Haus ersteigert. Mieterin soll jetzt wegen Eigenbedarf ausziehen. Fristen? Wie kündig

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von ice77, 11.05.2012.

  1. ice77

    ice77 Neuer Benutzer

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    Hallo liebes Forum,

    Wir haben vor 2 Tagen ein 2. Familien Haus ersteigert und möchten dieses jetzt schnellstmöglich selbst nutzen.

    Das Problem ist, dass eine Mieterin beide Wohnungen gemietet hat (fast 200m²) und dafür lt. Mietvertrag insgesamt nur 490 Euro zahlen muss. Ein Recht auf Untervermietung hat sie im Mietvertrag stehen und nutz dieses auch.

    Sollten wir uns jetzt einen Anwalt nehmen und die Kündigung durch den Anwalt schreiben und zustellen lassen oder können wir erstmal im 1. Anlauf selbst eine gute Vorlage aus dem Internet nutzen und ihr nach bestem Wissen und Gewissen ein Kündigungsschreiben aufsetzen und es erst so mal probieren?

    Da ich davon ausgehe, dass sie durch die Untervermietung DEUTLICHE Einnahmen hat, wird sie sicher nicht ausziehen wollen.

    Ich sehe es so, dass sie eigentlich innerhalb von 3 Monaten das Gebäude räumen muss. Der Mietvertrag ist keine 5 Jahre alt.

    Jetzt könnte man das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG nutzen, welches nach dem 1. möglichen Termin (denke mal 3 Werktag des Folgemonats) verfällt oder nach BGB 573 kündigen.

    Macht das überhaupt einen Unterschied, wenn der Mietvertrag unter 5 Jahre alt ist und sich nach BGB auch eine Kündigungsfrist von 3 Monaten ergibt?

    Hätte man nach §57a ZVG mehr Rechte?

    Ich hoffe nur, dass ich das Gebäude bald selbst beziehen kann.

    Geplant ist, eine Wohnung selbst zu beziehen und die andere dann in Eigenleistung langsam kernzusanieren und dann zu tauschen.

    wie seht ihr das?
     
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  3. #2 Christian, 11.05.2012
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Damit fällt m.E. die Eigenbedarfs-Kündigung flach, sofern sie denn für beide Wohnungen gelten sollte.

    Oder existieren 2 Mietverträge?
     
  4. ice77

    ice77 Neuer Benutzer

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    nein - sie hat einen Mietvertrag für beide Wohnungen

    Gut, dann müsste ich es so formulieren, dass ich das "Objekt" beziehe und gleichzeitig Renovierungs- und Umbauarbeiten durchführen werde.

    Es kann mir ja keiner Verbieten mein 2. Familienhaus als 1. Familienhaus zu nutzen oder :-)
     
  5. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    also ich gehe eher davon aus, das die Mieterin ungerne da ausziehen will, denn wo findet man eine Wohnung bzw Haus mit 200 m2 für lächerliche 490€ ? Der nette Nebenverdienst a`la Untermieter ist wohl eher ein Zuckerstückchen ...

    Hä ? ZVG ist doch Zwangsversteigerungsgesetz oder ?

    Ansonsten ist das mit Eigenbedarf nicht automatisch immer so, das der Eigentümer das einfach angibt und dann immer recht bekommt. Letztendlich müssen die Interessen abgewägt werden bzw du musst darlegen, das hier ein berechtiges Interesse deinerseits besteht. Wenn du beide Wohnungen haben willst, musst du auch darlegen das du diese 200 m2 benötigst und 100m2 nicht ausreichend evtl sind.

    Ich rate dir hier lieber gleich zu einem Anwalt zu gehn und dich dort beraten zu lassen, wie man hier am besten vorgehen sollte. Denn theoretisch würde es ja reichen nur eine Wohnung zu beziehen mit Eigenbedarf und dann würd m.E. ja die "erleichter Kündigung" a`la 573a BGB greifen.
     
  6. kathi

    kathi Gesperrt

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    Problem seh ich hier 1., dass u.U. ein Richter eine Eigenbedarfskündigung einer Einzelperson (?) für 200m² ablehnen könnte. Das würd ich nur mit Anwalt versuchen durchzuziehen.
    2. wenn am Schluss nur eine Wohnung bezogen wird, hätte die Mieterin ein Recht auf Schadensersatz, der bei der geringen Miete durchaus hoch sein könnte.
    Und:
    das geht halt leider nicht, da man aus einem einzigen MV meines Wissens nach nicht einfach eine Wohnung "rauskündigen" kann.
     
  7. #6 ice77, 11.05.2012
    Zuletzt bearbeitet: 11.05.2012
    ice77

    ice77 Neuer Benutzer

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    tja die Mieterin wird wohl nicht freiwillig gehen wollen vermute ich.

    Das Haus stammt aus einer Zwangsversteigerung, von daher dachte ich das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG aussprechen könnte und dadurch mehr Rechte habe als aus der normalen Eigenbedarfskündigung nach §573a BGB.

