Haus durch Mieteinnahmen finanzieren?

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Babsera, 06.03.2016.

  1. #1 Babsera, 06.03.2016
    Babsera

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    Hallo,
    wir haben uns vor 7 Jahren ein Haus gekauft. Großer Garten, 2 Parkplätze, großer Keller, Mietwohnung mit 90qm und unserer Wohnung mit ca 150qm.
    AKtuell läuft es aus mehreren Gründen darauf hinaus, dass wir wieder in meinen Heimatort umziehen. Dort müssten wir sehr wahrscheinlich neu bauen, da es so gut wie keine Häuser zu kaufen gibt.
    Die Frage wäre dann nur, was machen wir mit dem "alten" Haus... Verkaufen oder behalten und vermieten. Mieteinnahmen könnten ca. 1300,-€/Monat netto erziehlt werden. Eigentlich sollte man damit gut einen Kredit abzahlen können und gleichzeitig eine gewisse Summe pro Monat zur Seite legen, um auf etwas zurück greifen zu können, wenn z.B. Reperaturen (Dach und Heizung sind neu) anstehen oder eine Wohnung unvermietet ist.
    Hat jemand mit einer ähnlichen Situation Erfahrung? Würdet ihr raten das Haus zu behalte oder gleich zu verkaufen?
     
  2. AdMan

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  3. #2 immobiliensammler, 06.03.2016
    immobiliensammler

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    Hallo babsero,

    zwei Rückfragen noch: Wie weit weg wohnt Ihr nach dem Umzug von Eurem Haus weg? - Und gibt es jemanden vor Ort (des Hauses) der sich für Euch darum kümmern kann?
     
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  4. #3 Babsera, 06.03.2016
    Babsera

    Babsera Neuer Benutzer

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    Wir würden 70km entfernt wohnen. Mein Mann würde noch ca. 2-3 Jahre 15km enfernt arbeiten. Ich denke man könnte mit dem direkten Nachbar eine Regelung finden, dass dieser vor Ort "ein Auge" darauf hat, aber angesprochen habe ich dies natürlich noch nicht.
     
  5. #4 immobiliensammler, 06.03.2016
    immobiliensammler

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    Okay, bei 70 km kann man kurz mal vorbeischauen wenn es ein Problem gibt; mir ging es bei der Frage darum ob Ihr ans andere Ende der Republik zieht und dann eine Verwaltung vor Ort braucht, da seid Ihr nämlich schnell mal 100 Euro/Monat dafür los, für solch kleine Objekte interessiert sich kein Hausverwalter.

    Also ich würde das kaufmännisch betrachten: Was bringt mir der Verkauf (in der aktuell ja wirklich guten Situation für den Verkäufer) und was bringt mir die Vermietung - dabei sollte eine Rendite von deutlich über 5 % rauskommen damit sich das Ganze lohnt. Ich weiß, jetzt kommt der Aufschrei, wenn ich das Haus verkaufe kann ich das Geld doch auch nicht für 5 % anlegen, aber Du musst das Risiko mit einkalkulieren, ein Mieter zahlt nicht, die Heizung geht mal schnell kaputt etc. etc. Also muss die Rendite aus Mieteinnahmen eben deutlich höher als die für "sichere" Anlagen sein.

    Also den Markt sondieren - was würde für ein solches Haus aktuell gezahlt werden! Wenn ich von Deinen 1.300 Euro netto ausgehe dann wären das überschlägig 300.000 Euro. Wenn es beim Verkauf mehr gibt dann würde ich eher verkaufen!

    Aber generell bin ich vom Typ her auch einer der Jäger und Sammler, der lieber kauft als verkauft!

    Stefan
     
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  6. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Ein wichtiger Punkt wäre für mich wie das Haus innen gepflegt wird. Da kann auch kein Nachbar drauf schauen.
    Wenn Du nach 5 Jahren innen komplett renovieren mußt, dann wäre es schon von Vorteil, die Mieter sind solvent.
    Hat man vor das Haus niemehr selbst zu bewohnen, wäre wiederum eine andere Überlegung gut.
     
  7. Andres

    Andres
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    Man sollte noch bedenken, dass mit dem Wegzug die Erleichterungen für "Kleinvermieter" wegfallen, d.h. ab eurem Auszug ist eine "große" Heizkostenabrechnung mit Verbrauchserfassung vorgeschrieben und das erleichterte Kündigungsrecht nach § 573a BGB entfällt. Das muss kein Problem sein, aber es könnte.

    Bei den Überlegungen hinsichtlich Verkauf/Vermietung bitte nicht vergessen, dass das freiwerdende Eigenkapital aus dem alten Haus die Konditionen bei Finanzierung des Neubaus evtl. deutlich verbessern könnte. Um das zu kompensieren, müsste die Vermietung schon ordentlich Erträge abwerfen - nur Tilgung und ein paar Rücklagen wäre wahrscheinlich ein schlechtes Geschäft für euch.
     
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  8. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Bei der aktuellen Zinsspanne würde ich nie verkaufen.

    1300€ Mieteinnahmen sind schon gut. Und sei mal ehrlich, 70km fahren bei uns viele jeden Tag zur Arbeit. Das ist also in meinen Augen keine große Entfernung. Anstrengend wir es bei Mieterwechsel und evtl. Handwerker, die Reparaturen vornehmen. Da kann man sich aber auch Handwerker seines Vertrauens aussuchen, die nach dem Rechten schauen, wenn es um kleine Reperaturen geht. Und die kannst Du ja wieder gegen die Mieteinnahmen gegenrechnen.
     
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  9. Duncan

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    Bei nur 2 Parteien im Haus sind die Grundkosten ziemlich hoch. Interessant ist was von 1300€ Mieteinahme nachher über bleibt...
    Wenn man für das Haus eine entsprechende Summe bekommt und man das neu zu errichtende Haus dann nahezu bar bezahlen kann und sich da die Finanzierung spart oder zumindest stark verringert ist das im allgemeinen günstiger.

    Hinzukommend 90m² gehen als Mietwohnung noch gut, je nach Schnitt, aber 150m² entweder eher im gehobenen bis Luxussegment mit entsprechenden Ansprüchen oder große Familien mit entsprechenden "Nebenwirkungen". Das drückt die Rendite nicht unerheblich. Als Anlageobjekt würde ich so etwas nicht kaufen...
     
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  10. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Sehe ich auch so. Normalerweise müssten man vieleicht eher darüber nachdenken ob man die Wohnung teilt, wenn das möglich ist. Man bekommt sehr wahrscheinlich wesentlich mehr Mieter/qm für zwei 75qm Wohnungen als für eine 150qm große. Bei der größe lässt sich so etwas oft nur über den Preis vermieten, und wer vor allem über den Preis mietet, den würde ich schon mal nicht unbedingt als Mieter haben wollen, jedenfalls nicht in so einem Objekt.
     
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  11. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    und dafür ist genug flüssiges Geld vorhanden?
    Ich sehe das wie Andres, je nachdem wie viel vorhanden ist oder evtl. auch nicht, dann eher Verkauf. Lebt sich auch jeden Fall leichter...
     
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