Hat eine Verwertungskündigung.....

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Konrad4, 03.10.2010.

  1. #1 Konrad4, 03.10.2010
    Konrad4

    Konrad4 Neuer Benutzer

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    ....Aussicht auf Erfolg?

    Hierzu der folgende Sachverhalt mit der Bitte um eure Meinung.

    Ich vermiete seit acht Jahren ein EfH. Seit 2009 bin ich in Rente und möchte das Haus verkaufen um mit dem Verkaufserlös die Belastung meines bewohnten EfHes zu tilgen. Ein vermietetes EfH ist schwerer und nur mit Abschlägen auf den Verkaufspreis am Markt zu verkaufen, Mieterfrei läßt sich ein höherer Kaufpreis erzielen.
    Darüberhinaus lassen sich kleinere Instandsetzungen bzw. Modernisierungen in einem leeren Haus besser durchführen.
    Der Verkaufspreis unvermietet liegt realistisch bei 200T€.
    Meine Frage dazu: Besteht nach eurer Einschätzung eine reale Chance sich mit einer sog. Verwertungskündigung vor Gericht durchzusetzen?
     
  2. AdMan

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  3. kathi

    kathi Gesperrt

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    Meiner Meinung nach sieht das eher schlecht aus. Unvermietet lässt sich fast immer teurer verkaufen als vermietet, es sei denn man verkauft an Investoren.
    Käufer, die ein vermietetes Haus kaufen wollen um es selber zu bewohnen, werden sicher den Kaufpreis drücken, wenn sie eine mögliche Räumungsklage mit einkalkulieren müssen, aber da geht es um vielleicht maximal 20Tsd Euro. Das reicht m.E. bei weitem nicht, um eine Verwertungskündigung durchzuboxen.
     
  4. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Hallo Konrad,
    hast Du schon mal erwägt, den Mietern mit einem finanziellen Bonbon den Auszug zu erleichtern?
     
  5. #4 Konrad4, 03.10.2010
    Konrad4

    Konrad4 Neuer Benutzer

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    Berny,
    ja.
    Selbst bei Aussicht auf Erfolg würde ich den Gang zum Gericht scheuen und mit einem - wie du schreibst - finanziellen BonBon zunächst den Mieter zu einem Auszug überzeugen zu wollen. Erst wenn dies nicht fruchtet, würde ich weitere Schritte in Augenschein nehmen.
    Gibt es denn für diese sog. BonBons hinsichtlich der Höhe oder Art praktikable Vorgehensweisen wie z.B. das x-fache der Kaltmiete, Erstattung der Maklerkosten oder Zahlung bzw. Zuschuss zu den Umzugskosten?
     
  6. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Hmm..., Konrad,
    ich habe da keine Erfahrungswerte.
    Fingerspitzengefühl, bisherige Zahlungsmoral, Einkommensituation, Gegend, Arbeitsplatzentfernung, Marktlage...
     
  7. #6 Insolvenzprofi, 03.10.2010
    Insolvenzprofi

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    haben wir schonmal versucht, 1. muss man nachweislich mitteilen, dass eine unvermietete sache mehr bringt, als ohne, also muss für ein gleiches objekt, bereits ein kaufvertrag beurkundet sein, so die gegenseite (anwalt) konnte wir nachweisen.

    nächster schritt war, und daran sind wir gescheitet, dass die mietsituation bekannt gewesen sei, beim kauf, und allein der grund, dass man die wohnung gewinnbringend verkaufen will, ist kein grund einer verwertungskündigung, so der richter.

    wie es bei einer selbst durchgeführten neuvermietung ist weiß ich nicht.

    ich kann mich übrigens bisher an keinen fall erinnern, wo wir mal gegen einen mieter gewonnen haben, und wir haben ca 30 verahren in den letzten 6 jahren gehabt. sogar zahlungsverzug ist kein grund zur direkten fristlosen Kündigung.

    beim letzten mal wollten wir ein haus umfangreich modernisieren, die mieter haben sich gewehrt, die modernsierungskosten sah der richter grundsätzlich als nicht umlegbar an. schließlich hätte der vermieter einen mehrwert der immobilie, wo selbst die 11% nicht vom mieter zu zahlen wären.
     