    Da ich mich was Rechtsfragen angeht nicht auskenne - habe ich mich mal vorsorglich erstmal an das Forum gewandt.

    Ich sehe es schon kommen, dass es Ärger gibt :-(.

    Mir als Besitzer muss es doch gestattet sein, MEIN HAUS zu beziehen, oder?
    Es kann doch nicht sein, dass ich ein Haus kaufe und der Mieter mich zwingt, weiter selbst zur Miete zu wohnen.


    PS: ich würde als Familie dort einziehen. dh. Meine schwangere Frau und Ich und mein Sohn. Ich alleine brauche sicherlich keine 200m² :-)

    ausserdem kann ich doch ein 2- Familienhaus zu einem 1-Familienhaus umbauen und es selbst nutzen...wer sagt, dass ich zu 3, bald zu 4 nicht locker 200m² bewohnen kann :-)
     
  8. #7 lostcontrol, 11.05.2012
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    besitzerin ist aktuell die mieterin - du bist eigentümer.

    doch, in bestimmten fällen schon.

    aus erfahrung kann ich dir sagen dass man sogar 250qm ALLEIN bewohnen kann - hab ich ein paar jahre lang gemacht...
    nur: ich musste dafür niemand rauskündigen.
    da derzeit in deutschland durchaus so einige 4-köpfige familien auf 100qm wohnen, glaub ich nicht dass diese argumentation ziehen wird.

    nimm dir 'n anwalt - alles andere wird die sache nur verzögern.

    p.s.: und erhöh schnellstmöglich die miete.
     
  9. #8 BarneyGumble2, 11.05.2012
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    Meinst Du damit, dass er kein Recht hat, auf 200 m² mit seiner Familie zu wohnen, wenn er dies so wünscht und nach Auszug der Mieterin auch macht (wenn auch nicht gleich alles, sondern erst die eine Wohnung renoviert)?

    Das Argument, dass der angemeldete Bedarf zu groß sei, ist m. E. irrelevant. Das muss schon jeder Eigentümer selbst entscheiden können. Auch allein wäre es m.E. seine Entscheidung auf 200 m² wohnen zu wollen...

    Die Schwierigkeiten sind in diesem Falle die gleichen, als handele es sich um eine 70 m² Wohnung mit zwei Zimmern...
     
  10. #9 lostcontrol, 11.05.2012
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    nein, natürlich nicht.
    aber ich glaube nicht dass die argumentation mit dem raumbedarf ziehen würde - eben WEIL jeder selbst entscheiden muss wieviel raum er braucht bzw. will. die mieterin ist ja anscheinend auch der meinung gewesen 200qm für sich allein zu brauchen...
    ich würd dieses argument wohl eher komplett weglassen.

    und das mit der renovierung würd ich auch nicht mit einbringen - nicht dass das dann noch probleme macht nach dem motto "wenn sie noch renovieren wollen, dann müssen sie sich ja auch erstmal mit weniger platz zufrieden geben" oder so...
     
  11. ice77

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    wie ist das eigentlich mit einer Mieterhöhung?
    Ist diese Prozentual an die jetztige Miete gekoppelt oder kann man sich an den aktuellen Mietsatz annähern?

    Hab ich Nachteile bez. der Eigenbedarfskündigung wenn ich jetzt die Miete erhöhe... nicht dass ich mir dadurch selbst noch ein Ei lege :-)
     
  12. kathi

    kathi Gesperrt

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    Letztlich ist es in der Praxis wohl so, dass im Zweifelsfall der Richter, wie es immer so schön heisst, unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, entscheidet, ob der Eigenbedarf ausreicht.
    Ein Bedarf der Mieterin für eine derartig grosse Fläche besteht wohl eher nicht, da sie ja einen Teil (wieviel überhaupt?) untervermietet hat. Allerdings hat sie sehr wohl ein grosses Interesse daran die Wohnung zu halten, da ich, ohne euren Mietspiegel zu kennen, fast vermuten würde, dass sie unterm Strich bei Untervermietung keine Miete zahlen muss, d.h. sie bestreitet durch die Untervermietung vermutlich einen Teil ihres Lebensunterhaltes.

    Mich würde es mal interessieren, was denn genau im Mietvertrag zur Untervermietung geregelt ist. Könnte hilfreich sein, wenn sie z.B. komplett eine Wohnung "untervermietet" hätte, da dies strenggenommen dann nämlich keine Untervermietung mehr wäre, sondern evtl. eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung an Dritte.

    Miete dürftest du vermutlich jetzt 20% erhöhen. Das ist das Maximum. Geht aber nur alle 3 Jahre.
     
  13. ice77

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    Hallo kathi,

    Also das 2 Familienhaus hat sie komplett gemietet. Hierin sind 2 Wohnungen a ca. 100m² enthalten. Eine Wohnung bewohnt sie selbst, eine hat sie komplett an Studenten untervermietet.
    Die Untervermietung ist im Mietvertrag erwähnt und somit gestattet.

