage die ich zwar schon den Hausverwalter und auch einen Anwalt gefragt habe - nur leider waren ihre Antworten sehr unterschiedlich... dabei haette ich gerne Gewissheit hier. Wie gesagt kauf ich gerade ein Wohnhaus in Berlin-Friedrichshain. Es ist vermietet, nur hat jetzt die Bank (von der ich Finanzierung kriege) gesagt die wollen dass ich das Haus voll saniere! Dabei hatte ich nur das dringende machen wollen, da es zwar unsaniert ist aber nicht in so einem schlechten Zustand. Na ja, jetzt macht die Bank eine viel groessere Sanierung als Kondition fuer das Darlehen. Da die umfangreichere Sanierung aber die Rendite ganz schlimm beinflusst (also keine "Rendite-Immobilie" fuer die naechsten paar Jahre mehr), will ich natuerlich wenigstens ein Teil der Sanierungskosten auf die (z.Z ziemlich niedrigen) Mieten uebertragen.

Na ja, nun hat der HV gesagt ich kann etwa 1/5 von den Sanierungskosten als Modernisierung sehen (und daher 11% davon auf die Mieter uebertragen). Ein Anwalt hat aber gesagt er glaubt keine von den Kosten sind wirklich Modernisierung, nur Instandsetzung!! (Beiden Parteien habe ich die detaillierten Sanierungskosten gegeben - die habe ich von dem Architektenbuero die ich zur Inspektion beauftragt hatte.) Das macht mir jetzt Sorge, ich meine, da muss es doch jemanden geben der mir genau sagen kann was ich machen kann und was nicht in diesem Falle?

Entschuldingung fuer die lange Post, wie gesagt, ich habe viele Fragen... habe in den letzten vielen Monaten auch tonnenweise Infos gelesen (bestimmt so um die 500 Seiten, inkl. Mietrecht usw) und in Theorie ist es ja alles klar, nur sehe ich jetzt es ist gar nicht so einfach in der Realitaet.

Ich weiss ja auch gar nicht ob der HV den ich fuer die Verwaltung beauftragen will (die alte Verwaltung was nicht sehr gut wie es aussieht) zu was taugt oder auch nicht besonders gut ist. Er wurde mir zwar empfohlen aber na ja, keine Ahnung ob man dieser Empfehlung trauen kann. Gibt's da irgendein Weg wie man rausfinden kann ob ein HV gut ist oder nicht (bevor man es spaeter eventuell durch Probleme
herausfindet)?

Trotzdem, ich glaube an das Berliner (und Deutschland) Potenzial. Ich habe jahrelang mit Immobilien in GB, US, und Zentral-Europa (die neuen EU-Laender) gehandelt, und die Netto Renditen sind 1-3% meistens. In Berlin gibt's immer noch 5-8% netto, in dezenten Lagen. Ach ja, und die m2 Kaufpreise sind viel niedriger natuerlich, es gibt kein Land in Europa mit so geringen Preisen (inkl. Polen, Bulgarien usw). Kann also nur nach oben gehen in den naechsten 10 Jahren oder so.

 

[Martens]

moin,

ein interessantes Problem...

Grundsätzlich sind Modernisierungskosten auf den Mieter umlegbar, wie schon geschrieben.
Ist aber jahrelang die notwendige Instandhaltung unterblieben, muß der mit der Modernisierung nachgeholte Instandhaltungsaufwand von den umzulegenden Kosten abgezogen werden.

Es ist gut möglich, daß der Verwalter eher die praktische Seite sieht und alles als umlegbar bezeichnet, der Anwalt aber weiß, daß es letztlich viele Punkte zu berücksichtigen gibt und daher nur einen Teil der Kosten für wirklich umlagefähig hält.

Wie es jetzt "wirklich" ist, kann man im Vorfeld ungefähr bestimmen, wenn man sich das Objekt, den Instandhaltungsstau und die geplanten Modernisierungen anschaut...

Der Anwalt weiß vielleicht eher, als Dein jetziger Verwalter, daß die letzte Entscheidung über die Höhe der umlegbaren Modernisierungskosten notfalls in diversen Prozessen mit den Mietern geführt werden muß.
Dann sagt Dir nämlich der Richter, wie Du es hättest machen müssen...

Überlege Dir auch, ob Du tatsächlich Mieter für das Objekt findest, wenn es saniert wurde und die Preise angehoben sind. Jetzt im aktuellen Zustand zu den bisherigen Konditionen ist es vermietet, das muß nicht so bleiben, wenn Du etwas änderst.

Die Bewohner im Friedrichshain sind allgemein nicht die besonders wohlhabenden, kann bei Deinem Objekt natürlich etwas anders sein, weiß ich nicht.

Trotzdem kann so ein Objekt natürlich funktionieren, ich kenne ein gutes Beispiel dafür :zwinker

hoffe geholfen zu haben
Christian Martens

 

[io77]

Danke Christian,

Ja, einen Teil der Kosten wuerde ich ja verstehen... nur sagt ja der Anwalt ich kann gar keine von den ueber 300,000 euro Kosten an die Mieter uebertragen!

Und mit der Sanierung ist es so... ich wollte nur das noetige machen, Fassade, Leitungen, usw... nun sagt aber die Bank sie wollen keine unsanierten Gebaeude mehr finanzieren und haben das Darlehen konditionell zu der Sanierung gemacht. Jetzt muss ich also alles sanieren.

Die Mieten sind z.Z nur um die 3.5 euro/m2, was ja niedrig ist fuer die Lage... die wurden auch nicht erhoeht in den letzten paar Jahren... also eine Erhoehung erwartet die Mieter jetzt in jedem Falle. Der HV meint falls ein(ige) Mieter gehen sollten, kann er das nach sanierung ohne Probleme zum mindestens 5 euro/m2 vermieten.

Ich haette eigentlich lieber die jetztigen Mieter behalten und die Mieten auch aehnlich lassen fuers erste, nur da die Bank volle Sanierung will, muss ich auch die Kosten (alles was geht - nur weiss ich ja jetzt nicht genau was das ist) auf die Mieter uebertragen.

Tja... das ganze System ist irgendwie viel einfacher in GB. Aber wenn man ja in Deutschland investieren will, muss man halt da durch.

 

[renatebrummer]

Die Bereitschaft die eigene Immobilie durch einen Hausverwalter verwalten zu lassen, wird maßgeblich von der Solidität, der Sachkenntnis, der Wirkung der Präsentationen und der Glaubwürdigkeit der Firma abhängen.

Immobilien verkörpern ein erhebliches Vermögensvolumen, dessen Erhaltung und Umsetzung oft mit komplizierten Verfahrensweisen einhergeht. Es ist unsere Aufgabe, diese mit all ihren objektbezogenen Besonderheiten kompetent zu gewährleisten.

Derzeit verwalten wir ca. 3.800 Eigentumswohnungen (auch in Berlin) und zahlreiche Wohn- und Geschäftsimmobilien in der gesamten Bundesrepublik. Das Leistungsspektrum umfasst die komplette Sondereigentumsverwaltung, hierzu gehören z.B.: Mietmanagement, Abrechnungsservice, Renovierungen, Kostenmanagement, Maklerauswahl, Betriebskostenabrechnungen, Eigentümerabrechnungen, Mängelmanagement...

www.mtgmbh.de

Mit freundlichen Grüßen.

Renate Brummer