  8. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Lassen wir mal offen, in welchen Fällen die Verwertungskündigung erfolgreich sein könnte. Schwierig ist es immer und ohne anwaltliche Beratung nahezu aussichtslos.

    Das sollte zu denken geben... ob es vielleicht ein eigener Unfähigkeit liegen könnte?



    Das ist nun absolut unzutreffend. Zahlungsverzug ist im Gesetz als Grund für eine sofortige fristlose Kündigung genannt. Eine vorherige Abmahnung ist nicht erforderlich. Daran kommt auch kein Gericht vorbei. Selbstverständlich muss die Kündigung den formalen Vorschriften gerecht werden und der Zahlungsverzug muss selbstverständlich auch die entsprechenden Grenzen übersteigen.



    Hinsichtlich einer Modernisierung ist es durchaus denkbar, dass geplante Maßnahmen nicht als Modernisierung im Sinne des § 559 BGB anzusehen sind. Dass damit auch eine Kostenumlage ausscheidet, ist trivial. Dass allerdings eine Umlage ausgeschlossen sein soll, weil der Vermieter danach einen Mehrwert hätte, ist schicht und einfach Unsinn, den man eigentlich nur bei völliger Ahnungslosigkeit verkünden kann. Der Mehrwert ist nach dem Gesetz nämlich genau der Anlass für die Umlage der Kosten.

    Eine völlig andere Frage ist, ob eine geplante Modernisierung als berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses und damit als Kündigungsgrund angesehen werden kann. Dies ist nur nach den Umständen des Einzelfalls festzustellen.
     
  9. #8 Holzwürmchen, 03.10.2010
    Holzwürmchen

    Holzwürmchen Benutzer

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    In Richtung Maklerkosten, Umzugskosten würde ich gar keine Vorschläge machen. Ich würde ein Verlockendes Angebot machen, z.B. wenn das Haus bis zum nächsten 1. leer ist, bekommen sie 6 Monate die Kaltmiete für das neue Haus, einen Monat später 4 Monate, und für noch einen weiteren Monat immer noch 2 Monate Kaltmiete. Das spornt auch an, möglischst schnell das Haus zu räumen.
     
  10. kathi

    kathi Gesperrt

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    Mich würden hier auch mal die Fälle interessieren. 30mal in 6 Jahren gegen Mieter zu unterliegen find ich schon krass. Vor allem wegen Kündigungen aufgrund von Zahlungsverzug.
     
  11. #10 suiCast, 03.10.2010
    suiCast

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    das ist definitiv ein verlockendes Angebot.
    Wenn mir das genauso angeboten wird, würde ich mir die nächste mit Designermöbel bestückte Villa anmieten und nach drei Monaten kündigen, bis dorthin hab ich auch ne neue Wohnung und nehme meine Möbel aus den gemieteten Containern wieder raus.
    Wenn schon ein Umzug stattfinden soll, dann kann ich doch mittendrin ne sechsmonatige Pause einlegen und den Pool genießen.

    aber mal im Ernst; lohnt es sich überhaupt?
     
  12. #11 Christian, 04.10.2010
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Hallo,

    ich würde maximal so viel in "Bonbons" investieren, daß von der Differenz zwischen Verkauf mit und ohne Mietern für mich auch noch ein Teil übrig bleibt.

    Was nutzt es dir, durch den Verkauf des leeren Hauses 5 Euro mehr zu bekommen, wenn die Bonbons 6 Euro gekostet haben? Unterm Strich hättest du dann einen Euro verloren.
     
  13. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    ... und dafür gibbet dann (k)ein Eis am Stiel... :shame
     
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