Haus beleihen > vermieten > neues Haus kaufen

Diskutiere Haus beleihen > vermieten > neues Haus kaufen im Baufinanzierung Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, ich habe aktuell folgende Kopfnuss bei der ich um Hilfe bitte. Folgende Situation: Haus 1: Aktuell selbst bewohnt > ohne...

  1. ruhr1

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    Hallo zusammen,

    ich habe aktuell folgende Kopfnuss bei der ich um Hilfe bitte.

    Folgende Situation:

    Haus 1: Aktuell selbst bewohnt > ohne Schulden
    Haus 2: Soll bald gekauft werden > im Preis höher als Haus 1


    Nun gibt es meiner Meinung nach mehrere Wege das Haus 1 in den Kauf von Haus 2 einzubringen

    a) Verkauf von Haus 1 > Barmittel in Haus 2 einbringen

    Einfachste Lösung > Haus 1 ist dann aber komplett aus meinem Besitz

    b) Beleihung / Kredit auf Haus 1 aufnehmen und vermieten
    Haus 1 ist dann verrschuldet > Mieteinnahmen würden die Kredittilgung jedoch übernehmen > bis auf einen kleinen Teil (geht selten 100% auf)
    c) Haus 2 Kredit aufnehmen und Haus 1 vermieten > hier wird es vermutlich aber schwer mit der Anrechung der Zinsen auf die Mieteinnahmen > daher fällt c) quasi raus

    Nun meine Fragen zu b)
    Kann ich Haus 1 verschulden / Kredit aufnehmen und die Kreditmittel für Haus 2 verwenden - und weiterhin die Tilgung/Zinsen auf die Mieteinnahmen in der Steuer anrechnen?

    Sprich kann ich im nachhinein einen Baufinanzierungskredit aufnehmen - dessen Mittel ich für Haus 2 aufwende und dabei die Tilgung+Zinsen von den Mieteinnahmen abziehen?

    Mathematisch lohnt sich das Konstrukt meiner Meinung nach nur wenn eine Steuersenkung der Mieteinnahmen durch die Tilgung/Zinsen erfolgen kann.

    Unklar ist mir ob durch die Haus 1/2 Kombi der Gesetzgeber mir hier keine Strich durch die Rechnung macht.

    Danke im Voraus!
     
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  3. #2 immodream, 14.10.2017
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    ruhr1,
    zu den steuerlichen Dingen möchte ich nichts schreiben, da es hier wirkliche Fachleute gibt.
    Bitte aber bei der Variante Haus 1 vermieten und beleihen daran denken, was passiert, wenn die neuen Mieter die Miete nicht bezahlen oder du an sogenannte Mietnomaden ( also mit Verwüstung der Wohnung und keine Mietzahlung ) gerätst ?
    Grüße
    Immodream
     
  4. #3 Newbie15, 14.10.2017
    Newbie15

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    Es geht darum, wofür der Kredit verwendet wird, nicht, wo die Grundschuld eingetragen ist. Du müsstest also tatsächlich den Kredit für Haus 1 bzw. das vermietete verwenden, damit du die Zinsen bei der Steuer geltend machen kannst. Tilgung spielt eh keine Rolle.
     
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  5. Andres

    Andres
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    Genau. Da somit steuerlich eh nichts zu holen ist, sollte man sich darauf konzentrieren, bestmögliche Konditionen in der Finanzierung zu bekommen - das Optimierungspotenzial liegt bei der Bank, nicht beim Finanzamt. Sinnvoll wäre damit u.a., beide Häuser als Sicherheit einzubringen, und zwar so, dass keines der Häuser mit mehr als 60 % belastet ist. Dann ist der Weg frei für wirklich gute Konditionen in der Nähe von 1 % p.a. auf 10 Jahre. Durch die niedrigen Zinsen sollte eine hohe Tilgung (anfänglich 5 % und mehr) machbar sein, was erstens bares Geld spart und zweitens die Risiken bei der Anschlussfinanzierung stark reduziert. Wenn in 10 Jahren dann mal die Konditionen angepasst werden, ist die Restschuld schon so niedrig, dass selbst starke Zinssteigerungen nicht wirklich weh tun.

    Als Vermieter würde ich mich aber nur betätigen, wenn ich dazu den aktiven Wunsch habe. Aufwand und Risiken sind einfach zu hoch um das nur aus (gefühltem) Mangel an Alternativen zu machen. Sollte es hier um ein EFH gehen, käme noch der weitgehende Konsens hier im Forum ins Spiel, dass das höchstens in Einzelfällen geeignete Anlageobjekte sind. Noch dazu würde ich eine Wohnung, in der ich mich selbst eine Zeit lang zuhause gefühlt habe nicht vermieten. Da hängt zu viel Herzblut dran, was rationalen Entscheidungen im Weg steht. Ein Verkauf des ersten Hauses hätte andererseits ähnliche positive Auswirkungen wie das eben skizzierte Szenario: Viel Eigenkapital, niedrige Beleihung, gute Konditionen, weniger Risiken, ...
     