    Der Mietspiegel spricht ca. 6,60 €/m² in diesem Stadtteil.

    Ich habs im Gefühl dass es Ärger gibt.

    Selbst einer Mieterhöhung kann sie einfach nicht zustimmen und mich auflaufen lassen. Sie hat ja einen gültigen Mietvertrag...
     
  14. #13 lostcontrol, 11.05.2012
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    der mietvertrag tut da nichts zur sache - sonst dürfte man die miete ja nie erhöhen.
    solange du mit deiner mieterhöhung im rahmen des gesetzlichen bleibst, bleibt ihr nur der auszug.

    du könntest natürlich auch schon mal anfangen das haus von aussen zu sanieren... ich persönlich halte es ja immer für sinnvoll, wenn man zuerst die fenster macht, bevor man die fassade macht... und leider passiert's da ja gelegentlich dass das nicht sofort klappt mit dem einbau der neuen fenster...
    die aussensanierung schlägt natürlich auch zu buche - immerhin kannst du da dann 11% modernisierungsmieterhöhung vornehmen...
     
  15. ice77

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    tja... 11% bei 500 Euro sind 55 Euro vor Steuer im Monat. Das lohnt nicht.
    Und wenn ich ihr die Fenster raus haue und nicht mehr nachziehe... verklagt Sie mich noch am Ende :-)

    ob das Sinn macht?
     
  16. #15 lostcontrol, 11.05.2012
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    ich glaub nicht dass du 'n kompletten vollwärmeschutz + neue fenster etc. für 500 euro im monat kriegst...
    natürlich beziehen sich die 11% auf die sanierungskosten!

    fragen wir anders:
    was hast du denn vor an dem haus machen zu lassen?
    gibt sicher so einiges mit dem man gleich anfangen könnte, oder?

    du hast das recht jederzeit modernisierungen an deinem eigentum vorzunehmen - da MUSS sie mitspielen. deshalb kann sie dich garnicht verklagen. klar musst du das rechtzeitig ankündigen. und klar kannst du nicht einfach die fenster ausbauen wochen bevor die neuen kommen, das ist ja klar. aber ich bin sicher nicht die einzige die das schon erlebt hat, dass der fensterbauer was falsches angeschleppt hat und das wurde erst gemerkt als das alte fenster schon draussen war etc...
    *flötentöneeinspiel*

    wenn du ohnehin da einziehen willst: ja. definitiv.
    ich hab seit 2004 immer wieder baustelle am bzw. im haus. einfach weil nicht alles auf einmal geht.
    und du kannst mir glauben: ich wär echt froh gewesen wenn da einiges schon fertig gewesen wäre als ich eingezogen bin. und mit 'nem säugling wirste wohl auch kaum von 7:30 bis 17:30 täglich lärm haben wollen, oder?
     
  17. #16 lostcontrol, 11.05.2012
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    aber tu dir selbst 'n gefallen und probier's erstmal ganz normal mit der kündigung.
    vielleicht zieht sie ja auch tatsächlich problemlos aus, soll's ja geben. ist sogar in der mehrheit der fälle so.
     
  18. Pharao

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    Hi,

    die m2 dürften nicht ausschlaggebend sein, aber eben das es sich hierbei um 2 Wohnungen handelt und z.Z eben nicht um 1 Wohnung (meiner Meinung nach) !

    Wie ein Richter das sehen wird, kann ich nicht beurteilen, aber ich könnte mir eben vorstellen das der Richter sagt, eine Wohnung mit 100m2 ist völlig ausreichend. Letztlich müssen die Interessen des Eigentümers & der Mieterin m.E. abgewägt werden.

    Manchmal hilft etwas Geld a`la Zuckerstückchen um Mieter`s schwere Entscheidungen etwas zu erleichtern ;)
     
  19. #18 lostcontrol, 11.05.2012
    lostcontrol

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    abgesehen davon dass ich das nur bestätigen kann mach ich dir mal den Christian:
    das akzentzeichen tippt man vor dem buchstaben, über dem es dann sichtbar werden soll - dann kommt's auch an die richtige stelle. und ganz sicher ist es beim genitiv von "mieter" falsch gesetzt - da gehört schon kein apostroph rein (den findest du auf der tastatur übrigens über dem raute-zeichen), erst recht kein akzentzeichen.
    so, genug gedeutschlehrert für heut *grins*.
    nicht böse sein, ich konnt's mir nicht verheben. mir rollen sich immer die zehennägel auf bei diesen "genitiv-apostrophen"...
     
  20. Pharao

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    @ lostcontrol,

    solange jeder versteht was ich meine, is mir das ehrlich gesagt völlig wurscht, wo das " ` " dranhängt oder eben nicht dranhängt :91:

    Aber ich will ja keinen Ärger, darum: "Manchmal hilft etwas Geld um den Mieters schwere Entscheidung etwas zu erleichtern" Besser ?
     
  21. #20 lostcontrol, 11.05.2012
    lostcontrol

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    aber der unterschied zwischen akzent und apostroph ist dir schon klar?
     
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