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  6. #5 MFH1978, 28.10.2017
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    Ich kann hier fast allen Aussagen nach eigener gelebter Erfahrung nur zustimmen.

    Mein erstes Haus 190 m² Wohnfläche und 4 Tausend m² Grundstück, habe ich dann zum 2 Familienhaus umgebaut und mir ein anderes 1 Familienhaus gekauft.



    Das 2 Fam. Haus dann in 2 Einheiten vermietet.



    Absoluter emotionaler Alptraum…. Mit Geld gab es nie Probleme, aber man muss sich verdammt bewusst sein, dass Mieter gänzlich anders mit einer Immobilie umgehen und auch mit den Grünanlagen als es ein Eigentümer macht.



    Ich persönlich konnte mir das nicht mit angucken wie mein Haus da hin gammelt…. Im sommer wurde maximal alle 2 Wochen mal der Rasen gemäht, Hecken wurden überhaupt nicht geschnitten, der Hof wurde nicht einmal gefegt und die Teure Terrasse ( Neu angelegt für 5 Tausend Knaller ) Wurde in 3 Jahren nicht einmal gereinigt…..



    Fazit : Geht gar nicht.



    Also habe ich mein „neu“ erworbenes Haus wieder verkauft und mir im Nachgang ein weiteres MfH zugelegt.





    In den Mietobjekten leiste ich ausschließlich Standard und fertig ist die Laube.



    Es kommt natürlich auch etwas auf deine berufliche Situation etc an ….. aber so auf den ersten Blick würde ich Die empfehlen das erste Haus zu verkaufen und dann als EK für das neue zu nehmen.



    Ggf. kannst Du dir ja noch ne kleine Eigentumswohnung als Kapitalanlage dazu kaufen.



    Zum Darlehen…. Ich persönlich arbeite ausschließlich mit Annuitätendarlehen. 10 maximal 15 Jahre.



    Der Zinssatz ist auch abhängig von der Summe die Du dir aufnimmst, kommst du unter 100 K wird es uninteressant für die Bank.



    Wenn Du tatsächlich eine sehr geringe Beleihung aufgrund des hohen EK hast, kannst du auch auf 5 Jahre Zinsbindung gehen… Wenn Gehalt und die Nerven es mitmachen.



    Die Tilgung würde ich mit 2 maximal 3 % angehen und auf keinen Fall höher…. Dann lass Dir lieber eine sehr hohe Sondertilgung einräumen.



    Die Monatliche Belastung senkt deine Kapitaldienstfähigkeit und Du nimmst Dir die Flexibilität, falls tatsächlich noch ein Folgedarlehen kommt… Z.B für eine Eigentumswohnung.



    Wenn Du mit deiner Hausbank finanzierst, sind die Gestaltungsspielräume deutlich höher… Hier kannst Du dir unter Umständen eine Tilgungsbandbreite von 2 Bis 4 % Einräumen lassen und so kannst Du dann deine Kapitaldienstfähigkeit nach Belieben anpassen.
     
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  7. #6 Harry 1382, 02.11.2017
    Harry 1382

    Harry 1382 Neuer Benutzer

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    Willst du in Haus 1 wohnen bleiben? Und haus 2 als Kapitalanlage kaufen?

    Dein Schuldenfreies Haus kanst du auf jeden fall bei der bank als sicherheit angeben, die bank trägt sich bei Kredit vergabe dann wieder ne grundschuld ein. Du hast auf jeden fall damit gute möglichkeiten um einen Guten Kredit zu bekommen. Steuervorteile bekommst du nur auf nicht selbst genutzte Immobilien. Würde aber eine vereinbarung treffen das nach abzahlung der helfte die Grundschuld wieder frei wird, um neue hauser oder Wohnung zu Finanzieren.

    Ich an deiner Stelle würde mir lieber ne kleine Eigentumswohnung zulegen, wie MFH1978 schon gesagt hat. Da hat man viel weniger Stress bekommt man immer gut Vermietet, ist relativ schnell abezahlt und fals man mal ein Mietnomaden drin hat wo man natürlich nicht dran denkt. Dann ist der schaden nicht ganz so groß eine kleine Wohnung ist relativ schnell renoviert, mit ner Guten Versicherung kein Problem. Weiß ich aus eigener Erfahrung.

    Beim EFH können da schon allein wegen der größe, Garten Garage ,Terrasse ect. mehr kosten entstehen Gärtner und so weiter.

    Schlau wäre da in der Innenstadt nähe, am besten mit Uni in der gegend, dann kann man auch als WG jedes Zimmer einzelnd vermieten. Deutliche höhere einahmen, zwar öfter mal neue Mieter aber in der Regel hat man immer jemanden drin. Also kommt immer geld rein und die Studenten sind auch meiner Erfahrung nach auch sehr sauber und Ordentlich auch wenn man das nicht denkt.

    Wenn du Haus 2 bewohnen möchtest kannst du es ja trozdem so machen, da ist es mit Mietern meiner Meinung nach etwas schwieriger.
     
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